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 Posté - 16 mars 2015 : 09:52:36
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A mon avis s'ils sont des frais engagés pour l’obtention du prêt ils sont en 660 (Frais financiers) comme le pret
Si c'est une caution bancaire comme cela peut se faire dont une partie est remboursable, la partie remboursable est du 200, immobilisation incorporelle (au même titre que les dépots de garantie si vous louez quelque chose, un bureau, pour l'usage de l'entreprise et qu'on vous demande de déposer un dépôt de garantie)
Attention cette immobilisation incorporelle ne s'amorti pas (vous êtes censé la retrouver intacte a la fin, dans un cas de l'emprunt, de l'autre de la location) |
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fluo
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 222
Posté - 16 mars 2015 : 09:58:51
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Personnellement, je fais cette somme :
+achat immeuble
-meubles
+frais "notaire"
+frais garantie (caution organisme ou hypothèque ou PPD)
+frais de dossier du crédit
+frais d'agence
=Coût d'achat de l'immeuble
Ensuite, je décompose ce coût d'achat (c'est environ en fonction de la situation) :
+ 15 % de terrain
+ 45 % de Structure (gros oeuvre) sur 50 ans
+ 15 % de façade, étanchéité, couverture, menuiseries ext sur 25 ans
+ 20 % d'installation général et Technique sur 20 ans
+ 20 % d'agencements (cloisons, platrerie, revetements, plomberie, cable élec) sur 12 ans
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 Posté - 16 mars 2015 : 10:16:08
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Oui, ma réponse est erronée:
On dispose d'une option concernant les frais accessoires à l’acquisition d'un actif, soit on fait comme fluo, on assimile à l'actif, soit on les déduit en charge comme j'ai indiqué.
En revanche on en peut pas déduire en charge une somme qui n'est pas dépensée, mais qui n'est que prêtée (caution locative ou ici caution crédit logement par exemple)
(Une fois l'option exercée, on ne peut normalement plus en changer pur les biens suivants en revanche) |
Édité par - ribouldingue le 16 mars 2015 10:23:50 |
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Posté - 16 mars 2015 : 10:57:40
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Ah, merci, en effet, englober ces frais dans l’achat et le redistribuer dans les postes.
Comme je débute je vais pouvoir effectuer le changement dans mes immo.
Il faut vraiment tout lire et relire, je viens de découvrir une caution qui vont en 275.
le reste va passer sur les postes ! C'est en effet une garantie au même titre que hypothèque.
Ah la la merci bien! 
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225
Posté - 16 mars 2015 : 12:19:15
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http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1846-PGP.html
60
Sur le plan comptable, les modalités d’incorporation des coûts d’emprunt à la valeur des actifs sont définies à l’article 321-5 du PCG. Deux traitements sont autorisés : comptabilisation des coûts d’emprunt en charge ou incorporation au coût de l’actif. Le traitement retenu doit être appliqué de façon cohérente et permanente à tous les coûts concernés, et explicité en annexe des comptes.
Il est précisé que l’option pour l’incorporation des coûts s’applique uniformément aux immobilisations et aux stocks (une option distincte était antérieurement prévue pour les immobilisations et pour les stocks) ; d’autre part, l’option s’applique aussi bien aux actifs acquis qu’aux actifs créés (seuls les actifs créés étaient antérieurement concernés).
Les actifs concernés sont les actifs acquis ou produits dont l’utilisation ou la vente nécessite une longue période de préparation ou de construction.
Les coûts visés peuvent inclure (avis du CNC n° 2004-15 du 23 juin 2004, point 4.1.3) :
- les intérêts sur découverts bancaires et emprunts à court terme et long terme ;
- l’amortissement des primes d’émission ou de remboursement relatives aux emprunts ;
- l’amortissement des coûts accessoires encourus pour la mise en place (frais d’émission) ;
- les différences de change résultant d’emprunt en monnaie étrangère, dans la mesure où elles sont assimilées à un ajustement des coûts d’intérêt.
Les coûts d’emprunts directement attribuables sont incorporés dans le coût de l’actif financé. Les coûts d’emprunt non directement attribuables peuvent également être incorporés par application d’un taux de capitalisation aux dépenses relatives à l’actif. |
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Posté - 25 mars 2015 : 16:12:57
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citation: Initialement posté par fluoBonjour, afin de ne pas ouvrir un nouveau fil, je poste ici ma "nouvelle" question. Dans le cadre d'un crédit, ma banque m'a demandé de souscrire une assurance DC. Jusqu'à présent, lorsque je "déclarais" seul, je mettais les primes en charges financières (case 294) de la 2033B* Cette année, mon comptable les mets en compte 616200 "assurance emprunteur" puis les regroupe en "autres achats et charges externes" . Elles sont ensuite en 242 de la 2033B. Certes, ce n'est pas grave en soit, mais s'il y a plus de 2 cases (celle des "+" et celle des "-", c'est pour mettre les chiffres dans les bonnes cases. Quel est votre avis sur ce point ? Je reformule ma question : "les primes d'assurances décès souscrites dans le cadre d'un prêt immobilier, sont-elles des charges financières à mettre en 294 ou des charges externes à mettre en 242 ?" *: mon choix de la case 294 est motivé par cet extrait du bofip : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/803-PGP.htmlcitation: 140
Si la souscription d'une police en vue de garantir le remboursement d'un prêt a été imposée à l'entreprise emprunteuse par une stipulation expresse du contrat de prêt, les primes revêtent le caractère de charges financières au même titre que l'intérêt. Dans cette situation, le fait que le dirigeant soit à la fois le tiers sur la tête duquel est contractée l'assurance et le signataire de la police en tant que représentant légal de la société ne prive pas celle-ci de la faculté de déduire les primes au fur et à mesure des échéances pour la détermination des résultats fiscaux.
