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JPM
Modérateur
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21
 Posté - 23 août 2012 : 09:12:06
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ALH14U ! Pourquoi voulez vous multiplier les paperasses alors que 80 % des copropriétaires ne lisent celles qu'ils reçoivent et sont utiles.
Pas difficile de lire un chèque et l'immatriculation qui y figure. Vous savez alors si le compte est séparé ou non.
Maintenant si vous voulez dire qu'il qu'il faudrait remettre de l'ordre dans les pratiques des banquiers, cela est vrai . Mais dix lignes suffisnet pour lister le programme.
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ALH14U
Contributeur senior
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 22
Posté - 24 août 2012 : 00:35:27
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S’il y a 20% de lecteurs, c’est formidable, c’est une évaluation assez haute à mon avis.
Parmi ceux ci surtout dans les grandes propriétés, il y aura forcément soit des membres d’un conseil syndical ne souhaitant pas être roulé dans la farine soit un autre copropriétaire qui grâce à cet élément reçu pourra agir efficacement et rapidement.
Sans document alors que les professionnels dans ce cas de figure agissent en bande astucieuse de délinquants économiques organisés, tout recours judiciaire risque de tourner au détriment de celui qui sera présenté « gentiment » comme un perturbateur insensé. Surtout quand le président du conseil syndical reste neutre ou apporte son soutient à l'agence, ce qui reste assez fréquent.
Mais votre observation JPM est complètement obsolète, vous ne percevez pas les interêts du compte séparé, en effet grâce à lui nous irons dans les copopriétés vers encore plus de possibilité d’accès à l’information, ne vous en déplaise !
Dans une petite copropriété verrouillée le plus souvent, dans son fonctionnement routinier, plus ou moins chaotique, cela paraît indispensable car les documents papiers actuels n'ont que peut d'interêt et ne sont souvent pas compréhensibles.
Le bon gestionnaire de copropriété, le bon Directeur d’un agence immobilière sera celui qui tirera avantages des comptes séparés, notamment quand ceux ci seront mis en ligne et partagés.
Aujourd’hui certains particuliers professionnels notamment sont en attente, les professionnels des agences honnêtes ont tout intérêt à gérer séparément chaque immeuble, et à profiter ou faire profiter des avantages avec des compte séparé mis en ligne de type WEBB avec un droit de lecture pour les personnes habilités de l’immeuble.:
A chacun de vérifier ou non, mais que de soucis ou de querelles en moins grâce à ces accès possibles !
1 / Une comptabilité numérisée en temps réel par immeuble
- Saisie et coût moindre de la numérisation par rapport à l’édition papier et à son envoi
- Sincérité
- Tableaux variés d’analyse automatiques
- Situations périodiques éditables et imprimables
- Disponibilité 24 h /24 et 7 jours sur 7
- Archivage et conservations des données avec accès facile retrospectif
- Gestion des droits souple et facile
......
2 / Une garantie qualité et une prévention des fraudes économiques
- Plus de suspicion possible à l’égard de professionnels le plus souvent montrés du doigt !
- En contrepartie les paramètres de gestion oblige l’agence à organiser une gestion véritable du maniement des fonds du syndicat par un mandataires ou gestionnaire des données financières reconnu, formé et autorisé, relativement stable dans le temps, connaissant l’immeuble et les quelques membres du syndicat notamment les membres du conseil syndical. Ce n’est plus n’importe qui d’une agence ou sous agence lambda « depereenfils » qui reçoit les fonds et qui fait les chèques pour les prestataires ou autres.
- Tous les produits et recettes du syndicat doivent passer par le compte et par le mandataire titulaire du compte.
- Le passage entre agences en fin de mandat est simple et évite des recours judiciaires assez fréquents en cas de désaccords sur les comptes à transmettre.
- On peut même penser à un syndicat choisissant avec vigilance et attention sa banque et n'en changeant pas forcemment lors de succession de mandats d'agence. Vraiment le syndicat client et la banque au service du syndiat dans la continuité !
Dans beaucoup de secteurs la dématérialisation est maintenant totale et les groupes d’individus (entreprises, associations,..) ont chacun un rôle défini dans la base de données : validation, gestionnaires, corrections, lecture,… cela fonctionne très bien. Et chacun reste libre de se connecter à la fréquence qu’il souhaite ou selo
n les obligations collectives (cf. compte bancaire ordinaire, déclaration impôts,….).
