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virginie
Contributeur actif
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 Posté - 29 sept. 2011 : 19:20:36
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Bonjour à tous,
J'ai besoin de vos lumières car n'ayant pas de connaissance juridique le syndic me roule dans la farine.
La copro est née en juin 2007.
Dés le premier exercice 2007 2008 ce copro bailleur devait 400€.
les exercices suivants 2009 2010 il n'a reglé aucune charge de copro pas plus que les appels de provisions 2011.
Aijourd'hui le créance s'éléve à 7900€.
Le syndic jusqu'a présent n'a pas fait grand chose, quelques relances restées sans réponse.
La j'ai dit ça suffit et la semaine derniere j'ai envoyé un mail au syndic en lui intimant l'ordre d'entamer une procédure etc.....Lui ai-je ecrit des sotises ou pas .....je ne sais pas pas de réponse sur l'enchainement logique des procedures......
Copie du mail que j'ai envoyé au syndic
citation: Aujourd'hui il est plus qu'urgent de mettre en route toutes les procédures auxquelles Madame xxxx échappe depuis plus de quatre ans pour les impayés de charges comme pour les provisions
Le fonctionnement de la copropriété est en péril à cause des impayés de ce propriétaire bailleur.
Aujourd'hui madame xxxxx a une créance de 7800 .
Sur le pv de l'ag du 5 mai 2011 vous avez indiqué qu'une mise mise en demeure + un cdt de payer a été délivré à son encontre.
Je pense qu'elle n'a pas répondu.
Je vous prie donc d'engager le plus rapidement possible la suite des procédures que seul votre qualité de syndic vous permet d'engager afin de garantir les intérêts du syndicat des copropriétaires, commandement de payer, inscription d'une hypothèque (attention aux cinq ans on y est presque) . Ensuite il faudra sans doute saisir le tribunal.....
Vous ne pourrez demander des saisies conservatoires des loyers qu'à partir du moment ou le tribunal est saisi?
ETC.........
Le syndic a convoqué cette personne et voilà l'info que me donne le syndic
citation:
le copro bailleur propose à l' assemblée générale un échéancier de 500.00 € mensuel + les charges trimestrielles en cours.
la dette s' étale donc sur 16 mois.
je lui ai demander de faire des virements mensuels afin qu 'elle n' oublie pas, comme je lui ai dis également que si le conseil syndical acceptait, la procédure ne serait pas arrêtée mais mise en veille.
Cela nous permettra de la remettre en fonction si elle devait ne pas respecter ledit échéancier.
Avant que vous ne donniez votre réponse, je tiens à vous informer que s' il est devait demander un échéancier auprès du tribunal, elle risquerait de le voir accepter à 250.00 €.
Je vous laisse le soin d' en prendre connaissance et me tenir informé.
Si je comprends bien elle propose un échancier avec une somme ridicule de 500€........et le syndic me dit "il faut accepter parce que le tribunal peut redescendre à 250 €...........
Quid d'une hypotheque? quid d'une saisie des loyers?
comment est décompté le temps pour pouvoir déposer une hypothéque pour une dette de moins de 5 ans parce qu'elle peut commencer à payer et stopper ensuite?
Je suis perdue et le syndic est avare de renseignements.
Je vous remercie de vos infos.
*Insertion de balises pour rendre plus clair l'exposé des faits*
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Édité par - maoyann le 30 sept. 2011 12:43:57 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 29 sept. 2011 : 21:15:46
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Bonsoir,
C'est très bien que vous vous penchiez sur cette question d'impayés avant que ça devienne le cauchemard.
Dans l'ensemble, c'est très bien ce que vous demandez au syndic, mais demandez lui de mettre cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, car il doit être mandaté par l'AG pour agir en justice.
Que vous lui en intimiez l'ordre est compréhensible mais ne sert à rien...ou seulement à en discuter
Concernant l'échéancier proposé par cette personne, je trouve qu'il est acceptable, enfin c'est mieux que rien...si ça peut régler la situation.
Vous dites "le copro bailleur propose à l' assemblée générale un échéancier de ...", peut-être que votre syndic a de lui-même prévu une résolution sur cette question à l'ordre du jour de la prochaine AG, ce serait alors déjà dans une bonne voix.
