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 Posté - 15 juil. 2011 : 21:37:34
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Bonjour,
Je souhaite acheter un 3 pièces de 53m² en région parisienne.
Le prix du bien me semble tout à fait correct par contre j’ai un soucis avec le montant des charges et je souhaiterais avoir des avis extérieurs.
Immeuble : 6 appartements > 53m²
Montant : 200 euros/mois
Qui comprend : syndic professionnel, nettoyage parties communes, chauffage collectif gaz, eau froide
Qui ne comprend pas : eau chaude, pas de parking, pas d’ascenseur, pas de jardin ou cour
Je trouve ça assez élevé et l’année dernière ces charges étaient de 170 euros. Elles ont augmenté à cause du froid cet hiver et à cause de l’augmentation du prix du gaz.
Est-ce si élevé à cause d’une mauvaise gestion ? A cause du prix du syndic professionnel ? Parce que l’immeuble comporte peu d’appartement ? Je ne sais pas si les petits immeubles ont des charges proportionnellement plus élevées par rapport aux grands immeubles pouvez-vous me renseigner ? Dans ce cas si de gros travaux doivent être entrepris (ravalement façade, toiture, …) je suppose que la facture sera aussi très salée ?
L'appartement est en vente depuis un peu plus d'un mois et je me demande ce que ça cache. Je n'ai pas encore eu l'occasion de me procurer tous les documents du syndic ce que je ferai bien entendu. Ces charges peuvent-elles cacher de gros travaux ? Les provisions pour charges ne sont-elles pas demandées en dehors de ces charges courantes ?
Merci beaucoup pour vos retours.
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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Posté - 15 juil. 2011 : 22:01:12
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Demandez à votre vendeur de vous fournir les 3 derniers exercices de l'état des charges de la copropiété pour voir le(s) poste(s) qui coute(nt).
Pareil pour les PV des 3 dernières AG pour voir les résolutions qui ont été inscrites à l'ordre du jour.
Voir aussi sur le terrain, si ravalement, toiture auront besoin d'être refaits.
rajout : Pour l'eau froide vous pourriez avoir moins ou plus selon votre consommation et le nombre de personnes dans l'appart.
Perso quand je donne les charges j'enlève l'eau et je dis eau en plus et donne ma consommation.Cela permet de bien differencier les charges communes |
Édité par - Numero6 le 15 juil. 2011 22:04:15 |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 Posté - 16 juil. 2011 : 08:11:48
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Il n'est pas précisé que les charges eau froide sont individualisées......
Il semble donc difficile d'extraire la partie eau froide qui, dans le cas d'une répartition collective, ne peut être maîtrisée individuellement. |
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Posté - 16 juil. 2011 : 09:21:23
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Il ne faut absoluement pas regarder les 170 par mois ou 200 par mois qui sont des provisoins pour charge pour le locataire, mais il faut regarder en efet les comptes de la comporpriétés.
Ce ne sont pas les mêmes totaux qui sont récupérés sur le locataire et sur le propriétaires. Dans le locataire il y a des charges de consommable (chauffage, eau) et le propriétaire lui paye les charges d'immeuble; elles sont plus élevées.
Sans le détail de la dépense ANNUELLE, il est pratiquement impossibel de vous répondre. |
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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Posté - 16 juil. 2011 : 21:19:13
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Vous devriez indiquer, SVP, dans votre topic , les questions et les réponses , éventuellement ,
échangées par MP, pour faciliter la tâche des contributeurs qui essaient de vous aider,
du fait que vous semblez néophyte en la matière ( Droit, comptabilité). |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 16 juil. 2011 : 21:45:21
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Voici quelques précisions :
- l'eau n'est pas individualisée, le chauffage non plus
- les charges courantes propriétaire qui comprennent entre autres chauffage gaz (chaudière < 2000) + eau froide sont de 36 500/an pour un lot de 59/1000 ce qui représente 180/mois (les 20 euros en plus annoncés par le propriétaires correspondent peut-être à la rémunération du syndic qui est de 4000/an ?)
