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newmem
Contributeur actif
France
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 Posté - 11 avr. 2012 : 17:58:43
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Bonjour,
J’ai cherché la réponse à mon problème, et j’espère que vous pouvez m’aider.
J’ai acheté un local loué en bail commercial très ancien avec un loyer en dessous du prix du marché, pensant que comme ça j’aurais moins de problème avec le locataire qui a intérêt de garder son bail.
Maintenant j’ai un petit problème avec lui car il paye souvent en retard, et essaie toujours de retenir du loyer des sommes de réparations à sa charge. J’en ai un peu raz de bol, et comme j’ai lu dans ce forum l’histoire d’un bailleur qui a bien « pourri » la vie de son mauvais locataire, je me dis pourquoi pas moi.
Donc je m’y mets : J’ai relu le bail et d’autres documents que j’ai reçu lors de l’achat. Comme c’est un ancien bail (de 1989) avec petit loyer, ce que je cherche le premier est de savoir si c’est possible, entre autres, d’augmenter le loyer. Je n’ai trouvé qu’un bail de renouvellement en date de 1998, et donc je ne suis pas sur si le bail a été renouvelé ou non en 2007 comme il devrait être. L’ancien propriétaire n’a rien fourni de ça lors de la vente, et je n’ai pas su lui poser la question.
En supposant que le bail tombe en tacite reconduction depuis 2007 je rêve déjà de déplafonner le loyer…. Mais par surprise j’ai trouvé ceci dans le bail initial : « Il est expressément convenu entre les parties qu’à défaut de renouvellement du bail à l’expiration de chaque période de neuf ans il sera du par le bailleur au preneur à titre de dédommagement une indemnité conforme à la législation en vigueur réglant les baux commerciaux. »
Mes questions sont :
- De quelle indemnité parle-il ?
- Dans cette situation, est que je pourrais quand même appliquer le déplafonnement du loyer ? Si oui, quelles démarches à suivre ?
- Quels seront des risques pour moi si je demande ce déplafonnement au locataire ?
Merci beaucoup pour votre aide.
Newmem
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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1
Posté - 12 avr. 2012 : 11:49:32
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bonjour je ne suis pas une super specialiste en baux commerciaux mais je vais tenter de vous donner des pistes de reflexion, en souvenir une expérience similaire (je tente de retrouvermes anciennes questions pour lesquelles ce forum m'avait bien aidé)
citation: je ne suis pas sur si le bail a été renouvelé ou non en 2007 comme il devrait être.
faute de résiliation le bail a été renouvelé par tacite reconduction
citation: j’ai trouvé ceci dans le bail initial : « Il est expressément convenu entre les parties qu’à défaut de renouvellement du bail à l’expiration de chaque période de neuf ans il sera du par le bailleur au preneur à titre de dédommagement une indemnité conforme à la législation en vigueur réglant les baux commerciaux. »
ca concerne généralement une indemnité versé au commerçant pour racheter son fond de commerce, si le bailleur refuse de lui renouveler son bail
citation: j’ai un petit problème avec lui car il paye souvent en retard, et essaie toujours de retenir du loyer des sommes de réparations à sa charge.
il existe souvent dans les baux commerciaux une close qui prévoit la résiliation du bail en cas de non payement (vérifiez)
citation: En supposant que le bail tombe en tacite reconduction depuis 2007 je rêve déjà de déplafonner le loyer….
s'il n'a pas été officiellement renouvelé par un document signé en 2007 vous pouvez au bout de 12 ans demander un déplafonnement des loyers
par contre je pense que cette demande devrait être adressée par LRAR au moins 6 mois avant la fin d'une période triennale (ce qui pour vous devrait tomber en 2013)
citation: - Dans cette situation, est que je pourrais quand même appliquer le déplafonnement du loyer ? Si oui, quelles démarches à suivre ?
vous pouvez toujours faire votre demande de résiliation du bail avec offre de renouvellement au montant de ..... à partir du (début de la prochaine période triennale) pour le prix vous devez vous baser sur le montant des loyers des commerces similaires à proximité
puis demander à passer devant la commission de conciliation au tribunal d'instance (si je me souvient bien) il se peut que vous trouviez un accord à ce niveau (ce qui a été le cas pour moi)
si pas d'accord il faudra donc engager une procédure
citation: - Quels seront des risques pour moi si je demande ce déplafonnement au locataire ?
passer beaucoup de temps et manger la soupe à la grimace, au pire voir votre demande refusée (ce qui serait étonnant)
voir sur ancien forum (fermé)
le lien cité http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=22720 |
Édité par - bailleurx le 12 avr. 2012 12:01:27 |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 12 avr. 2012 : 13:27:28
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il existe une commission de conciliation des baux commerciaux dans les préfectures....pas au TI! |
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newmem
Contributeur actif
France
102 message(s)
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3
Posté - 12 avr. 2012 : 14:58:33
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Grand merci BailleurX et Nefer pour vos réponses.
