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MFr
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 Posté - 04 nov. 2011 : 14:48:50
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Bonjour,
L'avance de trésorerie pose question : j'ai cherché dans les forums mais je n'ai trouvé que des réponses disant " ... si l'avance de trésorerie n'est pas prévue à votre RC ...".
Bien que faisant partie du CS, nous avons toujours des surprises qui nous montrent la complexité du rôle ! 
A l'appel trimestriel de charges, une "avance trésorerie permanente" est demandée par le syndic, en plus bien sûr et séparément des charges habituelles. Téléphone au secrétariat du syndic qui nous renvoie à l'AG ...
L'AG : dans la résolution "vote du budget prévisionnel 2012", un paragraphe dit : "en application du règlement de copropriété et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic ajustera à 1/6e du montant du budget prévisionnel, le niveau de l'avance de trésorerie".
Le RC (de 1961) : "L'Assemblée des copropriétaires pourra décider de créer un fonds de roulement et remettre entre les mains du Syndic une provision pour faire face aux dépenses courantes; cette provision sera complétée semestriellement après prélèvement pour le paiement des dépenses justifiées par le Syndic."
Questions :
- le RC et la résolution d'AG parlent-il de la même chose ?
- si OUI, l'AG n'aurait-elle pas dû avoir 2 résolutions distinctes : le budget prévisionnel et l'avance de trésorerie ?
- si cette avance nous est obligée du fait de sa mention au RC, l'AG peut-elle décider de placer les sommes sur un livret A, par exemple (nous avons un compte bancaire séparé et, pour le moment, la comptabilité de la copropriété est saine) ?
Merci d'avance
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nefer
Modérateur
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 Posté - 04 nov. 2011 : 15:19:26
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citation: Initialement posté par MFrBonjour, L'avance de trésorerie pose question : j'ai cherché dans les forums mais je n'ai trouvé que des réponses disant " ... si l'avance de trésorerie n'est pas prévue à votre RC ...". Bien que faisant partie du CS, nous avons toujours des surprises qui nous montrent la complexité du rôle ! A l'appel trimestriel de charges, une "avance trésorerie permanente" est demandée par le syndic, en plus bien sûr et séparément des charges habituelles. Téléphone au secrétariat du syndic qui nous renvoie à l'AG ... L'AG : dans la résolution "vote du budget prévisionnel 2012", un paragraphe dit : "en application du règlement de copropriété et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic ajustera à 1/6e du montant du budget prévisionnel, le niveau de l'avance de trésorerie". Le RC (de 1961) : "L'Assemblée des copropriétaires pourra décider de créer un fonds de roulement et remettre entre les mains du Syndic une provision pour faire face aux dépenses courantes; cette provision sera complétée semestriellement après prélèvement pour le paiement des dépenses justifiées par le Syndic."Questions : - le RC et la résolution d'AG parlent-il de la même chose ? - si OUI, l'AG n'aurait-elle pas dû avoir 2 résolutions distinctes : le budget prévisionnel et l'avance de trésorerie ? - si cette avance nous est obligée du fait de sa mention au RC, l'AG peut-elle décider de placer les sommes sur un livret A, par exemple (nous avons un compte bancaire séparé et, pour le moment, la comptabilité de la copropriété est saine) ? Merci d'avance
l'avance de trésorerie (ex fonds de roulement) n'est pas une obligation
s'il en existe une, on ne peut en modifier le montant que par un vote en AG
les textes légaux prévoient un montant maximum, mais n'imposent pas d'augmenter l'avance existante à chaque votre du budget prévisionnel
vous avez un drôle de syndic....
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 04 nov. 2011 : 21:06:44
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citation: vous avez un drôle de syndic.... Mais je le connais très bien 
FONCIA pratique ce genre de magouille. J'ai un appartement dans une copro chez eux. Chaque année, j'y vais de mon petit refrain : illégal de mettre en une résolution unique budget et avance de trésorerie. Rien n'y fait. Chaque année, le gestionnaire explique qu'il ne peut pas faire autrement (il obéit à sa hiérarchie) et nous statuons sur 0% d'augmentation pour l'avance de trésorerie.
