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 revision du loyer en fin de bail (Article 17C)
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matt75
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France
9 message(s)
Statut: matt75 est déconnecté

PostĂ© - 24 juil. 2012 :  21:25:14  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je me permet de venir sur ce forum afin de trouver une réponse à ma question qui est détaillée ci-dessous.

tout d'abord l'explication de ma situation:

Je loue un Studio de 34m2 pour un loyer (Hors charges) de 721€ HC + 150€ de charges mensuelles.

Mon bail de 3ans arrive à échéance le 1er Fevrier 2013.

Comme je m y attendais un peu, j'ai reçu un courrier A/R de la part de l'agence qui gère la location pour me notifier une réévaluation du loyer.

Ils ont respecté à la lettre l'article 17C en fournissant 6 références de logements (d’après eux) comparables à celui que je loue actuellement SAUF QUE ...:

Ma question se porte sur la notion de "logements comparables"
car en effet, sur les 6 références fournies, 3 sont des 2 pièces avec une superficie de 25 à 34m2 alors que le mien est un studio.

en ce qui concerne les 3 autres références, il s'agit bien des studios de 30 m2 avec un loyer bien inférieur à celui que je loue (640€ HC)

Je pense que les références fournies, ne sont pas comparables au logement que je loue pour les 2pieces et ceux qui sont comparables au miens ont des loyers en-dessous de mon loyer actuel !!

Malgré cela, le propriétaire veut justifier une augmentation de plus de 10% sur 6 ans avec ces références.

Dois je contester l’augmentation de plus de 10% proposée par le propriétaire ?
il propose de passer à 850€ Hors charge au lieux de 721€ étalés sur 6 ans...

Merci par avance de vos réponses et avis.


Numero6
Modérateur



France
2197 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

 1 PostĂ© - 24 juil. 2012 :  22:12:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
La proposition de renouvellement
Cette proposition doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail en cours. Passé ce délai, la proposition est nulle. La lettre doit reproduire l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et doit comporter un certain nombre de références (6 à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs) de logements comparables au vôtre et prouvant que votre loyer actuel est manifestement sous évalué. Pour cela, chaque référence doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : adresse précise de l'immeuble, montant du loyer hors charges, période de construction de l'immeuble, surface habitable du logement et nombre de pièces, ...

La réponse du locataire
Face Ă  une proposition d'augmentation de loyer, vous avez le choix entre 3 attitudes :

accepter la proposition parce qu'elle vous semble justifier, et alors le contrat sera reconduit avec l'application du nouveau loyer ; vous avez 2 mois à compter de la réception de la proposition pour l'accepter ;


ne rien faire ;


refuser la proposition.


Dans ces deux dernières situations, c'est au propriétaire qu'il conviendra de prendre l'initiative en saisissant la commission de conciliation, puis, à défaut d'accord, le tribunal d'instance. En effet, si au terme du bail en cours, aucun accord n'a été trouvé ou si le tribunal d'instance n'a pas été saisi, le bail sera reconduit automatiquement aux conditions antérieures, c'est-à-dire sans augmentation de loyer.

Si à l'occasion du renouvellement de votre bail, votre propriétaire vous propose un nouveau loyer, il ne pourra ensuite vous donner congé pour la même échéance du bail, et ce quelle que soit l'issue de cette proposition.

L'Ă©talement de la hausse de loyer
Si vous avez accepté la hausse de loyer proposé par votre propriétaire, celle-ci s'appliquera de manière échelonnée, sur une durée de 3 ans si elle est inférieure à 10 % (donc par tiers) et de 6 ans (donc par sixième annuel) si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le contrat est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Mais si votre bailleur est une personne morale (assurance, banque, mutuelle, ...), elle s'appliquera sur 6 ans quel que soit son montant.


