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 Copro dans ASL : représentation aux AG de l'ASL
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immo34
Contributeur actif

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 21 Posté - 01 avr. 2013 :  09:13:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je reprends l'explication détaillée de JPM pour poser des questions dont je n'ai pas trouvé la réponse:
citation:
1) Le copropriétaire Dupont veut " participer " et " voter " ; il peut se faire représenter mais seulement par le syndic ; il envoie son pouvoir au syndic avec ses instructions de votes (OUI sur tous les points).

Peut-on envisager que:
• le copropriétaire Dupont participe et vote personnellement lors de l'AG ?
• des copropriétaires donnent individuellement procuration à un membre du CS présent lors de l'AG. Ce membre agit alors en tant que mandataire de chacun des copropriétaires qui lui ont donné procuration ?

Si seuls les syndics peuvent voter à l'AG, selon les conditions décrites ci-dessus, les copropriétaires qui le souhaitent peuvent-ils assister à l'AG en tant qu'observateurs ? Ou question inverse un gestionnaire d'ASL peut-il exiger l'absence de tout copropriétaire à une AG ?


JPM
Modérateur

6727 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 01 avr. 2013 :  09:48:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il y a un certain nombre d'hypothèses pratiques puisqu'il existe encore beaucoup d'ASL dont les statuts expriment que le syndicat des copropriétaires est seul membre de l'association et donc seul convoqué.

On constate que la mise en conformité des statuts de ces ASL n'a pas été accompagnée de la rectification des statut sur ce point. Encore une réforme " flop "

Dans d'autres cas les statuts mentionnent qu'en présence d'une copropriété dans le périmètre ce sont les copropriétaires qui sont membres de l'ASL mais une clause indique qu'ils sont représentés à l'assemblée par le syndic.

Peut-on envisager que:

• le copropriétaire Dupont participe et vote personnellement lors de l'AG ? Non puisqu'il doit être représenté par le syndic

• des copropriétaires donnent individuellement procuration à un membre du CS présent lors de l'AG. ? Non puisqu'ils ne peuvent être représentés que par le syndic

Si seuls les syndics peuvent voter à l'AG, selon les conditions décrites ci-dessus, les copropriétaires qui le souhaitent peuvent-ils assister à l'AG en tant qu'observateurs ? La réponse de principe est non, mais il peut y avoir des arrangements.

Ou question inverse un gestionnaire d'ASL peut-il exiger l'absence de tout copropriétaire à une AG ? Le gestionnaire d'ASL ne peut exiger que le respect des règles statutaires. Si la clause n'admet que la représentation par le syndic, il est possible de refuser l'accès de la salle à un sndicataire.

A noter que dans bien des cas la restriction d'accès à l'assemblée est justifiée par le très grand nombre des syndicataires. C'est un problème pratique.

Dans d'autres cas la restriction d'accès est plus contestable. Il s'agit de facilité le copinage en petit comité.

Dans quelques cas on frise l'atteinte aux droits de l'Homme et la dictature quand l'assemblée de l'ASL ne réunit qu'une ou deux personnes, professionnelles ou pas, qui remplissent touts les rôles.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

immo34
Contributeur actif

103 message(s)
Statut: immo34 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 01 avr. 2013 :  13:17:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses toujours aussi claires.
Vous soulevez le risque que l'on peut rencontrer : AG entre professionnels où les copropriétaires sont exclus.

Autre question "tordue": la date de l'AG est arrêtée de façon unilatérale sans concertation avec les syndics des copropriétés. L'un d'eux ne peut être présent. Peut-il donner procuration à un copropriétaire de la résidence qu'il gère, le président du CS par exemple ? A un autre syndic composant l'AG de l'ASL je pense que oui ?

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 01 avr. 2013 :  14:51:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
autre question:

dans le cas d'une copropriété de 100 lots.

plusieurs lots sont détenus par 2 , 3, 4 , 5 personnes en indivision.

sachant que tous sont membres de l'ASL.

comment votent-ils en AG d'ASL s'ils sont tous convoqués?

JPM
Modérateur

6727 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 02 avr. 2013 :  07:02:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Immo 34
citation:
Vous soulevez le risque que l'on peut rencontrer : AG entre professionnels où les copropriétaires sont exclus.