C’est vous dire JPM que vous devez pensez dès aujourd’hui à l’inexorabilité de passer à une vitesse supérieure, améliorer vos pratiques obsolètes (bientôt et rapidement espérons le obsolètes !) en percevant tous les intérêts de comptes séparés vraiment réels et dotés d’outls de partage des informations.
Vous verrez les copropriétaires se connecter aux sites bien faits, selon une fréquence à chacun propre, c’est là aussi l’avantage des nouvelles technologies informatisées.
Il faudrait par ailleurs et certains professionnels plus entreprenants et confiants y pensent profiter des technologies modernes pour créer un site permanent de l’immeuble regroupant par exemple des éléments souvent impossible à obtenir :
Le règlement intérieur et ses mises à jour
Le carnet d’entretient de l’immeuble et ses mises à jours
Les comptes rendus finaux de réception des gros travaux
Les PV et feuilles annexes de présence,
Les situations financières validées
Les conventions d’ouverture des divers comptes du syndicat
La rétention d’informations concernant le fonctionnement des agences et des syndicats est aujourd’hui selon les agences et les syndicats plus ou moins importante. Elle est facile à organiser par les personnes peu scrupuleux souvent en conflits d’intérêts, elle est intolérable et très souvent synonyme à minima de dysfonctionnements et d’efficience faible créant entre copropriétaire des tensions anormales et préjudiciables.
Le compte séparé, informatisé et bientôt à disposition des copropriétaires ouvrira une nouvelle &poque avec des relations enfin plus sincères et confiantes entre professionnels des agences et copropriétaires.
Il faut en cela que les professionnels des agences bancaires apportent un réel savoir faire et des réseaux informatisés modernes, accessibles.
Certaines bnanques comprendront que le client est l'immeuble et la gestion financière optimisée des recettes du syndicat et que le client n'est pas la société ou agence immobilière.
Pour cela il faut comme vous l’écrivez remettre de l’ordre dans les pratiques des agences et des banquiers. Le refus d’accès de la banque (un service spécialisé « dans la réglementation immobilière plus qui est !) pour vérifier la teneur de la convention du compte « dit » séparé de notre syndicat qui m'a été refusé comme Pdt du Cs est intolérable et devrait être sanctionné !
Nous devrons de plus en quelques années maintenant progresser, cela devient vital dans la compétition internationale entre services et que certains sont capables de proposer l’optimisation de la gestion de nos immeuble à des coûts moindres que ceux d’aujourd’hui.
Pour avoir vécu (parfois difficilement, technologie ; organisation,..) ces transformations dans plusieurs domaines de ma vie professionnelle ou domestique, je ne souhaite pas revenir à la gestion antérieure.
Il s'agit d'amélioration et de transparence.
Réfléchissez y !
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JPM
Modérateur
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23
Posté - 24 août 2012 : 09:40:12
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Vous êtes bien gentil mais ce n'est pas à moi qu'il faut vanter les avantages du compte séparé.
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Posté - 24 août 2012 : 12:10:41
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citation: Initialement posté par ALH14UMerci pour vos réponses, mais elles osnt complétement à coté : -------------- Suite à l'audit de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) il nous a été confirmé (voir la revue ARC poar ailleurs) que de nombreux faux compte séparés existent, ou bien que le compte séparé ne comporte pas toutes les transacrions (débits ou crédiuts) « En cette matière, trois documents sont à produire pour s’assurer de > la nature réellement séparé du compte: 1 - l 'attestation d 'ouverture du compte bancaire
2 - relevé du compte
3 - convention de compte(document non fourni)Il faut douter de la nature du compte tant que les trois > justificatifs ne sont pas fournis." ------------- Compte séparé et sous-compte: quelles différences ? le 23/06/10 Il est important de savoir distinguer le compte séparé d'un sous-compte, le mandat du syndic étant en jeu. http://www.notretemps.com/vos-droit...syndic-.html Nous vous invitons à demander à votre syndic une copie de la convention d'ouverture de compte qui fixe les règles de fonctionnement du compte bancaire. Vous pouvez faire directement cette demande auprès de la banque en cas de refus du syndic ou du gestionaire d'immeuble. En présence d'un compte séparé, celui-ci doit être ouvert au nom du syndicat et ne comporter aucune mention du syndic (même si le nom du syndicat y est accolé). De même, le paiement des appels de charges doit être établi à l'ordre du syndicat, tout comme les chèques émis par votre syndic pour le paiement des fournisseurs. ---------- Le compte séparé et les règles de maniement de fonds applicables aux syndics de copropriété http://www.juritravail.com/Actualit...dic/Id/14950 La Cour de cassation a donc été amenée à préciser qu’un « compte séparé » au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire. Les règles de preuve du compte séparé : Dans un certain nombre de situations, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peuvent être contraints de