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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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 Posté - 20 juil. 2011 : 17:25:25
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Bonjour,
Il faut faire des recherches sur des sites comme paruvendu ou seloger afin de déterminer l'offre locative , les prix et aussi la demande locative , c'est un bon indice de recherche.
Au delà de l'aspect des locataires , il faut veiller à prendre un emprunt sur une longue durée afin de maximiser les intérêts d'emprunts pour diminuer les revenus imposables de plus sur une longue durée , les montants des mensualités sont moindres ce qui permet de dégager de la trésorerie pour un nouvel investissement  .
Les revenus locatifs doivent couvrir les mensualités et le foncier afin offrir une marge de trésorerie , dans ce cas c'est idéal qui à faire un apport comme vous avez du cash mais pas trop.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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 22
Posté - 22 juil. 2011 : 16:32:12
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Bon effectivement;
j'ai dû "effrayé " l'agence avec mes questions, je n'ai pas eu de réponse pourtant ils ont bien lu mon mail (notification de lecture).
Je comprends, d'un autre côté, c'est un peu leur boulot de se casser la tête pour effectuer des ventes, c'est pénible... |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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23
Posté - 22 juil. 2011 : 16:59:48
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citation: Bon effectivement;
j'ai dû "effrayé " l'agence avec mes questions, je n'ai pas eu de réponse pourtant ils ont bien lu mon mail (notification de lecture).
Ou ils se sont dits :
Qui c'est ce monsieur que je ne connais pas, qui me demande de répondre à toute une liste de questions sur 3 immeubles sans que je sache s'il est réellement motivé par l'achat.
Je vais quand même pas passer 2 h à répondre à toutes ces questions, sachant que pour un immeuble, c'est Roger qui s'en occupe qui est vacances, l'autre, c'est Gilberte ...
S'il est vraiment intéressé, il appellera. |
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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24
Posté - 23 juil. 2011 : 21:01:52
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Complètement Maoyann, je pense la même chose que vous sur ce qu'ils se sont dit.
Et moi, je me dis, zut, c'est leur boulot de vendre les biens, s'ils y passent un peu de temps , c'est normal après tout, et puis, je vais tout de même pas les supplier de me vendre quelque chose...
Et après, je me dis, j'ai la motivation, j'ai l'argent, si le bien est correct et que j'avais une réponse, la probabilité que j'achète le bien est non négligeable.
Du coup, c'est pas honnête non plus avec le vendeur ; car quand ils ont pris le mandat, ils ont pas dû lui dire que ca les dérangeait de répondre aux acheteurs potentiels!...
Bref, ca m'énerve un peu quand même !
Ceci dit, je vais effectivement sûrement les appeler pour obtenir les renseignements , sauf que par mail, je prends le temps quand ca m'arrange ; par tel, on est pressé, c'est moins pratique, le soir c'est fermé et en journée on travaille. Et puis ,c'est moins pratique pour noter les réponses , enfin bref, j'aurai préféré le mail...
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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25
Posté - 25 juil. 2011 : 13:08:54
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J'ai reçu la réponse suivante; je vous laisse en prendre connaissance et apporter vos opinions,suggestions,..
Veuillez trouver les informations concernant les 3 immeubles sur Flers.
IMMEUBLE 280 350 €
1/ Local Pro Vide depuis le 01/01/11 (loyer trimestriel 1021€)
2/ Local Pro loué depuis le 1 avril 2011 loyer 325 € + 32 € de charges
3/ F1 loué depuis septembre 2010 loyer 305 €
4/ F2 loué depuis mai 2000 loyer 357.80 € + 4 de charges
5/ F2 loué depuis juillet 2000 loyer 365.74 € + 15 € de charges
6/ STUDIO départ locataire pour fin septembre 2011 loyer 238.75 € + 5 € de charges
7/ STUDIO loué depuis octobre 2001 loyer 348 € + 7 € de charges
8/ STUDIO loué depuis août 2004 loyer 271 € + 8 € de charges
CHARGES = EAU + PARTIES COMMUNES
Etat général correct (double vitrage)
Taxe foncière + ordures ménagères 2728€
Stationnement sur la rue
Pas de contentieux en cours
Nous gérons l’immeuble (6% HT sur les loyers)
Les locataires sortent leurs poubelles
IMMEUBLE 128 400 €
1/ F2 avec garage loué depuis 2 ans, entièrement restauré, loyer 330€
2/ F2 avec garage loué depuis 20 ans à restaurer, loyer 180€
+ 3 logements à restaurer (fenêtres et portes sur place)
+ 3 garages loués 25€ chacun.
