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ina
Contributeur senior
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 Posté - 04 janv. 2012 : 11:09:18
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Bonjour,
Le budget prévisionnel et le budget travaux doivent-ils être établis en fonction des clés de répartition ? Il me semble que non vu que dans l'annexe 2 il est établi selon les n° des postes comptables et dans l'annexe 3 selon la nature des dépenses.
Merci de votre éclaircissement.
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andre78fr
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Posté - 04 janv. 2012 : 14:48:41
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Bonjour,
L'annexe 2 est une présentation par comptes (regroupés) tandis que l'annexe 3 est une présentation par clés (postes) puis par comptes...
Donc oui un budget est établi et présenté par clés de répartition même si on peut voter un montant global.
André
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Posté - 04 janv. 2012 : 17:53:00
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l'annexe 3 est présentée suivant les clés de répartition.
le budget travaux doit lui aussi être présenté ainsi puique ne paie des provisions que ceux qui sont concernés |
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JPM
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3
Posté - 05 janv. 2012 : 09:45:37
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L'article 9 du décret du 14 mars 2005 précise " que le budget prévisionnel " est présenté conformément au modèle de l'annexe 2.
Il fait donc l'objet d'un classement par nature de charges.
C'est le document officiel.
La présentation figurant dans l'annexe 3 est établie en fonction des données fournies par le "document officiel " de l'annexe 2. Les totaux doivent être identiques. S'il y a un écart, c'est l'annexe 2 qui fournit le montant exact.
Il n'y a pas lieu de ventiler les appels de provisions en fonction de toutes les natures de charges.
Il est seulement possible de ventiler une ou deux masses spécifiques. Par exemple les provisions chauffage et production ECS peuvent être appelées séparément des provisions sur charges communes générales.
Ce mécanisme doit demeurer exceptionnel.
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Posté - 05 janv. 2012 : 10:18:51
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il est bien certain que les totaux de l'annexe 2 et 3 doivent être égaux. mais l'annexe 3 est aussi un document "officiel". 
l'annexe 3 est aussi un document qui précise le budget prévisionnel et qui précise dans ses petits notas:
1 : " à détailler par poste, par imputation, avec indication facultative des numéros de compte
2 : "autres que les appels de provisions pour cahrges courantes
3 : "autres natures de charges
et ceci a été fait et noté sur ledocument pour obliger les syndics à faire... sous peine de possibilité de reus d'approuver les comptes (ce qui ne serait pas intelligent non plus, )
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JPM
Modérateur
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5
Posté - 05 janv. 2012 : 10:51:32
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Non ! L'annexe 2 est sans nul doute le document maître.
Preuve en est que le total de l'annexe 3 doit être égal à celui de l'annexe 2, et pas le contraire. En cas de distorsion c'est 3 qu'il faut corriger.
En second lieu, le document de l'annexe 2 fait référence à des masse de charges identifiées et cohérentes : le total des frais d'entretien de la chaufferie, des factures d'eau, etc ....
Le document de l'annexe 3 ne présente que des cotisations en fonction des grilles de répartition. C'est donc bien un mode secondaire de présentation du document maître 2.
De toute manière une controverse sur ce point est sans intérêt.
Dans la plupart des cas, le préfinancement des charges courantes ne tient aucun compte des différents modes de répartition
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andre78fr
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6
Posté - 05 janv. 2012 : 17:49:29
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Vous avez quand même une lecture très personnelle de certains textes Mr JPM... Cette notion du document maître et du 3 qui doit être égale au 2 qui serait le seul document officiel est intéressante mais la loi est quand même très claire et si on lit l'article qui suit le 9 on trouve bien :
Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
Article 10
Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation :
- présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2( annexe non reproduite) ;
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).
Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
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Posté - 05 janv. 2012 : 19:32:28
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citation: Le document de l'annexe 3 ne présente que des cotisations en fonction des grilles de répartition.
alors là jpm vous etes en dehors des clous et je suis très étonné.
il n'y a pas de document maityre l'un apr rapport à l'autre.
On pourrait tout aussi bioen dire que l'annexe 3 est maitre et que l'annexe 2 n'est qu'une synthèse de l'annexe 3 !
Mais non, les deux annexes ont autant d'importance et l'annexe 3 doit mettre en évidence, charges ET provisions.
N'induisez pas les UI sur des choses aussi banales, alors que vous etes performant sur des choses complexes.
et c'est en contradiction avec ce que vous écrivez par ailleurs :
http://jpm-copro.com/Etude%207-5-2-3.htm
allons, allons  |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 05 janv. 2012 : 21:06:34
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Dans 7-5-2-3 j'ai écrit citation: L’annexe 3 reprend les opérations figurant dans la première partie de l’annexe 2. Mais elles sont présentées, cette fois, dans l’ordre des catégories et rubriques de répartition.
Dans l'ordre des catégories et rubriques de charges : ce sont donc bien des cotisations.
Si l'on a au total 1000 € d'EDF dans l'annexe 2 il peut s'agit de
150 € en charges communes générales
50 en charges communes Bt A
80 en charges communes Bt B
100 en ascenseur A
90 en ascenseur B etc ....
que l'on trouvera dans l'annexe 3
Si l'on s'en tient au budget prévisionnel la prévision retenue est bien celle de 1000 € figurant dans l'annexe 2.
Ma réponse est identique à l'intention d'André 78.
