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ALH14U
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 Posté - 23 sept. 2012 : 22:05:15
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Le refus d’accès ou de délivrance d’un double de la convention d’ouverture du compte de syndicat demandé à l’occasion d’un rapport annuel d’activité d’un Président de conseil syndical est à mon avis révélateur d’un détournement astucieux du véritable souhait des copropriétaires (voir libellé de la décision sur le PV) quand à une bonne gestion de leurs biens communs avec parfois (c’est complicité des banques avec des attestations astucieusement écrites pour faire croire !).
C'est suite à l'audit de l'ARC l'ensemble du syndicat qui souhaitait la communication et non moi tout seul !
Je ne fabule pas l’ARC est une association nationale (que je ne défend pas particulièrement même si je suis adhérent) avec des délégations départementales, cette association participe aux discussions nationale, à des congrès et à priori personne (aucune banque) n’a démenti les propos qu'elle tenait dans sa revue de janvier 2007.
Il ne convient plus pour moi de polémiquer avec vous, mais de s’interroger sur le constat accablant, de l’ARC, dont certains comme vous refusent d’accepter comme vérité (dans certains syndicats !) et donc matière à discussion et concertation nationale dans l’intérêt des parties (professionnels et copropriétaires).
Ce qu’il faut aujourd’hui dans un monde qui s’écroule c’est bien gérer, mieux gérer nos biens, notre collectivité, notre pays, (et par là même inéluctablement sans doute remettre nos banquiers banque dans le droit chemin…). C’est même devenu un problème mondial !
Les banques sont maintenant obligées de participer à la lutte contre les fraudes (notamment le blanchissement d’argent et beaucoup d’autres domaines heureusement !), et certaines ont développées des services qualité et relation clientèle très actifs et répondant.
En matière juridique votre réflexion « ne tient » pas la route, puisque le juge ordonnera alors à la banque la communication du document .. prouvant naturellement qu’il y avait fraude:
Le recours à la justice en matière financière doit toujours être évité par des tentatives de conciliation amiable et se faire en dernier recours.
Le secret en matière d’ouverture du compte ne tient pas vis à vis d’un copropriétaire du syndicat qui est en fait le client je le répète quand l’agence refuse (tout son personnel et qu’il est de plus impossible de connaître le mandataire !)
En matière bancaire, et surtout en cas de suspicion motivée d’ouverture illicite, le client de ce compte étant d’après la banque XXX elle même le syndicat « SDC bienfilouté » le responsable de la banque ne peut rejeter une demande motivée d’explication et d’accès à des transactions sans doutes frauduleuses, et au moins illégales,
L'ouverture d'un compte bancaire est sous la responsabilité du personnel de la banque et non du mandataire de l'agence immmobilière
Pendant les vacances j’ai discuté un peu de ce problème d’accès dans des banques ayant des départements professionnels, en fait les ouvertures sont plus compliquées et plus réglementées en « papiers et justificatifs » quand il y a entremise au profit d’un syndicat de copropriété par exemple (double AG sans doute ?)
Tout cela pour vous écrire que la banque qui fait simplement une attestation et qui refuse de communiquer la convention n’a sans doute pas du respecter les dispositions en matière d’ouverture de compte séparé (en supposant qu’elles soient homogènes selon l’ensemble des banques) s’il s’agissait d’un vrai compte séparé, visant notamment à reconnaître la capacité de client du syndicat « bienfilouté » à l’époque de l’ouverture du compte dit séparé,
Ce qui me choque et apparaît aujourd’hui c’est l’inertie de ces professionnels bancaires malgré les preuves et possibilités faciles de contrôles de la fraude de l’agence ayant ouvert le compte que je signale, et en ce sens on pourra si l'on découvre qu'il s'agit d'un faux compte séparé reprocher au moins trois fautes professionnelles à l’auteur de l’attestation :
1 / L’absence de procédure interne de contrôle et de gestion dans le service spécialisé au moment de l’ouverture et lors de l’utilisation sur plusieurs années (car à mon avis il ne s’agit pas d’un vrai compte séparé, sauf rebondissement) du compte SDC « bienconfiant et bienfiloute » : gravissime malgré tout !
2 / La complicité avec la société XXXX, lors de l’ouverture et par la suite lors de la demande du copropriétaire que je suis suspectant une fraude de l'agence, puisqu’il ne s’agit probablement pas d’un vrai compte séparé (audit de l’ARC et l’absence de la convention demandée par plusieurs copropriétaires depuis plusieurs années !)
3 / Cette complicité et refus de communication qui perdure engage par ailleurs la Direction de la banque et la banque entière qui à mon avis ne devrait pas couvrir ses salariés, avec le risque de se voir attribuer par la suite de la part du syndicat les erreurs d’écriture (et de protocole d’ouverture) qui ont facilité la fraude et les transactions illégales, si elles existent notamment car des soupcons importants pèsent sur des transactions illicites.