Panneau publicitaire qui rapporte 100 € par an
Le propriétaire gère les locations
Foncier 1200 €
IMMEUBLE 160 000 €
Le vendeur vend les 4 appartements et garde le local commercial.
1/ F1 libre loyer 327.48 €
2/ F1 loué loyer 346.41 €
3/ F1 loué loyer 385.59 €
4/ F1 libre loyer 250.00€
Gestion dans une autre agence
Foncier + ordures ménagères 1819€
Appartements à rafraîchir (peintures, moquettes)
Stationnement sur la rue
CHARGES chauffage collectif + ménage
En attente de vous lire,
Cordialement |
Édité par - stfti le 25 juil. 2011 13:09:29 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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26
Posté - 26 juil. 2011 : 07:19:02
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Bonjour ,
L'agence vos a répondu sur les critères locatifs des immeubles , c'est normal et vous n'en saurez pas plus
A partir de ces informations , il vous reste à faire le calcul de rentabilité pour chacun des 3 immeubles.
Il faut vous rendre sur place pour faire des visites et dans le fil de la discussion essayez d'en savoir plus mais l'agence vous diraforcement que tout va bien , que la vie est belle et que vous faites la meilleure affaire de l'année , qu'il y a plein d'acheteur dessu et qu'il faut vous decider rapidement au vu du prix et de la rentabilité.
Posez des questions aux locataires sur le quartier , le bruit , le stationnement , etc ...et regardez à quel type de locataire vous avez affaire.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Édité par - philippe30 le 26 juil. 2011 07:20:51 |
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stfti
Contributeur débutant
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27
Posté - 26 juil. 2011 : 09:38:08
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merci philippe ,
je connais bien la ville et le quartier , j'y ai vécu et une partie de ma famille y vit
C'est une ville assez" classique" et un quartier "classique" de centre ville.
J'entends par là qu'il n'y a rien de remarquables (ni très positif ni très négatif).
Bruit raisonnable pour un centre ville, quartier calme (la ZUP plus agitée est à l'autre bout de la ville), marché agréable à proximité; écoles plutot de l'autre coté de la ville aussi (environ 1km;1km5); il y a des bus à proximité, des grands magasins,la rue la plus commercante est à 500metres et la gare à 800metres sans nuisances...
C'est la plus grande ville dans un rayon d'au moins 30-35km.
Ville de 17 000habitants environs; région pas super dynamique au niveau emploi |
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stfti
Contributeur débutant
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28
 Posté - 26 juil. 2011 : 15:45:01
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Après avoir fait quelques calculs,je pense que celui à 280 000€ n'offre pas un gros profil de risque.
En effet , dans l'hypothèse d'un crédit sur 25 ans à 4.35%; cela fait des mensualités de 1642€ (pour 300 000€ c'est à dire avec les Frais de notaire inclus dans le crédit).
(Moins si je négocie une petite baisse de prix et/où si j'apporte une petite partie du capital (les frais de notaire par exemple))
Ainsi , même si le local pro met quelque temps avant de retrouver un occupant, il n'y a pas de drame.
Ils ont dû commettre une erreur dans le descriptif je pense, l'agence parle d'un local pro vide et un autre occupé alors qu'il n'y en a qu'un seul...(à éclaircir)
Bref, voici l'estimation prudente des revenus à mon sens , vos commentaires sont toujours les bienvenus...
