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Peypone
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France
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 Posté - 21 mai 2026 : 21:00:43
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Bonjour,
Dans une copropriété horizontale des années 70, seule une partie du projet de résidence a été bâtie et deux terrains ont été cédés, dont un à la commune. Mais sans scission de ces lots : une situation étouffée par deux précédents syndics puis ressortie il y a 15 ans. En 2017 l'AG approuve la scission du lot communal. Avec un modificatif du RCP maladroit et incomplet, puis un correctif adopté en 2018. Depuis, le syndic indique que la mairie a du mal à désigner un représentant, que les deux notaires ont du mal à travailler ensemble, à trouver une date... Il suggère en AG de changer de notaire, mais à ce jour pas d'acte ni enregistrement du nouveau RCP. Pourtant depuis 2019, le syndic a interrompu les appels de fonds (et vraisemblablement les convocations) auprès de la mairie. Sans précision spécifique dans les décisions d'AG, CELA EST-IL LÉGAL ? EST-CE JUSTIFIABLE ? Est-ce une faute dans la gestion du syndic ? Ces délais sont-ils normaux ?
En 2021, l'AG approuve la scission d'un autre lot bâti, appartenant à des particuliers. Avec deux conditions, rédigées par le syndic :
- que cette nouvelle scission soit actée devant notaire APRÈS celle en cours de la mairie
- et que ces copropriétaires continuent de participer aux charges communes générales jusqu'à signature de leur acte.
En 2024, je propose à l'AG une relance des appels de fonds auprès de la mairie. Le syndic a fait changer cette résolution en une simple lettre de rappel et, en omettant dans le PV d'indiquer un second vote « passerelle », il s'est dédouané de faire quoi que ce soit. Le syndic pourrait rendre compte de ses contacts avec la mairie (obligation de moyens) pour faire aboutir cette scission dont il a reçu mandat : en cas d'inaction manifeste du syndic, quel est notre moyen d'action ? Une contrainte financière est-elle possible ? Cela semble le seul levier à notre disposition.
Parallèlement, quand cette situation foncière a resurgi il y a 15 ans, le syndic avait fait souscrire à la copropriété (ou au syndicat des copropriétaires) une protection juridique, en cas de problème dans ces scissions. Elle n'a jamais été utilisée, mais à 1000 puis 1200 € par an, cela commence à faire une belle somme. EXISTE-T-IL UN PRINCIPE D'ÉGALITÉ DE TRAITEMENT ENTRE COPROPRIÉTAIRES pour réclamer à la mairie, sur la base des résolutions d'AG de 2021, une quote-part depuis l'année 2022 ? Ou au moins renouveler les appels de fonds auprès de la mairie, pour stimuler une réaction ? Car ces démarches échappent à mon rôle au conseil syndical, et à mon conseil syndical. Merci pour vos analyses et suggestions.
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nefer
Modérateur
14888 message(s)
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 Posté - 22 mai 2026 : 12:05:07
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bonjour
pouvez vous nous faire part des actions entreprises par le CS dans ce dossier? |
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Peypone
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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Posté - 23 mai 2026 : 16:14:36
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Le CS n'a pas la main sur ce dossier, il ne va pas prendre RV avec le notaire pour le syndic… qui a été mandaté par l'AG pour faire enregistrer les actes ultérieurs. La signature de cet acte notarié a été abordée plusieurs fois en réunion avec le syndic, avec les indications orales assez vagues que j'ai rapportées. Le syndic a ensuite proposé au CS de changer de notaire, qu'il avait lui-même proposé et qui est mentionné dans la résolution de scission. Mais il n'a pas donné suite. Le CS a été renouvelé avec visiblement moins de dynamisme, moins de réunions. Je ne réside plus sur place mais je semble être le seul à me soucier de ce dossier, que j'ai rappelé à deux AG (notamment 2024) : le syndic a répondu devant l'AG qu'on pourrait changer de notaire, mais dans la pratique il n'a rien fait. Cette année à l'occasion du contrôle des comptes, j'ai demandé au syndic de rendre compte de ses échanges avec la mairie sur cette scission, et de justifier l'absence d'appels de fonds. J'attends sa réponse.
Il demeure une différence flagrante de traitement avec les autres copropriétaires qui ont demandé la scission de leur lot et sont tenus de participer aux charges communes générales. Cela peut-il justifier que l'AG constate cette différence de traitement et réclame une quote-part à la mairie, depuis que cette résolution a été adoptée ? |
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Posté - 24 mai 2026 : 09:45:04
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citation: depuis 2019, le syndic a interrompu les appels de fonds Il n'est pas question d'action à la place du sydnic, ce uqi nest pas possible, mais de relancer et interroger ou mettre en demeure. Si personne n'a agit depuis 2019 c'est que a priori tout le monde est content.
Donc en effet, qu'a fait le conseil syndical?
Depuis 2019 par ailleurs il doit manquer pas mal d'argent, et récupérer l'argent du n'est pas une option pour un syndic. Qui n'a pas approuvé l es comptes?
L'ag ne peut pas 'constater une différence du traitement qu'il administre lui-même à ses copropriétaires. De l'argent du par la mairie est deja prescrit de longue date, seule une petite partie est encore récupérable.