La banque dans ce cas ne doit pas pouvoir soutenir éthiquement et juridiquement son « client » l’agence immobilière et encore moins le mandataire ayant ouvert le compte.
Aucun document juridique ne vous donne raison dans vos affirmations et je persiste à penser que mes lectures sont bonnes.
Sinon .... si vous aviez par malheur raison,.... il faut vraiment faire ce que je fais, c'est à dire manifester son opposition devant cette dictature des fraudes par rétention d'informations sur le fonctionnement du syndicat.
On marche sur la tête avec les pratiques que vous décrivez dans vos propos !
Et il faut le répéter ! |
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ALH14U
Contributeur senior
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 62
Posté - 24 sept. 2012 : 10:46:52
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J’ai consulté les conventions qui me sont adressées par mes banques pour ce qui concerne ma gestion familiale.
Je confirme ce que j’écrivais pour le "dit" compte séparé ouvert dans la banque XX par notre agence YUUU:
Le client est le syndicat, l’attestation que j’ai reçu de la banque me l’indique expressément comme titulaire .
"Nous avons ouvert en date du ......., un compte séparé dont le titulaire est le syndicat de copropriété situé au 444444 rue de la bonne confiance"
Le mandataire qui a ouvert le compte est le représentant du syndicat vis à vis d’un ou de plusieurs produits. Il est même indiqué dans les conventions que le client (titulaire) peut changer de mandataire (à charge d’en avertir la banque un mois avant) un seul ou plusieurs selon les services qu’il ouvre à la banque.
Le mandataire doit être identifié civilement ! personne morale admise si repésentant identifié !
Intervient parfois le terme « le titulaire » à la place de client. Ce terme me semble synonyme.
Dans l’attestation reçue la banque spécifiait que le mandataire Société « faitemoiconfiance » avait demandé l’ouverture d’un compte séparé (loi Bonnemaison) dont le titulaire était SDC « bienplume ».
Il ne fait aucun doute que le titulaire en droit le syndicat par ailleurs de changer de mandataire est le client (c’est d’ailleurs l’argent des copropriétaires du syndicat et non l’argent du mandataire rappelons le !) devrait avoir signé également la convention par l’intermédiaire de son Président et que celui ci est reçu la convention pour la mettre à disposition au moins des membres du conseil syndical .
Je n’ai pas encore réussi à savoir si le compte séparé de syndicat n’avait qu’un seul titulaire (qui ne peut être le mandataire), s’il était en compte joint, ou en compte indivis, toujours est il qu’il est nominatif au compte du syndicat.
Ajouter à coté le nom de l’agence n’est pas souhaitable, ce mandataire doit être spécifié par ailleurs dans un autre article de la convention.
En effet à chaque changement d’agence il faudrait modifier et alors transférer le compte du syndicat.
1 / Sur la notion de titulaire du compte à la banque
« Je note par ailleurs que c’est conventionnellement le titulaire qui autorise la banque à communiquer les informations de ses divers comptes à son mandataire »
« Le titulaire ou le client peut désigner plusieurs mandataires, comandataires pour un même produit
Les versements sur les divers comptés peuvent être effectués par le titulaire et sont effectués au seul nom du titulaire.
2 / Sur la notion de titulaire du compte à la banque
(additif perso entre parenthèses)
« Le client (Syndicat de copro) peut donner procuration (décision AG du …) à une ou plusieurs personnes appelées mandataires pour effectuer sur le compte, soit certaines opérations limitativement énumérées, soit toutes les opérations que le client peut lui même effectuer, y compris la clôture du compte. Le procuration (décision d’AG ?) est donnée dans les conditions particulières à l’ouverture du compte (convention d’ouverture) ou par acte séparé ultérieur (décision AG). Les mandataires (notamment agissant pour une société) doivent déposer un spécimen de leur signature et présenter une pièce d’identité officielle comportant une photographie récente »
3 / Sur la notion de client du compte à la banque
Avantages (article 2 p. 4 dispo générales)
Le client bénéficie d’une série d’avantages liés au fonctionnement du (ou des) compte(s) dont il est ou pourra être titulaire ou cotitulaire. Ces avantages s’appliquent à l’ensemble des comptes dont le client est ou pourra être titulaire ou co titulaire à titre particulier, à l’exception de …
Article 7 L
’adhérent titulaire d’un compte individuel (séparé ?) sur lequel fonctionne une Convention conjointe délie la Banque du secret bancaire à l’effet du fonctionnement de la présente convention à l’égard de l’autre adhérent[/b
]Article 8
Le client peut autoriser la banque à communiquer à des tiers l’ensemble des informations le concernant
4 / Informatisation du compte séparé et droit d’accès du copropriétaire
(selon la loi française)
Données à caractères personnels
(page 5) Les données à caractères personnels sont indispensables ce qu’acceptent les personnes sur lesquelles portent les dites données,
Droit d’accès et de rectification possible (donc d’un copropriétaire s’il s’agit du compte du syndicat !)