MFr, à la prochaine AG, il faut exiger que ce soit discuté l'avance de trèsorerie, malgré la résolution imposée par un syndic style FONCIA. Son objectif est clair : il rechigne au compte séparé, et organise une augmentation des fonds déposés sur leur compte syndic en indexant l'avance de trésorerie sur le budget. |
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JB22
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Posté - 04 nov. 2011 : 23:25:41
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Je confirme les réponses de nefer.
Votre règlement de copropriété de 1961 est obsolète.
C'est la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 qui sont applicables.
Les provisons pour charges sont prévues, un quart du budget le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre ou aux dates votées par l' A.G.
L'avances de trésorerie et ses modifications doivent faire l'objet d'un vote spécifique en A.G.
Il est possible de placer les fonds, sur décisions d' A.G. sur un livret A, et de décider de l'affectation des intérêts. |
Édité par - JB22 le 04 nov. 2011 23:27:22 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 08:25:28
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effectivement foncia est coutumier du fait... il faut refuser en AG cette phrase.
il faut expliquer que cala a peu d'interet d'avoir 2 mois d'avance (sauf si vous etes en compte unique... ) et que cela complique la vie lorsque le budget diminue, car il faut rendre de l'avance (et quelquefois quelques centimes).
Quant au chef du gestionnaire on s'en fiche, c'est l'AG qui décide et non le chef. |
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MFr
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Posté - 06 nov. 2011 : 10:23:10
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Bonjour à tous, merci pour vos réponses et bravo pour votre clairvoyance, Foncia est en effet expert !
Si je vous ai bien compris, soit nous laissons la résolution en l'état sous condition expresse de ne pas faire d'augmentation ; soit l'AG décide de ce fonds de roulement et de son montant.
Dans ce cas, une seule résolution peut-elle définir le montant du fonds, son placement et la destination des intérêts ?
Merci d'avance pour cette dernière précision.
Sincères salutations. |
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Posté - 06 nov. 2011 : 11:04:43
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en général, l'avance de trésorerie n'est pas placée et ne rapporte pas d'interets (sauf si vous etes en compte unique, où le syndic a interet à placer TOUTES ces avances de trésorerie ).
seule l'avance pour travaux est placée et rapporte interets.
Dans tous les cas, il faut une résolution séparée du budget qui fixe le montant de l'avance de trésorerie (pour une copro normale, sans arriérés notoires, je préconiserai 1 mois de budget environ). Ce montant reste valable tant qu'une autre AG ne la modifie pas... |
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mespres
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Posté - 06 nov. 2011 : 19:42:28
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Rambouillet a raison en théorie. En pratique avec Foncia, c'est impossible. Foncia refuse de respecter la loi avec deux résolutions (une pour le budget, une pour l'avance de trésorerie). Il faut que le président de séance ait bien compris la question. Il fait voter le budget, ensuite il propose une avance de trésorerie. Le secrétaire syndic devra se plier à la volonté exprimée par le vote.
Oubliez la question des intérêts : Foncia refuse d'ouvrir des comptes séparés, l'avance de trésorerie, comme le reste, se trouve sur un compte individualisé (en réalité un compte Foncia). |
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MFr
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Posté - 07 nov. 2011 : 07:29:58
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Bonjour à tous et merci pour ces nouvelles précisions qui en appellent d'autres de ma part.
JB22 disait "votre RC est obsolète, c'est la loi ... qui sont applicables".
L'ARC le dit aussi puisqu'elle préconise une lettre commençant par : "Comme vous le savez, depuis le 4 juin 2004, date de publication du décret du 27 mai 2004, l’article 35 du décret du 17 mars a modifié les dispositions concernant les fonds de roulement et réserves prévues au règlement de copropriété."
Or, à maintes reprises, dans ce forum, j'ai vu que c'était le RC qui s'appliquait avant les lois ultérieures à sa publication.
Qu'en est-il pour ce point précis de l'avance ?
Le syndic, comme le dit Mespres, tente tout pour nous faire rentrer dans son giron. C'est le directeur de l'agence qui nous gère (exceptionnellement car il voulait notre copropriété suite au désaccord avec notre précédent syndic) et il a accepté - pour nous avoir - de créer un compte bancaire séparé. Dans le courant de l'année, je me suis aperçue qu'il avait fait virer tout sur un compte Foncia ... Il a fait machine arrière, mais ... Je pense qu'il tente donc, par l'avance de trésorerie, de "se refaire" une santé (vis à vis de son staf national) et que la mention à notre RC peut lui apporter son aide, à moins que JB22 n'ait raison.