Pour résumer: pour que le syndic agisse en justice, c'est sur une décision de l'AG...(mise à l'ordre du jour par le syndic lui-même ou demandée par un copropriétaire)
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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sybarite
Contributeur actif
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Posté - 29 sept. 2011 : 22:01:54
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Bonsoir
Le syndic n'a besoin d'aucune décision d'AG pour engager une procédure pour les impayés. (D art 55)
Il est vrai qu'un juge peut accorder jusqu’à 2 ans de délais, mais encore faut-il que la personne ne soit pas en situation de régler sa dette en moins de temps.
Un accord est une bonne option, mais il faut le formaliser par écrit, et surtout
ne pas oublier les charges courantes. |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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3
 Posté - 29 sept. 2011 : 23:08:46
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il y a longtemps que votre syndic aurait du s'activer
rar de relance, mise ne demeure.....puis utilisation de l'hypothèque légale
assignation au tribunal pour la dette , demande de saisie des loyers
ici il ne s'agit pas d'un copropriétaire occupant, mais d'un bailleur qui utilise la copropriété comme banque...sans interet |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2011 : 23:56:32
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Le juge pourrait accorder moins, mais il pourrait aussi n'accorder aucun délai de paiement.
Je pense que la comédie a assez duré.
On peut transiger, cela économise les frais t longueurs d'une action en justice, mais il faut rester ferme. C'est le créancier qui est maître du jeu, non le débiteur. Ce que vous devriez, c'est la remise intégrale du loyer perçu au syndicat jusqu'à extinction de la dette.
Il faut aussi exiger des intérêts, au taux de 5% annuel au minimum.
Il faudra penser à changer de syndic. Une telle négligence est inexcusable. Et que fait le conseil syndical ? |
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Posté - 30 sept. 2011 : 08:49:59
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attention au délai des 5 ans....  sans saisie de justice. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2011 : 09:29:07
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Une pratique efficace pour faire payer un copropriétaire négligent consiste à prévoir 2 résolutions à l'AG en vue de saisir son appartement : mandat au syndic + fixation de la mise à prix de l'appartement.
Un copropriétaire qui peut payer n'attend pas l'AG pour réagir. Les syndics connaissent cela ... sauf exception.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 30 sept. 2011 09:30:43 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2011 : 10:19:49
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citation: Initialement posté par Louis92
Une pratique efficace pour faire payer un copropriétaire négligent consiste à prévoir 2 résolutions à l'AG en vue de saisir son appartement : mandat au syndic + fixation de la mise à prix de l'appartement.
Un copropriétaire qui peut payer n'attend pas l'AG pour réagir. Les syndics connaissent cela ... sauf exception.
Cdlt. Louis92. Cela peut avoir un certain effet, mais cela peut être aussi un leurre pour les copropriétaires mal avertis qui peuvent penser qu'on va saisir les lots du copropriétaire défaillant d'un simple claquement des doigts. Or, pour saisir, il faut au préalable détenir un titre exécutoire et le tribunal n'ordonnera pas la saisie immobilière si le débiteur peut s'acquitter autrement de sa dette.
Il faut donc :
- soit obtenir un règlement immédiat de la dette,
- à défaut, transiger et faire valider la proposition de transaction par l'assemblée générale,
- enfin à défaut réclamer le paiement de la dette en justice afin d'avoir un titre exécutoire permettant une exécution forcée.
Le bien est loué : la voie d'exécution qui s'impose est la saisie des loyers. |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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8
Posté - 30 sept. 2011 : 12:29:41
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Décret 1967
Article 55
(Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 24)
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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virginie
Contributeur actif
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Posté - 30 sept. 2011 : 16:46:38
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Bonjour à tous,
je vous remercie d'avoir pris la peine de me lire et de me répondre.
Merci également au gestionnaire du site d'avoir remis en forme mon SOS pour que ce soit plus lisible.
En gros ns n'en sommes pas à la saisie immobilière.
Ce copro bailleur qui n'a pas versé un sous depuis plus de 4 ans et dit aujourd'hui qu'elle va s'engager à verser 500€ x18 mois et payer les appels de fonds qui arrivent.
Le syndic la soutient en me disant attention avec le tribunal ce pourrait etre 250€.....
Cet appart elle l'a acheté en borloo ou je ne sais quoi...
1) je ne crois pas aux promesses vu qu'elle n'a pas versé 1 euro depuis des années et dans sa façon de pratiquer, ne pas venir aux rv etc....j'imagine qu'il y a des dettes ailleurs.
Je ne maitrise pas les procédures judiciaires et les enchainements et le syndic garde sa science.
On me dit attention pour l'inscription d'une hypotheque, c'est pour des dettes de moins de 5 ans.