« Les personnes sur lesquelles portent les données à caractère personnel (chèque déposé par exemple,..) auront le droit d(obtenir communication auprès de l’agence ou de la succursale de la banque,… dont l’adresse figure aux conditions particulières,… en exiger le cas échéant rectification,…
La banque à distance (page19)
Possible pour l'ensemble des copropriétaires, lecture,...
Le client peut constituer en son nom et pour son propre compte auprès de la Banque un ou plusieurs mandataires selon les procédures suivantes :
……..
…….
____________
AU TOTAL
Une des difficultés aujourd’hui apparemment c’est pour le syndicat de copropriété et encore plus pour l’un de ses membres fusse t’il Pdt du CS comme co titulaire du compte et comme client, les agences et banques contournent donc aisément la volonté du législateur (compte séparé de syndicat et non sous compte de l’agence !) en indiquant que le mandataire est le client, alors qu’il n’est pas le titulaire du compte …. Situation hautement ubuesque
Il faut effectivement comme je le proposais réunir une table ronde de professionnels des banques, des agences immobilières, de l’administration, pour mettre tout cela à plat, [b]proposer un modèle d’ouverture de convention de compte séparé pour un syndicat afin que les copropriétaires qui suspectent un faux compte séparé ouvert par leur mandataire ne se retrouvent pas dans une situation ubuesque avec pour unique solution la possibilité de changer de syndic
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2012 : 15:55:08
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Pardon de n'intervenir que pour quelques lignes :
"Le refus d’accès ou de délivrance d’un double de la convention d’ouverture du compte de syndicat....."
Que je sache, cette pièce "se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété" (L.art.21), celle-ci doit être remise sur sa demande au CS.
A défaut, celui-ci peut y contraindre le syndic (injonction de faire s'agissant d'une obligation légale) comme il en est pour toutes pièces, documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic / l'administration du syndicat ...
C'est déja dans les textes, pas besoin d'en ajouter. |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 15:55:48 |
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ALH14U
Contributeur senior
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64
Posté - 29 sept. 2012 : 16:51:02
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GEDEHEM, mon dossier est dans les mains d’un avocat, .....
Pourquoi faire intervenir encore d’autres personnes (huissier, avocat) et d’autres frais que l’on risque de ne pas récupérer avec une injonction ?
La communication d’informations sur la gestion du syndicat (et notamment sa gestion financière) est prévue dans l’activité et les honoraires de base d’un syndic professionnel honnête et consciencieux.
J’ai fait une nième demande dans mon rapport écrit annuel de Président de Copropriété pièce jointe à la convocation de notre dernière assemblée générale. Je ne suis plus membre du CS depuis juin 2012 (par hasard non élu !).
De nombreux documents CET, réception des travaux,... ne nous sont pas parvenus !
Il y a donc de façon très nette faute professionnelle du syndic et refus de contrôle de sa gestion
Vraisemblablement ces refus réitérés de communication de la convention d’ouverture de la part du « syndic en fait de l’agence » et du personnel de la DPRI de la banque couvrent des délits pénaux du types dissimulation de preuves d’escroqueries et fabrication et utilisation de faux.
Je retiendrais plutôt à ce stade (déjà 2 ans !) des infractions délibérées des gestionnaires de copropriété successifs avec leur syndic ou avec le représentant de l’agence vis à vis des articles 21 modifié par la Loi n°2009-526 du 12 mai 2009, art. 7 et article 26 modifié par le décret N)2010-391 du 20 avril 2010 – art. 12 (contrôle de gestion du syndic par le CS).
Bref je suis avant tout et c’est cela qui devrait être primordial GEDEHEM dans vos conseils dans une action de dénonciation de non application de la Loi du 10.07.1965 à savoir un non respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges (gérées non conformément au souhait des copropriétaires) art. 42 al. 1. pour preuve paiement des charges à l’ordre du syndic et non du syndicat !
Il y a manifestement obstacle à la manifestation de la vérité, avec dissimulation d’une preuve dissimulant le délit très vraisemblable occasionnant un ou des préjudices civils à ce stade d’ouverture d’un « faux compte séparé », attitude sanctionnée si l’on « veut bien » appliquer l’article 434-4 du code pénal.
On verra !
De façon révélateur de l’embarras à communiquer ces informations c'est par ailleurs moi qui vient de recevoir une injonction avec un R AR d’un avocat intervenant d’après lui au nom du syndicat (et en tout cas pour lui au frais du syndicat).