Exact ; mais je ne vise pas spécialement les professionnels ! Il peut s'agir de non professionnels aussi bien pour l'ASL que pour les copropriétés.

citation:
Autre question "tordue": la date de l'AG est arrêtée de façon unilatérale sans concertation avec les syndics des copropriétés. L'un d'eux ne peut être présent. Peut-il donner procuration à un copropriétaire de la résidence qu'il gère, le président du CS par exemple ? A un autre syndic composant l'AG de l'ASL je pense que oui ?


On trouve rarement ce genre d'incident. Le syndic ne peut être représenté que par l'un de ses préposés.

Quant à l'indivision ? A l'égard de la copropriété elle doit avoir désigné un mandataire commun qui est seul destinataire de la convocation. Les statuts de l'ASL peuvent comporter des dispositions spécifiques. Il existe de nos jours un régime légal des indivisions. Tout cela doit suffire à éviter les difficultés.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

majik
Contributeur senior

813 message(s)
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Revenir en haut de la page 26 Posté - 13 avr. 2013 :  06:26:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La représentation des propriétaires des immeubles aux AG de l'ASL qui les réunit dans son périmètre estune des "règles defonctionnement" que les statuts de l'ASL définissent.

Lorsqu'un immeuble est la propriété de plusieurs personnes, il est de bon ordre qu'il soit représenté par l'une d'elles.

En tout état de cause, le droit de vote est attaché à l'immeuble.

La convocation est envoyée à une adresse, mais indique la liste des propriétaires concernées et rappelle que la convocation leur est AUSSI destinée pour information car les décisions de vote sont réputées prises d'un commun accord.

Un immeuble détenu par une SCI est représenté en compatibilité avec les dispositions législatives relatives aux SCI. Il sera donc valablement représenté par son gérant. Les associés ne sont pas propriétaires eux-mêmes.

Un immeuble régit par la loi du 10 juillet 1965 est représenté en compatibilité avec les dispositions de cette loi.
Cet immeuble est valablement représenté par son représentant légal sous réserve que les décisions relatives à l'ordre du jour de l'AG d'ASL aient donné lieu à délibération de l'AG de copro : car les décisions relatives à l'immeuble sont valablement prises par le syndicat de copropriétaires en AG.

Si les statuts de l'ASL prévoient que l'AG est composé de membres de l'ASL, l'AG de copro désignera son représentant choisi parmi les copropriétaires car dans ce cas, le syndic de gestion qui n'est pas lui-même copropriétaire n'est pas membre de l'ASL.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 13 avr. 2013 :  07:28:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par majik

La représentation des propriétaires des immeubles aux AG de l'ASL qui les réunit dans son périmètre estune des "règles defonctionnement" que les statuts de l'ASL définissent.

Lorsqu'un immeuble est la propriété de plusieurs personnes, il est de bon ordre qu'il soit représenté par l'une d'elles.

En tout état de cause, le droit de vote est attaché à l'immeuble.

...
d'où sortez vous cette règle assenée avec une telle assurance ?
confondez vous l'attache du droit de vote et les voix pouvant s'exprimer ?
" il est de bon ordre qu'il soit représenté par l'une d'elles." ça dépend...
laissez donc aux propriétaires et aux lotisseurs l'usage libre du contenu des clauses contractuelles
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 13 avr. 2013 07:30:35

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 13 avr. 2013 :  19:40:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La loi s'impose aux "règles de fonctionnement" à définir:

Ord. 1er juillet 2004 Article 3
Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.

JPM
Modérateur

6727 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 14 avr. 2013 :  07:22:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Majik est président d'une petite république autonome

citation:
Lorsqu'un immeuble est la propriété de plusieurs personnes, il est de bon ordre qu'il soit représenté par l'une d'elles.

En tout état de cause, le droit de vote est attaché à l'immeuble.


La vérité est que lorsqu'une copropriété est inscrite dans le périmètre d'une ASL chacun des lots de la copropriété constitue un bien immobilier. S'il y a 60 lots principaux et accessoires appartenant à 20 propriétaires, il y a 20 personnes membres de l'ASL au titre de cette copropriété.

S'il y a une clause de représentation dans les statuts de l'ASL, chacune de ces vingt personnes donne pouvoirs au syndic de la copropriété avec ses instructions de vote.

Le syndic sur la question 1 de l'ordre du jour de l'ASL le syndic votera par exemple OUI pour 12 copropriétaires et NON pour les huit autres, en fonction des instructions qu'il aura reçues.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 14 avr. 2013 :  19:18:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006 sont claires sur le sens donné à « immeuble ».

