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 Sujet  |
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BAILBAIL
Contributeur actif
148 message(s)
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 Posté - 24 juin 2010 : 21:43:41
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Bonjour,
Je viens de vendre un bien 470 000 euros.
Je vais les réinvestir dans deux biens de 130 000 euros et 240 000 euros.
Frais de notaire 10 000 et 17 000 euros.
Travaux 30 000 euros et 35 000 euros.
Faibles revenus salariés 1 500 euros par mois.
Je suis actuellement LMP déficitaire et pourrai amortir les biens sur 30 ans.
Quelle est le meilleur montage : prêt in fine, paiement cash, prêt amortissable, sur tout ou partie?
Sachant que je suis difficilement assurable.
Merci pour vos conseils.
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vivi75
Nouveau Membre
33 message(s)
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Posté - 24 juin 2010 : 22:28:30
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a mon avis, ca depend de vos revenus loyer estimes de ces 2 biens, si le chiffre d'affaire est considerable, il vaut mieux que vous empruntiez....en tout cas, il faut calculer et voir quel choix vous conviendrait mieux. |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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 2
Posté - 24 juin 2010 : 22:38:42
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Bonsoir,
avant tout, votre dernière remarque :
citation: Sachant que je suis difficilement assurable.
Tout dépend ce que vous entendez.
Soit vous trouvez une compagnie (adressez-vous à un cabinet de courtage c'est ce que je fais). A ce moment là , vous avez une idée du coût de cette assurance.
Si vous devez "contraindre" une compagnie à vous garantir, la prime sera tellement élevée que vous mangerez le bénef.
Ce blabla de préambule étant dit, je vous donne mon avis de banquier (mes confrères ne vous dirons certainement pas cet avis, mais lorsque je creuse avec eux, leurs arguments tombent).
Donc, Ã mon avis, sauf exception, si vous disposez du cash, autofinancez.
En effet, l'argument de créer des charges ne me paraît pas des meilleurs.
Je développe : avec un prêt en cours, vous avez des charges d'intérêts qui viennent en déduction de vos revenus (BIC dans votre cas).
Mais si vous autofinancez, certes, vous n'avez pas de charges, mais si vous voulez vraiment avoir des charges, vous avez la possibilité d'améliorer votre logements (équipement, isolation, ...) et cela viendra diminuer votre résultat (charges ou amortissement selon le cas).
Pour aller plus loin, pour avoir une raison de faire 1 crédit, il faut que vous trouviez un placement financier qui vous rapporte plus que ne vous coûtera votre crédit...
Prenons un exemple actuels :
-Crédit sur 18 ans à taux fixe de 3.6%*
-Assurance (environ 0.3%)
Il faut donc que vous ayez un placement GARANTI (pas des promesses vagues) de plus de 4.5% !
Non, je ne me trompe pas. En effet, ce qui est oublié, dans les baratins financiers, c'est la fiscalité. En supposant que vous soyez sur un support évitant d'avoir à payer des impots sur la plus-value (ou les revenus selon les support), vous aurez TOUJOURS CSG, CRDS de plus de 12%.
Donc, 4.5% moins 12% donne environ 4% net.
Dans mon exemple, je n'ai pas tenu compte des frais annexes liés à la garantie du prêt (hypothèqsue, PPD, caution ou nantissement), les frais de dossiers. Une autre chose moins palpable est que vous êtes "bloqué" avec votre banquier et il plus difficile d'avoir un dialogue "d'égal à égal".
Bien entendu, vous trouverez peut-être un prêt "moins cher"**
Le fait que vous soyez déja déficitaire en tant que lmp ne vient que renforcer mon avis...
Néanmoins, comme tout avis, il faut le prendre comme tel et éventuellement ne pas le suivre.
Personnellement, je garde un matelas pour parer aux coups, mais quand je peux autofinancer, je privilégie.
SURTOUT pour les travaux que je ne finance JAMAIS. En effet, je suis réfractaires aux intérêts intercalaires qui coûtent cher et n'apportent rien.