« Vous intervenez sans cesse auprès de la banque où est ouvert le compte individuel du syndicat des copropriétaire du 222 Bd de la bonne confiance, ainsi qu’auprès des membres du conseil syndical. Or vous n’avez pas harceler par des demandes incessantes lesdits membres du conseil syndicat ou la banque des copropriétaires »
…
« De plus, vous n’avez pas à vous prévaloir d’une ancienne direction du conseil syndical, puisque vous n’en êtes plus membre »
Bref merci beaucoup, rien à voir, dégagez, cela rappelle le bien célèbre « casse toi pauvre ….. », invraisemblable cette incursion d’avocats ….. ces pertes d’argent, de temps,
Cet avocat (a t’il ouvert son code déontologique et son manuel de droit des consommateurs ?) de victime d’une ouverture illicite de compte « séparé » du syndicat avec des transactions concernant mon argent, me transforme astucieusement et de fà çon perverse, diabolique en « em*****ur » dénigreur, m’interdit d'être dans mes droits d’anciens Président du Conseil Syndical (de 2001 à 2004 et 2011 – 2012) et de contacter les membres de mon conseil syndical !!!
Il travestissant la réalité et me pousse astucieusement à renoncer à mes droits de consommateurs (cf.le magazine 60 millions de consommateurs)
Il n’y a pas encore de véritable menace et de chantage, … mais c’est sous jacent !
Bref il faut trouver de nouveaux moyens pour traiter les dysfonctionnements de syndicats et plaintes de copropriétaires. .... et se passer des avocats ....
Première mesure :
Pour ce qui concerne l’ouverture d’un compte séparé il faut le rendre obligatoire pour toutes les copropriétés
L’enjeu de l’application non biaisée, déformée da Loi Bonnemaison, c’est pour les copropriétaires de rendre le syndicat client de la banque et donc que la banque s’intéresse a la gestion des biens immobiliers des copropriétaires et non seulement aux interêts purement financiers des dirigeants des agences.
Deuxième mesure : De nouvelles définitions accompagnant avec la mise en place au niveau national des comptes séparés de syndicat une (r)évolution dans la gestion des copropriétés
C’est il faut le dire une révolution sur les pratiques
Il faut donc qu’au plus haut degré rapidement et impérativement soit définis en table ronde avec les pouvoirs publics, associations, les obligations des professionnels banquiers et immobiliers avec les bases réglementaires de communication avec les membres des syndicats et les outils techniques mis à disposition pour la gestion des immeuble :
1 / Le client :
Charte : le vrai client pour la banque c’est la personne morale le syndicat avec les participants physiquement identifiés copropriétaire et un mandataire de l’agence qui dans tous les cas sera le syndic professionnel ou le gestionnaire d’immeuble par délégation. Le client de la banque ce n’est pas le syndic agence avec un mandataire non identifié ou mal identifié surtout s’il s’agit d’agence absorbée siège secondaire. Il faut qu’il y ait un ou plusieurs titulaires, un ou plusieurs mandataires,
2 / Les prestations proposées pour un syndicat
Le compte séparé permet au syndicat (conseil syndical) de discuter à la banque avant convocation de l'AG de l’avenir (changement de banque possible par décision d’AG) de l’immeuble avec une possibilité de prêt par exemple, avec une possibilité de gestion du gardien avec une carte bancaire affectée au compte du syndicat. Ce que ne permet pas le compté séparé qui est un élément sous compte X de l’agence appartenant à un ou des dirigeants parfois inconnus des copropriétaires.
3 / La convention de compte séparé spécifique au syndicats de copropriétaires
Inexistante aujourd'hui !
Rappelons que le nombre de copropriétés concerne en France entre 1 à 2 millions d’habitations (appartements) !
Au niveau national au vu de mes recherches rien n’a été fait dans les départements spécialisés des banques pour préciser les conditions d’ouverture, de fonctionnement et de clôture des comptes séparés et il faut unifier les services bancaires qui doivent être les mêmes dans toutes les banques en rendant transparent les droits du client le syndicat personne morale (notamment droits de lectures, droits de versements ?). Une place spéciale doit être réservée à l’identito vigilance : droits de signatures, droits d’encaissement, droit de regard, de lecture.
Responsabilités du mandataire vis à vis du syndicat et inversement !
4 / Le service qualité et de vérification des comptes dits professionnels ou spécifiques aux comptes séparés de syndicat.
Les banques auront fait beaucoup avec l’adoption d’une convention type de compte séparé spécifique au syndicat de copropriété. On évitera ainsi les fausses ouvertures décrites ci dessus par certains puis les fausses attestations de banquiers alors complices de certaines agences ne voulant pas ou le plus souvent ne pouvant ouvrir de vrais compte séparés car elles n’ont pas de professionnels dédiés à la gestion immobilière (le plus souvent une personne ou deux qui tous les mois de mai et juin représentent le soir le ou les représentants de l’agence comme secrétaire de séance et comme syndic, mais le plus souvent absent sur le terrain des immeubles pendant l’année entre AG.
4 / Les service de réclamation des banques ouverts aux les copropriétaires pour ce qui concerne le compte séparé du syndicat.
Toutes les prestations du compte doivent pouvoir être accessible :
compte bancaire simple, livret, .... ce qui n'est pas le cas apparemment !