Donc
1 local pro vide = 0 revenu pour l'instant
1 autre local pro = erreur ? = 0 revenu 0 € / an
1F1 loué = 305 €*12 = 3660 €/an
1 F2 loué =357.80 €*12 = 4293.60 € / an
1 F2 loué = 365.74 €*12 = 4388.88 € / an
studio départ loc prévu = 238.75 € * 12 = 2865 €/an (je compte zéro car bientôt vide) 0€ / an
studio loué 348 € * 12 = 4176 € / an
studio loué 271 € * 12 = 3252 € / an
Si j'additionne uniquement tout ce qui est loué = 19770.78 € / an (c'est à dire je soustrais local pro et le studio avec départ du locataire)
- 2728 € / an taxe foncière
= 17042.78 € / an de revenu ou 1420.23 € / mois
Donc même en ne comptant pas les lots vides dans la rentabilité ; les chiffres m'ont l'air d'être un investissement sans grand risque par rapport à mon profil ;qu'en pensez vous?
Je me dis qu'en m'arrangeant pour avoir une mensualité à 1420 € ; j'ai un auto-financement de l'immeuble (soit 260 000 € d'emprunts aux mêmes conditions qu'évoquées plus haut, le reste financé par mon cash et/ou baisse du prix)
Et bien sûr; dès que les lots vides reprennent preneurs , j'ai une marge positive (pour payer les impots par exemple, lol)
Les 2 autres immeubles me semblent plus compliqués pour un néophite (l'un avec des travaux, l'autre 50% inoccupé)
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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29
Posté - 26 juil. 2011 : 16:05:08
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Je vois que vous avancez.
Mais vous ne ferez pas l'économie de passer sur place afin de vous donner une idée de l'état de l'immeuble (voir s'il y a de gros travaux à faire) et faire la connaissance de vos éventuels futurs locataires.
Je serais particulièrement intéressé de visiter les lots loués depuis respectivement 11,11 et 10 ans afin de voir l'état de ces lots au bout de 10 ans de location et de rencontrer leurs habitants. Les petits lots avec des baux longs sont parfois associés à un profil de locataire qui ne sont pas ceux qu'on préfère.
Et essayez de passer un jour de sortie de poubelle. |
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Édité par - maoyann le 26 juil. 2011 16:06:11 |
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stfti
Contributeur débutant
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30
Posté - 26 juil. 2011 : 19:52:46
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Je connais cet immeuble de l'extérieur, il est propre.
Fenêtres récentes en DV;façade correcte. Seul l'état de la toiture m'est inconnue.
Pour la visite intérieure; je retiens votre suggestion de visiter les lots les + anciens.
Puis je exiger de voir tous les lots avant l'achat ou vont ils m'en faire visiter que quelques uns pour ne pas trop "déranger" ?
Oui, je pense que j'avance ;-) ...c'est le premier immeuble; ca impressionne un peu ! Je ne suis pas (encore) un habitué de ce genre d'emplette ...
J'ai néanmoins des vacances bientôt et le vendeur aussi; je risque fort de repousser la visite à dans 3 semaines (après mes absences et celles du vendeur) avec peut être le risque qu'il se vende avant ;
même si j'imagine que ça ne se vend pas forcément si vite ; ce n'est tout de même pas la banlieue parisienne...
Que pensez vous de mes calculs; ils sont prudents je pense, tenir compte de 5 lots sur 7 afin de faire la rentabilité sur les lots loués uniquement; ça me semble raisonnable pour "blinder" les soucis...
Même si évidemment , je pense que le studio ne posera pas de problème à louer; le local pro ,par contre, j'en sais rien;peut être un peu plus dur.
L'avantage est que si ça marche bien et que j'en achète un autre par la suite;c'est une ville où je peux trouver des lots à prix raisonnables en centre ville; mais je n'en suis pas là ;-)
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Édité par - stfti le 26 juil. 2011 19:54:19 |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 26 juil. 2011 : 20:03:33
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Autre question pendant que je vous tiens ,lol
Visiteriez vous qu'un seul immeuble à ma place ou les 3 ?
Je privilégie celui à 280 000€ mais je peux peut être "comparer" avec les 2 autres immeubles?
Je pense que j'emmenerai mon père et mon frère qui habitent à proximité afin d'avoir leurs avis.Mon frère a été maçon et effectue divers travaux chez les particuliers, je pense que je l'emploierai, il est méticuleux dans son travail.