justifier qu'un compte séparé a bien été ouvert dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, par exemple, le syndic est tenu de justifier de l’ouverture de ce compte lorsque l’assemblée générale ou le conseil syndical lui communique une demande en ce sens. (Cette demande est légitime, puisqu’elle permet au syndicat des copropriétaires de s’assurer que son syndic a respecté une obligation légale prévue à peine de nullité du mandat de ce dernier). Par ailleurs, dans le cadre d'une procédure impliquant la copropriété, la partie adverse est fondée à exiger du syndicat des copropriétaires qu'il justifie de l'ouverture d'un compte séparé (et ce, afin de s'assurer de la recevabilité d'une procédure engagée à son encontre par le syndicat). Lorsque le syndic (ou le syndicat des copropriétaires, selon les cas) est saisi d’une demande de cette nature, il est alors contraint de prouver qu’un compte séparé a été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette preuve n’est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu’aucun compte séparé n’a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938). ……….. ……….. Pour rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) doit présenter une copie de la convention d’ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires Dès lors, à défaut de communication d’une copie de la convention écrite mentionnant que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la preuve de l’ouverture d’un compte séparé n’est pas rapportée. --------- IDEM http://avocats.fr/space/pillon.avoc...0aab7ec0e50e Dans un certain nombre de situations, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peuvent être contraints de justifier qu'un compte séparé a bien été ouvert dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, par exemple, le syndic est tenu de justifier de l'ouverture de ce compte lorsque l'assemblée générale ou le conseil syndical lui communique une demande en ce sens. ………… ………… Cette convention doit donc être signée par le titulaire du compte lui-même (si ce titulaire est une personne physique), ou par son représentant légal (lorsqu'il s'agit d'une personne morale). La convention d'ouverture d'un compte séparé d'un syndicat des copropriétaires doit donc être signée par son syndic. La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l'article L351-1 du Code monétaire et financier : « Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l'article L. 312-1-1 et au VII de l'article L. 314-13 ou l'une des interdictions édictées au I de l'article L. 312-1-2. » Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont ainsi présumés être en possession d'un exemplaire écrit et signé de la convention d'ouverture du compte séparé ouvert au nom de la copropriété. Dès lors, à défaut de communication d'une copie de la convention écrite mentionnant que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la preuve de l'ouverture d'un compte séparé n'est pas rapportée. En pratique, on constate que les syndics communiquent rarement la copie des conventions d'ouverture de compte. Ils se contentent généralement de communiquer un relevé d'identité bancaire. Lorsque ce document mentionne clairement que le « titulaire » du compte sur lequel sont déposés les fonds de la copropriété est le syndicat des copropriétaires, la jurisprudence admet que ce document est un élément de preuve suffisant pour justifier de l'ouverture d'un compte séparé dans les conditions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, ce document sera jugé insuffisant en cas de contestation concernant la date d'ouverture du compte. En effet, le relevé d'identité bancaire ne mentionne pas la date d'ouverture du compte (il ne permet donc pas de vérifier que le compte a bien été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965). En tout état de cause, la jurisprudence prend soin désormais de vérifier que le relevé d'identité bancaire désigne clairement le syndicat des copropriétaires en qualité de « titulaire » du compte. Les tribunaux et les cours d'appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d'ouverture d'un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu'ils constatent que le relevé d'identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681). La solution est identique lorsque le relevé d'identité bancaire est revêtu de mentions ambigües sur l'identité du titulaire du compte. Ainsi, la rubrique « Titulaire du compte » de certains relevés d'identité bancaire mentionne à la fois le nom du syndic et le nom du syndicat des copropriétaires. Un document de cette nature n'établit pas l'existence d'un compte séparé. ------------- Ma question vise à forcer la banque à me donner la convention d'ouverture du compte dit séparé,A priori mes interlocuteurs font aujourd'hui la sourdre est muettte, pourtant iul s'agit d'un département spécialisé en réglementation immobilière, Ils protègent un compte ouvert hors norme à mon avis !! L'ARC a le dossier et on verra ce que celà donnera, Si vous avez des infos sur ce cas de refus et une procédure à suivre merci permettant d'éviter cete rétention d'informations nécessaires
Je comprends votre insistance à obtenir la convention d'ouverture de compte; c'est en effet le document princeps permettant de démasquer un vrai d'un faux compte séparé.