Aujourd’hui expérience personnel la banque me fait une attestation indiquant que mon syndicat est client (N°444444 SDC Bonne confiance), mais me renvoie vers le mandataire pour discuter et avoir un renseignement de base exemple d’écritures passées à telle période !). Au lieu de m’accueillir et de faire le point sur les comptes, les divers comptes, cet banque contacte mon agence qui me fait envoyer un courrier R AR par avocat me demandant de na pas importuner..... le syndicat ...... Il faut donc que cet état des lieux protégeant des pratiques litigieuses au minimum en obligeant les banques à ouvrir les services de réclamation des banques (quand ils existent) aux syndicats clients et aux copropriétaires membres de ces syndicats.
Pour répondre aux questions de Tipunch
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
Cela rendrait bien service un bureau client ouvert aux copropriétaires !
Voilà non pas des souhaits de réformes puisque n’existe pas grand chose, sauf article de l'ARC de 2010 concernant la mise en place des comptes séparés de syndicat, mais une plate forme d’actions et de propositions pour les futures tables rondes : syndics professionnels / copropriétaires / administrations
Merci la diffuser autour de vous.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 01 oct. 2012 : 23:25:08
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Pour ceux qui veullent de la documentation sur ce sujet :
L'atttestation de la banque ...... ça vaut rien, ..... surtout à mon avis quand un avocat du syndic vient vous dire que la banque vous a déjà renseigné sur le sujet et qu'il faut arrêter le harcellement !!
Formation, suivi, éthique des avocats ?????
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http://www.ucim-inter-coproprietes....oproprat.htm
La principale particularité du compte ouvert au nom du Syndicat de copropriétaires est qu'il est la propriété du Syndicat, le syndic n'étant que le titulaire de la signature pour le faire fonctionner pendant la durée de son mandat.
Les copropriétaires, via leur conseil syndical, pourront à tout moment le consulter, soit par communication des bordereaux, soit par tout moyen de télécommunication, tel que le système Internet. Dans ce dernier cas, il pourra disposer de la clé d'accès bancaire à ce compte
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http://avocats.fr/space/pillon.avoc...0aab7ec0e50e
Cependant, le compte d'un syndicat des copropriétaires est un « compte de dépôt ».
Or, la convention d'ouverture d'un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l'article L312-1-1 du Code monétaire et financier (modifié par l'ordonnance n°2009-866 du 15 juillet 2009, art. 4).
Cette disposition prévoit que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d'un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu'elle doit être signée par le titulaire du compte :
« I.- (...) La gestion d'un compte de dépôt des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels est réglée par une convention écrite passée entre le client et son établissement de crédit ou les services financiers de La Poste.
Jusqu'au 31 décembre 2009, les établissements de crédit et les services financiers de La Poste sont tenus d'informer au moins une fois par an les clients n'ayant pas de convention de compte de dépôt de la possibilité d'en signer une.
(...) L'acceptation de la convention de compte de dépôt est formalisée par la signature du ou des titulaires du compte. »
Cette convention doit donc être signée par le titulaire du compte lui-même (si ce titulaire est une personne physique), ou par son représentant légal (lorsqu'il s'agit d'une personne morale).
La convention d'ouverture d'un compte séparé d'un syndicat des copropriétaires doit donc être signée par son syndic.
La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l'article L351-1 du Code monétaire et financier :
« Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l'article L. 312-1-1 et au VII de l'article L. 314-13 ou l'une des interdictions édictées au I de l'article L. 312-1-2. »
Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont ainsi présumés être en possession d'un exemplaire écrit et signé de la convention d'ouverture du compte séparé ouvert au nom de la copropriété.
Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre B, 29 juin 2000 : AJDI 2000, 846
En tout état de cause il convient de préciser que l'existence d'un compte séparé ne peut pas être prouvée par des attestations.
Il importe peu que ces attestations émanent de professionnels.
Ainsi, ont été jugées impropres à établir l'existence d'un compte séparé deux attestations établies par l'expert comptable et le commissaire aux comptes du syndic, lesquels déclaraient de concert que :
· le compte litigieux fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n'enregistrait que les opérations propres à cette copropriété,
· les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,
· il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic,
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Le code monétaire et financier oblige les banquiers à surveiller "les clients" et oblige à dénoncer des activité frauduleuses, de type ouverture de faux comptes séparés au lieu de vrais comptes séparés de copropriété
b]La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l'article L351-1 du Code monétaire et financier : [/b]
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Posté - 12 oct. 2012 : 08:33:10
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citation: Initialement posté par ALH14U
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Pouvez vous me confirmer ce droit d'accès à ola convention d'ouverture du compte séparé vis à vis de la banque à partir du momment où le syndic et le gestionnaire d'immeuble ont refusés ?
Quelles modalités, j'ai proposé de payer des frais de photocopies ?
Où bien comment faire, passer par des associations ou un avocat, ou un huissier ?
Merci pour vos lumières.
Je reviens, sous un angle pratique, sur la demande initiale de ALH14U.
