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88fred
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France
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 Posté - 05 avr. 2011 : 12:36:27
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bonjours
j ai deux immeubles composés principalement de petit apparts que je loue a des étudiants
6 sont meublé avec la vaisselle revenu 24000
6 sont meublé sans la vaisselle revenu 24000
2 autres peuvent également être loué en meublés
et j'ai d'autre revenu foncier
je suis en lmnp pour les premiers
il ne me reste plu que 4 ans de crédit
je pourrais devenir lmp mais est il de mon intérêt de le faire?
mon comptable me dit de rester comme ça ,mais j'ai l'impression après avoir parcouru les différent sujet que ce n'est pas la meilleur façon de faire
je pense que tout le monde augmente son patrimoine petit a petit et que ce problème a du etre rencontré par d'autre
cordialement
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 Posté - 05 avr. 2011 : 12:46:32
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Si vous ĂŞtes en lmnp et que vous amortissez, vous devez avoir des revenus, mais assez faibles.
Si vous passez au LMP, vous:
1/ Pouvez imputez vos déficits sur vos autres revenus, mais dans votre cas hormis événement unique non répétitif (négo d'emprunt, mais c'est trop tard, nouvel achat dont vous déduisez les charges, mais est-ce que ca en vaut la peine) vous avez zero déficit.
2/ pouvez revende les biens sans plus-value, mais ce sera dans cinq ans minimum.
Dans votre cas, ce point vaut d'être questionné. Vos immeubles venant en fin d'emprunt, vos revenus vos etre imposés plein pot. Les vendre est peut-etre une opportunité, et en LMP si revenus dans vcos sordrees de grandeur, zero plus-value pares 5 ans de LMP.
3/ Vous pouvez ou vous risquez (selon votre situation) de payer les charges sociales, si votre inscription au RCS est aceptée. Ca peut vous vouter tres cher.
En revanche si vous etes dans un département ou l'inscription au RCS est refusée, ca ne changera rien.
4/ vous risquez potentiellement des désagréments attachés au mot de professionnel si vous touchez des allocations, ou revenus conditionnés a l'absence d'activité dite professionelle. même si l'activité de meublé, qu'elle soit LMP ou LMnP est considérée juridiquement comme cicile (on recoit les revenus de ses actifs) elle est fiscalement considérée comme commerciale, et du coup certains peuvent s'enflammer a la vue de revenue commerciaux professionnels;
Une autre option si vous désirez conserver les immeubles est-peut-etre de faire un apport a une SARL de famille, une SNC par exemple, voire une indivision apres cession partielle de facon a remettre a zero le compteur des amortissements et celui des emprunts. Mais c'est bien compliqué.
Un de vos immeuble n'a pas de vaisselle, normalement l'absence de vaissele vous fait prendre le risque de requalification en foncier nu. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 12:52:41 |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 05 avr. 2011 : 13:48:33
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Un de vos immeuble n'a pas de vaisselle, normalement l'absence de vaissele vous fait prendre le risque de requalification en foncier nu.
Oui et cela se précise 
http://www.jurisprudentes.net/Bail-...isselle.html
citation: Il a été jugé que c’est à bon droit qu’un tribunal a constaté que l’état des lieux annexé à un contrat de bail meublé mentionne la présence dans les lieux d’u clic-clac, d’une table de deux chaises, d’une plaque chauffante, d’un meuble sous évier et d’un réfrigérateur mais non de vaisselle et d’accessoires de cuisine, interdisant ainsi au locataire, d’avoir une jouissance locative complète sans apport complémentaire, en a déduit que ce bail ne pouvait être qualifié de location meublée et qu’il était en conséquence soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (Cour d’appel de Nîmes, 30 nov. 2010, R.G. n° 10-01931).
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Posté - 05 avr. 2011 : 13:52:27
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Angelle, c'est pas sympa: On va etre d'accord? C'est pas normal... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2011 : 13:56:36
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Bonjour,
Toujours Ă cheval sur les principes Ă Nimes
C'est pas le cout de la vaisselle et des poeles e tcasserole qui devrait grever le budget du propriétaire surtout si il utilise ses services de vaiselle dépareillé pour mettre dans les appartements.