source :Lire ici le texte en entier

Vérifiez tous les points du texte pour voir s'il votre propriétaire n'a pas fait une erreur.
regarder dans la presse immobilière si dans votre quartier votre loyer est manifestement sous-évalué - je sais que les loyers sont élévés dans la région parisienne mais je n'ai pas de références précises - un T2 dans une résidence sympa se louait à Rennes dans les 500 euros + 50 euros de charges ( 1er étage orientation nord mais opposé à voie de circulation -ascenseur - espaces verts - tennis....garage fermé)
En ces moments où l'on parle de d'encadrement ders loyers votre propriétaire ne manque pas d souffle.....
Vous avez trois solutions a Ă©tudier et regarder si vous pouvez trouver l'Ă©quivalent sans cette hausse.
je ne suis pas sur que cette variation de loyer soit devenu si soudaine.Rajout : je veux dire que je suis surpris qu'en l'espace de moins trois ans dans le même quartier il y ait pu y avoir une aussi grosse différence entre les prix des loyers....
Tenez nous au courant

Édité par - Numero6 le 24 juil. 2012 22:17:55

matt75
Nouveau Membre

France
9 message(s)
Statut: matt75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 24 juil. 2012 :  22:24:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je vous remercies numero6 pour votre réponse,
En effet, les loyers ont augmentés et je ne le conteste en aucun cas.

Sur la notification, il n y a pas d'erreur de forme, mais des incohérences sur le fond.

Seul problème, c'est qu'une augmentation de 20% environ au bout de 3 ans, et cela, même si elle est étalée sur 6 ans me semble hors norme.

De plus, Les références fournies sont douteuses. je m'explique,
3 références sur 6 s'agit des 2Pieces (forcement plus chère qu'un studio)
les 3 autres références étant bien des Studios, leur loyer est inférieur au mien.

y a t il quelque chose à contester sur les références fournies et convenir d'une augmentation de loyer un peu plus proche de la réalité ?

Je ferais bien appel à mon avocat, mais je pense que su une petite question comme celle-ci je devrais pouvoir me débrouiller avec votre aide.




nefer
Modérateur

14610 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 24 juil. 2012 :  23:29:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par matt75

Je vous remercies numero6 pour votre réponse,
En effet, les loyers ont augmentés et je ne le conteste en aucun cas.

Sur la notification, il n y a pas d'erreur de forme, mais des incohérences sur le fond.

Seul problème, c'est qu'une augmentation de 20% environ au bout de 3 ans, et cela, même si elle est étalée sur 6 ans me semble hors norme.

De plus, Les références fournies sont douteuses. je m'explique,
3 références sur 6 s'agit des 2Pieces (forcement plus chère qu'un studio)
les 3 autres références étant bien des Studios, leur loyer est inférieur au mien.

y a t il quelque chose à contester sur les références fournies et convenir d'une augmentation de loyer un peu plus proche de la réalité ?

Je ferais bien appel à mon avocat, mais je pense que su une petite question comme celle-ci je devrais pouvoir me débrouiller avec votre aide.






1) il suffit de ne rien répondre à courrier et le bailleur est dans l'obligation de saisir la commission de conciliation de votre département dans des conditions de forme très précises.
laissez les faire et attendez

2) en attendant vous pouvez contacter l'OLAP pour avoir des références qui correspondent aux critères de votre logement

matt75
Nouveau Membre

France
9 message(s)
Statut: matt75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  00:30:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de votre réponse,
Je pense effectivement que je vais attendre la convocation de la commission.

Est ce que quelqu'un a une expérience devant la commission?

Que pensez vous des références fournies par l'agence immobilier?
un 2 pièces est il comparable à un studio ?



merci infiniment.

nefer
Modérateur

14610 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  08:59:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par matt75

Merci de votre réponse,
Je pense effectivement que je vais attendre la convocation de la commission.

Est ce que quelqu'un a une expérience devant la commission?

Que pensez vous des références fournies par l'agence immobilier?
un 2 pièces est il comparable à un studio ?



merci infiniment.


le logement est il situé sur Paris ?

matt75
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Statut: matt75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  10:40:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui le logement est situé à paris.

matt75
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Statut: matt75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  11:49:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En plus il y a un decret qui sort le 1 aout.
l'article 3 de ce decret interdit une réevaluation du loyer lors du renouvellement (pour paris notament) au dessus de l'indice de reference.

l'article 4 du meme decret dit, par derogation à l'article 3 du meme decret, si le loyer est incotestablement sous-evalué, le proprietaire peut faire application de l'article 17C.