Pourquoi ne pas demander dans la période située entre la convocation en AG et la tenue de cette AG,à consulter, chez le syndic, ce document qui pose tant de problèmes ? C'est un document qui appartient au syndicat des copropriétaires et, à ce titre, il est communicable comme le sont les factures d'éléctricité des parties communes ou tout autre contrat passé par le syndic avec un tiers. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 oct. 2012 : 10:12:20
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Comme le sont toutes les pièces qui concernent le syndicat, et dont tout CS peut obtenir copie.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 12 oct. 2012 : 12:24:22
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La convention peut aussi être demandée à l'occasion de la vérification des comptes par le CS.
Si le sujet risque d'être un peu chaud avec le syndic, je suggèrerai une petite mise en scène pour éviter que le CS dans son ensemble soit perçu comme ne faisant pas confiance au syndic.
En effet, il me semble que tant qu'un CS n'a pas envoyé de contrat de syndic concurrent :
- un syndic ne doit pas se douter que le CS a décidé de le mettre en concurrence (en fait, de le remplacer),
- le CS doit montrer qu'il a toute confiance dans le syndic.
La petite mise en scène peut consister simplement à ce que ce soit quelqu'un d'autre que le président du CS qui demande la convention et ceci, en apparence, de manière inopinée et individuelle.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 13 oct. 2012 : 17:38:08
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Merci à Louis 92 ainsi qu'à Gedehem pour vos réponses.
La question que je posais ou plus exactement la proposition que je faisais à ALH14U prenait place dans le cadre d'une vérification par un copropriétaire Lambda dans la période se situant entre convocation et AG.
Il semble d'après une certaine expérience de la chose que je partage avec ALH14U que les modalités d'accès à certains documents appartenant pourtant à un syndicat de copropriétaires ne soient pas les mêmes pour le Conseil Syndical et pour un copro Lambda.Et ce ci d'autant plus lorsqu'il s'agit d'un document tel que la "Convention d'ouverture de compte" qui est un document très "explosif". |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 13 oct. 2012 : 17:40:03
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Comme je l'ai expliqué et comme l'explique très bien le numéro 87 du magazine de l'association des responsables de copropriété (janvier 2010), il existe de faux comptes séparés,
Dans notre cas il n'est pas certain (encore) qu'il s'agisse d'un faux compte séparé (bien que l'audit de l'ARC soit je l'espère quelque chose de sérieux), mais ce qui est pire c'est qu'il a été ouvert par une autre agence qui n'était pas mandaté par notre syndicat pendant une période d'administration judiciaire, donc avec de faux documents.
Cette agence est devenue par la suite notre mandataire, quelque smois après.
Ce qui engage la responsabilité également de la banque ayant ouvert le compte,... Elle doit expliquer sa bonne foi, ce qu'elle n'a pas fait et maintenant elle doit rembourser les transactions frauduleuses de cette période pre mandat puisqu'elle apparait complice d'une fausse illégale avec des documents faux non vérifiés soit au moment de l'ouverture soit au moment de ma dénonciation de la fraude !
Bref il faut y aller, mais c'est pas facile !
Dans ce cas aussi bien le "syndic " (il ne semble pas y en avoir un véritable malgré un numéro de carte !) que les professionnels d ela banque :
Ne rien répondre
et faire de l'intimidation par avocat vis à vis du copropriétaire qui ose demander !
Ce dossier est à l'ARC et auprès d'un avocat, j'espère qu'il aboutira rapidement, mais celà commence à faire long !
J'ai l'impression de plus qu'en mettant sur l'ordre du chèque
SDC Les copro bien confiants
Celà va directemment sur le compte de l'agence Les ruse
Bref.... j'ai vraiment mis le pid là où il ne fallait pas !
Il faut effectivement une réforme rapide pour éviter les pièges et faux comptes qui doivent être très nombreux détournant la loi Bonnemaison.
Ce type de compte "délégué à un mandataire) existe peût être dans d'autres domaines et reste très inquiétant tous mes alertes à de nombreuses associations de consommateurs.
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Posté - 14 oct. 2012 : 08:21:46
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citation: Initialement posté par ALH14U
Comme je l'ai expliqué et comme l'explique très bien le numéro 87 du magazine de l'association des responsables de copropriété (janvier 2010), il existe de faux comptes séparés,
Dans notre cas il n'est pas certain (encore) qu'il s'agisse d'un faux compte séparé (bien que l'audit de l'ARC soit je l'espère quelque chose de sérieux), mais ce qui est pire c'est qu'il a été ouvert par une autre agence qui n'était pas mandaté par notre syndicat pendant une période d'administration judiciaire, donc avec de faux documents.
Cette agence est devenue par la suite notre mandataire, quelque smois après.
Ce qui engage la responsabilité également de la banque ayant ouvert le compte,... Elle doit expliquer sa bonne foi, ce qu'elle n'a pas fait et maintenant elle doit rembourser les transactions frauduleuses de cette période pre mandat puisqu'elle apparait complice d'une fausse illégale avec des documents faux non vérifiés soit au moment de l'ouverture soit au moment de ma dénonciation de la fraude !