Mon père est à la retraite et a été couvreur par le passé;leurs points de vue peuvent être intéréssants ; qu'en pensez vous?
Ca me permettrait aussi de tester l'intéret de mon frère pour me gérer les petits soucis sur place; vu que je suis loin.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juil. 2011 : 09:00:14
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Bonjour,
Pour répondre à vos dernières questions :
- Oui , visitez les 3 immeubles afin de comparer.
- La rentabilité brute est de 6.78% et la rentabilité nette est de 6.07 % de celui à 280.000 , si on intègre les frais de notaire pour achat à 110% on arrive à moins de 6 % mais c'est sans compter avec les locaux non loué.
Pour vous faire une idée correcte , il faut intégrer tous les loyers existants ou potentiel afin de connaitre la rentabilité et ensuite voir avec les loyers existants le solde de trésorerie.
Avez-vous pris en compte l'aspect fiscalité des revenus locatifs ? c'est une location nue ou meublée ?
Sachez que le résultat locatif s'ajoutent à vos revenus donc peu vous faire changer de tranche ...
Sachez aussi que pour les locations nues vous prenez 12 % de contributions sociales ( CSG et RDS ) sur le résultat locatif ( revenu - charges ).
- Votre mensualité de crédit doit être inférieure à vos revenus locatifs afin de vous générer de la trésorerie.
- Les revenus locatifs doivent couvrir le crédit , le foncier et vous devez générez de la trésorerie ( environ 300 euros / mois ) sinon c'est pas la peine de signer pour 25 ans ....
Vous pouvez nous indiquer la ville cela vous permettra d'avoir des avis plus précis d'autres intervenants éventuellement sur place
Philippe
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Investisseur immobilier
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maoyann
Contributeur vétéran
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33
Posté - 27 juil. 2011 : 09:48:48
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Pour Philippe30,
citation: Vous pouvez nous indiquer la ville cela vous permettra d'avoir des avis plus précis d'autres intervenants éventuellement sur place
citation: Posté - 25 juil. 2011 : 13:08:54
J'ai reçu la réponse suivante; je vous laisse en prendre connaissance et apporter vos opinions,suggestions,..
Veuillez trouver les informations concernant les 3 immeubles sur Flers.
Pour Stfti,
citation: Puis je exiger de voir tous les lots avant l'achat ou vont ils m'en faire visiter que quelques uns pour ne pas trop "déranger" ?
Oui, vous devez exiger de voir tous les lots ; déjà vous allez les voir meublés, ce qui ne va pas vous permettre de faire une évaluation très fine.
citation: Que pensez vous de mes calculs; ils sont prudents je pense, tenir compte de 5 lots sur 7 afin de faire la rentabilité sur les lots loués uniquement; ça me semble raisonnable pour "blinder" les soucis...
Même si évidemment , je pense que le studio ne posera pas de problème à louer; le local pro ,par contre, j'en sais rien;peut être un peu plus dur.
Vos calculs ne prennent pas en compte l'ensemble des variables ; j'insiste sur les travaux d'entretien que vous allez certainement avoir à faire à court ou plus long terme. Comme le dit philippe30, intégrez aussi l'impact des impôts. Vous devriez déjà aller voir une première banque pour vérifier que les conditions de prêt que vous imaginez aujourd'hui sont réalistes.
citation: Visiteriez vous qu'un seul immeuble à ma place ou les 3 ?
Visitez les tous les 3 afin de pouvoir évaluer les uns par rapport aux autres.
citation: Je pense que j'emmenerai mon père et mon frère qui habitent à proximité afin d'avoir leurs avis.Mon frère a été maçon et effectue divers travaux chez les particuliers, je pense que je l'emploierai, il est méticuleux dans son travail.
Mon père est à la retraite et a été couvreur par le passé;leurs points de vue peuvent être intéréssants ; qu'en pensez vous?
Ca me permettrait aussi de tester l'intéret de mon frère pour me gérer les petits soucis sur place; vu que je suis loin.