Dans le cas qui est le mien (je m'excuse de parler de moi, mais j'espère que mon expérience pourra servir à d'autres copropriétaires) je soutenais, seul, devant le TGI que notre syndic exerçait en mode "compte non séparé" depuis son élection et donc en toute illégalité en l'absence de dérogation de l'AG.
De son côté il produisait des "attestations " de la part de son banquier ainsi qu'un libellé du compte de notre syndicat où se mélangait le nom déformé de notre copropriété avec la SARL de sa société et son adresse ce qui lui permit de faire croire en première instance qu'il exerçait bien en toute légalité.
En appel, mon avocat s'est procuré (avec quelles difficultés) la convention d'ouverture de compte et nous avons découvert le pot aux roses comme je le rapportais plus haut.
Dans ce document des questions du genre:
*Nature du compte ?
*Titulaire du compte?
*Indivision?
sont posées et selon les réponses qui y sont apportées, la Cour d'Appel a vite fait de se faire une idée.
Par exemple: si à la question "Nature du compte" la réponse est "droit privé à but lucratif" ; il est évident qu'il s'agit d'un compte professionel ouvert par un professionel. De même si à la question "Indivision" la réponse est "NON"; il devient de plus en plus évident qu'il s'agit d'un compte ouvert au nom du syndic car un syndicat est par définition en indivision.
Pour en revenir à la question initiale il est vraiment malheureux d'être obligé pour obtenir la convention d'ouverture de compte d'aller en justice et........ encore !!!
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| Signature de kikiladoucette |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 août 2012 : 13:36:37
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Merci de bien vouloir donner la date et les références de l'arrêt d'appel auquel vous faîtes allusion.
S'il est postérieur à l'arrêt de la Cour de cassation qui a fixé les critères du vrai ompte séparé, on se demande bien pourquoi les avocats ne se sont pas contestés d'invoquer l'arrêt de cassation.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 24 août 2012 : 18:42:06
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Le banquier ne connaît et n' a à connaître que le mandataire du compte en banque.
Par contre le syndic a obligation de founir copie de la convention d' ouverture de compte:
Article 26 du décret "Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l' article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
La réponse de kikiladoucette montre bien que si le syndic est rétisant il y a lieu de se méfier.
Mais comme toujours, il est nécessaire bien souvent de recourir à la justice pour obtenir satisfaction dans des délais en général très longs.
Les syndics ont encore de beaux jours devant eux.
La convention de compte et le seul document indiquant si le compte fait ou ne fait pas l'objet de fusion ou compensation avec un autre compte.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 24 août 2012 : 20:29:44
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citation: Initialement posté par JB22
Mais comme toujours, il est nécessaire bien souvent de recourir à la justice pour obtenir satisfaction dans des délais en général très longs.
Les syndics ont encore de beaux jours devant eux. C'est parce qu'une majorité de copropriétaires les laisse faire.
Des syndics qui acceptent le compte séparé sans honoraires particuliers dissuasifs et sans faux-fuyants et qui s'en tiennent à un mode de gestion fait de bonnes pratiques, il y en a. Il suffit de les sélectionner. Au lieu de cela on se lamente des pratiques abusives de son syndic qu'on vient de reconduire pour trois ans ! Il faudrait être cohérent ! |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 août 2012 : 00:26:14
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JB22
Informtion fausse !
Il s'agit bien d'une ouverture de compte
Avec convention vis à vis jstemment d'un professionnel mandataire du syndicat et appartenant également à la société SYNDIC DUPONT,
Le formalisme est important et plusisuers documents sont vraissemblablement nécessaires :
PV AG
Nom du représentant de l'agence SYNDIC personne morale
Nom du mandataire du syndicat si différent
J'ai reçu une attestation qui clôche :
Simple indication ouverture par l'Agence DUPONT
Pas de précision du nom du mandataire autoisé
De plus grosse anomalie : notre compte était ouvert AVANT que nous ayons mandaté cette agence !
Celà peut paraitre incroyable, ... et celà l'est, ... nous étions en administration judiciaire d'une autre agence.
