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cmdurand1
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 Posté - 01 mars 2024 : 21:42:22
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Bonjour, j'ai une petite question d'imputation des frais de suivi de sinistre.
Doivent-il être toujours en clé 1 (général) ou par exemple si le sinistre à eu lieu dans le bâtiment A ceux ci peuvent être mis uniquement en clé correspondant au bâtiment A.
Merci pour votre réponse par avance
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Posté - 02 mars 2024 : 07:57:03
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c'est effectivement toujours un dilemme.
Pour ma part, je considère que l'assurance est une charge commune générale, donc tout ce qui concerne un sinistre se met en charges générales. |
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cmdurand1
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Posté - 02 mars 2024 : 21:43:31
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Merci pour votre réponse
Depuis 20 ans, en revanche si un sinistre à lieu dans un bâtiment, la facture et l'indemnité est mise sur le bâtiment en question. c'est à mon avis tout a fait normal. En effet un sinistre parfois pourrait être évité (entretien des parties communes, réactivité lors d'un sinistre privatif pour éviter des dégâts en partie commune ...).
Donc c'est pour cela que j'aimerai que l'on impute à présent le suivi du syndic systématique sur le bâtiment concernés.
En faisant du préventif sur les autres bâtiments nous avons beaucoup moins de sinistre donc cela me semble plus juste après ma question était si cela pouvait ne pas être légal. |
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Sunbird
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 Posté - 03 mars 2024 : 21:21:12
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Qu'appelez vous "frais de suivi de sinistre" ? |
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cmdurand1
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Posté - 03 mars 2024 : 22:02:29
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Ce sont les frais que prend le syndic pour le suivi.
Il n'ont pas le droit de facturer le temps passé pour la déclaration initiale (si partie commune) mais ils ont trouvé la parade en facturant des frais de suivi.
Par exemple pour un sinistre sur des vitres tagués, on a eu 140 € de suivi et 140 € de clôture du dossier.
Pour les tags je suis OK pour que ce soit en clé 1
Mais sur des sinistres non, il me semble pour les raisons indiqués précédemment que c'est plus juste que ce soit en clé batiment. |
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nefer
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Posté - 03 mars 2024 : 22:15:15
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ces frais sont ils indiqués dans le contrat de syndic ? |
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Sunbird
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Posté - 04 mars 2024 : 09:57:47
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Vois le contrat d'assurance du SDC concernant les frais du syndic il y a un chapitre. |
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cmdurand1
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Posté - 04 mars 2024 : 15:59:39
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ce sont des prestations particulières de suivi de sinistre auprès de l'assureur, c'est au temps passé et c'est 140h/h
Ma question n'est pas de savoir si c'est justifié ou pas (2h) mais de savoir si cette facturation peut être mise en clé bâtiment ou pas. |
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Posté - 04 mars 2024 : 16:51:44
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Oui, si le RCP inclut un tableau spécifique par bâtiment, le paiement de la facture doit être alloué aux comptes de ce bâtiment étant donné que la source du dommage provient d'une partie commune spécifique de ce bâtiment.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 04 mars 2024 16:52:40 |
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cmdurand1
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Posté - 04 mars 2024 : 19:59:04
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Je ne parlais pas de la facture celle ci est bien affecté au bâtiment. Ma question concerne les frais de suivi de sinistre supplémentaire du syndic sur le suivi avec l'assureur |
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Posté - 04 mars 2024 : 20:09:39
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La clé charges communes générales sauf si le RCP prévoit le contraire.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Sunbird
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Posté - 04 mars 2024 : 22:11:05
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Voici ce qu'on trouve dans les contrats SDC :
Avant de se poser la question de comment affecter une facture, il faut déjà savoir si cette facture est légitime.
"Honoraires du syndic ou gérant
ll s'agit des honoraires éventuels du syndic ou gérant résultant de la gestion d'un
sinistre, si ces honoraires sortent du cadre fixé par le mandat de gestion de la
copropriété. Ceux-ci pourront être réglés sur présentation d'une note d'honoraires.
"
Au conseil syndical de refuser les factures non justifiées du syndic. |
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PCS1975
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Posté - 04 mars 2024 : 22:47:04
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Bonsoir,
Concernant la légitimité des honoraires supplémentaires du syndic dans le suivi des sinistres, il faut vous référer au point 7.2.4 du contrat de syndic.
Le suivi est facturable en dehors du forfait si le contrat indique clairement la tarification :
7.2.4. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
DÉTAIL DE LA PRESTATION
Les déplacements sur les lieux
La prise de mesures conservatoires
L'assistance aux mesures d'expertise
Le suivi du dossier auprès de l'assureur
Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l'urgence sont facturées (rayer la mention inutile) :
-sans majoration ;
-au coût horaire majoré de ... %.
Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article.
Il faut aussi vérifier dans le contrat d'assurance MRI si ces frais de suivi de sinistres ne sont pas pris en charge par l'assureur.
Si c'était bien prévu au contrat d'assurance, cela signifie que l'indemnité vient en déduction de la rémunération du syndic. Or, la rémunération du syndic est répartie en clé de charges générales.