C'est certainement un plus pour 2 raisons : ils ont des connaissances techniques que vous n'avez peut-être pas et qui vont vous permettre d'évaluer mieux le bien. Comme vous pensez les faire intervenir au cours des années, s'ils ont été à l'origine de de ce projet avec vous, ils se sentiront probablement plus concernés.
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2011 : 10:28:23
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Bonjour,
Pour Philippe , Oui , comme cité par Maoyann, la ville est Flers dans l'orne code postal 61100.(basse normandie)
Si vous voulez vous faire une idée précise :Google earth/street view (19 rue schnetz Flers); vous verrez mieux l'environnement ; la proximité des commerces,etc...
Le local vide est netto décor sur l'image.
N'hésitez pas à venir me rendre une petite visite !...vous êtes les bienvenus !
Je ne parviens pas à comprendre votre calcul de rentabilité philippe; j'avais déjà compter zéro de loyer pour les locaux non loués, comment arriver à 6.07% net et me dire sans compter les non loués??
Sachant qu'il doit y avoir une erreur sur le n°2 qui n'existe pas (surement un mauvais copier coller du vendeur.
Pour rappel de la réponse de l'agence :
citation: IMMEUBLE 280 350 €
1/ Local Pro Vide depuis le 01/01/11 (loyer trimestriel 1021€)
2/ Local Pro loué depuis le 1 avril 2011 loyer 325 € + 32 € de charges
3/ F1 loué depuis septembre 2010 loyer 305 €
4/ F2 loué depuis mai 2000 loyer 357.80 € + 4 de charges
5/ F2 loué depuis juillet 2000 loyer 365.74 € + 15 € de charges
6/ STUDIO départ locataire pour fin septembre 2011 loyer 238.75 € + 5 € de charges
7/ STUDIO loué depuis octobre 2001 loyer 348 € + 7 € de charges
8/ STUDIO loué depuis août 2004 loyer 271 € + 8 € de charges
L'impact au niveau impots est effectivement à prendre en compte mais avec 3 enfants et les frais de nourrice déduits; je ne suis pas très imposés.
Lorsque je ne déduirai plus les frais de nourrice cà d dans 2ans ; je ferai l'économie d'une nourrice (environ 400€/mois) et ma femme reprendra un plein temps donc les revenus seront supérieurs.Je suis également augmenté d'environ 100€/mois chaque année et assurer de l'être
(je travaille dans le public, je connais mon déroulement de carrière presque à l'avance;pratique !)
Les impots augmenteront alors (mais les revenus aussi ;-) )
Je prends note de la visite de tous les lots, c'est effectivement bien de savoir ce que l'on achète; quitte à déranger les locataires...
J'ai l'oeil pour voir les défauts en général mais peu de connaissances techniques; donc bien sûr la présence familiale sera rassurante sur ce point.
Pour le prêt; j'ai fait une simulation sommaire sur internet;
néanmoins ; les mensualités ne dépasseraient pas les 33% d'endettement, même en prenant zéro euro de loyer (ce qui ne serait pas de chance, pour le moins...)et je suis proprio de ma résidence principale; je ne comprendrai pas un refus de ma banque ;-( |
Édité par - stfti le 27 juil. 2011 10:28:59 |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2011 : 11:15:48
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Pour info; voici ma façon de calculer la rentabilité...(qui ne doit pas être la bonne...)