Bref il faut y aller, mais c'est pas facile !
Dans ce cas aussi bien le "syndic " (il ne semble pas y en avoir un véritable malgré un numéro de carte !) que les professionnels d ela banque :
Ne rien répondre
et faire de l'intimidation par avocat vis à vis du copropriétaire qui ose demander !
Ce dossier est à l'ARC et auprès d'un avocat, j'espère qu'il aboutira rapidement, mais celà commence à faire long !
J'ai l'impression de plus qu'en mettant sur l'ordre du chèque
SDC Les copro bien confiants
Celà va directemment sur le compte de l'agence Les ruse
Bref.... j'ai vraiment mis le pid là où il ne fallait pas !
Il faut effectivement une réforme rapide pour éviter les pièges et faux comptes qui doivent être très nombreux détournant la loi Bonnemaison.
Ce type de compte "délégué à un mandataire) existe peût être dans d'autres domaines et reste très inquiétant tous mes alertes à de nombreuses associations de consommateurs.
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ALH14U
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Posté - 14 oct. 2012 : 11:02:37
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?????
C'est assez grave et tabou !
Il s'agit disons le de complicité bancaire :
Vous faites copropriétaire de paiement de vos charges avec un chèque sur lequel vous écrivez l'ordre de votre syndicat,..... et celà irait dans certains cas, avec certains professionnels de banques ou certains services bancaires vers le compte de l'Agence
C'est une pratique dévoyée qui serait organisée entre professionnels d'agence et de banque dès la pseudo ouverture de compte bancaire dit séparé
La complicité active et patente des professionnels bancaires et de certaines banque est malheureusement évidente dans le détournement relativement massif de la Loi Bonnemaison rapportée depuis de nombreuses années par l'ARC principalement.
Ci joint page 2 site de l’ARC CORSE qui reprenait à destination de nos amis corses l’article du N° 80 :
http://arccorse.pagesperso-orange.f...r%202010.pdf
« Certains syndics avec la complicité desétablissements bancaires tentent de faire
croire aux copropriétaires qu’il s’agit d’un
compte séparé conformément à la loi
BONNEMAISON. Il convient d’obtenir la
convention d’ouverture de compte sur lequel
l’un des cocontractants doit être le syndicat
des copropriétaires de telle ou telle résidence,
pour être certain qu’il s’agisse bien d’un
compte séparé. »
Par ailleurs pour le point des productions de l’ARC sur les abus et intérêts du compte séparé :
En 2005
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0905/separe.PDF
En 2010
JPM COPRO
http://www.jpm-copro.com/Compte%20s...C%202010.htm
Dans la mise à jour au 7 juillet 2010 de son site, l’ARC publie un dossier relatif à la suppression de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé figurant dans le projet de loi présenté par la Chancellerie, portant réforme du statut de la copropriété. Ce projet concerne essentiellement le régime des syndics de copropriétés professionnels. Le dossier peut être consulté avec le lien suivant :
http://www.unarc.asso.fr/site/actum...uillet10.pdf
J'espère avoir répondu à votre ?????
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Posté - 14 oct. 2012 : 17:12:21
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@ALH14U,
Je regrette, mais votre très long développement ne répond toujours pas à la question que vous posiez au début de ce forum et que j'ai essayé de remettre sur les rails en vous proposant de vous présenter un jour convenu avec votre syndic pour consulter ou prendre copie de la convention d'ouverture de compte. |
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| Signature de kikiladoucette |
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ALH14U
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Posté - 15 oct. 2012 : 22:44:50
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Je comprend pas trop,
Nous sommes une petite copropriété avec seulement 6 mandataires importants pour une dizaine au total (+ chambres et loge).
Suite à un audit de l'ARC indiquant que nous n'avions de gestion en compteséparé alors que nous l'avions demandé, un prétendu gestionnaire de copropriété parti depuis lors nous a donné en 2011 un numéro de compte et nous a garanti qu'il s'agissait d'un "vrai" compte séparé.
Les membres du coseil syndical qui avaient mandaté cet audit se sont désinteressés de cette conclusion. Plusisuers personnes dont moi même devenu à cette occasion Pdt du CS n'ont pu avoir le document.
De ce fait je me suis adressé à la banque pour avoir le double de la convention.
La banque m'a donné une attestation, montrant par ailleurs une date d'ouverture illicite.
L'ARC que je consultais à l'époque (contrat d'aide) m'indiquait que celà ne suffisait pas pour avoir la preuve et confirmait les conclusions données par son auditeur de l'époque.
Nous en sommes là , un avocat se prétendant mandaté par le syndicat étant intervenu me dire que je suis un harceleur,
Je ne suis plus Pdt du CS, les anciens sont revenus très complices de l'agence et créant des problèmes aux gens qui posent des questions !
Assez difficile à expliquer car assez invraissemblable au demeurant !