Je répond encore, mais voilà , je viens de faire une simulation sur mon logiciel et effectivement la case 242 prend des cptes bien définis ! le pourquoi du comment votre assurance se trouve dans cette case. |
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teixda
Nouveau Membre
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227
Posté - 28 mars 2015 : 12:42:03
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Bonjour et merci pour vos précieux conseils,
Ce topic semble plus approprié pour ma question .
Dans le cadre du LMNP le principe de permanence des méthodes empêchent ils dans la cas ou les frais d'agence ont été passés en immobilisation de passer en charges les frais d'agence pour une seconde acquisition ?
Merci ! |
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228
Posté - 28 mars 2015 : 15:24:40
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Oui.
Je dirais même plus (pour ne pas faire bref), peu importe LMnP ou LMP qui ne sont que des traitements fiscaux. Votre entreprise fait du LM, et la permanence de la méthode s'impose que vous soyez nP ou P |
Édité par - ribouldingue le 28 mars 2015 15:26:05 |
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fluo
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229
Posté - 28 mars 2015 : 16:23:39
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Je n'aurais pas dit mieux.
La première fois j'ai tout passé en amortissement car cela m'arrangeait (cela m'a permis de ne pas perdre ces frais car j'étais initialement en micro-bic.
Maintenant, je suis contraint de garder la même logique.
Qu'il y ait de la haine (N) ou pas dans la location meublée |
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230
Posté - 28 mars 2015 : 17:48:20
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Pratiquement tout le monde commence a passer en amortissement, il n'y a que les LMP qui le sont des la première année qui ont un intérêt contraire.
Pour ma part j'ai été LMnP la première année puis LMP la seconde, si je les passais en frais, le déficit LMnP que cela aurait créé était carrément perdu.
L'inconvénient de l’assimilation a l'actif est la perte de déduction de 15%, la part relative au terrain.
citation: Qu'il y ait de la haine (N) ou pas dans la location meublée En tant que LMP je parle sans N et sans contrainte |
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231
Posté - 28 mars 2015 : 19:47:13
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Pour compléter voila ce que dit le plan comptable général
citation: 120-4. Permanence des méthodes
La cohérence des informations comptables au cours des périodes successives implique la permanence dans l'application des règles et procédures.
Toute exception à ce principe de permanence doit être justifiée par un changement exceptionnel dans la situation de l'entité ou par une meilleure information dans le cadre d'une méthode préférentielle.
Les méthodes préférentielles sont celles considérées comme conduisant à une meilleure information par l’organisme normalisateur. Il en résulte que lorsqu’elles ont été adoptées, un changement inverse ne peut être justifié ultérieurement que dans les conditions portées à l’article 130-5. Il n'est donc pas aussi rigide, en ce sens qu'il permet de modifier une option prise, ici celle de l'assimilation, mais cette modification DOIT etre justifiée, elle doit amener un avantage clair.
Et surtout il semble difficile de rechanger l'année suivante.
A noter que la méthode n'a pas a etre globale, vous pouvez appliquer l'assimilation aux immeubles, mais pas aux autres actifs. |
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Valta
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232
Posté - 06 avr. 2015 : 01:18:50
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Bonjour a tous,
Merci pour ce forum très instructif.
J'ai une question concernant les charges de copropriété.
Si il y a eu des travaux sur la copropriété sur l’année 2014, est il possible de les amortir (différent des charges communes, puisque dans mon cas il s'agit de la réfection d'un plancher d' un appartement déclarer insalubre) dans mon cas j'ai 1800 euro a payer en 2014. et si il est possible de l'amortir quel est la durée ? de mon point de vue cela serait sur 12 ans comme les agencements, mais j’hésite avec la structure.
Merci d'avance pour votre opinion. |
Édité par - Valta le 06 avr. 2015 01:30:47 |
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233
Posté - 06 avr. 2015 : 07:58:15
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Bonjour
Un plancher de partie commune? Vous parlez 'un appartement, comment un appartement peut-il etre une partie commune sauf à ce que ce soit la loge du gardien?