*: il n'est pas interdit d'avoir recours à un taux variable, mais c'est à manipuler avec précaution et il est difficile de faire des prévisions de coûts sur du variable : que ce soit pour le côté prêt ou pour le côté placement
**: personnellement, j'ai eu 2.9% sur 13 ans en variable capé à 1%. Je sais, c'est le contraire de ce que je préconise (privilégier aujourd'hui le fixe). Mais sans vouloir me surflatter, je suis dans la partie est sais ce que je fais et saurais réagir dès que les taux remonteront (car il remonteront). |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 25 juin 2010 : 06:25:58
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Bonjour,
Les messages sur universimmo sur les modalités d'investissement se multiplient , signe de reprise de l'immobilier ...
Je pense qu'entre tous investir et prendre tout à crédit il y une marge qui serait de faire un apport de 30 à 50 de la somme en fonction de ce qui est recherché soi auto financement soit auto financement avec revenus complémentaires.
Les montants restants seront à investir sur des placements financiers mais fluo serait plus à même de te conseiller.
En tout cas moi je ne préconise pas d'investir toute la somme dans l'immobilier , c'est perdre ce fameux effet de levier qui pour un investissement minime tu en retires une somme importante à la fin du remboursement du crédit.
Tu disposes d'une somme importante qui te permettrait aussi d'envisager plusieurs investissements en conservant une sécurité financière une réserve
Pour quoi ne pas investir dans d'autres biens ??
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 25 juin 2010 : 07:37:09
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citation: Faibles revenus salariés 1 500 euros par mois.
Je suis actuellement LMP déficitaire et pourrai amortir les biens sur 30 ans.
Quelle est le meilleur montage : prêt in fine, paiement cash, prêt amortissable, sur tout ou partie?
Sachant que je suis difficilement assurable Vous ne donnez pas deux éléments essentiels:
1/ Votre but: pourquoi réinvestir dans l'immobilier?
Pour des revenus compélmentiares puisque les votres sont faibels?
2/ Le rendement de vos nouveaux achats.
Ca n'a pas de sens d'investir a crédit 4 ou 4,5% assurance comprise si le rendement est de 3%.
Enfin, vous perevez 1 500 euros par mois et vous etes LMP déficitaire, la vie ne doit pas etre facile....
A prioir, dans votre cas vous nous exposez votre cas avec une capacité d'emprunter 400 000 euros sans asouci.
Avec 1 500 euros de revenus salariés, permettez moi de douter.... |
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BAILBAIL
Contributeur actif
148 message(s)
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Posté - 25 juin 2010 : 15:52:43
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Merci pour vos réponses.
Mon but est de remplacer des revenus fonciers par des revenus BIC avec amortissement pour repasser en déficit foncier sur le reste de mes locations en nu.
Je suis au début de mes questionnements.
Pour Ribouldingue, un LMP déficitaire ne veut pas dire que je ne retire pas de revenus de mes locations.... Je n'ai pas demandé que l'on me plaigne, je vais très bien merci mais je recherche l'optimisation maximale pour mes investissements.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 26 juin 2010 : 11:52:21
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BAILBAIL
Contributeur actif
148 message(s)
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Posté - 27 juin 2010 : 15:39:34
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Merci bailleurx,
En effet, le lien est très intéressant.
Mon but est de maximaliser mes revenus en réduisant tous impôts ( IR, CSG, ..) .....mais pas les taxes foncières ( sauf pour un bien acheté en PLS avec exonération pdt 18 ans )
Existe-t-il des placements sans risque couvrant les frais financiers des prêts?
LMP depuis 2006, la conjoncture boursière est mauvaise et les rendements de mes contrats d'assurance vie multisupports sont largement inférieurs aux taux des prêts in fine souscrits. |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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Posté - 27 juin 2010 : 19:25:13
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citation: Initialement posté par BAILBAIL
....
Existe-t-il des placements sans risque couvrant les frais financiers des prêts?
NON !!!
Les margoulins qui prétendent le contraire sont des XXXX (il n'y a pas que "Mad off"* qui fasse ça).
