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GBLG
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 Posté - 09 janv. 2012 : 08:54:46
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Bonjour,
Dans le cas particulier où un copropriétaire est usufruitier de deux appartements avec un nu-propriétaire différent pour chacun des appartements, comment fait-on pour établir la situation comptable par copropriétaire?
Merci
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 09 janv. 2012 : 11:42:08
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La répartition des charges et produits est effectuée entre les lots.
Les résultats sont reportés sur des personnes à raison de leur qualité de propriétaires des lots.
Chacun des comptes 450 nn est ouvert au nom d'une personne, pour les opérations relatives aux lots dont elle est propriétaire.
Quand il y a démembrement de la propriété du lot, un compte 450 est ouvert au nom de l'entité concernée : par exemple l'indivision Machin.
Dans le cas évoqué, il y a deux entités différentes puisque les lots appartiennent en nue propriété à des personnes différentes. Il est donc impératif d'ouvrir deux comptes 450.
Dans le cas d'usufruit, le statut n'est pas très précis au sujet des rapports entre les parties (nu propriétaire et usufruitier) et le syndicat. Il impose seulement la désignation d'un mandataire commun pour les assemblées générales.
Il peut y avoir des précisions complémentaires dans le règlement de copropriété.
De toute manière la bonne solution est d'étendre la mission du mandataire commun : c'est à lui que les comptes devront être envoyés.
Bien qu'il y ait encore controverse à ce sujet, il faut admettre que syndic n'a pas l'obligation de ventiler les charges entre l'usufuitier et le nu-propriétaire. Une raison péremptoire est que, dans la plupart des cas, il peut y avoir dans l'acte constitutif des clauses qu'il ne connait pas.
Mais les appels de fonds et comptes envoyés par le syndic doivent être suffisamment détaillés pour permettre aux parties d'établir entre elles la répartition des charges liées au(x) lot(s) concerné(s).
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ainohi
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Posté - 09 janv. 2012 : 21:44:41
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citation: Initialement posté par JPM
Bien qu'il y ait encore controverse à ce sujet, il faut admettre que syndic n'a pas l'obligation de ventiler les charges entre l'usufuitier et le nu-propriétaire. Une raison péremptoire est que, dans la plupart des cas, il peut y avoir dans l'acte constitutif des clauses qu'il ne connait pas.
Mais les appels de fonds et comptes envoyés par le syndic doivent être suffisamment détaillés pour permettre aux parties d'établir entre elles la répartition des charges liées au(x) lot(s) concerné(s). Dans la mesure où il n'y a pas de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier ni d'obligation de constitution d'un mandataire commun pour la gestion du bien, le syndic, s'il n'a pas d'obligation de ventiler à l'égard des intéressés, peut être amené à faire cette répartition pour savoir à qui appeler les fonds et pour savoir qui attaquer en justice le cas échéant. |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 10 janv. 2012 : 09:16:56
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En cas de recouvrement des charges pour un lot démembré, la solution sage pour le syndic est d'assigner tous les titulaires de droits réels.
Pas de problème lorsqu'il y a un nu-propriétaire et un usufruitier, ou un propriétaire acquéreur à terme et son vendeur titulaire d'un droit d'usage et d'habitation.
Il peut y avoir problème lorsqu'il y a un certain nombre d'indivisaires.
Mais il existe désormais un régime légal de l'indivision qui peut faciliter l'opération.
Il faut tenir compte également des clauses de solidarité pouvant exister dans le règlement de copropriété. Ces clauses réputées non écrites dans le passé ont retrouvé désormais leur efficacité.
Dans un grand nombre de cas, il est possible de mettre noir sur blanc une solution précise en accord avec les intéressés. La désignation de mandataire commun peut comporter à cet effet des dispositions complémentaires.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:34:28
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JPM, je ne peux que souscrire à ce que vous dites, mais si les usufruitier et nu-propriétaire ne manifestent pas un minimum d'esprit de coopération, voire s'ignorent ostensiblement, ce qui arrive parfois, ce n'est pas simple à gérer.
Assigner tout le mode. Certes. Mais cela grossit les frais de l'action et m'amène à cette question : on assignant les deux, on attaque à tort l'un des deux. En cette situation peut-on, tout en ayant gain de cause envers l'un des deux, être condamné à des dommages et intérêts envers l'autre ? |
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JPM
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:43:58
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Il n'y a pas de risque à assigner les deux lorsque le syndicat s'en rapport à la sagesse du Juge pour dire qui doit payer.
Chacun des titulaires d'un droit réel doit veiller à la régularité de la situation de l'entité à l'égard du syndicat. Si l'autre fait le mort, il faut le titiller jusqu'à complète résurrection.
Par contre c'est au syndic de veiller à ce qu'au moins un mandataire commun soit désigné. Il dispose d'une solution judiciaire à cet effet : la désignation par le Juge du mandataire.
Le législateur a une certaine responsabilité dans tous cela. Deux lignes suffiraient à compléter utilement les textes.
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GBLG
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Posté - 16 janv. 2012 : 17:48:31
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Après un épisode grippal, je reviens sur le forum..
Merci à JPM et ainohi pour leurs réponses !
Dans mon cas particulier où il y a un usufruitier possédant deux appartements avec deux nu-propriétaires différents ; si l'usufruitier est mandataire commun des deux démembrements, s'il ne paye pas toutes ses charges, quel est celui des deux comptes qui apparaîtra débiteur ? |
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JPM
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Posté - 16 janv. 2012 : 18:12:19
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C'est à vous qu'il appartient de déterminer l'imputation de vos paiements.
S'il s'agit d'acomptes successifs sans autre précision, le syndic fait un peu ce qu'il veut et on ne peut pas vraiment lui en vouloir.
En principe, il convient de les ventiler entre les deux comptes.
Mais attention : si le syndic est amené à amorcer un contentieux de recouvrement sur l'un des comptes, le nu-propriétaire concerné pourrait rechigner au paiement des frais.
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GBLG
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2012 : 11:25:36
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Autre question, quand un copropriétaire usufruitier rembourse au syndicat une dette vieille de deux ans, dans quel compte sur l'annexe n°1 fait-on apparaître le montant du remboursement ? |
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JPM
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Posté - 24 janv. 2012 : 11:40:49
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Le remboursement n'apparaît pas en isolé dans l'annexe 1
Au débit il est dans le débit du 512 banque augmenté d'autant
Encore au débit il est dans le total des 450 copropriétaires débiteurs diminué d'autant.
Mais dans l'annexe 1 vous ne trouvez que des soldes.
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Démembrement et comptabilité 