Si elle paie disons pendant quelques mois et qu'ensuite le délai des 5 ans est passé, que se passe t il?......C'EST LA COPRO QUI ASSUME LES DETTES?.....
Le syndic m'a fait ses effets d'annonces avec rien au bout, le coup du privilége immobilier spécial?????
Alors là j'ai creusé, ca ne va pas non plus, j'ai lu que cela était valable pour les dettes de l'année en cours plus les dettes des 2 ans precedant la vente.
Je me suis mise au cs depuis cette année et je rame toute seule. Les autres n'ont pas le temps..
Je ne veux pas me laisser enbrouiller par le syndic.
Il devait me rappeler cet am, mais j'attends toujours ......il est 16h30......
Si vous avez d'autres infos ....pour que j'avance des arguments ...et ne pas me faire clouer le bec par le syndic qui sait tout sur tout.
Merci à tous. |
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Gédehem
Pilier de forums
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10
Posté - 30 sept. 2011 : 23:39:09
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Revenons au départ !
Les provisions pour charges sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimeste (1.01, 1.04, 1.07, 1.10), à moins que l'AG ne décide d'autres dates d'exigibilité (loi 65 art.14-1).
La personne qui paye le 1.01 et ensuite le 10.04 est en retard de paiement.
La personne qui ne paye rien le 1.01 est débitrice..
Le syndic doit alors aussitot procéder au rappel nécessaire dans les 15 jours qui suivent : lettre de rappel : paiement avant le 30.01 terme de rigueur.
Pas de paiement le 30.01, c'est la MISE EN DEMEURE à payer sous 8 jours, MED qui est le préalable obigé aux actions en recouvrement de créance.
Votre syndic a t-il mis en œuvre ces actions ?
L'autre point : la procédure L.art.19.2 .
"L.65 Art. 19-2. A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance."
Votre syndic a t-il procédé comme il est prévu ??? Le CS doit vérifier la chose et lui demander des comptes sur ses actions.
S'il n'a rien fait, il a engagé sa responsabilité professionnelle..
"Si je comprends bien elle propose un échancier avec une somme ridicule de 500€........et le syndic me dit "il faut accepter parce que le tribunal peut redescendre à 250 €..........."
Ce n'est pas au copropriétaire de dicter sa conduite.
S'agissant d'un nouveau copropriétaire bailleur qui vient d'acheter, qui a donc à priori des fonds, avec en plus les ressources provennant des loyers, il ne peut raisonnablement mettre en avant une situation personnelle difficile, un mauvais passage !
C'est là le cas classique du mauvais payeur de mauvaise foi : donc pas d'état d'âme pour la procédure.
Manifestement votre syndic semble en avoir au préjudice du syndicat.
La procédure de l'art.19.2 concerne les provisions pour charges.
Vous êtes ici dans le cas d'une créance identifiée après approbation des comptes par les AG.
7900 € de créance, c'est l'assignation devant le TI, que le syndic aurait du engager dès la 1ère année approuvée, pour laquelle il n'a pas besoin d'une autorisation d'AG.
Ainohi vous a donné la conduite à tenir, que vous (le CS, l'AG) devez exiger du syndic :
" C'est le créancier qui est maître du jeu, non le débiteur. Ce que vous devriez, c'est la remise intégrale du loyer perçu au syndicat jusqu'à extinction de la dette.
Il faut aussi exiger des intérêts, au taux de 5% annuel au minimum."
en précisant ... :
"Il faudra penser à changer de syndic. Une telle négligence est inexcusable.", point de vue que je partage. Votre syndic semble incompétent dans cette affaire au préjudice du syndicat "roulé dans la farine".
REAGISSEZ, et vite. |
Édité par - Gédehem le 30 sept. 2011 23:41:10 |
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JB22
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Posté - 01 oct. 2011 : 11:45:35
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Ainohi vous a donné la conduite à tenir,
"Il faut aussi exiger des intérêts, au taux de 5% annuel au minimum."
INTERETS MORATOIRES:La loi 89-421 du 23 juin 1989 a modifié la loi du 11 juillet 1975 et prévoit:
“Le taux de l'intérêt légal est en toute matiàre fixé par Décret pour la durée de l'année civile” (art 1er)
L'article 3 de la loi prévoit que:
“en cas de condamnation, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour ou la décision est devenue exécutoire, fût-ce par provision.”
Table des taux:
2006 2.11 %
2007 2.95 %
2008 3.99 %
2009 3.79 %
2010 0.65 %
2011 0.38 % |
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Copro bailleur et charges impayées + 4 ans 