- pas de gros travaux votés pour l'instant (vu les deux dernières AG)
Dans le DPE de l'appartement il est noté :
- chauffage gaz annuel : 985 soit 82/mois
- eau chaude gaz annuel : 149 soit 12/mois
- abonnements annuels : 72 soit 6/mois
=> total 1 206/an soit 100/mois
Donc si on résume :
=> 200/mois selon le budget dont 80/mois de frais de chauffage selon le DPE (eau chaude payée séparément puisque non comprise)
=> Les 120 à payer en plus doivent je pense à l’eau froide, aux frais de gestion, d'entretien, aux assurances, … Est-ce bien cela ? Est-ce élevé ou normal ?
=> A ces 200 il faut donc rajouter 12/mois d’eau chaude gaz et l’électricité
=> Soit grosso modo 240/mois en charges courantes selon mes estimations
Je n’ai pas plus d’informations pour l’instant. Trouvez-vous ces charges élevées ?
Merci pour votre retour !
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Posté - 17 juil. 2011 : 07:02:48
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citation: sont de 36 500/an pour un lot de 59/1000 ce qui représente 180/mois Je ne comprends pas.
citation: les 20 euros en plus annoncés par le propriétaires correspondent peut-être à la rémunération du syndic qui est de 4000/an ?)
Je ne compends pas.
citation: Dans le DPE de l'appartement il est noté :
- chauffage gaz annuel : 985 soit 82/mois
- eau chaude gaz annuel : 149 soit 12/mois
- abonnements annuels : 72 soit 6/mois
=> total 1 206/an soit 100/mois
Oubliez le DPE, ce n'est pas avec un DPE qu'on peut faire une estimation, ou alors a -50% et + 100%
citation: Trouvez-vous ces charges élevées ? Arrêtez de trourner en rond, vous n'y arriverez pas comem ca, il faut le relevé de charges annule de la copropriété, il n'y a que cela qui peut vous donner la décomposition de la dépense.
Travaux, pas travaux, situation géographique, est-on à Perpignan ou en Haute-savoie, bref je pense que toute réponse oui ou non sans un semblant de début d'information est absolument du vent. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juil. 2011 : 17:19:23
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phiby,
vous devez demander et recevoir du vendeur, les comptes annuels produits par le syndic.
ce sont les charges, repertoriées par nature de charges (pour toute la copro) = le syndic envoie un recapitulatif annuel á chaque propriétaire de lot afin de lui signifier EXACTEMENT quelles ont été les charges payées pour son lot propre et pour la periode comptable considérée.
sur ce decompte apparaissent les charges annuelles selon le quota du lot et il deduit les provisions trimestrielles payées par le vendeur; ce qui donne soit un reliquat à payer ou à être remboursé au proprio.
c'est le seul document qui vous donnera votre réponse.
oubliez le DPE, c'est juste une estimation ... vous ne paierez jamais les charges réelles basées sur un tel document. oubliez aussi les indications qu'ont vous a donné : seul compte ce document comptable officiel. |
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Posté - 17 juil. 2011 : 19:48:40
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Merci pour vos réponses. Je pourrai consulter les relevés la semaine prochaine.
Avant cela, j'ai une autre question.
Le montant élevé des charges pourraient-ils être du au fait que dans la copropriété il y a un restaurant et un coiffeur ? Comme dans les 200 euros il y a l'eau froide et le chauffage et que ce genre de commerce consomme beaucoup d'eau par exemple.
Comment fonctionne la répartition des charges avec des commerces ? Est-ce toujours dissocié ?
Si non existe-t-il une possibilité de demander à avoir des relevés individuels d'eau et de chauffage ? De les imposer en cas de refus en AG ?
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Posté - 17 juil. 2011 : 19:52:55
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On vous dit d'attendre d'avoir le relevé! Lisez-vous les réponses?
Ca ne sert a rien de faire des hypothèses sans aucune valeur en ne sachant pas de quoi on parle.... |
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Posté - 17 juil. 2011 : 19:57:20
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citation: existe-t-il une possibilité de demander à avoir des relevés individuels d'eau et de chauffage ? De les imposer en cas de refus en AG ?
