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Antésite
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 Posté - 23 févr. 2011 : 07:58:08
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Bonjour à tous,
J'aimerais avoir votre avis sur un problème qui se pose à moi.
Je loue un appartement (non meublé) à un couple de locataires retraités âgés de 66 ans.
Jusque là rien d'anormal, ils gagnent à eux deux 1400 Euros (leurs 2 retraites), ils ne sont donc pas riches mais paient leur loyers à peu près en temps et en heure, je n'ai globalement pas à me plaindre, parfois ils sont en retard de quelques jours, mais dès qu'ils le peuvent il régularisent leur situation.
Seulement...
J'ai appris par un voisin de pallier (qui se prend un peu pour le concierge, au sens où il se mêle toujours de la vie privée des autres), que mes "chers" locataires se "vantent", connaissant la loi, d'attendre d'avoir 70 ans révolus, pour ne plus rien payer "à ce salaud de proprio".
D'ailleurs ce discours ne me surprend pas, car mes locataires sont anti-patrons, anti propriétaires, anti -"riches".
Dans mon dos, car par devant ce sont de grands sourires...
En effet, selon eux, à partir de 70 ans , ils seront "intouchables", donc inexpulsables, puisque ils sont protégés par la loi de 89.
A partir de là je ne pourrai plus rien faire, car ils ne sont pas solvables non plus (Monsieur est adepte des jeux de hasard, ils n'ont pas un sou d'avance).
Il leur suffira de se faire passer pour des pauvres petits malheureux devant n'importe quel juge, et effectivement c'est bien moi qui passerai pour un vilain méchant proprio vorace.
En clair, ils attendent d'avoir l'age requis pour me rouler, en toute légalité.
Alors le bail conclu est de trois ans, tacitement renouvelé (classique), j'ai encore le temps de leur donner congé sans devoir les reloger "dans la même commune dans un rayon de 5 Kms" (loi de 89 pour les locataires de plus de 70 ans: obligation de relogement), mais malgré tout...comment dire...ca me fait de la peine de virer ces gens qui ont l'air si paisibles... surtout que pour l'instant, je n'ai rien à leur reprocher.
Que feriez-vous à ma place?
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 Posté - 23 févr. 2011 : 08:20:45
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1/ se méfier des racontards et des bruits de ch. s
2/ Ils recoivent 1400, quelle est la part saisaissable?
3/ Avez vous fait le tour des assurances loyer impayés?
4/ Ca va donc arriver dans quatre ans. Pour un motif qui me smeble moins que crédible. |
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Antésite
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Posté - 23 févr. 2011 : 09:05:25
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@ Ribouldingue:
1: Entièrement d'accord avec vous, seulement hélas je pense que ce qu'il dit est vrai, de plus je sais très bien ce que pense mon locataires des "salauds de proprio".
2: La part saisissable: Monsieur touche environ 800 Euros de retraite, et sa femme 600 Euros. La part saisissable est de 1/5 des revenus, soit donc: 1/5 de 1400, = 280 Euros, alors que le loyer est de 500 Euros charges comprises (c'est un T3). Je précise là qu'ils ont loué cet appartement alors qu'ils étaient encore en activité, et à cette époque ils gagnaient 2 smics, soit environ 2000 Euros par mois à eux deux.
Je leur avais demandé il y a a 2 ns s'ils désiraient partir pour trouver un logement plus petit, ils m'ont assuré qu'ils voulaient rester dans mon appartement.
3: Vu leurs ressources, leur age, et le montant du loyer qui dépasse le tiers de leurs revenus, aucune assurance ne veut s'embarrasser de "clients" comme ça.
4: Ça va arriver dans 3 ans et demi précisément, et durant ce laps de temps je n'aurai logiquement qu'une seule occasion de leur donner congé.
Donc je me dis: j'y vais, j'y vais pas...? |
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philippe30
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 Posté - 23 févr. 2011 : 09:30:25
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Bonjour,
citation: Donc je me dis: j'y vais, j'y vais pas...?
Vous voulez les faire partir pour quel motif ?
Le seul motif que vous puissiez invoquer est de reprendre le logement pour vous ou un membre de votre famille avec les contraintes qui s'y rapportent.
citation: Le propriétaire peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.
Il doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
Il ne faut pas que ce soit factice sinon attention aux risques de procedure par les anciens locataires.
Sinon vous pouvez utiliser le congé pour vente mais encore faut il vouloir vendre cela ne se justifie pas forcement dans le cas que vous evoquez.