Je respecte parfaitement les prescriptions de tous les textes. Les cinq annexes sont des documents officiels mais pour les charges et produits, quand il s'agit du prévisionnel, le document maître est bien l'annexe 2, seul à comporter les montants soumis au vote de l'assemblée.
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Posté - 06 janv. 2012 : 08:35:04
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citation: Si l'on s'en tient au budget prévisionnel la prévision retenue est bien celle de 1000 € figurant dans l'annexe 2.
ON est d'accord mais :
citation: 150 € en charges communes générales
50 en charges communes Bt A
80 en charges communes Bt B
100 en ascenseur A
90 en ascenseur B etc ....
que l'on trouvera dans l'annexe 3
et si lz travail est bien fait ceci permet de n'appeler des provisions qu'aux proprios supposés participer. Sinon dans le cas de l'EDF, et si on s'en tient à l'annexe 2, on appellera des provisions EDF à tout le monde ce qui nécessitera beucoup de remises à jour des comptes proprios (certes informatisées), lors du solde de l'entreprise.
Donc l'annexe 3 est indispensable et à plus de valeur que l'annexe 2 (qui n'en est que le regroupement) car il permet à chacun de voter en fonction de la connaissance de ce qu'il aura à payer.
Si on reprend l'historique des textes, l'annexe 2 a éxisté au départ et l'annexe 3 n'existait pas. Ceci facilitait le travail des syndics non informatisés à l'époque.
Ensuite dans les réformes et pour faciliter la compréhension des proprios sur les comptes, il a été rajouté l'annexe 3, sans supprimer l'annexe 2 (encore un énarque qui devait donner son pouvoir dans les AG de propios.... ). Cette annexe 2 n'a plus grand interet maintenant, où la quasi totalité des syndics pros est informatisée. Ils présentent l'annexe 2 par obligation, sachant que syndics et Cs travaillent sur l'annexe 3 et heureusement, surtout dans les copros ayant un certain nombre de clés de répartition.
Mais une chose est sure, les comptes totalisés qu'ils soient en annexe 2 ou en annexe 3, doivent être égaux !!!! |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2012 : 09:02:53
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L'article 14-1 de la loi précise que l'assemblée vote un budget prévisionnel.
Et que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté.
Le budget prévisionnel se présente sous la forme d'un montant global soit 20 000 € par exemple.
Les provisions sont le quart du budget voté soit 5000 €
La loi ne prévoit pas d'appeler des provisions distinctes au prorata des diverses natures de charges et des répartitions qui leurs sont propres.
La somme appelée de 5000 € est répartie au prorata des tantièmes généraux. Elle sera restituée dans les mêmes conditions et viendra en contrepartie des charges réparties.
C'est ultra simple et il n'y a pas lieu de compliquer ce qui est simple.
Il est possible toutefois de faire des appels spéciaux pour les charges de chauffage et ECS notamment. Cela est opportun lorsqu'il y a beaucoup de lots non concernés par le chauffage.
Une chose certaine : l'appel de provisions distinctes n'est pas prévu par la loi. Certains syndics ont cru devoir faire cela au début du nouveau régime. Pour la plupart, ils ont rapidement abandonné ce méacanisme.
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Posté - 06 janv. 2012 : 11:13:56
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citation: La loi ne prévoit pas d'appeler des provisions distinctes au prorata des diverses natures de charges et des répartitions qui leurs sont propres.
et elle ne l'empeche pas... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 janv. 2012 : 13:22:09
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Elle ne l'empêche pas ?
Quand la loi dit ce qu'il faut faire, il faut faire ce que dit la loi !!!
Si un syndic s'amuse à faire des appels ventilés en dix catégories de charges, et si un copropriétaire refuse de payer.
Comment le syndic présentera-t-il une demande en recouvrement, dès lors que le montant demandé ne sera pas égal au quart du budget prévisionnel ?
De toute manière cela augmente le travail du syndic et multiplie les risques d'erreurs lors de la restitution des provisions.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 06 janv. 2012 : 22:05:38
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Cela augmente peut-être un peu le travail du syndic mais je ne vois pas en quoi cela augmenterait le risque d'erreur de restitution.
Soit un budget global de 100 000 € réparti comme suit :
Charges communes générales : 20 000 €,
Charges bâtiment A : 50 000 €
Charges bâtiment B : 30 000 €.
Rien n'interdit d'appeler chaque trimestre 25 000 €, dont 5 000 € répartis en charges communes générales, 12 500 € en charges bâtiment A et 7 500 € en charges bâtiment B.
Il faut bien sûr que cela soit bien spécifié dans la résolution définissant le budget votée par l'assemblée.
La restitution ne posera pas de problème. A chaque copropriétaire on restituera ou appellera la différence Charges constatées - Provisions versées.
Il ne s'agit pas d'appeler des provisions distinctes mais des provisions trimestrielles calculées au plus près des dépenses auxquelles on s'attend. Le copropriétaire qui ne voudrait pas payer n'aurait pas de motif légal pour justifier son refus. La loi est rigoureusement appliquée. L'article 14-1 ne dit pas que les provisions sont nécessairement réparties selon les quotes parts de charges communes générales. |
Édité par - ainohi le 06 janv. 2012 22:08:42 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 janv. 2012 : 23:00:16
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Je suis tout à fait d'accord avec Ainohi.
On peut ventiler pour des bâtiments comme on peut ventiler pour une nature et catégorie importante comme le chauffage.
Mais la discussion, il me semble, porte sur une autre pratique de certains syndics : appeler quasiment autant de provisions que de postes du budget prévisionnel.
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Budget avec clés de répartition 