Les histoires de syndicats sont parfois incroyables,... car c'est tout et n'impote quoi.
C'est pour celà aussi que j'insiste aussi (l'ARC nous ayant indiqué que nous n'étions pas géré en compté séparé !) auprès de la banque qui est avec une date d'ouverture de compte "illégale" !
Elle se fait tirer l'oreille et je m'adresse également aux autres associations pour faire le forcing,
Il faut que je mandate un avocat mais celà a un coût !
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 28 août 2012 : 10:02:55
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De ALH14U
"JB22
Inform(a)tion fausse !
Il s'agit bien d'une ouverture de compte "
Je n'ai jamais nié l'existence de votre compte, seulement indiqué les conditions nécessaires pour justifier qu'il s'agit bien d'un vrai "compte séparé"
Je suis persuadé, que dans 99 % des cas, quand le syndic refuse de fournir la convention de compte c'est qu'il ne s'agit pas d'un vrai "compte séparé".
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Posté - 28 août 2012 : 10:43:17
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Comme le souligne JB22, on peut avoir de très gros doutes sur l'ouverture du compte séparé dès que le syndic refuse de donner copie au CS de la convention d'ouverture !!!
La non exécution de cette ouverture de compte, qui est une obligation légale, ou si l'AG a rejetté la dérogation, le mandat de ce syndic sera annulé par le TGI !!! Le syndic jour donc gros dans ce cas, c'est bien pour cela qu'il traine les pieds.
Dès l'instant que l'on libelle le chèque des charges au nom du syndic !!! ce n'est pas un compte séparé. Le seul libellé possible est le Syndicat des Copropriétaires MACHIN.
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JB22
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Posté - 28 août 2012 : 11:17:50
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De philippe388
"Dès l'instant que l'on libelle le chèque des charges au nom du syndic !!! ce n'est pas un compte séparé. Le seul libellé possible est le Syndicat des Copropriétaires MACHIN."
C'est exact, mais dans le cas contraire et pratiquement un chèque libellé au nom du " Syndicat des Copropriétaires MACHIN" pourra être encaissé par le syndic sur son "compte individualisé" au nom du syndicat.
Seule la "Convention de compte" est un document probant. |
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ALH14U
Contributeur senior
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32
Posté - 28 août 2012 : 18:40:33
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Merci à tous et toutes,
Je crois que l'on a fait le tour du sujet,
Sinon pour ma gouverne, quels documents faut il au représentant de l'agence pour ouvrir un compte séparé d'un syndicat ?
- Statuts de l'Agence
- Référence des mandataires des comptes
- PV de l'assemblée concernant la résolution de demande de compte séparé
- ........
Merci encore à tous et toutes. |
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Posté - 28 août 2012 : 19:22:11
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ALH14U :
1. le PV d'AG qui a rejetté la dérogation d'ouverture su compte séparé car l'AG ne vote pas POUR le compte séparé, qui est une obligation légale, mais contre la dérogation pour un compte individualisé dans le compte du syndic.
2. Et le contrat du syndic.
Si le syndic ne gère que par des comptes séparés, pas besoin de voter contre la dérogation !!
ALH14U : Référence des mandataires des comptes
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 août 2012 : 20:54:58
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Vous êtes bien gentil philippe mais faudrait être concret et proposer soit une ligne d'actions soit une ligne de réformes :
C'est bien un comptez séparé qui est demandé par la copropriété, je signale qu'au momment de notre mise en administration judiciaire frauduleuse précédente, notre syndicat n'était pas non plus semble t'il en compte séparé,.... à quoi sert un administrateur dans le système ????
A l'image de nos échanges, il faut pour contrecarrer les conflits d'interêts et associations de malfaiteurs astucieux engager une large solidarités copropriétaires et professionnels de l'immobiliers vis à vis d'actions et de réflexions contre les abus de pouvoir de certaines agences ou gestionnaires de copropriété ou "LE SYNDIC", aonsi que contre ce type de banquier vis à vis desquels je m'échine à obtenir des exp^lications et une convention vis à vis d'un pseudo compte séparé ouvert AVANT le vote du mandat de cette agence (Il faut le faire toute de même!).
La banque qui traite avec un département spécifique pour les professions immobilières, (!!) semble encore faire le mort à ce sujet (déjà plus d'un mois !!) et ne communique pas la convention d'ouverture du compte qui nous a été signalé (e mail ce jour sur le site).