Donc les frais du suivi des sinistres, s'ils ne sont pas pris en charge par l'assurance MRI, devraient logiquement être répartis en clé générale.
(pas sûr de mon raisonnement... ).
PS : et je me permet de rappeler au passage que la déclaration des sinistres auprès de l'assurance MRI et la gestion des indemnités sont comprises dans le forfait de base, comme l'indique le point 7.1.1 du contrat de syndic, et ne peuvent pas faire l'objet d'une facturation supplémentaire du "suivi des sinistres" :
Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :
-les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;
-la gestion des règlements aux bénéficiaires. |
Édité par - PCS1975 le 04 mars 2024 22:55:17 |
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cmdurand1
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Posté - 05 mars 2024 : 07:42:28
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Merci
C'est bien cela c'est bien indiqué en plus pour le suivi du dossier auprès de l'assureur et le tarif chaque fois est de 2 heures (suivi et cloture)
Les frais de suivi di syndic ne sont pas pris en charge par l'assurance.
Est-il alors possible de l'affecter au bâtiment ?
Je vais prendre un autre exemple pour justifier. Un bâtiment sans entretien aura plus de sinistre (prenons une toiture avec faitage vieillissant) Si vous faite la réfection complète vous serez tranquille un bon moment alors que si vous réparez ponctuellement vous aurez d'autre sinistres. |
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Posté - 05 mars 2024 : 07:53:48
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s'il y a une franchise Ă payer, qui va la payer ?
Le bâtiment ou le syndicat. Il n'est pas normal que ce soit le bâtiment puisque le niveau de franchise est souvent le résultat du choix du niveau de cotisation, lui-même choisi par l'ensemble du syndicat et non par le bâtiment.
Quant aux honoraires ils sont fixés effectivement par le contrat, lui-même voté par le syndicat et non par le bâtiment .... |
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cmdurand1
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Posté - 05 mars 2024 : 08:43:02
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J'ai plusieurs logements et donc plusieurs syndics et les travaux sont par bâtiment et l'indemnisation vient en déduction du remboursement de l'assureur (franchise déduite).
La franchise n'est pas toujours un choix, elle augmente justement Ă cause des sinistres...
Et si la franchise est > aux reprises c'est bien le bâtiment qui a la charge les dépenses. |
Édité par - cmdurand1 le 05 mars 2024 08:44:55 |
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PCS1975
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Posté - 05 mars 2024 : 13:28:06
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citation: Initialement posté par cmdurand1
Les frais de suivi di syndic ne sont pas pris en charge par l'assurance.
Est-il alors possible de l'affecter au bâtiment ?
Ă€ mon avis non.
Si je précise mon raisonnement plus haut, quand les frais de suivi des sinistres sont pris en charges par l'assurance, ces frais sont déduits de la rémunération du syndic, rémunération qui est répartie en clé générale. Ce qui signifie que dans l'attente de la prise en charge par l'assurance, et au fur à mesure du suivi, le syndic a eu l'obligation de "se payer" par le SDC en clé générale.
Et comme le décret de 1967 indique que ces frais sont déduits de la rémunération du syndic, il aura fallu que le syndic se paye en clé générale pour que les comptes soient justes au moment du remboursement.
Dans votre cas, l'assurance ne prend pas ces frais en charge, mais ça ne change rien pour la répartition.
Et enfin, pour le bâtiment qu a beaucoup de sinistres par rapport aux autres, il faut déjà se demander si ces sinistres sont structurels ou dus à un manque d'entretien.
Si c'est un manque d'entretien ou de maintenance (refus des décisions en AG pour les copropriétaires de ce bâtiment) les travaux de réparation, souvent plus chers, qui sont à mener, seront à la charge des copropriétaires de ce bâtiment. A eux de prendre leurs responsabilité et de financer les sommes les plus significatives.
Cela dit, n'oublions pas que l'assurance MRI est collective, et que le SDC est concerné par l'ensemble des bâtiments, même s'il existe des clés par bâtiments.
Ne serait-ce que pour la prime qui augmente selon la sinistralité, et les franchises applicables (et cela pour tout le SDC).
A force de jouer à l'individualisation à tout va, le sens collectif (fondement de la copropriété) finit par disparaître...
L'AG est un lieu d'échanges aussi, c'est le moment d'expliquer que le manque d'entretien d'un seul des bâtiments impacte tous les copropriétaires. C'est le rôle du CS que d'expliquer ces choses là . |
Édité par - PCS1975 le 05 mars 2024 14:19:12 |
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Posté - 05 mars 2024 : 14:37:32
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C'est comme dans le cas d'une condamnation judiciaire, c'est tout le SDC qui est condamné.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Sunbird
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Posté - 05 mars 2024 : 23:38:06
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Une copropriété est avant tout le collectif.
Il y a quelques années nous avons eu le droit à un arrêté d'insalubrité sur toute la copropriété à cause d'un bâtiment mal entretenu.
Tous les copropriétaires des autres bâtiments ont été concernés par cet arrêté avec les conséquences qui vont avec l'interdiction de percevoir le moindre euro pour les locations (sauf les charges récupérables). |
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Frais de suivi de sinistre 
