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MIBA
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 Posté - 05 déc. 2016 : 08:37:46
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Tout à fait d'accord avec ESTEPHE. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 déc. 2016 : 11:14:57
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On ne peut qu'approuver : lorsqu'on pose une question, ce n'est pas pour recevoir un retour une volée de bois verts...
Toutefois, il faut ouvrir les yeux.
Se porter candidat à une fonction, peu importe son niveau ou son importance, on peut raisonnablement supposer que le postulant a une idée de ce à quoi il s'engage.
SI l'on est candidat au bureau de l'association "Les joyeux joueurs de boules de la place Mac Mahon", on a sans doute une petite idée de ce qu'est cette association, un bureau d'association, ce que l'on va y faire ....
Et plus encore si on se porte candidat pour être secrétaire, trésorier, ou président.
Je parle ici non des motivations, mais de la connaissance préalable que l'on peut avoir de la structure dont on est membre.
S'il s'agit d'une association, on a au moins lu les statuts. Ce que devrait faire tout membre.
S'il s'agit du CS, on a au moins lu une fois les textes, et pour le moins le RDC, qui sont le pendant des statuts de l'association.
Et tout particulièrement des dispositions qui concernent le CS.
Si on ne l'a pas fait avant d'être élu, on le fait aussitôt après.
C'est là du B A BA .....
Ce qui évite ici de s'interroger sur ces copropriétaires " .. qui s'arrogent le droit ..... " de vérifier les comptes ...
En particulier lorsqu'on est président du CS.
Certes pas d'injure, mais pas de langue de bois non plus.
Parfois il faut "secouer le cocotier" .... |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2016 11:17:47 |
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 Posté - 05 déc. 2016 : 12:58:59
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Je me permets d'ajouter à cet te intervention de Gédehem.
Pour ma part j'ai répondu sur le sujet, on remarquera que plus de la moitié du fil est postés par ceux qui n'apportent rien (je vais inclure mon présent post pour l'honnêteté).
En suite j'ai vérifié au préalable les précédentes interventions de baptiste. Il n'est ni nouveau ni découvrant la corpro.
Il connait donc l'existence de la loi.
Il a une furieuse habitude de lancer un sujet et de ne plus jamais participé à 'son sujet' (sauf un cas). Son post était 'provocateur' pour le moins |
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MIBA
Contributeur actif
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24
Posté - 05 déc. 2016 : 15:47:56
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Raison de plus, dans les cas où le sujet initié est volontairement polémique, de ne pas entrer dans le jeu et de ne pas transformer le forum en ring au plus grand plaisir de l'initiateur .... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 déc. 2016 : 17:02:48
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A voir les sujet initiés, les questions posées depuis 2014, je ne vois rien à priori de 'polémique'.
En revanche, on y voit une méconnaissance certaine, une maitrise très approximative des règles, pour la plupart ignorées.
Ce qui est un grand classique dans certains syndicats.
En venant se renseigner ici, Baptiste cherche à bien faire.
Raison pour laquelle il ne faut pas partir dans tous les sens, ni surtout l'accabler, ce qui est la détestable habitude de certains.
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 30 déc. 2016 : 20:07:22
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Pat07
Contributeur actif
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27
Posté - 30 déc. 2016 : 20:22:21
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Jean13
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Posté - 30 déc. 2016 : 20:44:47
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citation: Initialement posté par Pat07citation: Initialement posté par philippe388baptiste : une copropriétaire non membre du C.S s'arroge le droit d'aller vérifier ces comptes chez le syndic sans en informer le CSPS : un ou une copropriétaire qui va vérifier les comptes comme la loi le permet est une rareté !!! cette copropriétaire serait la bienvenue dans un prochain CS. Il faudra l'empailler.  J'ai été cette rareté  Mais je refuse d'être empaillé 
Ouf j'ai eu peur .....j'ai eu peur de lire "empalé"
Trêve de plaisanterie bravo à vous Pat07
A Baptiste: il n'est pas question de s’arroger un quelconque droit car ce droit est donné de par la loi à tout copropriétaire et que ce dernier n'a pas l'obligation d'en informer le CS.
A noter que dans la convocation ce droit est obligatoirement mentionné pour prise de RdV pour vérifier les comptes. |
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Posté - 31 déc. 2016 : 08:57:38
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jena13 :"A noter que dans la convocation ce droit est obligatoirement mentionné pour prise de RdV pour vérifier les comptes"
Ce droit est dans la loi de la copropriété, et c'est une date fixée par le syndic entre la date de réception de le convocation et la date d'AG qui est mentionnée dans la convocation. |
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MIBA
Contributeur actif
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30
Posté - 31 déc. 2016 : 09:04:56
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Bonjour,
Notre syndic propose les deux.