Les structures administratives et judiciaires de réglements de conflits (civil, pénales, administrateurs judiciares,... ) sont complétement inadéquates en France et je le crains même contre performante, il faut réformer en urgence.
Ce que nous pouvons et devons demander simplement et dès à présent selon les témoignages ci dessus c'est une information large et OBLIGATOIRE par le mandataire "physique" du compte (sanctions prévues) des copropriétaires de l'immeuble sur les conventions bancaires passées concernant la gestion des fonds financiers qui sont les leurs !
L'idéal est effectivement de joindre la convention d'ouverture du compte séparé du syndicat à l'AG suivante.
Avec information sur la façon de faire le chèque !
Et éventuellement ultérieurement selon les progrés technologiques des comptes de lectures par exemeple pour les membres du conseil syndical.
Celà est dans l'interêt de la majorité des professionnels et des copropriétaires.
Il reste à convaincre les administrations diverses !!!
That is a big problem !
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Posté - 28 août 2012 : 22:55:36
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ALH14U : vous voulez tout casser et tout reformer !! alors présentez vous à d'autres élection que celles du CS !!! Parlement ou Sénat,; avant de viser beaucouip plus haut !! 
Votre premier souci c'est de vhanger ce syndic et de choisir un syndic aui ne gère que des comptes séparés, le problème sera entièrement réglé, et dès la prochaine AG; beaucoup plus rapide que vos réformes qui ne verront sans doute jamais le jour !!
ALH14U : rien ne vous empêche également de saisir le tribunal ? pourquoi ne pas le faire ?? un syndic qui n'a pas ouvert un compte séparé, contre la décision de l'AG verra son mandat annuilé !!!
Vous parlez d'action, c'est 2 possibilités sont plus efficaces que les blablas !!!
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 août 2012 : 23:40:10
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Le conseil syndical actuel adore cette agence,
Nous sommes plusieurs à contester, mais minoritaire, nous n'avons pu changer de syndic (d'autant qu'on venait déjà d'un AJ ... !, je ne crois pas que le choix de qualité soit si vaste !)
Nous contactons des avocats, qui finallement sont très mollo mollos,
Les juges peuvent donner raison à l'avocat du syndic, puisque finallement nous n'avons aucune preuve.
Une attestation de la banque indique qu'il s'agit d'un compte séparé, .... mais l'ARC qui a fait l'audit ni croit pas,... comme moi,...
J'ai déjà donné et je sais ce que valent certains tribunaux dans la recherche de la vérité quand il y a contradoctions !
Ce dossier comme je vous le dis est connu de l'ARC qui a fait un audit il y a maintenant 2 ans,
L'ARC elle même laisse après avoir fait son audit, se désinteresse de ces dysfonctionnements et abus (sauf article cité) à partir du moment au le syndicat ne réagit pas en assemblée, le particulier se retrouve tout seul devant le syndicat, le syndic et son avocat !
Pot de fer contre pot de terre,
Merci j'ai déjà donné,
J'insiste auprès de la banque qui refuse l'accès (campagne d'information vis à vis de la presse également et autres également),
Je vous tiendrais informé des suites.
J'ai 60 ans et encore 5 années de travail celà suffit.
Aucune envie de faire de la politique,... surtout avec la conjoncture actuelle !!!
Merci Philippe !
Je vous verrais bien comme prophète ou comme curé avec votre communauté d'ouailles si vous avez une envie de seconde vie !
Pour ma part vos propos théoriciens théologiques et certitudes me laissent septiques qu'en à l'optimisation de la gestion d'un syndicat !
L'annulation de mandat n'est pas la panacée !
En supposant que l'on l'obtient et n'assure aucune réparation des préjudices éventuiels.
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Posté - 29 août 2012 : 07:47:14
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citation: Initialement posté par philippe388Comme le souligne JB22, on peut avoir de très gros doutes sur l'ouverture du compte séparé dès que le syndic refuse de donner copie au CS de la convention d'ouverture !!! La non exécution de cette ouverture de compte, qui est une obligation légale, ou si l'AG a rejetté la dérogation, le mandat de ce syndic sera annulé par le TGI !!! Le syndic jour donc gros dans ce cas, c'est bien pour cela qu'il traine les pieds. Dès l'instant que l'on libelle le chèque des charges au nom du syndic !!! ce n'est pas un compte séparé. Le seul libellé possible est le Syndicat des Copropriétaires MACHIN. ça, c'est la théorie, cher philippe !! Devant la justice, des chèques libellés au nom du syndic pour régler ses charges, constituent une preuve insuffisante comme cela m'a été opposé en pemière instance. Il faut donc d'emblée, sortir la grosse artillerie: La convention d'ouverture. |
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| Signature de kikiladoucette |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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38
Posté - 29 août 2012 : 08:59:44
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Beaucoup de baratin inutile sur une question importante mais peut être réglée en quelques minutes.