[quote]le syndic indique que la mairie a du mal à désigner un représentant, que les deux notaires ont du mal à travailler ensemble, à trouver une date... Il suggère en AG de changer de notaire [/quoe]Poourquoi deux notaires, les modifications du TC meme maladroites sotn-elles deja publiées, ou en attente de publication, quel est le réel problème pour qu'il y ait nécessité de discussion?
Quels tantièmes sont utilisées actuellement pour les appels et les votes? |
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Konbinus
Nouveau Membre
France
7 message(s)
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Posté - 31 mai 2026 : 02:07:40
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Si on reprend point par point les éléments transmis, il existe plusieurs points d'interrogation :
- copropriété HORIZONTALE, sommes nous bien en copropriété et non ASL, AFUL, .... ?
- Pouvez-vous confirmer qu'il n'y a pas de syndic principale et syndic secondaire ?
Pour avoir déjà expérimenté la COPROPRIETE HORIZONTALE nous sommes sur un raisonnement différent de la copropriété Verticale.
Pour la nôtre, sur les lots de la copropriété était édifié des bâtiments en monopropriétaire, chaque bâtiment devenait néanmoins partie commune spéciale.
Rappel, en copropriété horizontale vous êtes propriétaire du lot mais pas du fond.
Quand vous avez des lots à bâtir, dans le règlement de copropriété on parle de lots transitoires dans la majorité des cas qui deviennent à leur tour une copropriété lors de la construction et la vente de lots, sauf à rester en monopropriété.
Si vous êtes en copropriété horizontale et que des terrains ont été cédés, cela signifie que la copropriété a vendu des lots à la mairie, mais ces lots restent au sein de la copropriété à moins de réaliser une SCISSION (création d'une nouvelle copropriété séparée avec sa propre parcelle cadastrale, son règlement de copropriété, ....) et il existe la CESSION FONCIERE (cession d'un partie du foncier de la copropriété)
Que ce soit dans une scission ou une cession, voir rétrocession foncière (sous condition que votre gestionnaire sache faire la différence) à un organe comme une Mairie ou Métropole une décision doit être prise au niveau du conseil municipal ou d'une commission.
S'assurer que cela a bien été entériné à défaut aucune validation ne pourra être enregistré par un notaire, quelque soit le notaire qui sera missionné.
Personnellement je ne pense pas que le problème vienne du notaire mais de la partie administrative et juridique.
De ce fait, votre nouveau RCP ne peut pas être enregistré à la publicité foncière par le notaire tant que la scission (ou cession) n'est pas elle-même enregistrée.
Dans l'attente de la modification de la copropriété, les charges restent appelées à l'ensemble des copropriétaires (dont les lots transitoires ou lots selon votre RCP) il ne peut en aucun cas y avoir disparition des lots.
Vous pouvez demander copie de la feuille de présence à votre syndic pour avoir la liste des copropriétaires ainsi que les lots détenus par les copropriétaires et leur tantièmes.
Je vous invite également à vérifier l'annexe comptable 1Bis (ou annexe 6 ou autre selon désignation du syndic) reprenant l'état de situation des comptes copropriétaires après répartition des comptes et joint à la convocation d'assemblée générale.
Il faut distinguer FONCIER - LOT et CHARGES
SCISSION d'un autre lot BATI :
- Cette dernière ne peut intervenir qu'après l'enregistrement de la première à défaut le premier projet de modificatif du RDC et EDD devient erroné et doit être retravaillé et reproposé pour validation en AG. Pas d'erreur du syndic sur ce point.
Si la Mairie est propriétaire d'un lot, elle réceptionne forcément des appels de fonds, dans le pire des cas elle est en impayé de charges, mais à régulariser lors de la validation de la scission.
A défaut, si elle n'est pas copropriétaire, malgré le projet de scission il n'y a pas de motif à lui transmettre des appels de fonds.
Votre gestionnaire manque peut-être d'expérience sur l'ensemble de ces points et leur gestion spécifique.
Je vous conseil d'envoyer un courrier LRAR et de demander l'organisation d'une réunion avec un responsable de service ou d'agence pour échanger en direct du sujet, n'adressez pas votre courrier à votre gestionnaire en poste.
CONSEILS :
Lors de cette réunion, faites référence à la souscription du contrat protection juridique, son activation, une déclaration a-t-elle été faite ? demandez à en avoir copie de l'enregistrement, l'état d'avancée de la procédure, .... Faites en sorte d'être présent avec plusieurs membre du CS.
A défaut, mettez en avant tous les frais engagés par la copropriété, l'absence d'action du syndic et demander la prise en charge des frais en invitant le syndic à vous annuler les frais ou à activer son assurance RC au besoin.
Je manque de détails pour vous apporter une réponse ciblée ou conseils.
J'ai fait large et j'ai forcément fait du "hors sujet"
Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de la mairie en demandant un RDV avec le maire. Organiser ce RDV avec votre syndic et les membres du CS.
Cela peut être un peu long et nécessiter plusieurs courriers et appels téléphoniques, mais possible quelque soit l'importance de votre ville - Dans le pire des cas adjoint au territoire, service juridique du patrimoine, ....
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Scission non actée, mais fin des appels de fonds 