Je pense que Philippe30 traduit assez bien ma position.
Si vous avez des liquidités :
-Vous en placez un peu ici et là (sans faire de théorie de placements, voici une règle que je suis à peu près) :
. . . . .-3 (perso je compte 5) mois de liquidités sur des livrets qui ne rapportent pas grand chose (mais dispo et sûr)
. . . . .-6 mois à taux garanti (en fait 2 fois l'alinéa précédent) : cela peut être les fonds Euros de multisupports s'ils sont suffisamment ancien pour sortir sans fiscalité
. . . . .-Ensuite, vous pouvez panacher entre immobilier (lm(n)p ou foncier) et supports aléatoires (sicav, bourse en direct), mais il faut prévoir d'être capable de se passer de ces fonds car ils ne sont pas très liquide (surtout si la conjoncture entraîne des moins-value en czas de revente).
Ainsi, pour moi, faire de l'in-fine adossé à du placement multisupport est TRES aléatoire. Effectivement, sur du long terme, un bon support permet d'envisager sérieusement 35~40% sur 5 ans (soit 7% l'an), mais si vous avez une chute ( ) et que vous avez besoin de vos fonds, vous êtes chocolat. Ce n'est pas le problème de votre conseilleur qui vous aura fortement conseillé ce montage.
A mon sens, ce type de montage ne se justifie EVENTUELLEMENT que si l'on est FORTEMENT fiscalisé. Et encore.
Selon moi, il faut toujours rester bêtement logique et simple :
-Si on fait un crédit, on rémunère le banquier ET l'assureur.
-Si on fait un placement, on rémunère l'intermédiaire (frais d'entrée) ET l'état (fiscalité sur les gains éventuels).
-Si on s'autofinance, on limite les intermédiaires et on économise donc.
Donc, pour être gagnant, il faut avoir de la chance** et pour moi, si on compte sur ça, autant jouer au loto !
Bien entendu, ce raisonnement répond à la question :" j'ai le choix d'emprunter ou non car j'ai des liquidités me permettant d'autofinancer tout ou partie de mon achat. Que faire ? ".
Personnellement, je n'ai pas suffisamment de liquidités devant moi, le problème est différent. Toutefois, JE NE FINANCE JAMAIS LES TRAVAUX car je ne veux pas me coltiner des frais intercalaires qui me coûteraient cher. Je débloque les fonds ET commence à amortir le crédit IMMEDIATEMENT.
citation: LMP depuis 2006, la conjoncture boursière est mauvaise et les rendements de mes contrats d'assurance vie multisupports sont largement inférieurs aux taux des prêts in fine souscrits.
Je ne me moque pas, mais vous avez la preuve de ce que je viens de dire par l'exemple.
Un bon vendeur vous dira "C'est le moment d'investir car c'est bas".
Je dirais qu'il a déja dit ça il y a 2 ans.
Pour moi, investir sur des supports hasardeux n'est pas une mauvaise chose, à condition que ce soit votre argent (et pas des disponibilités que vous avez parce que vous avez fait un prêt).
En effet, en cas de chute, si c'est votre argent et que vous avez respecté les règles de base (un peu ce que je disais plus haut), vous faîtes la grimace et attendez que ça passe. Par contre, si vous avez un in fine qui se termine, vous devez vendre pour rembourser le prêt (enfin si cela suffit). Si c'est le mauvais moment, c'est VOTRE problème (pas celui du prêteur ni du courtier en bourse qui ne font souvent qu'un).
Mon roman fleuve étant achevé, je retourne à l'ombre car il fait chaud et ça fume !
XXXX: Je suis sensuré, mais vous comprenez ce que je pense
*: Non, ce n'est pas une fote d'or taux graffe
**: comme souvent, je carricature un peu, mais mon but est d'être compris : je sais que mes avis et "conseils" ne seront pas pris au pied de la lettre car tel n'est pas le but |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
88 message(s)
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Posté - 27 juin 2010 : 22:05:52
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Merci Fluo pour ton point de vue ! |
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