Il est certain qu'après le départ d'un locataire , il reste peu de vaisselle et couvert donc mettre le minimum en quantité ( 2 à 3 personnes maximum)
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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88fred
Nouveau Membre
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Posté - 05 avr. 2011 : 14:57:33
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Je précise
Les apparts sans vaisselles sont déclarés en location nue
Les autres sont déclarés meuble 24000 =50% d' abattement
Je recherche a optimiser mon patrimoine |
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Posté - 05 avr. 2011 : 15:13:50
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Vous faites donc du microbic.... Etes vous cerain que c'est la meilleure option? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2011 : 15:48:02
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88fred
Nouveau Membre
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8
Posté - 05 avr. 2011 : 16:21:39
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oui je fait du micro bic sur les conseils de mon comptable
les meublé on été fait pour 3 dans un immeuble fini de payé et 3 autre dans un grenier de 100m²
(pour un cout de 30 000€ je fait touts les travaux)
d'autre part il m'a dit que l'on ne pouvait plu amortir les nouvelles acquisitions en meublé |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2011 : 16:39:43
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bonjour,
Les bons conseils du comptable ont ils pris en compte le fait que vous
aviez un immeuble fini de payer et un autre en cours mais comme on ne peut pas être au microbic et au réel en même temps , il faut prendre le temps de comparer les deux impositions possibles
Si vous faites des travaux c'est nettement plus interessant au réel car vous amortissez le cout de vos travaux alors qu'au microbic c'est 50 % à déclarer sans aucune autre retenue
Votre comptable vous a t'il fait une analyse chiffré sous forme de simulation des 2 possibilitées ?
Philippe |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 05 avr. 2011 : 17:09:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Angelle, c'est pas sympa: On va etre d'accord? C'est pas normal...
Rassurez vous, cela ne devrait pas durer très longtemps  |
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Posté - 05 avr. 2011 : 18:19:35
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Ouf....
Pour revenir au cas de 88fred, je suis étonné.
Vous parlez de 'faits dans un immeuble fini de payer.'' et l'autre 30 000 euros de travaux. Tout dépend donc de la valeur du bien a amortir en fait.
citation: il m'a dit que l'on ne pouvait plus amortir les nouvelles acquisitions en meublé Vu qu'il n'y a eu aucun chcnagement depuis plusieurs années de ce côté, j'avoue ne pas comprendre. On peut toujours amortir un bien qu'on exploite si on l'a porté a son actif, et on le fait entrer a sa valeur vénale. |
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88fred
Nouveau Membre
France
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Posté - 05 avr. 2011 : 19:26:52
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Je vais faire l acquisition d un nouveau bien 2 F2 +1f1 que je vais meublé pour loué a des étudiants
Et c est a cette occasion qu il m a dit que l'on ne pouvais plus amortir en lmnp
Je me demande donc si il ne serait pas judicieux de faire une société qui m achèterait mon bien pour refaire un crédit +amortir le bien + quelque travaux et ne pas ressortir de bénéfice donc pas de rsi
Autrement j achette mon bien et je déduit les travaux je met des cuisines intégrés et je fini de les meublès sans vaisselle jusqu a ce que je puisse profiter du micro bic
Il est évident que mon comptable a fait des erreurs mais a cette période le micro bic était a 91% |
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Posté - 05 avr. 2011 : 21:46:59
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On peut amortir en LMnP.
Changez de comptable. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 avr. 2011 : 09:32:20
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bonjour,
citation:
Je vais faire l acquisition d un nouveau bien 2 F2 +1f1 que je vais meublé pour loué a des étudiants
Et c est a cette occasion qu il m a dit que l'on ne pouvais plus amortir en lmnp
Faux et archi faux , vous pouvez amortir tant que vous voulez la limitation provient du régime d'imposition ( réel simplifié ou réel ) en fonction du montant de vos revenus locatifs.