Ne mélangez pas tout et ne posez pas des rafales de question qui vous passent par la tete. Lisez le forum, vous trouverez des réponses évidentes a ce genre de question triviale.
Il s'agit d'un changement des regles de la copropriété, soirt l'AG le vote, soit elle ne le vote pas et vous restez avec votre répartition?. |
Édité par - ribouldingue le 17 juil. 2011 19:59:04 |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juil. 2011 : 23:09:23
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citation: Le montant élevé des charges pourraient-ils être du au fait que dans la copropriété il y a un restaurant et un coiffeur ? Comme dans les 200 euros il y a l'eau froide et le chauffage et que ce genre de commerce consomme beaucoup d'eau par exemple.
il faut vous reférer au reglement de copropriété (RC); vous verrez comment sont reparties les consommations d'eau - si il y a un coiffeur, effectivement j'espere pour vous que la repartition est individuelle car c'est le gouffre pour l'eau.
il se peut que des resolutions aient été prises dans le passé pour que les commerces soient ventilés différemment des autres lots si il n'y a pas de compteurs individuels. seuls les PV vous le diront (si personne d'autre ne vous repond sur le sujet); le syndic devrait le savoir aussi: avez vous essayé de le contacté ?
citation: Si non existe-t-il une possibilité de demander à avoir des relevés individuels d'eau et de chauffage ? De les imposer en cas de refus en AG ?
votre vendeur a dû recevoir les relevés - demandez les lui.
sinon vous pouvez aussi demander à rencontrer un membre du CS qui devrait vous donner les explications que vous attendez.
vous avez raison de vous pencher sur le probléme avant de signer car c'est souvent un point que les acquéreurs oublient de verifier ... et ca fait mal dans un budget serré.
Ribouldingue: tu as besoin de vacances ?  |
Édité par - joulia le 17 juil. 2011 23:10:56 |
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Posté - 18 juil. 2011 : 07:28:30
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Peut-être, mais Phiby pense deja a forcer une décisoin négtaive en assemblée génrale d'un logement qu'il ne possède pas encore alors qu'il ne sait même pas quelle est la valeur des charges fixes et des charges liées aux flux (eau..).
Il pense a imposer un changement de compteur alors qu'il n'a pas de valeur de comptage,
Je persiste a penser que tout cela n'a pas de sens.
Pareil, parler de hauteur des charges incluant le chauffage sans connaitre la région, question pourtant posée, quelle utilité?
Il y a des centaines de questions qu'on peut se poser comme ca sans chiffre. Il faut rappeler que tout le monde continue a discuter, toi incluse, sur 170 euros par mois, 200 euros par mois et 20 euros par mois; |
Édité par - ribouldingue le 18 juil. 2011 07:30:26 |
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Posté - 18 juil. 2011 : 15:10:27
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Concernant la région, j'ai indiqué que le bien était situé en région parisienne. Faut-il savoir s'il s'agit du 92 ou du 94 ? Je n'ai pas constaté des différences de climat importantes entre ces zones..
Ensuite, je ne pensais pas qu'en demandant simplement si à priori 200/mois de charges courantes pour un bien de 53m² comprenant chauffage collectif gaz et eau c'était élevé ça allait soulever une analyse technique aussi approfondie et un débat tel que celui-ci.
Si je pose les questions maintenant c'est pour avoir un avis même s'il n'est pas basé sur tous les documents du syndic. Sinon je devrais aller jusqu'au compromis pour avoir enfin toutes les pièces en main et avoir une réponse.
Mais je vous remercie pour certaines informations qui me seront utiles et je trouverai très certainement réponse à ma question. |
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Posté - 18 juil. 2011 : 16:06:07
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phiby : citation: Si je pose les questions maintenant c'est pour avoir un avis même s'il n'est pas basé sur tous les documents du syndic. Sinon je devrais aller jusqu'au compromis pour avoir enfin toutes les pièces en main et avoir une réponse.