Si je comprends bien, il s’agit donc d’indemnité d’éviction en cas de congé sans offre de renouvellement de ma part ? Il n’y a donc pas de risque pour moi de devoir payer un jour cette indemnité, par exemple, quand le locataire décide de donner congé lui-même ? Et concernant la procédure de déplafonnement du loyer, c’est alors la même que celle du congé avec offre de renouvellement ? Pouvez vous me confirmer tout cela ?
Concernant la résiliation, oui, j’ai la clause résolutoire dans le bail, mais le problème c’est que mon locataire paye toujours après un AR ou commandement de payer. Cela m’énerve, et c’est la raison pour laquelle je cherche à augmenter le loyer (ce que je pense légitime).
En lisant plus attentivement les documents concernant cette location, j’ai trouvé encore un problème de révision de loyer : J’ai beau chercher et essayer de calculer selon mille méthodes, je n’arrive pas à comprendre comment l’ancien propriétaire est arrivé à la somme de 1199,46€, alors que
- Date de bail initial : 01/11/1989 – loyer de 6000 francs
- Indice ICC de référence : 1er trimestre 1989, soit 929
- Date de bail renouvelé : 01/10/1998 – loyer porté à 6833 francs
Je précise qu’il s’agit de révision triennale.
Peut-être vous pouvez m’expliquer ? Pourtant le bien a été géré par un professionnel, qui refuse de me fournir la date de dernière révision, et l'ancien propriétaire lui-même ne peut pas non plus dire quelque chose, car n’étant pas gérant de son bien, il n’est au courant de rien. C’est encore une autre négligence de ma part lors de l’achat.
En tenant compte du fait de manque d’information que je n’ai pas su obtenir lors de l’achat, je voudrais savoir s’il y existe une méthode de calcul sans devoir prendre en compte la dernière date de révision ? Vu le montant de loyer, je pense que la dernière date de révision doit dépasser les trois ans requis.
Merci pour votre aide,
Newmem
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 12 avr. 2012 : 16:17:38
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il est impératif que vous ayez tous les documents relatifs à ce bail
avez vous contacté votre vendeur pour qu'il les demande à son gérant: le bailleur est en droit d'avoir tous les documents (avis, quittance, courriers, régularisation des charges, indexations....) conernant la gestion de son bien |
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newmem
Contributeur actif
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5
Posté - 12 avr. 2012 : 16:34:09
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Merci Nefer,
Bon, si je comprends bien, il n'y a pas d'autres solutions. Je vais courir derrière le vendeur pour obtenir ce qui manque alors.
Si c'est sans succès, est-ce que je peux le contraindre de me fournir ces documents?
Le vie de bailleur est plus difficile que je n'ai pensé.
Newmem |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 12 avr. 2012 : 17:53:51
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citation: Initialement posté par newmem
Merci Nefer,
Bon, si je comprends bien, il n'y a pas d'autres solutions. Je vais courir derrière le vendeur pour obtenir ce qui manque alors.
Si c'est sans succès, est-ce que je peux le contraindre de me fournir ces documents?
Le vie de bailleur est plus difficile que je n'ai pensé.
Newmem
il fallait exiger que le bailleur vous apporte tous les documents au plus tard à la signature de l'acte.
Comment se fait il que votre notaire ne vous ait donné les informations et les conseils dans ce dossier? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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7
Posté - 12 avr. 2012 : 18:34:01
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vous devez vous baser uniquement sur le bail renouvelé qui annule en quelque sorte l'ancien bail
pour les revision tennat compte de la datte d'effet 01/10/1998
montant 6833 frs soit 1041,68 euros indice cout construction 1er trim 98 1058
on divise tous les 3 ans l'ancien loyer par l'ancien indice et on remultiplie par le nouvel indice
ce qui nous donne :
ann. : indice : nx loyer
1998 : 1058 : 1041,68 euros
2001 : 1125 : 1107,64 euros
2004 : 1225 : 1026,00 euros
2007 : 1385 : 1363,62 euros
2010 : 1508 : 1484,73 euros
vous seriez don en droit de demander la différence non perçu depuis que vous êtes propriétaire, et vous n'avez que faire des façon dont les révision ont été ou non faites avant
citation: concernant la procédure de déplafonnement du loyer, c’est alors la même que celle du congé avec offre de renouvellement ?