Voici ce qui figure dans l’ordre du jour : " les comptes de l'exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire le 6ème jour ouvré qui précède l'AG ou sur rendez-vous au bureau du syndic". |
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Posté - 31 déc. 2016 : 09:26:33
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C'est bien, il va au-dela de la loi:
jean13 qui ne fait pas la différence annonce n'importe quoi.
citation: Article 18-1 (Loi de 1965)
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. On ne parle pas de devoir prendre rendez-vous.
Voici l'article en question du décret (dans sa version la plus récente):
citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
.../... Il n'y est pas plsu question de n'y aller que sur rendez-vous.
Le syndic qui assure cette date PLUS la possibilité de venir a une autre sur rendez-vous excède donc les exigences minimales. |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 31 déc. 2016 : 16:38:57
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Mon Syndic prend mal le fait que l'on vérifie les comptes, de ce que j'en déduis.
Notre Conseil Syndical invoquant également la confiance que l'on doit avoir envers le Syndic en approuvant qu'il n'est pas nécessaire de faire un suivi régulier (trimestrielle) pour le suivi des comptes.
Le syndic s'y oppose d'ailleurs.
Historique - Lorsque j'ai contrôlé les comptes (hors CS) j'ai eu un rendez-vous à 15 h l'agence fermait à 18 h soit 3 heures, pour contrôler la comptabilité de 190 lots, de plus sans être aguerri en la matière, autant dire que je n'ai pas pu vraiment faire le travail. |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 31 déc. 2016 16:40:27 |
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Posté - 31 déc. 2016 : 18:20:41
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pat07 :
Mon Syndic prend mal le fait que l'on vérifie les comptes, de ce que j'en déduis.
Notre Conseil Syndical invoquant également la confiance que l'on doit avoir envers le Syndic en approuvant qu'il n'est pas nécessaire de faire un suivi régulier (trimestrielle) pour le suivi des comptes.
Le syndic pense ce qu'il veut, il a obligation de vous recevoir à la date prévue dans la convocation.
Votre CS est à coté de la plaque. !!
Ce couple CS/Syndic n'a pas l'air de fonctionner comme il se doit, chacun rechignant sur sa mission fixée par la loi.
Un copro n'a pas la même possibilité de vérifier les comptes que le CS élu pour cela par l'AG. Il n'a pas accès à tous les docs nécessaires pour cela.
Si vous désirez controler comme le CS doit le faire, il va falloir postuler à ce CS et être habilité par ce CS pour être un des vérificateur des comptes.
Vérifier les comptes ce n'est pas vérifier les factures sur un coin de table en 2 ou 3 heures. La compta de 190 lots demandent plusieurs jours de vérif. pour un CS sérieux qui connait la compta, lire le GL, lire la balance, faire un rapprochement bancaire, ...
Ne pas vérifier au moins une fois par trimestre les comptes d'un SDC de 190 lots est une belle bétise !! des incompétents élus par l'AG.
Cela doit être mentionner lors d'une AG. le CS DOIT rendre des comptes dans un rapport de son activité joint obligatoirement à l'OdJ. Ce rapport doit être bien mince avec un tel CS.
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Édité par - philippe388 le 31 déc. 2016 18:23:13 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 janv. 2017 : 09:04:04
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Pat07 citation: Mon Syndic prend mal le fait que l'on vérifie les comptes, de ce que j'en déduis.
Notre Conseil Syndical invoquant également la confiance que l'on doit avoir envers le Syndic en approuvant qu'il n'est pas nécessaire de faire un suivi régulier (trimestrielle) pour le suivi des comptes. Dîtes à votre syndic et à votre CS que toute activité humaine est susceptible d'erreur, c'est pourquoi dans les activités significatives un contrôle est organisé et effectué.
Pourquoi les syndics y échapperaient-ils ? Ils ont même le plus souvent moins de temps pour faire leur travail que dans bien d'autres domaines et sont donc plus sujets aux erreurs.
L'expérience de l'industrie, du fisc ou de la route montrent d'ailleurs qu'un progrès existe même si l'activité est simplement supposée contrôlée : l'industriel, le contribuable et les usagers de la route changent leur comportement dès qu'ils croient qu'ils vont être contrôlés.