Prix d'achat : 280 350€
Frais de Notaire
Etape 3/3 - Montant de vos frais de notaire
Résumé de vos choix
Type de bien : bien achevé depuis plus de cinq ans
Département : 61
Négociation par un notaire : Non
Montant du bien : 280 350 €
MONTANT
Debours : 400 €
Etat : 14 270 €
Notaire : 4 058 €
Montant des Frais :
18 728 €
Donc Prix d'acquisition notaire inclus : 280 350 € + 18 728€ = 299078€
Ensuite les loyers (je retire l'erreur du local pro en double évoqué dans les posts précédents; je vais me renseigner sur ce point):
Lot 1 : local pro vide 1021€/trimestre donc 4084 € /an
lot 2 : F1 loué 305 € donc 3660 € / an
lot 3 : F2 loué 357.8€ donc 4293 € / an
lot 4 : F2 loué 365.74 € donc 4388 € / an
lot 5 : studio (bientôt vide) 238.75 € donc 2865 €/ an
lot 6 : studio loué 348 € donc 4176€ / an
lot 7 : studio loué 271 € donc 3252 € / an
26718 € / an total - 6% (frais de gestion) = 25 114 €
- taxes foncières 2728 € / an
donc 22 386 € revenus nets (hors travaux et impots revenus)
rentabilité (selon moi) 22 386x100/299078 = 7.49%
ou si j'enlève lot 1 = 5.75%
ou si j'enlève lot 1 et 5 vides = 5.3%
Après ; bien sûr; le but est de ne pas laisser des lots vides....
Neanmoins; effectivement, je ne retrouve pas les chiffres de l'annonce de l'agence immobilière
citation: CENTRE FLERS (61100) Immeuble de rapport comprenant 1 local commercial, 3 studios, 2 F1, F2, pour un rapport annuel de 28584 Euros > Détail
Pourquoi ??? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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36
Posté - 27 juil. 2011 : 11:22:01
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vu ce que vous dites votre banque ne devrait effectivement pas refuser l'emprunt
d'autant que dans le cadre d'inverstissement immobilier locatif la règle des 33% ne s'applique pas
moi ce qui me surprend dans ce qui vous est annoncé c'est la durée des baux pour des petits logements
c'est rare que des gens reste 10 ou 11 ans dans des T1 ou studio
d'autre part c'est la disparité des loyers entre tous les T1 ou studio qui vont de 365 à 238 €
pour celui qui sera vide prochainement le loyer est assez bas pour être reloué facilement, il faudrait bien entendu le voir pour apprécier la situation
ce serait aussi peut être l'occasion de discuter avec le locataire, voir s'il existe de nouvelles nuisances qui motiverait on depart
bien entendu il faudrait voir cette histoire de local pro, y en t-il 1 ou 2
si tout est en relatif bon etat, coté rentabilité ca semble effectivement une assez bonne affaire s'il y a effectivement un 2eme local pro
si non à mon avis il faudrait négocier à 250 000 pour essayer de l'avoir à moins de 260000€
avez vous demandé à voir les diagnostics
c'est bien sur toujours très intéressant |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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37
Posté - 27 juil. 2011 : 12:01:52
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Ne soyez pas surpris que votre valeur de rentabilité ne soit pas la même (plus faible) que celle de l'AI ; les valeurs que donnent les vendeurs dans leur annonce pour appâter l'acheteur potentiel sont habituellement des valeurs brutes brutes (les plus élevées possibles) c'est à dire loyers totaux / prix d'achat sans FDN.
citation: 26718 € / an total - 6% (frais de gestion) = 25 114 €
Un détail sur les frais de gestion : 6% c'est HT, c'est donc 7,2% TTC. Ca fait une différence de 320 euros / an.
Une autre façon d'estimer la rentabilité d'un projet :
J'ai fabriqué une feuille Excel sur laquelle on fixe :
- Durée du prêt
- taux
- Montant du loyer
Qui me calcule :
- échéance mensuelle à la banque avec la part d'intérêts.
J'y rajoute :
- taxe foncière
- Assurance PNO
- Entretien + syndic
- On peut aussi insérer des frais de gestion si on ne gère pas soi-même, des assurances autres si on en a (loyers impayés ...), la prévision de périodes de vacances des lots.
Ca me calcule les revenus fonciers
Puis imposition en fonction de la tranche et 12,1% pour CSG, RDS
Enfin, j'obtiens un résultat annuel.
On peut ainsi voir sur la durée du prêt par exemple quelle est l'épargne totale mise au projet et la comparer avec un placement financier à X%. On peut voir en faisant varier le prix d'achat ou le taux du prêt comment les montants évoluent.
J'ai tendance pour mes calculs à considérer que tout augmentera de 2% par an (loyers, charges) et que le bien ne prend pas de valeur. Après, chacun choisit ses hypothèses de travail.
