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ainohi
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 Posté - 23 juil. 2010 : 20:41:40
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citation: Initialement posté par nefer
pour rappel il ne s'agit pas d'un syndic bénévole, mais d'un syndic non professionnel
Les syndics non professionnels peuvent être rémunérés ou bénévoles.
Il est certain que si le syndic est non professionnel mais rémunéré il faut un contrat. Mais il en faut un aussi, même s'il est bénévole. C'est important à souligner. Cela implique que ce contrat soit communiqué avec la convocation, ce qui rend invalide un syndic élu alors qu'il n'avait pas annoncé sa candidature dans la convocation. Cela doit tordre le coup à l'idée de la possibilité de nommer un syndic bénévole intérimaire qui ne se porte candidat qu'au moment de l'assemblée simplement pour éviter le passage par l'administration judiciaire. |
Édité par - ainohi le 23 juil. 2010 20:42:32 |
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Posté - 24 juil. 2010 : 06:31:13
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ainohi : avez vous un jugement qui corrobore vos dires à propos d'un syndic non pro totalement bénévole. je serai interessé (ataspak, ne me rebalancez pas basse terre   ....) |
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 Posté - 24 juil. 2010 : 08:20:55
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citation: Cela doit tordre le coup à l'idée de la possibilité de nommer un syndic bénévole intérimaire qui ne se porte candidat qu'au moment de l'assemblée simplement pour éviter le passage par l'administration judiciaire. Si il demande rémunération.... Sinon je ne vois pas le souci. |
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ainohi
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164
Posté - 24 juil. 2010 : 10:21:15
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Cela doit tordre le coup à l'idée de la possibilité de nommer un syndic bénévole intérimaire qui ne se porte candidat qu'au moment de l'assemblée simplement pour éviter le passage par l'administration judiciaire. Si il demande rémunération.... Sinon je ne vois pas le souci. Je n'ai pas de jugement. Il en existe peut-être. Il faudrait chercher.
Mais les textes sont suffisamment clairs pour qu'il n'y ait pas besoin d'aller chercher des jurisprudences.
Il faut lire l'article 11 du décret :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
...
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Lorsque l'assemblée doit désigner son syndic, elle doit notifier, au plus tard avec la convocation, le projet de contrat de mandat proposé par chaque candidat. Il n'est fait aucune différence entre syndics professionnels ou non, rémunérés ou non.
Lorsqu'il est projeté de repeindre la cage d'escalier et qu'on a consulté les entreprises A et B, on communique les devis de ces deux entreprises au plus tard avec l'ordre du jour à peine de nullité. Cela interdit de proposer en assemblée une entreprise C qui surgirait du chapeau d'un des copropriétaires, voire du syndic.
Il en est de même du syndic, selon exactement la même logique : les candidatures doivent être annoncées avec l'ordre du jour annexé à la convocation.
Dire qu'il n'y a pas de contrat avec un syndic bénévole est proférer une absurdité. Il y a déjà les éléments de durée et de prise d'effet. Mais surtout, l'élément essentiel d'un contrat de mandat est l'identité du bénéficiaire. Un mandat de syndic est décidé intuitu personnae à la différence d'une commande de travaux. Choisir l'identité de son syndic est une affaire importante. Ce ne peut être décidé par un tour de passe-passe au moment de l'assemblée.
Si, par surprise, l'assemblée refuse de renouveler son syndic actuel et qu'il n'y a pas d'autre candidat, on dit parfois qu'il suffit qu'un syndic bénévole se propose pour convoquer l'assemblée.
Non, ce n'est pas possible et tout copropriétaire absent ou opposant pourrait s'y opposer pour la première raison que c'est l'application du droit et pour la seconde qu'il est préférable d'être administré par un administrateur judiciaire que par le premier venu. |
Édité par - ainohi le 24 juil. 2010 10:23:28 |
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nefer
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Posté - 24 juil. 2010 : 10:32:04
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par nefer
pour rappel il ne s'agit pas d'un syndic bénévole, mais d'un syndic non professionnel
Les syndics non professionnels peuvent être rémunérés ou bénévoles. Il est certain que si le syndic est non professionnel mais rémunéré il faut un contrat. Mais il en faut un aussi, même s'il est bénévole. C'est important à souligner. Cela implique que ce contrat soit communiqué avec la convocation, ce qui rend invalide un syndic élu alors qu'il n'avait pas annoncé sa candidature dans la convocation. Cela doit tordre le coup à l'idée de la possibilité de nommer un syndic bénévole intérimaire qui ne se porte candidat qu'au moment de l'assemblée simplement pour éviter le passage par l'administration judiciaire.
vous avez raison et je suis de votre avis, d'autant plus que cela s'est produit dans une copropriété à Paris , où j'assistais à l'AG comme mandataire.