SEULS les éléments de dépenses courantes pourront vous aider. On ne peut pas spéculer sur des charges de copropriété, sans connaitre le montnat des honoriares du syndic, si ily a des ascenseurs, si le chauffage est collectif, si les compteurs d'eau sont privatifs, si il y a un gardien, si votre residence à un jardin à entretenir, le montant de l'assurance, des honoraires divers d'avocats, la taxe foncière, un appel de fonds pour trvaux futurs, ...............
ET le nbre de coprorpiétaires composant votre résidence.
ET vos propres tantièmes de charges cournates,
Pour connaitre ces éléments, vous pouvez demander au syndic les comptes de charges annuelles des 3 dernières années, et les PV des 2 dernières AG ou est voté le budget annuel de dépenses cournates.
Le syndic doit vous les communiquer, les frais de votre copie à votre charge.
Vous pouvez également vous adresser au Conseil Syndical. Celui-ci vérifie les comptes du syndicat et a en sa possession TOUS les documents comptables et de gestion. Ils vous expliqueront en détail le montant des charges, et en comparant le montant de leurs charges avec les votres, vous pourrez en conclure que tout est normal, ou que le syndic s'est trompé !!!!
il est impossible de vous apporter une réponse avec seulement 6 copros, 53 m2 et 200€ par mois !!!!!!
Avant d'accuser votre syndic de mauvaise gestion, demandez les comptes de charges courantes annuelles !!!  |
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snp
Contributeur actif
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Posté - 18 juil. 2011 : 16:28:36
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Il serait opportun de visiter le site de l'ARC (aucune publicité) au rayon "Observatoire des charges". Cela vous donnera une moyenne;
Êtes vous sûr des honoraires de syndic (4000 € pour 6 lots principaux)? |
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Posté - 21 juil. 2011 : 21:38:29
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Bonjour,
Encore merci pour vos réponses. Concernant les honoraires du syndic j'en suis quasi sûre j'ai lu les procès verbaux des deux dernières AG.
Concernant les informations demandées la plupart sont dans mon post initial mais voici :
- Copropriété : 2 immeubles de 2 étages - 2X6 appartements (superficie minimum appartement 53m²) + 2 commerces au rez-de-chaussée
- L'appartement visé : 53m², 2e étage, 59/1000 de copropriété (58+1 pour la cave)
- Charges comprises dans le relevé : communes générales (syndic, entretien, ... dont 4000 annuel pour le syndic), chauffage et eau froide
- Charges non comprises à payer en plus : eau chaude gaz et électricité
- Pas d'ascenseur, pas de gardien, pas de cour ou jardin, une cave, un local poubelles fermé
- Chauffage collectif au gaz chaudière de 1991
- Immeuble années 60 béton toit terrasse
- Localisation : région parisienne
- Syndic : professionnel
Concernant les charges indiquées sur le relevé (3e appel de charges donc
pour 3 mois) :
Charges générales : 3 606 soit 213 pour mon lot de 59/1000
Charges bâtiment : 419 soit 25 pour mon lot de 59/1000
Charges ménage : 802 soit 54 pour mon lot de 59/879
Charges poubelles : 435 soit 54 pour mon lot de 59/780
Charges chauffage : 4 197 soit 277 pour mon lot de 97/1467
Total : 9 458 dont 602 pour mon lot soit 200/mois
Auquel il faut ajouter les dépenses individuelles d'eau chaude et de chauffage si on veut calculer la dépense mensuelle totale.
Dans la répartition des tantièmes je suppose que comme les totaux sont différents tout le monde ne participe pas à certaines charges, comme les commerces par exemple.
Sinon pas de gros travaux prévus et provisionnés selon les comptes rendus d'AG toujours.
Est-ce assez précis ? Quelqu'un peut-il me dire si ça paraît cher ?
Merci encore !
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pilou40
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Posté - 03 août 2011 : 01:13:41
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Pour 53 m2, sans prestation (ascenseur, espaces verts, parking) autre que le chauffage, ça me paraît très cher.
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Charges trop élevées pour acheter ? 