Philippe
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"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 23 févr. 2011 : 10:26:31
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citation: mais paient leur loyers à peu près en temps et en heure, je n'ai globalement pas à me plaindre Plsu précisément? |
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 23 févr. 2011 : 12:12:25
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@ Philippe: Pourquoi je me demande si je dois/devrais les faire partir?
Parce que d'après ce que j'ai lu et vu, et je vous demande de confirmer ou d'infirmer cela, un locataire de plus de 70 ans est tout simplement inexpulsable s'il ne paie pas, de bonne ou mauvaise foi, lorsque vous voyez toutes les conditions à remplir (relogement à proximité, mêmes tarifs, etc), vous attrapez la migraine. Et bien sur le cout et les soucis de la procédure qui durera des années, avec les charges qui continuent de tomber, la TF,.. bref j'arrête là .
Donc dans mon cas, des locataires dont: -je sais qu'ils n'aiment pas les proprios
-qui se vantent que lorsqu'ils auront 70 ans ils seront protégés et ne paieront plus rien,
cela me fait réfléchir.
Pour le motif du congé éventuel? La vente, j'avais d'ailleurs déjà proposé aux locataires d'acheter mon appartement, mais ils n'avaient pas voulu, ils préfèrent "payer un loyer et ne pas être emmerdés lorsque le chauffe-eau tombe en panne (pas a eux de payer la réparation) ou payer le ravalement de façade ou mise en conformité des ascenseurs plutot que d'assumer toutes ces charges" (c'est textuellement ce qu'ils m'avaient dit).
@ Ribouldingue: Plus précisément, ca veut dire qu'ils claquent tout leur argent dans des restos, dans des jeux d'argent, et lorsque arrive le début du mois, il n'y a plus d'argent pour payer le loyer, donc je suis payé le 10 voire le 15 du mois, lorsque "tombent" leurs pensions. Malgré tout je suis payé, donc j'estime ne pas trop avoir à me plaindre, je pense.
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Édité par - Antésite le 23 févr. 2011 12:18:02 |
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Posté - 23 févr. 2011 : 12:19:08
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Si vous êtes payé systématiquement le 15 vous pouvez peut-etre faire un préavis, mais je ne vois nullement en quoi c'est lié avec le fait de claquer l'argent au casino.
Sincèrement, il ne peut pas y avoir de relation entre les deux, puisqu'ils sont payés en début de mois...
Je ne comprends donc TOUJOURS PAS votre raisonnement...
Une personne de 70 ans est tout aussi expulsable qu'une autre de 67. Vous confondez a mon avis les articles de la loi de 1989
J'ai peur aussi que du coup vous vous lancez sur un raissonnement complètement faux. la phrase concernant les plus de 70 ans, n'est pas du tout liée a un impayé de loyer. |
Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2011 12:22:58 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 23 févr. 2011 : 14:40:10
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Bonjour,
citation: Pourquoi je me demande si je dois/devrais les faire partir?
Je ne vous demande pas pourquoi vous voulez els faire partir , je pense avoir compris votre point de vue mais plutot sur quel motif vu qu'il paye et ce n'est aps parce que vous avez un paiement avec 5 ou 10 jours de retard que cela est une raison suffissante aux yeux de la loi.
citation: qui se vantent que lorsqu'ils auront 70 ans ils seront protégés et ne paieront plus rien,
La loi concernant les locataires de plus de 70 ans et les résiliations de contrat est la suivante :
citation: Dans le cas des personnes âgées de plus de 70 ans ayant des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du SMIC, le propriétaire ne peut résilier le contrat de location sauf s'il propose un logement de remplacement :
- correspondant aux besoins et possibilités réels du locataire ;
- situé à proximité du logement précédemment occupé : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes si la commune est divisée en arrondissements, dans le même canton ou les cantons limitrophes si la commune est divisée en cantons, dans la même commune ou les communes éloignées de 5 km au plus.
Toutefois, le congé peut être délivré sans offre de relogement :
- si le propriétaire qui délivre ce congé est lui-même âgé de plus de 60 ans à la date de l'expiration du bail ;
- si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du SMIC.
L'âge est apprécié à la date de l'échéance du contrat. Les ressources prises en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale (hors déductions, abattements et plus-values de cession de titres) pour la dernière année civile écoulée au moment de la notification du congé.
citation: En clair, ils attendent d'avoir l'age requis pour me rouler, en toute légalité.