• Article 4
Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.
• Article 7
Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Le décret précise :
• TITRE II : DES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES.
Article 3
Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.
Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme. Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 31 Posté - 14 avr. 2013 :  19:52:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je découvre donc qu'un lot de copro n'est pas un bien immeuble...
j'en suis ravi.
n'importe quoi....
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 32 Posté - 14 avr. 2013 :  20:37:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la question n'est pas là.

connaissez-vous un lot de copropriété (=partie privative et quote-part de parties communes) qui AURAIT UNE REFERENCE CADASTRALE?????

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 33 Posté - 14 avr. 2013 :  21:09:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il a évidemment une référence cadastrale, commune avec d'autres.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 34 Posté - 14 avr. 2013 :  21:21:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A moi que, situé en étage, il ne soit en lévitation ! ......

Sur quoi donc sont assises les contributions foncières des lots en copropriété verticales ??
Le lot de copropriété est identifié par son numéro (*) compris dans la référence cadastrale commune aux autres lots !
D'où l'affirmation de JPM : chaque propriétaire de lot référencé cadastralement est membre de l'ASL, le syndicat (la copropriété) n'étant propriétaire de rien (raison pour laquelle il ne supporte pas de "foncier" !)

(*) pourquoi donc un n° de lot EDD/RDC référencé au fichier immobilier ???

Édité par - Gédehem le 14 avr. 2013 21:33:50

JPM
Modérateur

6727 message(s)
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Revenir en haut de la page 35 Posté - 14 avr. 2013 :  22:23:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le lot de copropriété est un bien immobilier comme une maison et son jardin. Depuis 1955 la Cour de cassation a solidement pris position la dessus. Voyez ce qu'est un lot de copropriété dans :

http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-5.htm


Même solution pour un volume immobilier déterminé par ses coordonnées planimétriques et altimétriques en cotes NGF. Puisue vous parlez de lévitation c'est bien le cas puisqu'il en est ainsi pour un volume immobilier qui ne touche au sol en aucun de ses points.

C'est la différence entre un lot de copropriété loi de 1965 dont l'existence est dépendante de celle du bâti, et un lot-volume qui ne disparait pas en cas de destruction de l'immeuble.

Dans le premier cas le propriétaire ne conserve que l'indemnité de l'assurance et un droit à la reconstruction du bâtiment.

Dans le second cas le propriétaire peut vendre le lot volume.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 36 Posté - 15 avr. 2013 :  19:50:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Résumons-nous….

L’Ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’applications relatifs aux associations syndicales de propriétaires : ici, on s’en fiche !

La loi du 10 juillet 1965 qui régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes : ici on s’en fiche !

Que le CENTRE DES IMPOTS FONCIERS envoie au syndicat de copropriétaires (personne morale qui n’est pas propriétaire elle-même) la « feuille d’impôts fonciers » avec le montant qu’il est invité à payer au dit centre des impôts fonciers : ici on s’en fiche !

Pourquoi?

Emmanuel Wormser
Modérateur



14281 message(s)
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 15 avr. 2013 :  20:02:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
majik, pouvez vous cesser de polluer ce fil en racontant n'importawak ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 16 avr. 2013 :  00:42:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Personne ne se fiche des 2 premiers points !
Pour le 3ème, de quelle "feuille d'impots foncier" parlez-vous ?

Dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, seuls les propriétaires de lots ont la qualité de "membres de l'ASL", référence à l'ordonnance de 2004, de la loi de 65, n'en déplaise au centre des impots fonciers, étanger à cette affaire, si par hasard (ou par erreur dans un cas de ma connaissance) c'est le syndicat qui serait concerné.

Le reste n'est que fantasme ou élucubration (ou les 2, dans un grand verre avec un glaçon et une paille !) .......

