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sonia75
Contributeur vétéran
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 Posté - 10 sept. 2011 : 13:42:15
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Bonjour à tous,
J'ai dans l'idée de trouver et d'acheter un autre logement avant de vendre le mien.
Le seul hic est bien entendu de me trouver décalée pour le financement (la vente du second devant financer l'achat du 1e) si je n'arrive pas à les faire coincider.
Pourtant, je tiens à le faire dans cet ordre pour me laisser le temps de trouver le bien "parfait" sans stress et sans être "pressée".
Pour palier au pb de financement tout en limitant les frais, j'ai pensé à une idée :
1/ Acheter le bien qui me convient (avec condition suspensive de prêt)
2/ En simultané mettre en vente mon appartement
3/ Faire une demande de prêt à ma banque avec remboursement anticipé sans frais (après avoir obtenu, avt la signature du compromis, son accord de principe)
4/Si à la date de signature d'achat, je n'ai tjs pas vendu mon bien, j'utilise l'argent du prêt et mets en location ce nouvel appartement (bail meublé de 9 mois ou 1 an) ce qui me permet de financer les mensualités du prêt.
5/Pendant ce temps je continue tranquillement la vente de mon appartement actuel qui reste ma résidence principale (ce qui m'évite de devoir vendre "vite" donc mal...). Je ne perds a priori pas d'argent puisque le prêt (et charges de copros) st financés par le revenu des loyers.
6/Lorsque j'ai vendu, je récupère mon 2e bien après avoir donné congé au locataire qui devient alors ma résidence principale.
Si jamais il y a encore un délai entre la fin du bail et la signature de ma vente, je pourrai être hébergée temporairement.
Je rembourse le capital restant à ma banque et mets fin au prêt.
Les questions que je me pose sur cette idée :
- D'après vous est-ce une bonne solution, cela vous paraît-il jouable et intéressant d'un point de vue financier (sans perte financière) ?
- Quelle durée de prêt immobilier serait la plus intéressante dans mon cas ? Je pense qu'il vaudrait mieux que je souscrive un prêt plus long pour réduire les mensualités de remboursement, ce qui fait que lorsque je rembourserai en anticipé le prêt, je n'aurais pas trop payé d'intérêts (sachant que les 1e années d'un prêt consistent surtout à rembourser les intérêts) ? Conseils de montage financier bienvenue !
Vous remerciant de votre attention et de vos avis/conseils,
Très bon we à toutes et tous !
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Édité par - sonia75 le 10 sept. 2011 13:52:36 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 11 sept. 2011 : 10:35:20
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Regrettablement Monsieur Charles Ponzi est décédé depuis déjà un certain temps, et un temps certain, il lui sera difficile de vous conseiller, bien que ses écrits restent une anthologie, en plus d'être un pied de nez aux failles du système financier moderne.
Monsieur B. Madoff ne semble plus disposé a donner des conseils gratuits. D'autant que ces courriers personnel sont sous étroite surveillance du Ministère de la Justice Américaine (entre autre).
Reste bien, Monsieur J. Kerviel pour prodiguer quelques conseils pertinents, mais là encore c'est à vos risques.
Perso en tout cas, je ne vous conseille pas, le braquage d'une banque (de toute façon, ils n'ont même plus assez de liquidité) ou le braquage d'un casino (là il y a des liquidité, mais....).
Sinon, il vous reste aussi la solution de gagner la cagnotte de l'euro-million, ou de miser sur le bon produit à l'UMP cheval au PMU (excusez mon lapsus).
Quoiqu'il en soit, on ne peut que féliciter votre audace d'investissement immobilier, en ces temps, alors que certaines réformes fiscales rentrent bientôt en vigueur concernant les biens secondaires. Et lorsqu'il est dt secondaire, cela s'applique aussi par inférence au troisième, au quatrième, etc.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 11 sept. 2011 10:36:17 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 11 sept. 2011 : 14:05:20
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citation: Initialement posté par Luc StandonQuoiqu'il en soit, on ne peut que féliciter votre audace d'investissement immobilier, en ces temps, alors que certaines réformes fiscales rentrent bientôt en vigueur concernant les biens secondaires. Et lorsqu'il est dt secondaire, cela s'applique aussi par inférence au troisième, au quatrième, etc.
Comme indiqué ci-dessus, il ne s'agit pas d'investissement immobilier locatif mais de ma résidence principale... |
Édité par - sonia75 le 11 sept. 2011 14:05:50 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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3
Posté - 12 sept. 2011 : 08:26:17
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citation: Initialement posté par sonia75citation: Initialement posté par Luc StandonQuoiqu'il en soit, on ne peut que féliciter votre audace d'investissement immobilier, en ces temps, alors que certaines réformes fiscales rentrent bientôt en vigueur concernant les biens secondaires. Et lorsqu'il est dt secondaire, cela s'applique aussi par inférence au troisième, au quatrième, etc. Comme indiqué ci-dessus, il ne s'agit pas d'investissement immobilier locatif mais de ma résidence principale...