MAIS si votre locataire ne paye pas alors cela rentre dans un cadre différent du problème des 70 ans , on retrouve alors les conditions de la loi de 89 concernant les impayes , OU est la différence sinon tous les + 70 ans ne paieraient pas leur loyer .....
citation: Pour le motif du congé éventuel? La vente, j'avais d'ailleurs déjà proposé aux locataires d'acheter mon appartement, mais ils n'avaient pas voulu,
Si vous voulez vendre pas de problème si ils ne sont pas d'accord alors vous vendez avec les locataires en place.
L'aspect + de 70 ans ne doit pas vous rebuter et vous bloquez dans votre pensée , il suffit de regarder la loi.
Le seul point concerne un non renouvelleemnt pour reprendre le logement qui peut etre bloquant par contre il est certain que els tribunaux seront enclin à protéger des locataires plus agés sauf si ils ne payent pas .
Philippe
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joulia
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Posté - 23 févr. 2011 : 18:44:27
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je comprends moi aussi parfaitement le cas de conscience d'antesite ... et je pense que tout bailleur devrait sincerement se poser au moins cette question.
philippe, vous dites : citation: par contre il est certain que els tribunaux seront enclin à protéger des locataires plus agés sauf si ils ne payent pas je ne serai pas si affirmative surtout quand on voit des juges accorder des facilités de paiement à des locataires qui font preuve de mauvaise volonté.
ici le dilemne est grand car d'une part,
on est tjs quelque part le petit-enfant face à des grands-parents potentiels et à ce titre, on se dit que ce serait pas "bien" ... mais il y a aussi des personnes qui effectivement, connaissant parfaitement les ressorts de la loi, vont user et abuser de la situation. et la realité de certaines situations fait que la vie devient vite intenable.
touchent-ils des alloc logement de la caf ? si oui, de quel montant sont-elles et pouvez vous demander à les toucher directement (ou bien est ce deja le cas) ? car alors cela vous assurerait un paiement regulier, même si minime.
de plus Antesite, pour quelle raison donneriez vous congé ? car comme il a été souligné, il faut que la raison soit valable et valide !
le pbl est de voir dans quelle situation cela vous mettrait VOUS, si les ragots (!) de votre voisin s'avèrent véridiques ... je pense qu'il faut faire abstraction de toute autre considération, et de vous poser cette question qui est la seule qui vous importe.
car oui il y a une incertitude ... peut-etre est-ce vrai, mais c'est peut-etre aussi faux. Je vais être très pragmatique :
++ si c'est vrai et que cela vous met dans le petrin jusqu'aux oreilles, alors prenez les devants.
++ si c'est vrai mais que vous pouvez vivre avec une incertitude et une saisine du TI avec tout ce que cela comporte de stress et autres nuits blanches, alors ne donnez pas congé.
++ si vous leur donniez congé, alors il faudra vivre avec ce sentiment pas très confortable ... surtout si ces ragots etaient faux ! mais ca, vous ne le saurez jamais ...
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Édité par - joulia le 23 févr. 2011 18:47:15 |
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Sunbird
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Posté - 27 févr. 2011 : 17:34:56
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La loi de 1989 protège effectivement les locataires de plus de 70 ans ayant moins de 1.5 X le smic lorsque le bailleur veut mettre fin au bail.
Mais elle ne protège pas le locataire si il ne paie pas son loyer.
Ce qui m'inquièterait le plus dans votre cas, est si Monsieur ou Madame venait à mourir, quelles sont les conséquences sur les revenus.
Si on écoute le discours de ce gentil voisin, il faudrait lui demander pourquoi toutes les personnes de plus de 70 ans, ayant moins de 1.5X le smic continuent à payer leur loyer?. |
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 04 mars 2011 : 20:57:00
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Bonsoir,
Désolé pour mon silence forcé, mais j'ai encore eu une panne de réseau internet, vu que la ligne téléphonique qui dessert mon habitation est vétuste et que Orange ne semble pas pressé d'engager des travaux de réfection vu que j'habite au bout d'un chemin de campagne et que ladite ligne ne dessert que moi.
Bref, tout ca pour dire aux personnes qui ont l'amabilité de répondre à mes questions, que je ne les "plante" pas sur place comme un malpoli.