Merci encore pour votre aide. |
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Posté - 07 nov. 2011 : 08:08:11
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votre RDC, ne dit pas que vous devez 1/6 du budget en avance de trésorerie.
il n'y a pas à dévier de ce qui a déjà été dit et n'est en contradiction ni avec les textes, ni avec votre RdC : c'est l'AG qui fixe le montant de l'avance de trésorerie !!!! il n'y a aucune autre considération à avoir.
A la prochaine AG, faites voter la résolution adéquate, au besoin en demandant au préalable en LRAR au syndic à mettre cette question à l'Ordre du Jour. |
Édité par - rambouillet le 07 nov. 2011 08:09:50 |
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JB22
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Posté - 07 nov. 2011 : 09:17:20
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"Or, à maintes reprises, dans ce forum, j'ai vu que c'était le RC qui s'appliquait avant les lois ultérieures à sa publication."
Voyez les dispositions concernant les votes en A.G., c'est la loi qui s'applique et non le règlement de copropriété.
Voyez également la loi sur la "mise en conformité des règlements de copropriété".
Votre syndic n'est pas un champion du respect des lois. Il fait tout pour éviter l'ouverture, d'un compte séparé: majoration exagérée des honoraires et en cas de placement des fonds il impute des "frais de gestion" qui annulent tout intérêt pour le syndicat.
". Dans le courant de l'année, je me suis aperçue qu'il avait fait virer tout sur un compte F....a "
Lors de sa nomination votre syndic a-il obtenue une dispense d'ouverture d'un compte séparé.
Si non, votre syndic est en infraction, il le sait bien, mais cela n'aura de conséquence que si un copropriétaire saisi le T.G.I... |
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MFr
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Posté - 07 nov. 2011 : 11:58:16
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Merci à Rambouillet et JB22 pour ces re-précisions.
Non, le syndic n'a pas obtenu la dispense pour le compte séparé, et c'est pour ça qu'à ma réaction, il a fait machine arrière.
Mais il faut être tout le temps sur ses gardes, c'est fatiguant !
Pour la révision de notre RC qui, en effet, en a bien besoin, sauriez-vous me dire s'il y a des "gens" spécialisés pour le faire ? A qui s'adresser ?
Encore merci  et à une prochaine fois.
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JB22
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Posté - 07 nov. 2011 : 13:48:26
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"Pour la révision de notre RC qui, en effet, en a bien besoin, sauriez-vous me dire s'il y a des "gens" spécialisés pour le faire ? A qui s'adresser ?"
De sos-net:
"Vous pouvez, facultativement, vous faire aider par des professionnels qui vous garantiront la conformité de votre règlement :
avocat ou notaire pour vous assurer de l'adéquation du contenu du règlement à la situation de l'immeuble (l'avocat, souvent plus cher qu'un notaire, présente cependant le double avantage qu'il est familier des problèmes juridiques fréquemment posés par les règlements de copropriété, et que la qualité de ses conseils vous est garantie par une assurance professionnelle, de sorte que la copropriété peut obtenir réparation pour une clause mal rédigée),
géomètre pour établir plans, divisions et répertoriation des lots, etc."
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ainohi
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Posté - 08 nov. 2011 : 11:02:46
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citation: Initialement posté par mespres
Rambouillet a raison en théorie. En pratique avec Foncia, c'est impossible. Foncia refuse de respecter la loi avec deux résolutions (une pour le budget, une pour l'avance de trésorerie). Il faut que le président de séance ait bien compris la question. Il fait voter le budget, ensuite il propose une avance de trésorerie. Le secrétaire syndic devra se plier à la volonté exprimée par le vote.
Oubliez la question des intérêts : Foncia refuse d'ouvrir des comptes séparés, l'avance de trésorerie, comme le reste, se trouve sur un compte individualisé (en réalité un compte Foncia).
En une telle situation il y a tout de même une alternative. Soit on accepte de guerre lasse ce qu'impose le syndic, soit on en change. Il y en a, fort heureusement, qui appliquent les dispositions légales non seulement à la lettre mais aussi dans leur esprit. |
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Avance de trésorerie 