Il y a eu la non élection du syndic professionnel (en place depuis plusieurs années), l'élection d'un copropriétaire comme syndic non professionnel
et bien sur requête du syndic "évincé", il a été rendue une ordonnance en nomination d'un administrateur provisoire
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inertia
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166
Posté - 24 juil. 2010 : 11:51:18
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nefer, par curiosité, pourriez-vous indiquer en quelle qualité et sur quel fondement le syndic évincé de votre histoire a pu obtenir le prononcé d'une ordonnance de nomination d'administrateur provisoire ?
Je pensais (peut-être à tort) qu'un syndic sorti n'avait plus d'intérêt à agir dans des affaires concernant un syndicat qu'il ne représentait plus, et se heurtait donc à une fin de non-recevoir en cas d'action.
Sans compter que, dans le cas d'un défaut de syndic suite à l'AG de nomination de syndic, la possibilité d'introduire une requête au TGI est réservée uniquement aux copropriétaires et au conseil syndical (article 46 du décret).
Si vous avez une indication de la possibilité d'agir du syndic sortant, je suis très intéressée de la connaître, merci ! |
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ETASPAK
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167
Posté - 24 juil. 2010 : 13:53:04
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Bonjour,
La signature de notre ami Oldman24  prend tout son sens dans ce débat :
« Dura lex, Sed lex. » expression latine qui signifie « La loi est dure, mais c'est la loi. ».
A cet effet il est écrit dans le magazine « Le particulier » hors série de juin 2010 n° 1050b « Le guide du copropriétaire » à la page 174, un article tout à fait édifiant.
Un contrat pour le syndic bénévole :
Il a longtemps été admis qu’un syndic non professionnel non rémunéré n’avait pas besoin de contrat (CA de Paris, 23° ch.B, du 4.5.06, n° 05/14954).
Or, la loi rend obligatoire la notification aux copropriétaires du projet de contrat du candidat lorsque l’AG est convoquée pour désigner un syndic (art. 11 du décret de 1967).
Ce texte ne fait pas de différence entre un syndic professionnel ou non.
L’absence de contrat peut donc être sources de litige.
Un syndic en place menacé d’être remplacé par un syndic non professionnel pourrait refuser d’inscrire la candidature de son concurrent à l’ordre du jour de l’AG.
Motif invoqué : les copropriétaires ne lui ont pas fourni le projet de contrat à annexer à l’ordre du jour.
Pour se prémunir contre cette interprétation stricte du décret de 1967, il est recommandé de joindre un projet de contrat, même lorsque le syndic n’est pas un professionnel.
Un modèle simplifié a été mis au point par l’ARC.
Bien sûr, le contrat doit systématiquement être établi si le syndic non professionnel est rémunéré.
Et l’article 47 du décret du 17 mars 1967 de préciser :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. »
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »
Je vous laisse donc imaginer, lorsque l’assemblée générale est convoquée pour désigner un syndic non professionnel sans projet de contrat, ce que peut représenter l’article 47 du décret comme éventualité dans les mains d’un syndic professionnel.
La réalité d’une telle éventualité doit être connue de tous les copropriétaires qui souhaitent tenter l’aventure.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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inertia
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168
Posté - 24 juil. 2010 : 15:40:54
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Sauf que l'article 47 s'applique "dans tous les autres cas, autres que celui prévu dans le précédent article". Or le précédent article prévoit spécialement l'hypothèse de nomination d'un syndic dans le cadre de l'AG de nomination de syndic. L'article 47 s'applique pour les autres cas (syndic démissionnaire, décédé, empêché, et autres malheurs que personne ne lui souhaite).
Par ailleurs, la requête devant le TGI est formée par "tout intéressé", qui doit donc démontrer son intérêt à agir. Je comprends l'intérêt légitime d'un copropriétaire à assurer la conservation de son bien, par exemple. Mais s'agissant d'un syndic professionnel sortant, pouvez-vous m'illustrer une situation où celui-ci possède un intérêt légitime (autre que celui de s'en mettre plein les poches  ) à former une requête relatif à une copropriété dont il n'a plus la charge ?
C'est pourquoi j'ai toujours considéré jusqu'ici, et jusqu'à preuve du contraire, que le brandissement de l'article 47 du décret par un syndic pro qui se fait évincer ressemble beaucoup à du petit chantage sans grande conséquence |
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Édité par - inertia le 24 juil. 2010 15:47:38 |
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ainohi
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Posté - 24 juil. 2010 : 17:36:19
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L'intérêt de l'ex-syndic à agir est celui d'éviter que sa responsabilité ne soit recherchée s'il remet les fonds et documents du syndicat à une personne dont il sait qu'elle n'a pas été désignée syndic régulièrement. |
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inertia
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170
Posté - 24 juil. 2010 : 19:34:54
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Le syndic ne peut pas engager une action en invoquant un intérêt qui n'existe pas au jour de l'action, personne n'ayant encore engagé sa responsabilité. Il se ferait retoquer pour action préventive par le TGI. |
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nefer
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171
Posté - 24 juil. 2010 : 20:22:19
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il lui a suffit de dire que la nomination d'un syndic non professionnel n'était pas à l'ODJ, qu'aucun contrat n'était joint, et que l'AG ne pouvait pas voter sur une résolution non prévue à l'ODJ |
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ETASPAK
Contributeur senior
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172
Posté - 24 juil. 2010 : 23:01:56
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Bonsoir,
Je suis revenu sur ce sujet depuis le 19 juillet 2010 uniquement dans un seul but.