Pour en revenir à ma question initiale, les choses ont évolué et je sais maintenant que les "ragots" sont bel et bien fondés, car j'ai surpris une conversation tenue par mes locataires à un de leur amis de façon fortuite, dans le couloir (pas discret les gens), alors que je passais à l'improviste pour mettre leur donner leur quittance de loyer dans leur boites aux lettres (ils croyaient que j'étais parti en vacances, mais j'ai du annuler au dernier moment, et ça, ils ne le savaient pas et ne se méfiaient pas) .
Mais la boite étant au RdC, et mes locataires discutant sur le palier du premier, je les ai très distinctement entendus se vanter de vouloir faire ce que j'ai déjà exposé plus haut.
Alors après avoir bien écouté et être bien sur d'avoir bien tout compris (pas de doute possible), je suis monté les voir et là , les voix se sont tues, les mimiques se sont figées, et je les ai complimentés sur leurs connaissances de leurs droit de locataires, et qu'en tant "qu'en. cu.lé de propriétaire" (c'est leur propres termes), je savais ce qu'il me restait à faire.
Donc sujet clos, ils dégagent et moi je vends. |
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Édité par - Antésite le 04 mars 2011 23:17:35 |
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Posté - 04 mars 2011 : 21:16:17
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Vous n'avez pas forcément tort... mais alors procédez bien par voie d'huissier de justice afin de vous éviter au maximum les possibilités de recours... Joulia n'avait pas tort
"je comprends moi aussi parfaitement le cas de conscience d'antesite ... et je pense que tout bailleur devrait sincerement se poser au moins cette question."
Nous sommes en France et non en Belgique !!! et la (sur)protection des locataires profite le plus souvent aux mauvais... même s'il y a de très mauvais bailleurs !!!!
Lisez et relisez bien l'article 15 de la loi de 1989 concernant le congé pour vente...
Et allez voir
http://www.allocine.fr/film/fichefi...=174939.html
Vous avez encore 3 ans pour "trancher dans le vif"... et non 127 heures |
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Édité par - quelboulot le 04 mars 2011 21:17:10 |
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 04 mars 2011 : 23:21:40
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Bonsoir,
Je suis content de voir que certains me donnent raison.
Bien sur, le respect du formalisme pour la délivrance du congé est de mise.
Pour répondre à Quelboulot, je n'ai certes pas 127 heures pour me décider, cependant, vu où nous en sommes arrivés, je pense que si je souhaite éviter des ennuis prévisibles, je n'ai pas 50 solutions.
Mais par exemple, que feriez-vous à ma place, concrètement? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2011 : 06:08:28
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Bonjour,
Vous avez deux solutions :
Soit les faire partir en utilisant le congé pour vendre mais cela risque d'être compliqué à mettre en oeuvre.
comme l'a indiqué Quelboulot , relisez bien la loi de 89 et éventuellement faites vous assister par un huissier
Soit vendre avec les locataires en place dans ce cas vous passez la "patate chaude" Ã un autre bailleur sachant que si vous les faites partir ils iront s'installer ailleurs pour ensuite probablement ne plus payer quand ils auront atteint "la limite d'age pour payer un loyer"
Personnellement je pencherais pour la deuxième solution
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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MichaelL
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2011 : 07:09:40
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Malgré la satisfaction que vous avez dû avoir à les surprendre ainsi  , je pense que je ne leur aurais rien dit ainsi. Pour leur prochaine location ils risquent d'être sur leur garde et de devenir plus discrets afin de berner un autre bailleur ; autant laisser ce genre de personnes dans l'incertitude quant aux raisons qui vous poussent à vendre. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 06 mars 2011 : 09:21:21
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Bonjour,
Je vais vous raconter une histoire en ce dimanche matin
Il s'agit de deux locataires qui ont 66 ans et racontent une partie de leur vie
Le monsieur dis :
"Au début en 1960 , on louait un logement et puis un jour nous avons un problème pour payer le loyer , ce salaud de capitaliste de propriétaire nous a alors dis que nous allions avoir de gros problèmes , nous avons alors attendu pour payer et puis le temps est passé , nous avons commencé à recevoir des lettres de l'huissier , des injonctions ,des commandements à payer , puis l'hiver est arrivé , nous avons passé l'hiver tranquillement sans payer.
A partir de Mars nous avons été convoqué pour aller au tribunal en juin , nous y avons été et avons plaidé notre cause au mieux cela à permis d'étaler le remboursement sur une longue période mais c'est pas pour ça que l'on a payé.