Sur ce genre d'affaires, il faut écouter les observations de bon sens d'Ainohi. |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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39
Posté - 29 août 2012 : 21:31:34
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Quelques minutes et du bon sens pour régler le problème des faux comptes séparés !!!!
JPM vous allez fort !
JPM, ce serait merveilleux, si tout se réglait rapidement et avec bon sens
Là encore il faut revenir au concept de la réalité :
le refus de communication d'information concernant le syndicat
Le refus de contrôles
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Ma question initiale était liée au refus du gestionnaires de copropriété à nous fournir la convention du compte « dit séparé » utilisé par notre agence.
Un audit très faiblement (trop) faiblement argumenté à ce sujet (pas de faits probants rapportés dans l’audit) effectué par l’ARC indiquait que notre syndicat n’avait pas de compte séparé :
Etant Président du Conseil Syndical j’ai demandé plusieurs fois aux gestionnaires successifs (depuis juin 2011 maintenant !!!) la communication de cette convention.
Ayant lu, et je sais lire, n’en déplaise à certains qui peuvent s’y référer une revue fiable 60 millions de consommateurs indique page 26 du hors série N° 160 avril/mai 2012 :
« Pour connaître l’intitulé du compte, demandez au syndic ou directement à la banque une copie de la convention d’ouverture du compte »
J'ai contacté plusisuers fois la banque indiquée (avec un département professionnels de l'immobiler DPRI spécialisé)
Cette revue n’a pas l’habitude d’écrire des contre vérités, d’où ma demande d’expériences à ce sujet de récupération d’une copie :
Et ma grande surprise et colère devant ce refus qui oblige effectivement à judiciariser !
Merci encore pour les témoignages,
Ces témoignages montrent qu’il faut passer par un système judiciaire coûteux, lents, aléatoires (j’ai également mes photocopies de chèques avec l’ordre au nom de l’agence…. je pensais par exemple avoir des documents probants de première instance !) ,
L'annulation de mandat ne régle aucun problème et n'assure pas d'une bonne gestion ultérieure ni d'une réparation des préjudices subits !
Pour le reste chacun est maintenant d’accord qu’il existe de « vrais » faux comptes séparés ou de faux « vrais comptes séparés », je m’y perd un peu !
Ces comptes dissimulent de fausses écritures, de faux frais, ….. au détriment du syndicat. Et cela malgré l’assistance à la gestion et le contrôle des membres des conseils syndicaux, qui de plus n’engagent aucune procédure de sanction vis à vis du professionnel lorsqu’un audit le révèle à posteriori.
Les experts comptables accréditent et certifient également annuellement les comptes des sociétés immobilières. Comment tout cela peut il perdurer aussi hypocritement ?
En fait il existe des filières (banques + agences immobilières) fabriquant vraiment des faux comptes séparés, bref toute une filière de production, de fabrication, d’utilisation, comme il existe des filières de production de faux papiers de faux permis de conduire parfois dans les Préfectures ou les Mairies.
Sérieusement cela mériterait qu’à chaque fois qu'il y a confirmtion (après audit ou contrôle du CS) d'un faux compte séparé de syndicat de copropriété une enquête soit diligentée par les administrations pour mettre fin à ces réseaux de production de faux comptes. C’est le moins que l’on puisse demander je l’espère.
En effet par exemple pour notre syndicat le compte indiqué a été ouvert pendant la mise en administration judiciaire par une agence n’ayant pas encore de mandat à nous représenter !!!!
Informé de cette première anomalie les professionnels de cette banque devraient avoir le civisme de communiquer immédiatement la « pseudo » convention à un copropriétaire la demandant (frais à sa charge). C’est protéger des pratiques malhonnêtes, c’est obliger les copropriétaires alors seul devant son syndicat (et non pas devant le syndic) à engager une procédure judiciaire et sans doute un an au moins avant d'avoir la communicationde la convention !