Ah OK, dans ce cas le temps d'un emprunt relais, vous aurez donc deux maisons principales |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2011 : 09:58:42
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citation: Initialement posté par Luc StandonAh OK, dans ce cas le temps d'un emprunt relais, vous aurez donc deux maisons principales
Ok, merci de la précision, je comptais souscrire un prêt immobilier normal en fait, tjs comme indiqué dans mon message initial :-)
Rappel des questions que je me posais :
- D'après vous est-ce une bonne solution, cela vous paraît-il jouable et intéressant d'un point de vue financier (sans perte financière) ?
- Quelle durée de prêt immobilier serait la plus intéressante dans mon cas ? Je pense qu'il vaudrait mieux que je souscrive un prêt plus long pour réduire les mensualités de remboursement, ce qui fait que lorsque je rembourserai en anticipé le prêt, je n'aurais pas trop payé d'intérêts (sachant que les 1e années d'un prêt consistent surtout à rembourser les intérêts) ? Conseils de montage financier bienvenue !
Merci beaucoup pour votre avis ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2011 : 11:25:11
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2011 : 13:22:25
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Alors je répète, il ne s'agit pas d'un investissement locatif mais de pouvoir changer de résidence principale sans me retrouver à la rue entre l'achat et la revente...
Si quelqu'un s'est trouvé dans la situation, merci de vos conseils... |
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Posté - 12 sept. 2011 : 13:39:18
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Je vais tenter de faire "simple".
En 2011 vous souhaitez vous engager dans un prêt relais dont des milliers de personnes ont souffert, et souffrent encore depuis des années.
Un conseil, un seul, vendez votre bien, trouvez un logement en location (ce n'est pas ce qui manque ni ce qui va manquer dans les mois à venir), placer le montant de votre vente dans un bas de laine que vous choisirez toute seule, car vu la situation actuelle des bourses européennes,
CAC 40 le 110912 Ã 13h37 2 842.99 Pts -4.42%
http://www.boursorama.com/cours.pht...mbole=1rPCAC
Je ne sais quel bas de laine vous conseiller, et cherchez un nouveau bien, tranquillement...et sans prêt relais
Pour le reste, si vous souhaitez poursuivre dans vos élucubrations, grand bien vous fasses !!!
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Édité par - quelboulot le 12 sept. 2011 13:42:50 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2011 : 20:18:39
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Merci de votre avis mais je ne voulais pas faire un prêt relais mais un prêt immobilier classique sur 10 ou 20 ans avec remboursement anticipé sans frais.
Pensez-vous que cela soit risqué dans ce cas là ?
merci et bonne soirée ! |
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Posté - 12 sept. 2011 : 20:36:41
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réponse basique.
Vous allez emprunter combien ????
Le montant de votre emprunt est certainement lié au montant de votre apport personnel, lui même lié au montant de la vente de votre logement actuel, non ?
Commencez donc par vendre et, en fonction du montant de la vente, de votre capacité d'emprunt, vous ferez vos calculs après pour savoir ce que vous pouvez acheter, non ? |
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Édité par - quelboulot le 12 sept. 2011 20:37:12 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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10
Posté - 12 sept. 2011 : 22:37:00
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citation: Initialement posté par quelboulot
Commencez donc par vendre et, en fonction du montant de la vente, de votre capacité d'emprunt, vous ferez vos calculs après pour savoir ce que vous pouvez acheter, non ?
Mais non, vous ne comprenez pas quelboulot :
La dame vous dit qu'elle souhaite mettre la charrue avant les bœufs, et à cet effet, elle aimerait savoir si en conduisant la charrette en marche arrière pour avancer cela ne serait une solution adéquate et sans risque.
Expliquer comme cela c'est pourtant simple à comprendre, non ? 
Y a vraiment des shadoks...
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2011 : 08:19:08
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citation: Initialement posté par quelboulot
Commencez donc par vendre et, en fonction du montant de la vente, de votre capacité d'emprunt, vous ferez vos calculs après pour savoir ce que vous pouvez acheter, non ?
Merci Quelboulot de me répondre sans agressivité, c'est gentil de votre part. Je ne sais pas si ma démarche est inhabituelle mais je viens d'être échaudée en vendant avant d'acheter et aujourd'hui le logement où je suis ne me convient pas d'où mon souhait de faire l'inverse.
Je précise que je suis en très proche banlieue parisienne avec des temps de vente normalement courts.
Avec un peu de chance j'arriverai à faire coincider vente et rachat mais on ne sait jamais !