Il y a une chose que je ne comprends pas , vous parlez de déclaration au microbic et d'amortissement sous ce régime d'imposition ?
citation: Il est évident que mon comptable a fait des erreurs mais a cette période le micro bic était a 91%
Micro bic à 91% ? ou plutot à 71 % de déduction donc on déclarais 29 % des revenus perçus mais cela à changer il y a 2 ans ce qui a entrainé sur le forum de nombreuses questions pour le passage au réel.
Il faut bien comprendre que LMNP ne veux rien dire , le LMNP est une personne qui loue un ou plusieurs meublés , il faut juste remplir une déclaration P0.
A coté de cette désignation , il existe plusieurs régimes d'imposition microbic ou réel.
Concernant le LMP , c'est autre chose car cela nécessite une inscription au RCS avec des cotisations , c'est un régime particulier qui permet des avantages concernant les plus values , l'ISF qui permet de cotiser pour aux organismes sociaux et qui nécessitent des versements à l'URSSAF et compagnie ...
Comme ribouldingue , changez de comptable car vous avez dĂ» perdre beaucoup en microbic ....
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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88fred
Nouveau Membre
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Posté - 06 avr. 2011 : 12:07:31
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Je pense que je devrais contacter quelqu un qui soit capable de faire une Ă©tude de mon cas, mais qui ?
J ai rencontré des pseudos spécialistes , mais ils ne pensaint qu a me vendre de la défiscalisation
Pour info il y a dix ans c Ă©tait 91%
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Posté - 06 avr. 2011 : 12:27:21
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Ca m'étonnerait très très fortement que le forfait ait jamais été de 91%...... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 avr. 2011 : 14:18:13
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Bonjour,
citation: pour info il y a dix ans c Ă©tait 91%
Ca m'étonnes beaucoup aussi mais si ça été le cas depuis votre comptable aurait du agir pour vos interets et non pas laisser la situation se dégrader.
C'Ă©tait Ă 71% il y a 3 ans avant de changer pour passer Ă 50 %.
citation: Je pense que je devrais contacter quelqu un qui soit capable de faire une Ă©tude de mon cas, mais qui ?
Prenez vous par la main , faites un cumul de vos revenus lcoatifs sur lesquels vous appliquez 50% de décote pour obtenir votre revenu locatif imposable , ensuite faites la même chose en prenant vos revenus lcoatifs - charges - foncier - amortissement ( 3,3 % de 80 % de la valeur du bien ) - interet d'emprunt - cout agence - cout assurance impayé - cout assurance PNO = revenu à déclarer
Faites la différence entre els deux et déjà vous aurez une idée de la connaissance de votre pseudo comptable
citation:
J ai rencontré des pseudos spécialistes , mais ils ne pensaint qu a me vendre de la défiscalisation
Laisser tomber ils sont jusets capables de vous dire qu'acheter un bien 30% plus cher vous permettra d'Ă©conomiser 20% d'impots
Ils ne connaissent rien à la fiscalité hormis le texte qu'ils ont appris pour vous vendre un appartment en loi scellier ou autre
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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88fred
Nouveau Membre
France
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Posté - 06 avr. 2011 : 19:39:22
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Je remercie tout le monde
Pour ces infos , mais j ai toujours mon problème
Je peux facilement avoir 50k€ de revenu de meublé ai je intérêt a me mettre en lmp
Je pense que mon problème est surtout comptable
Il me faut trouver un conseil serieu
Je confirme qu'avant les 71% c'Ă©tait 91 ( quelle belle Ă©poque )
Merci
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Posté - 06 avr. 2011 : 19:44:19
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citation: Je peux facilement avoir 50k€ de revenu de meublé ai je intérêt a me mettre en lmp
je vous ai fait une tres tres longue réponse, l'avez vous lu.
citation: Je confirme qu'avant les 71% c'Ă©tait 91 ( quelle belle Ă©poque )
je ne sais pas ou vous trouvez vos chiffres mais a moins que ca ait été comme ca il y a trente ans non. |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 06 avr. 2011 : 20:12:06
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citation:
Je confirme qu'avant les 71% c'Ă©tait 91 ( quelle belle Ă©poque )
Merci
Avant de confirmer essayez de trouver un texte 
Le micro bic existe depuis la loi de finances de 1999 et le maximum d'abattement fut de 72%. |
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