Le mois de novembre est arrivé , nous avons passé un deuxième hiver au chaud et à partir de mars comme l'appartement était en très mauvais état car le propriétaire rechignait à faire des travaux nous avons préfère partir
pour un nouvel appartement en location deux rues plus loin.
Nous n'avons plus entendu parlé du propriétaire , si juste une fois car il semblerait qu'il ait du attendre un jugement du tribunal pour récupérer son bien car nus n'avions pas pu emporter tous les meubles , il devait rester un vieux sommier..."
La dame dis ensuite :
"On a trouvé un nouveau logement neuf en location , c'était pas très cher car il s'agissait d'un logement ou l'état donne de l'argent au capitaliste de propriétaire pour louer , au début nous avons payé le premier mois ça rassure , après nous avons attendu un peu pour le deuxième , nous avons payé partiellement le troisième mois et ensuite ça tombait bien l'hiver arrivait donc nous avons arrêter de payer car si l'état donnait de l'argent au propriétaire et en plus il touchait la CAF alors pourquoi nous devrions aussi payer..."
Après de nombreux déménagements , ces locataires logé " à vie " ont eu droit à un repos mérité auprès d'un gentil bailleur qui lui offre alors le logis pour le reste de leurs jours et devinez où ??
Dans le logement d'Antésite 
Voila cela peut choquer certaines personnes sur le forum mais il s'agit d'une histoire sans aucun rapport avec des personnes ou faits existants...
A titre personnel , j'ai depuis quelque temps un locataire dont je devrait arriver à me débarrasser après 18 mois d'impayés , cela m'aura pris environ 24 mois ...........
Il semblait qu'il ait eu déjà des problèmes avec son ancien propriétaire qui lui mettait des chewing-gum dans sa serrure , a savoir pourquoi ???
La loi en France provoque ce genre de déboire et même si mes propos sont exagérés , une très grande partie des locataires sont sérieux et payent leur loyers.
La trop grande protection des personnes en situation d'impayés et surtout la durée et le cout d'une expulsion peut aussi mettre en difficulté des bailleurs.
A croire que cela permet aux huissiers de vivre .....
Reprenant la cas de mon professionnel de l'impayé , je vous conseille d'éviter ce type de locataire car il connaisse mieux la loi que vous , depuis j'ai appris aussi ...
Après avoir contacteé la CAF sur les impayés du locataire , j'ai bénéficié de la CAF durant 18 mois d'impayé ce qui a atténué le problème.
J'appris une chose par la CAF qui vient de couper le paiement en Février , au départ du locataire , je doit avertir la CAf pour lui signifié le nombre de mois d'impayé du locataire , ces mois d'impayé où les prestations de logement ont été payé seront déduites de sa prochaine demande d'allocation logement.
En clair , ce locataire a une dette envers la CAF sur la période ou j'ai perçu de la CAF et que lui ne payais pas.
J'en suis ravi pour moi mais hélas le prochain bailleur qui va récupérer ce "boulet locatif " ne pourra pas compter sur la CAF malgré que en théorie le locataire aux vu de ses revenus pourrais la toucher donc méfiance ....
Philippe
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 06 mars 2011 : 19:58:34
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Belle histoire... fictive mais tellement vraie !
L'investissement locatif n'est plus ce qu'il était! |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2011 : 20:33:43
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Bonjour,
Pour être bailleur , il faut maitriser plusieurs domaines fiscal , bancaires , législatif , bricolage , psychologie.
Concernant celui de la psychologie du locataire pour savoir si on le prend ou pas , je vous livre quelques conseils que j'applique en souhaitant ne pas me tromper lors du choix.
Méfiance pour les cas suivants :
- Un préposé à la location visite l'appartement très rapidement et dis que cela lui va , il me semble logique de regarder , de chercher ce qui est bien ou moins bien , de poser des questions donc ce type de personne je ne prend pas.
- Dossier non complet à la première visite , j'attends un gage de sérieux avec un dossier complet , quand on veux louer on met toute les chances de son coté donc méfiance car peu fiable.
- L'attitude de la personne est primordiale , il faut une personne correcte dans l'attitude , ni trop sûr d'elle , ni trop mielleuse.
- le truc qui me fait fuir c'est : "Ne vous inquiétez pas j'ai toujours payé mes loyers" , je sais pas c'est peut être bête mais le fait de me le dire ne me rassure pas.
C'est la partie psychologie mais il y a les aspects cohérences et véracités des documents fournis.
Pas simple de ne pas se tromper
Philippe
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