Je suis perdu...
je me retrouve avec des references de logement non-comparable au mien fournies par l'agence et une augementation de 18% de mon loyer...


nefer
Modérateur

14610 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  13:13:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par matt75


Je suis perdu...
je me retrouve avec des references de logement non-comparable au mien fournies par l'agence et une augementation de 18% de mon loyer...




il me semble vous avoir conseillé de contacter l'OLAP pour avoir des références comparables pour votre dossier...

matt75
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  14:28:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Nefer.
J'ai effectivement pris rendez-vous à l'OLAP pour avoir des references de mon coté.

On verra bien ce que cela donnera :(

matt75
Nouveau Membre

France
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Statut: matt75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  16:14:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Au cas oĂą le proprietaire saisi le Tribunal d'instance, les frais qu'il engage lui seront imputable Ă  lui ou au locataire dans ce cas precis ?


nefer
Modérateur

14610 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 25 juil. 2012 :  16:49:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par matt75

Au cas oĂą le proprietaire saisi le Tribunal d'instance, les frais qu'il engage lui seront imputable Ă  lui ou au locataire dans ce cas precis ?




lisez vous ce qui Ă©crit plus haut????

en cas de non réponse du locataire, le bailleur a l'obligation de saisir la commission de conciliation!!!

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1286 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 26 juil. 2012 :  16:44:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le régime applicable à Paris et dans les communes listées est pour au moins un an celui du décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 :

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte

En fait pour l'agglomération parisienne, il ne change rien en cas d'application de l'article 17c, les décrets annuels depuis une vingtaine d'années limitaient déjà la hausse à la moitié de ce qui est permis par les références du voisinage.

matt75
Nouveau Membre

France
9 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 03 aoĂ»t 2012 :  02:42:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ă  tous et Ă  toutes,

Je reviens vers vous avec de nouvelles informations.
Je suis allé voir ADIL pour avoir des références de logements comparables au miens.
Il s’avère que non-seulement mon loyer actuel n'est pas sous évalué, mais qu'il est sur-évalué par rapport à ce qui se pratique dans mon quartier.
(en faisant la moyennes des loyers / m2) * par ma surface. on arrive à 730€ au lieu de 950€ que l'agence me propose!!

la personne de ADIL m'a conseillé de contester en me disant que si le propriétaire est intelligent, il n'ira pas plus loin.
dans le cas contraire il y a de forte chance qu'ils perde au tribunal si la commission de la conciliation ne donne pas de résultats le satisfaisant.

Pensez vous que j'ai une chance ?
j'ai un peu peur qu'il me jette dehors..... en Ă©voquant un motif du genre "je veux vendre" ou "je veux venir y habiter moi mĂŞme" ...





bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 03 aoĂ»t 2012 :  17:23:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il a essayé ca aurait pu marché
vous defendez vos droits c'est bien
ne vous inquietez pas un propriétaire s'il est pas trop bête ne va pas prendre le risque de perdre un locataire qui paye ses loyers pour tenter d'encaisser quelques euros de + par mois
d'autant qu'avec la nouvelle loi il ne le pourra pas au delĂ  de l'indice Insee

alors s'il invoque la reprise ou la vente du logement... d'abord il devrait vous prévenir 6 mois au moins AVANT la fin du bail, mais aussi que ce soit réel
on ne dit pas juste comme ça qu'on va habiter le logement. On doit citer exactement qui parmi les membres de notre famille habitera ce logement et il faut aussi que ce soit réellement le cas (si non vous pourriez demander a être indemnisé)




moi ce qui me me surprend dans votre histoire c'est qu'un bailleur puisse prétendre à une revalorisation du loyer après seulement 2 ans de location, c'est a dire avant même que le terme du contrat initial ne soit atteint
je comptais sur les juristes pour aborder ce sujet mais apparemment ça n'a l'air de choquer personne. Les personnes de l'ADIL n'ont pas tiqué la dessus non plus?

n'y a t il pas dans votre contrat une clause de réévaluation annuelle?

vous dites payer 721€ de loyer, est ce le loyer initialement prévu dans le bail ou avez vous eu déjà un réévaluation selon l'indice Insee ?

en tous cas si l'ADIL vous confirme que votre loyer est déjà au dessus du prix du marché... a mon avis pas de quoi s'inquiéter

 
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