De plus, en quelques mois les prix augmentent (en 6 mois j'ai noté une augmentation de 20% ; contrairement à la rumeur les prix ne baissent pas du tout... et l'offre est encore plus raréfiée) donc je ne voudrais pas me trouver décalée par rapport au marché en vendant trop tôt (même si je dois rajouter le coût des intérêts).
J'ai bien calculé sinon mon prix de vente (fourchette basse et haute) et compte bien racheter à un prix correspondant à mes moyens, mais c'est juste pour me laisser le temps de trouver ce qui me convient sans pression. La location me couterait plus chère qu'un prêt sinon.
Aujourd'hui les questions que je me pose, c'est quelle durée de prêt immo pr payer le moins d'intérêts, sachant que normalement je devrai pouvoir le rembourser avant 1 an grand maximum.
Et que pensez-vous sinon l'idée du locataire dans le 2e bien avant que j'emménage pour financer les premières mensualités du prêt ?
Merci de vos lumières et bonne journée ! |
Édité par - sonia75 le 13 sept. 2011 08:26:05 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 13 sept. 2011 : 08:53:26
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citation: Initialement posté par sonia75
Aujourd'hui les questions que je me pose, c'est quelle durée de prêt immo pr payer le moins d'intérêts, sachant que normalement je devrai pouvoir le rembourser avant 1 an grand maximum.
Donc vous cherchez un prêt immo remboursable en un an maximum avec des prix de vente correspondant au marché de la région Parisienne, qui en moyenne tourne autour des 450K€.
Moi je vous conseil d'aller voir votre banque, et de lui poser la question "en live and direct" de quel serait le taux d'intérêt sur un prêt immo de base à 450k€ remboursable en un an. Et regardez bien le fond des yeux de votre banquier à ce moment là , il risque de vous sourire avec une larme de joie à l’œil droit
- http://www.meilleurtaux.com/
Et surtout après n'hésiter pas à revenir pour nous faire part de ses commentaires, et de sa réaction.  |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2011 : 09:52:13
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citation: J'ai bien calculé sinon mon prix de vente (fourchette basse et haute) et compte bien racheter à un prix correspondant à mes moyens, mais c'est juste pour me laisser le temps de trouver ce qui me convient sans pression. La location me couterait plus chère qu'un prêt sinon.
Merci de chiffrer car une location qui coûte plus cher qu'un prêt sur une durée d'un an , je voudrais que l'on m'explique
citation:
Aujourd'hui les questions que je me pose, c'est quelle durée de prêt immo pr payer le moins d'intérêts, sachant que normalement je devrai pouvoir le rembourser avant 1 an grand maximum.
un prêt immobilier , c'est au minimum 7 ans.
citation:
Et que pensez-vous sinon l'idée du locataire dans le 2e bien avant que j'emménage pour financer les premières mensualités du prêt ?
Dès que vous voudrez aménager , il n'aura qu'a déguerpir afin que vous ayez eu le moins de perte possible.
A vouloir avoir tout vous allez au devant de grosses déconvenues car le moindre retard dans votre timing et le coup sera plus élevé que les quelques mois de location que vous ne semblez pas vouloir payer.
Vous êtes sure de pouvoir revendre votre bien en 1 an ????
Non alors vous allez payer pour un prêt de 450 K€ pendant plus d'un an , c'est vrai que cela coûtera moins cher que le location sans parler que vous aurez des charges de copropriété à payer dans 2 biens ....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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 Posté - 13 sept. 2011 : 10:27:19
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sonia, il est impossible de répondre sans connaître tous les détails de vos opérations,
vous attendez une réponse que l' on ne peut pas fournir, ça dépends du pret, de vos revenus, de votre secteur géographique etc
donc dans l'absolu oui c'est faisable sur le papier
dans la réalité vous devriez mettre en vente et commencer à chercher en même temps, après vous verrez bien comment ça se goupille, sachant qu'avec un pret relais classique vous avez en général deux ans pour vendre...si votre bien est au bon pris et qu'il n'est pas dans un coin perdu sans marché ça devrait le faire
au pire comme dit plus haut vous mettez vos gros meubles au garde meuble et vous prenez un meublé le temps de faire le jonction
je vous donne un exemple, quand j'ai acheté ma maison, les vendeurs n'avaient pas encore trouvé d'appart, j'ai acheté un avril mais ils ont eu le droit de rester jusqu'en septembre, ça nous arrangeait des deux côtés...
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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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Posté - 13 sept. 2011 : 10:51:44
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citation: Initialement posté par kenavo
sonia, il est impossible de répondre sans connaître tous les détails de vos opérations
Merci Kenavo de me répondre sans agressivité (j'ai du mal à comprendre pourquoi certaines personnes m'agressent mais bon...).