selon moi oui, mais il se peut que j'ai mal compris... en tous cas j'ai personnellement fait les 2 en même temps
vérifiez pour voir si vous pouvez demander le déplafonnement sans attendre la fin de la période triennale
bon courage
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newmem
Contributeur actif
France
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8
Posté - 12 avr. 2012 : 22:41:51
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Merci encore BailleurX et Nefer,
Nefer : Oui, j’ai fait des erreurs. Il y avait beaucoup de documents, j’ai essayé d’en obtenir le plus possible, mais par manque d’expérience, je n‘ai pas pensé à demander si le bail a été renouvelé ou pas en 2007, et je n’ai pas demandé non plus quand et comment ils ont calculé la dernière révision de loyer.
Mon notaire me parait un bon notaire. Est-ce que vous pensez qu’il a du vérifier les points suscités que je n’ai pas su soulevés ? Si c’est le cas, c’est plutôt une bonne nouvelle, car c’est possible qu’il ait vérifié, et que le bail ne soit effectivement pas renouvelé en 2007.
BailleurX : Oui, mes calculs me donnent les mêmes chiffres que les votres. Mais depuis au moins 2009, le loyer est de seulement 1.199,46 €, et c’est pourquoi j’ai passé des nuits à chercher comment on a pu obtenir un tel chiffre, sans succès.
Mais je m’accroche à l’idée qu’il y a une erreur de calcul (plutôt que l’idée que le bail a pu être renouvelé en 2007 avec baisse de loyer, vu que celui-ci est vraiment bas par rapport du prix pratiqué dans le quartier), car il me semble que le gérant du vendeur n’est pas un bon gérant, car il a fait au moins une erreur de calcul de révision de loyer d’une autre boutique que j’ai acheté du même vendeur. Il s’agit d’un bail récent (2009) avec aussi révision triennale (écrit noir et blanc dans le bail), mais le gérant a la mauvaise idée d’appliquer la révision en 2010. Conséquence : le vendeur recevait 30 euros de moins de ce qu’il devait normalement recevoir. Il faut dire qu’il n’a pas non plus de chance, car exceptionnellement l’indice ICC est baissé entre 2009 et 2010. Et il ne s’est aperçu de rien. Encore une histoire qui va dans le sens du proverbe : « On n'est jamais si bien servi que par soi-même ».
Il me semble que je ne pourrais pas réclamer rétroactivement le loyer depuis que je suis propriétaire, selon ce que j’ai pu comprendre d’une autre discussion sur ce sujet dans ce superbe forum (merci encore), avec la contribution notamment de LE GOFF, la clause de mon bail prévoyant simplement la révision triennale « dans les conditions prévues par la législation en vigueur ». Mais est-ce une bonne idée de « jouer » un peu avec le locataire en lui réclamant quand même des sommes « oubliées » pour « venger » les soucis qu’il m’a imposés ?
Bonne soirée.
Newmem
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Numero6
Modérateur
France
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Posté - 13 avr. 2012 : 05:53:12
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Pour les baux commerciaux l'augmentation n'est exigible qu'au moment ou vous la demandez à votre locataire : Il n' y a pas de rétrocativité.la dernière augmentation de 1484.73 ( calcul de BayeursX) ne peut être demandé que pour le mois de mai.
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newmem
Contributeur actif
France
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10
Posté - 13 avr. 2012 : 09:20:20
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Merci à vous, Numéro6.
Votre message a pour effet de calmer mes ardeurs. C'est vrai que ça ne sert à rien de compliquer encore plus la situation déjà pas très simple. Il me faudrait quand même du temps pour m'habituer aux problèmes quotidiens de bailleur, et d'agir sagement.
Pour résumer donc, je crois que pour le moment, je vais juste demander la révision de loyer, mais non le déplafonnement (car la procédure me parait en peu trop compliqué). Est-ce qu'il y a des formalités obligatoire pour la demande de révision, par exemple délais de préavis, lettre recommandé avec AR ect...?
Merci et bonne journée,
Newmem
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 13 avr. 2012 : 12:30:08
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merci N6 pour vos précisions  |
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