Quel système actuel inadéquat, peu performant ! à réformer !
JPM les propositions proposées par certains quand au refus de communication sont inadéquates !
Les propositions d'éradication de ce type de pratiques doivent concerner à mon avis en priorité les professioinnels des banques.
Les ouvertures de comptes séparés d'immeuble de copropriétaires doivent répondre à des conditions précises qui ne doivent pas être bradées par certains professionnels des banques alors complice de certains gestionnaires d’immeubles.
Il faut garantir au clien, le syndicat une fabrication « à la banque » de vrais comptes séparés ! (la banque doit le voir à un moment tout de même de la vie du syndicat (cf. audit de l’ARC !) !
S’il s’agit d’un seul compte « société » avec des sous comptes il est probable que le mandataire intitu personae du compte ne soit pas physiquement le mandataire du syndicat, qui effectuant les opérations,… ce que ne peut ignorer à terme le personnel de la banque !
Donc vérification et contrôles lors de l’ouverture et au décours de l’utilisation
- Date de l’AG
- Décision votée
- Identification du mandataire du syndicat effectuant les opérations
- Identification du (des) représentant de la personne morale "société SYNDIC"
- Identification des personnes ayant un accès lecture (si informatisé ouvrir le droit de lecture du compte su syndicat aux membres du conseil syndical)
Il faut donc que les professionnels des banques communiquent à leur client (le syndicat) les conventions d’ouverture de compte (seul document probant !).
Il faudrait également avec les NTIC que les opérations du compte soient accessibles au moins aux membres des conseils syndicaux s ‘il s’agit d’une grosse copropriété ou à l’ensemble des copropriétaires pour une petite copropriété.
Il faut que les professionnels des banques et notamment les Directeurs, soient vigilants quand à la création à la demande de certaines agences de pseudos compte séparés. Il faut sanctionner les professionnels des banques qui seraient complices.
Il faut rappeler qu’en cas de mauvaises exécution d’opérations (ouverture fallacieuse d’un faux compte séparé) avec des préjudices au client (le syndicat) la responsabilité des personnels des banques devrait ou pourrait être mise en cause !
Bref dès demain, JPM du travail important et qui ne va pas se faire tout seul, Philippe, je ne suis pas un homme politique,… mais un copropriétaire, souhaitant une gestion efficiente des fonds que je donne à mon syndicat !, il faut lutter ensemble pour une disparition effective et complète de ces faux comptes (qui doivent pulluler ! quels statistiques à ce sujet), en exigeant que les personnels concernés de la lutte contre la fraude financière astucieuse réunisse à ce sujet, professionnels des banques et professionnels des agences immobilières et que les copropriétaires et professionnels honnêtes veillent à ce que rapidement des mesures drastiques soient promulguer dans les entreprises pour stopper ces productions de faux documents dans les banques françaises et éviter au citoyen copropriétaire lambda un recours abusif, aléatoire et parfois contre performant d’un système judiciaire actuel ayant des réponses inadaptées.
Dans cette attente et nous sommes je crois près de 7 millions et demi de copropriétaires en France en attente !
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 29 août 2012 : 21:59:00
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citation: Initialement posté par ALH14U
L'annulation de mandat ne régle aucun problème et n'assure pas d'une bonne gestion ultérieure ni d'une réparation des préjudices subits ! Je pense tout de même que si vous n'avez pas donné dispense au syndic et que, malgré cela, ce syndic n'a pas ouvert un compte séparé, vous ne pouvez pas lui faire confiance et qu'il faut changer de syndic.
citation: Initialement posté par ALH14U
En fait il existe des filières (banques + agences immobilières) fabriquant vraiment des faux comptes séparés, bref toute une filière de production, de fabrication, d’utilisation, comme il existe des filières de production de faux papiers de faux permis de conduire parfois dans les Préfectures ou les Mairies. On ne serait pas dans la théorie du complot ?
En tant que président du conseil syndical, avez-vous pris rendez-vous avec le syndic pour obtenir copie de la convention d'ouverture de compte ?
Si vous ne l'avez pas fait, faites-le.
Si vous l'avez fait et que le syndic a refusé de vous la montrer et de vous en faire une copie, je ne vois pas comment vous pouvez encore faire confiance à votre syndic. Il faut alors en changer. |
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Acces a la convention de compte sépare 