Contrôler n'empêche pas d'avoir confiance. Croire que l'erreur n'est pas humaine est naïf.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 01 janv. 2017 : 11:13:51
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On pourrait compléter les propos de Louis, en disant que vous avez investi dans un bien immobilier et donc vous souhaitez suivre cet investissement dont vous avez confié la gestion à un tiers.
Vous pouvez dire aussi au syndic, que si vous ne constatez aucune erreur, vous pourrez attester à tous en AG que leur syndic travaille bien. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 janv. 2017 : 14:44:48
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Mon Syndic prend mal le fait que l'on vérifie les comptes, .....
Notre Conseil Syndical invoquant également la confiance que l'on doit avoir envers le Syndic en approuvant qu'il n'est pas nécessaire de faire un suivi régulier (trimestrielle) pour le suivi des comptes.
Le syndic s'y oppose d'ailleurs.
Le défaut de contrôle des comptes du syndicat entraine l'annulation de la décision les adoptant au motif que les copropriétaires "n'ont pu statuer en pleine connaissance de cause".
Décision d'approbation qu'il faut contester, bien entendu.
Ce qui peut entrainer la mise en cause de la responsabilité du syndic qui s'y serait opposé, ainsi que du ou des membres du CS qui en ont la charge mais ne l'ont pas effectué, ou mal. |
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Posté - 07 janv. 2017 : 14:58:13
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citation: Le défaut de contrôle des comptes du syndicat entraine l'annulation de la décision les adoptant au motif que les copropriétaires "n'ont pu statuer en pleine connaissance de cause". raisonnement intéressant en effet, d'autant que le controle est prévu par la loi et obligatoirement inscrit sur la convocation à l'AG
Malheureusement, cela nécessite d'aller devant un tribunal, et la, concernant une contestation d'une décision d'AG, c'est donc le TGI.
J'y vois un espoir tout de même, sur l'affaire tel que présentée, et je vous demande vos avis: AU vu de l'évidence, l'assignation pourrait se faire en référé (au TGI donc) et sans avocat, pourvu que la preuve du refus de la consultation puisse être faite:
1/ Les comptes proposés ont été adoptés malgré mon opposition
2/ J'ai voulu vérifier, j'ai constaté que le conseil n'a pas vérifié non plus (par exemple attestation d'un conseiller)
3/ La loi prévoit la consultation une journée avant l'AG, cela n' a pu se faire
4/ Le vote n'est donc pas fondé. |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2017 : 15:19:26
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Malheureusement, cela nécessite d'aller devant un tribunal ...."
Par chez nous, on ne "règle pas ses comptes" soi même .....
Sauf dans certaines zones ....
Pour les autres, il faut solliciter le juge.
Si la contestation porte sur l'imputation personnelle d'une dépense, le TI est recevable pour la connaitre, dans la limite de sa compétence.
TI qui peut constater la nullité de la décision du syndicat, un TGI n'ayant pas de monopole sur ce point.
Ce qui impose d'engager l'action dans les 2 mois de l'AG ayant pris la décision, d'où l'imputation individuelle d'une part contestée.
Ceci étant, il faut ouvrir les yeux : l'ensemble des comptes annuels du syndicat ne peut être faux, n'auraient ils pas été contrôlés.
La contestation devra porter sur telles dépenses identifiées, sur leur répartition individuelle, le défaut de contrôle entachant de nullité leur approbation.
Pour l'eau, le gaz et les assurances, dépenses courantes habituelles existantes depuis toujours selon des taux similaires, c'est plus difficile. |
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Posté - 08 janv. 2017 : 08:45:25
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citation: Si la contestation porte sur l'imputation personnelle d'une dépense, le TI est recevable pour la connaitre, dans la limite de sa compétence.
TI qui peut constater la nullité de la décision du syndicat, un TGI n'ayant pas de monopole sur ce point. On parle bien des comptes du syndicat, personne n'a parlé du décompte personnel du copropriétaire.
C'est donc bien le TGI. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 janv. 2017 : 00:24:09
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Les comptes du syndicats sont le cumul des dépenses collectives de chacun des copropriétaires.
Le syndicat démarre à 0 pour finir à 0, le solde des comptes annuels dits "du syndicat" étant le cumul des soldes des comptes individuels.
Que chacun peut éventuellement contester pour la part qui le concerne au motif que les comptes globaux du syndicat n'ont pas été contrôlés, et ici que le syndic s'y est opposé avec la complicité active du CS.
"On me demande de payer 5650 € pour ma part de dépenses dont personne ne sait rien, le syndic ayant refusé toute vérification". |
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vérification des comptes 