Édité par - Gédehem le 16 avr. 2013 00:43:03

JACKENRI
Contributeur débutant

78 message(s)
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Revenir en haut de la page 39 Posté - 10 avr. 2014 :  21:56:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Après une nouvelle lecture des documents : Cassation civile 3e du 9/12/1998 – pourvoi 97-12163 et l’extrait de l’étude de Me Gélinet, ainsi que la RM 03472 du 29/05/2008, je reviens à la discussion compte-tenu que les déclarations et les commentaires de ces documents traitent principalement de travaux.
Certes c’est le cas dans la grande majorité des assemblées mais il y a un aspect important du problème que l’on ne peut pas passer sous silence lorsqu’une AG est convoquée pour d’autres décisions que des travaux.
A mon avis, je suppose que l’on devrait appliquer les mêmes dispositions, mais alors pourquoi la réponse ministérielle est rédigée en ces termes :
« … sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote des travaux importants sans avoir recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. »
On fait donc l’impasse sur d’autres objectifs tels que le renouvellement des membres de l’ASL, le problème des charges et d’autres décisions n’engageant pas des travaux ?
La situation s’aggrave et devient catastrophique à la lecture du dernier paragraphe de l’extrait de l’étude de Me Gélinet :
« Les statuts précisent souvent que le vote du syndic représentant les copropriétaires lors de l’assemblée de l’association, est indivisible. Le syndic est donc porteur de toutes les voix qu’il exprime dans le même sens, ce qui prive les minoritaires du syndicat de tous moyens de contribuer à la formation des décisions de l’association. »
Ce terme « indivisible » est purement abusif. En effet, en langage clair le syndic ne tiens pas compte des intentions de vote des copropriétaires et s’exprime à l’assemblée avec un seul bulletin de vote, correspondant à ses intentions avec l’ensemble des voix des copropriétaires présents, représentés et absents !!
C’est malheureusement ce qui se passe dans notre association, faussant sérieusement les résultats ! A telle enseigne d’ailleurs que le résident propriétaire d’une villa et également propriétaire d’un garage en copropriété vote dans un sens pour sa propriété et le syndic vote en sens inverse avec les voix des garages !!
Que faire devant cette aberration ? Y-a-t-il une solution ?
Est-ce que la réponse de Mme la ministre du logement (RM 03472) peut-elle servir de base à une annulation des votes du syndic :
« En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membre d’une association syndicale libre ; en aucun cas le syndicat (pris en la personne du syndic) ne peut adhérer à cette association. … Toute clause contraire est réputée non écrite. »
En conséquence le syndic ne disposerait alors que d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association (avec leurs votes : oui, non et abstention) et non pas dans le rôle d’un décideur unique tout puissant avec un seul vote (le sien).
Que faire devant cette situation nébuleuse et dramatique ?

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 11 avr. 2014 :  09:23:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JACKENRI :
Ce qu’écrivait Me Gélinet n’est pas contestable,

d’une part, eu égard aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui prescrivent que le mandataire légal des « plusieurs personnes » qui détiennent ENSEMBLE un immeuble dont la propriété est ainsi répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (dont le sol commun) est le syndic de gestion légalement désigné par le syndicat de copropriétaires ;

la même loi prévoit que le syndicat de copropriétaires prend les décisions exécutées par le syndic ;

la même loi prévoit que le syndicat de copropriétaires peut désigner un mandataire que le représentant dans une circonstance bien précisée ;

d’autre part, ce sont EN EFFET les STATUTS de l’ASL qui doivent préciser la REPRESENTATION des immeubles du périmètre en assemblée générale avec les modalités de vote ;

les dispositions légales de l’ord. du 1er juillet 2004 prescrivent "seulement" que c’est le nu-propriétaire qui est de droit membre de l’ASL sauf si l’IMMEUBLE est représenté par l’usufruitier par l’effet d’une décision explicite ;

les même dispositions prescrivent que les droits et obligations qui découlent de la formation d’une ASL sont ATTACHES AUX IMMEUBLES, dont l’obligation de subvenir aux dépenses de l’ASL par des cotisations dont les modalités de répartition doivent être définies par les STATUTS ;

rien n’interdit aux différents articles des statuts d’être COHERENTS !

Dès lors, si les statuts prévoient que CHAQUE IMMEUBLE est représenté par UN de ses propriétaires nommément désigné qui détiendra le droit de vote attribué à cet IMMEUBLE,
...eh bien le vote est indivisible et est réputé exprimé par l’ensemble des propriétaires de cet IMMEUBLE.

Ledit représentant recevra l'appel de cotisations et devra le régler, à charge pour lui de procéder comme il est prévu dans ladite décision explicite...et de se débrouiller autrement...

Il paraît difficile de soutenir à la fois qu’une ASL regroupe des immeubles et que les « membres » s’y comporteraient comme des PERSONNES LIBRES DE S’ASSOCIER !

C’est toujours dans cette perspective ambiguë que les difficultés se nouent…
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