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2011 : 13:22:03
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bien vu Maoyann, je suis passé complètement à coté sur les frais HT et non TTC,je l'avais pourtant vu à la première lecture; merci.
Si il y a moyen de recevoir votre feuille de calcul, je suis preneur, maoyann.
Bailleurx , effectivement, j'ai l'absolue certitude pour le prêt de l'acceptation de la banque.
Nous sommes beaux, jeunes, riches et en bonne santé, le profil idyllique pour la banque !... (je plaisante ;-) ) ; mais effectivement, aucun risque de refus selon moi.
Je m'étais fait aussi la reflexion , bailleurx, de la différence importante des montants et durée des locataires;un autre point à creuser, c'est juste.
Pour la discussion sur le prix; c'est bien entendu prématuré , je n'ai pas encore effectué de visite; néanmoins effectivement, c'était l'objet de la future question que je vous destinais; quel type de négo peut on espérer sur l'achat; votre réponse me semble assez réaliste (en même temps, je suis pas le plus apte pour en juger...)
Je pense qu'en fonction de l'ensemble des éléments que je recoupe au fur et à mesure; il se pourrait que je fasse une offre après visite en suivant votre schéma 250 000€ pour obtenir 260 000€; ca me semble pas mal.
J'ai vu sur leboncoin; un immeuble à Flers avec un prix quasi identique et le même nombre de lot (sans photo);j'imagine que c'est le même vendu par particulier; je me suis permis de lui reposer les questions sans lui évoquer le contact avec l'agence; ca pourrait m'éclaircir certains points (local pro, entre autre).
(j'ai utilisé nom et mail de mon épouse; par précaution; différent du mien)
S'il s'agit du même immeuble;une approche de particulier à particulier me permettrait certainement la négo sur le prix vu qu'il n'y a pas la com de l'agence.
J'attends sa réponse déjà pour voir si les éléments concordent.
Comme d'hab, je vous tiens au courant de la suite, merci de vos apports riches pour moi... |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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39
Posté - 27 juil. 2011 : 13:51:35
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Stfti,
citation: Si il y a moyen de recevoir votre feuille de calcul, je suis preneur, maoyann.
Je vous ai envoyé un MP
citation: J'ai vu sur leboncoin; un immeuble à Flers avec un prix quasi identique et le même nombre de lot (sans photo);j'imagine que c'est le même vendu par particulier; je me suis permis de lui reposer les questions sans lui évoquer le contact avec l'agence; ca pourrait m'éclaircir certains points (local pro, entre autre).
Prix d'agence 280350.
Prix particulier 280000.
En effet, vous avez en traitant en direct une bonne marge de négo, car si le prix d'achat en passant par l'agence est de 280350, c'est que le vendeur prévoyait que son net serait autour de 260000.
Vous pourriez même faire une proposition de prix encore plus basse.
citation: (j'ai utilisé nom et mail de mon épouse; par précaution; différent du mien)
Pour l'achat, je ne pense pas que ça posera de problème de passer directement de PAP car vous n'avez rien signé auprès de l'AI, néanmoins si vous achetez de PAP et que dans les jours qui suivent vous retournez voir le gestionnaire pour lui demander de gérer vos biens, s'il réalise qu'il vous avait renseigné sur ce bien avant (vous avez dû lui donner votre nom), je ne suis pas certain que son accueil soit très cordial.
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2011 : 14:01:08
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Maoyann, j'ai répondu à votre MP, je vous remercie.
Je vous rejoins sur votre analyse particulier / agence.
Je n'ai rien pour et rien contre les agents immo;
je respecte leur profession.
Ainsi, je ne me permettrai pas de contourner leurs commissions en cas de visite par leur intermédiaire.
Si ce n'est pas le cas, en revanche; il va de soi que je suis dans mon bon droit de faire une négo plus avantageuse pour moi en traitant entre particuliers ;et je ne m'en priverai pas.
Après; pour la gestion; cette agence là ; une autre ou moi-même; cette question ne prime pas sur une économie éventuelle de 20 000€ sur le prix d'achat. |
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Achat immeuble locatif, où,comment? 