Essayer de faire comprendre qu’il est obligatoire de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, le projet de contrat d’un syndic bénévole.
Jurisprudence à l’appui (depuis le 19 juillet 2010), mais bon…….je dois reconnaître que le compte n’y est pas.
De quoi parlons-nous, de la désignation du représentant légal du syndicat sans aucun projet de contrat du syndic, ni plus ni moins.
A partir de là , une assemblée générale qui désigne un syndic bénévole sans contrat en lieu et place d’un syndic professionnel avec contrat.
Qui se trouve hors la loi à partir de ce moment là ?
Qui se trouve dépourvu de syndic à partir de ce moment là ?
C’est bien le syndicat des copropriétaires qui est dépourvu de syndic.
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. »
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »
Et l’article 46 du décret du 17 mars 1967 de préciser :
« A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical. »
Mais une assemblée générale qui désigne un syndic bénévole ne peut correspondre à ce que précise l’article 46 du décret « A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet » même sans aucun projet de contrat.
A partir de là , je ne vois pas pourquoi un syndic sortant ne pourrait engager une action sur la base de l’article 47 du décret, nul besoin d’invoquer un quelconque intérêt financier d’autant que sa responsabilité ne saurait être engagée.
Et le coût d’un administrateur provisoire sera supporté par l’ensemble du syndicat des copropriétaires ainsi que sa responsabilité pourra être engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant à cette désignation.
D’où ma réponse précédente :
« Je vous laisse donc imaginer, lorsque l’assemblée générale est convoquée pour désigner un syndic non professionnel sans projet de contrat, ce que peut représenter l’article 47 du décret comme éventualité dans les mains d’un syndic professionnel. »
« La réalité d’une telle éventualité doit être connue de tous les copropriétaires qui souhaitent tenter l’aventure. »
Certes, il s’agit d’une éventualité, mais qui est bien réelle.
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inertia
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Posté - 24 juil. 2010 : 23:44:47
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Merci nefer de votre réponse. Je suis étonnée de cette solution qui revient à reconnaître au syndic pro sortant un intérêt à agir pour le compte d'une copropriété dont il n'est plus le mandataire. A moins que la requête n'ait été formée dans le délai s'écoulant entre l'AG de nomination et la date de fin de mandat de syndic prévue au contrat de mandat ?
Quoi qu'il en soit, le débat semble rester bien théorique entre les partisans de l'application restrictive de la législation, et ceux (dont je fais apparemment partie) qui estiment que ladite législation permet une interprétation jurisprudentielle souple pour les syndics non pro bénévoles, au nom de l'intérêt du syndicat.
Tant qu'on n'aura pas un texte exprès ou un arrêt clair sur le sujet, le débat pourrait durer longtemps - un peu comme le débat sur le livret A des copros il y a peu ! |
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inertia
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174
Posté - 25 juil. 2010 : 00:06:12
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ETASPAK,
Si je suis votre raisonnement, il me semble bien que la nomination d'un syndic bénévole lors de l'AG de nomination, alors qu'aucun projet de contrat de mandat n'a été notifié avant l'ODJ, correspond à l'hypothèse de l'article 46.
Selon vous, dans une telle situation, aucun syndic n'a pu être valablement nommé, faute de projet de mandat.
Or, nous sommes bien dans le cas d'une AG de nomination de syndic.
=> AG de nomination + pas de syndic valablement nommé à cette occasion = application de l'article 46.
Alors :
- soit on estime que la nomination d'un syndic bénévole sans projet de mandat est nulle et donc il n'y a pas de syndic. Et on applique 46. Et le syndic sortant n'a plus rien à dire, c'est aux copropriétaires ou au CS de faire quelque chose auprès du TGI.
- soit on applique 47, le syndic sortant pourrait (mais au nom de quel intérêt ?) former une requête devant le TGI, mais cela revient à admettre qu'un syndic a bien été nommé lors de l'AG de nomination de syndic (sinon on serait dans le cas de l'article 46).
Dans un cas, le syndic ne peut agir sur le fondement de 46 ; dans l'autre, j'ai encore du mal à imaginer un syndic agir sur le fondement de 47, faute d'intérêt à agir (hormis l'anecdote relatée par nefer, dont nous n'avons pas les faits exacts et ne pouvons pour le moment tirer aucune portée générale).
Malgré tout, et bien que ça ne réponde pas à la question initiale du sujet, je vous suis à 100% lorsque vous encouragez tout syndic bénévole à présenter un projet de contrat aux copropriétaires avant l'AG. |
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