Alors pour répondre, je ferais un prêt de 100 000€ (petite surface).
sur 10 ans, je rembourserai environ 900€/mois
sur 20 ans, environ 600€/mois (ma préférence)
Je ferai un remboursement anticipé au bout d'1 an max a priori (avant si je peux, dépendant du temps mis pr la vente de mon logement actuel), sans frais, comme convenu avec ma banque.
Je pensai rembourser les mensualités de ce prêt avec le loyer du locataire en place ou que je prendrai (bail meublé donc 1 an ou 9 mois si étudiant, bien évidemment j'avertirai le locataire au préalable, je ne mettrai pas à la porte qqn comme ça, comme une personne m'en accusait arbitrairement !).
citation: Initialement posté par kenavodans la réalité vous devriez mettre en vente et commencer à chercher en même temps, après vous verrez bien comment ça se goupille, sachant qu'avec un pret relais classique vous avez en général deux ans pour vendre...
Oui je compte bien mettre en vente dés que j'ai trouvé comme indiqué dans mon message ci-dessus, l'idéal serait d'arriver à faire coïncider les deux mais au pire je me rabattrais sur le prêt. Je ne ferai pas de prêt relais, je préfère un prêt immo normal avec remboursement anticipé sans frais.
citation: Initialement posté par kenavoau pire comme dit plus haut vous mettez vos gros meubles au garde meuble et vous prenez un meublé le temps de faire le jonction
Ca serait difficile à faire (je ne suis pas salariée) et ça me couterait bien plus cher qu'un prêt en fait (loyers parisiens...).
A noter que pour ma précédente vente et rachat j'avais eu un délai de 6 mois au lieu de 3 mais ça n'a pas suffi d'où ma réflexion actuelle.
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Voilà eh bien au regard de ces infos complémentaires qu'en pensez-vous : bonne ou mauvaise idée (et quid de la durée du prêt, je me disais que 20 ans serait mieux pr limiter le paiement des intérets des 1ers mois) ? :-) |
Édité par - sonia75 le 13 sept. 2011 10:53:11 |
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philippe30
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Posté - 13 sept. 2011 : 11:02:14
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sonia75
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Posté - 13 sept. 2011 : 11:47:48
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citation: Initialement posté par philippe30Commencez par contacter votre banque
Oui, comme indiqué ds mon message initial c'est déjà fait... :-)
tout est ok sur mon dossier de prêt bancaire (je n'ai aucun autre prêt en cours)
citation: Prêt relais sans être salarié par évident
Comme indiqué ci-dessus également, je ne ferai pas de prêt relais (pr info le prêt relais est possible sans être salarié sinon :-), vu avec ma banque aussi). Je ferai un prêt immo classique avec remboursement anticipé sans frais.
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Édité par - sonia75 le 13 sept. 2011 11:56:15 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2011 : 12:00:39
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citation:
Oui, comme indiqué ds mon message initial c'est déjà fait... :-)
tout est ok sur mon dossier de prêt bancaire.
Comme indiqué ci-dessus également, je ne ferai pas de prêt relais (pr info le prêt relais est possible sans être salarié sinon :-), vu avec ma banque aussi. Je ferai un prêt immo classique avec remboursement anticipé sans frais.
Alors c'est quoi la question ?
Vous voulez être rassurée ?
Il faut vous dire sur combien de temps emprunter ?
- le moins longtemps pour baisser les intérêts
- le plus longtemps pour baisser la mensualité
Ce genre de fil tourne toujours en rond , les intervenants vous ont déjà répondu mais vous revenez à la charge avec des questions qui sont de votre seule domaine de décision.
Seul Kenavo ne vous agresse pas selon vos dires mais qu'est-ce que l'on peut vous dire de plus , vous avez pris votre décision , vous avez vu la banque et vous attendez que l'on cautionne votre projet.
C'est bien monté mais prenez garde aux délais de revente de votre premier bien , voila sans agression de ma part
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2011 : 12:34:37
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citation: Initialement posté par philippe30
Alors c'est quoi la question ?
Vous voulez être rassurée ?
Bah oui en fait c'est juste ça :-)
Je me demandais si cette idée tenait la route tout simplement.
citation: Initialement posté par philippe30
C'est bien monté mais prenez garde aux délais de revente de votre premier bien
Merci bien. Oui en général les délais de vente st assez rapides où je suis.
citation: Initialement posté par philippe30
Il faut vous dire sur combien de temps emprunter ?
- le moins longtemps pour baisser les intérêts
- le plus longtemps pour baisser la mensualité
J'aurais pensé l'inverse non ?
Le plus longtemps pr baisser la mensualité et donc les intérêts à rembourser (sachant que les 1e années d'un prêt on rembourse surtout les intérêts et le capital à la fin, et que je compte rembourser en anticipé assez vite), ou je me trompe ?
Merci encore de vos avis.
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Édité par - sonia75 le 13 sept. 2011 12:40:31 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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20
Posté - 13 sept. 2011 : 14:53:10
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