Plutot ancien? |
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Valta
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234
Posté - 06 avr. 2015 : 18:00:48
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Bonjour,
Il s'agit du plancher entre 2 appartements, qui impacte la structure du bâtiment donc cela revient a dire les parties communes, puisque la structure fait partie des parties communes.
En écrivant cela, je me rends compte que puisque les travaux sont sur la structure du bâtiment, il faudrait faire l’amortissement sur 50 ans.
Merci Ribouldingue, d'avoir su poser la bonne question |
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235
Posté - 06 avr. 2015 : 19:40:08
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Et moi je n'avais pas intuité que c'était un plancher, j'avais lu parquet, désolé.
Comme dans le cas précédent, vous le mettez en réparation sans sortir le vieux plancher de votre compta
citation: je me rends compte que puisque les travaux sont sur la structure du bâtiment, il faudrait faire l’amortissement sur 50 ans. Ou alors vous créez ce nouveau composant puisque l'autre est bon pour la poubelle
Si vous choisissez cette deuxième option alors:
1/ Vous isolez le composant plancher ancien et lui mettez une valeur initiale au moment de l'entrée dans votre actif
2/ Vous reconstituez ses amortissements
3/ Vous le sortez de l'actif
4/ Vous sortez les amortissements deja constitués du stock d'amortissements
5/ Vous constatez une perte si le plancher n'est pas totalement amorti
6/ perte qui peut etre déductible
7/ et vous remplacez par le nouveau composant |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2015 19:43:27 |
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djalouk
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236
Posté - 08 avr. 2015 : 01:42:28
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Bonjour,
Je me suis aperçu en préparant ma déclaration de cette année que depuis la création de mon activité, je n'ai pas correctement comptabilisé la case 242 : charges totales = charges liées au bien + charges liées à l'activité de location. Le début de la discussion se trouve ici : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=183812
J'ai omis certains éléments, notamment ceux figurant sur mes appels de fonds. Une fois mon classeur excel corrigé, je pourrai alors corriger mes déclarations.
Après avoir lu des dizaines de pages d'explications, décortications de textes de loi et débats, j'ai compris que les avis et interprétations divergeaient et divergent toujours. Pour faire simple (même s'il semble que ça ne l'est pas toujours...), je calcule désormais la case 242 en prenant en compte : les éléments de mes appels de fonds, l'assurance PNO, achat/remplacement de petit matériel et fournitures (< 500€), frais de déplacement (billets de train).
Que pensez-vous du découpage suivant :
charges liées au bien - "242 Imm"
- achat table basse
- achat mitigeur
- assurance PNO
- Charges bâtiment F4
- Charges ascenseur bât. F4
- Charges chauffage bât. F4
- Charges portail
- Compteurs Eau chaude + Eau Froide
- Honoraires syndic
- Charges générales propriétaire
- Dépenses individuelles
charges liées à l'activité de location - "242 Loc"
- billet A/R Paris - Montpellier
- Eau froide Ind. 47-64
- Eau chaude Ind. 45-75
- Charges générales locataires
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Édité par - djalouk le 08 avr. 2015 01:44:52 |
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H90063
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237
Posté - 08 avr. 2015 : 10:13:08
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J'aurais mis la table basse en Immo + amortissement.
Pour le reste je fais idem mais je ne sépare pas 242 Imm et 242 Loc. J'ai un seul 242 pour l'ensemble. |
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djalouk
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238
Posté - 08 avr. 2015 : 11:17:25
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Merci pour votre aide.
citation: Initialement posté par H90063
J'aurais mis la table basse en Immo + amortissement.
Je ne souhaite pas compliquer les choses en amortissant un meuble à 20€ (je le fais si > 500€).
citation: Initialement posté par H90063
Pour le reste je fais idem mais je ne sépare pas 242 Imm et 242 Loc. J'ai un seul 242 pour l'ensemble.
Pour calculer le L39C, vous différenciez bien charges liées au bien et charges liées à l'activité de location ?
En revanche, je suis d'accord que c'est le total qui figure dans la case 242, sans distinction. |
Édité par - djalouk le 08 avr. 2015 11:36:00 |
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H90063
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239
Posté - 08 avr. 2015 : 12:36:46
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Oui effectivement à 20€, c'est au choix. A ce jour j'amortis quand même car je démarre l'activité. Plus tard, je passerai surement la dépense en charges.
Euh, en fait, juste après avoir répondu je suis tombé sur le sujet de Mike54. C'est ma première déclaration et j'ignorais ce calcul en L39C. Donc effectivement je vais séparer les deux types de 242. Je voulais éditer mon message mais vous avez déja répondu... |
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Posté - 08 avr. 2015 : 15:00:18
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citation: Initialement posté par H90063
Oui effectivement à 20€, c'est au choix. A ce jour j'amortis quand même car je démarre l'activité. Plus tard, je passerai surement la dépense en charges.
Je suis dans le même cas que vous, je passe tout en immo car
1) c'est un effet d’ensemble...
2) c'est un achat pour la création, c'est de l'immo.
Si un verre cassé dans un mois, achat = charge. |
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Remarques régime LMNP - compta 