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ALH14U
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Posté - 10 févr. 2013 : 22:20:42
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Autre topic interessant
Convention d'ouverture du compte
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14599
Rappellons les obligations des professionnels des banques et les possibilités de déclencher des actions pénales
Pour ce qui concerne la banque où est ouvert votre compte séparé devant la situation de blocage vis à vis de votre syndic et de votre conseil syndical et de contournement probable de la loi Bonnemaison par votre agence, les professionnels des banques ont une obligation de renseignement et de conseil s pour voir s’il est décelable une anomalie dans le contrat signé par le mandataire de l’agence immobilière (voir Cour de Cassassation , 3e chambre civile, 11 janvier 2012, pourvoi n° : 10-19714).
Il faut savoir que le code monétaire et financier oblige les professionnels des banques à surveiller les clients et oblige à dénoncer des activités frauduleuses , de type ouverture de faux comptes séparéss au lieu de vrai compte séparé.
Si vous êtes certains du fait en plus de déclarations auprès d’associations spécialisées (AFUB par exemple, CLCV, ARC,…) qui n'ont aucun pouvoir, mais peuvent appuyer ces actions, vous pouvez vous adresser aux Directions Départementales de protection des Populations ou aux brigades de fraudes économiques astucieuses ces fonctionnaires (qu’il faut guider dans leurs enquêtes) sont alors dans l’obligation, le contrat de copropriété est un contrat civil spécial de droit du commerce passé de plus avec plusieurs personnes ! d’intenter une action publique pénale puisqu’il y a eu en plus de préjudices civils une ou des infractions pénales (fabrication et utilisation de faux documents dans le cas présent au minimum).
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ALH14U
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Posté - 14 mars 2013 : 22:52:42
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SOUS-COMMISSION COPROPRIÉTÉ
Responsable : Patrick Baudouin
Lundi 17 octobre 2011
Le syndic de copropriété
http://dl.avocatparis.org/Commissio...0octobre.pdf
………….
…………..
Il peut également s’agir du cas où le syndic n’a pas rempli son obligation d’ouverture d’un compte distinct ou séparé (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Pour rappel, alors qu’il était prévu initialement que la question de l’ouverture d’un compte séparé soit soumise à l’assemblée générale, la loi «SRU» a inversé le principe en posant l’obligation d’ouverture, sans délai, d’un compte séparé au nom du syndicat, l’assemblée pouvant, toutefois, décider de dispenser le syndic de cette obligation, et ce pour une durée déterminée (décret du 27 mars 1967, art. 29-1 N° Lexbase : L5519IGI). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat.
Plusieurs précisions jurisprudentielles méritent d’être rappelées à cet égard. Tout d’abord, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 avril 2008, a précisé que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire séparé ouvert à son nom, et nom à celui du syndic (Cass. civ. 3, 9 avril 2008, n° 07-12.268, FS-P+B+I N° Lexbase : A8857D78). Par ailleurs, dans un arrêt rendu le 1er décembre 2009, la Cour de cassation a considéré que le compte dont l’intitulé était composé du nom du syndic, suivi du nom de la copropriété, ne pouvait être considéré comme ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, du fait de l’ambiguïté de l’intitulé (Cass. civ. 3, 1er décembre 2009, n° 08-21.227, F-D N° Lex¬base : A3462EPW).
…………..
………….
Il convient, enfin, de relever que la sanction de la nullité du mandat du syndic n’est encadrée dans aucun délai. S’agissant des conséquences de la nullité, si cela remet tout en cause au sein de la copropriété, l’article 18 prend le soin de préciser que les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
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COPROPRIETE : droit et règles - Comptes de la copropriété v2
Écrit par Paris Avocat
http://www.paris-avocat.eu/index.ph...opriete.html
Comptes séparés de la copropriété
Deux types de comptes bancaires existent pour en copropriété afin de gérer les fonds du Syndicat des Copropriétaires :
• Le compte bancaire unique ouvert au nom du syndic pour plusieurs copropriétés : les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte unique sont à la charge ou au profit du syndic
• Le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires : les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte séparé sont à la charge ou au profit du Syndicat des Copropriétaires
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le syndic doit ouvrir d’office un compte séparé au nom du syndicat, sans qu’il y ait lieu de faire délibérer l’assemblée sur ce point. L’article 18 de la loi de 1965 rend obligatoire l’ouverture d’un compte séparé, sauf si l’assemblée générale en dispense le syndic.
ATTENTION : seul le syndic professionnel peut être dispensé de l’ouverture d’un compte séparé. Lorsque le syndic est bénévole, la loi impose que le compte soit séparé.
La décision par laquelle l’assemblée dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. La dispense d’ouverture d’un compte séparé est temporaire.
Il doit s’agir d’un véritable compte séparé et non d’un sous-compte d’un compte global appartenant au syndic.
Le syndic qui n’a pas obtenu la dispense d’ouverture d’un compte séparé dispose d’un délai de trois mois à compter de sa désignation pour procéder à l’ouverture d’un compte séparé. A défaut, le mandat du syndic est nul de plein droit. Cette nullité peut être demandée par tout copropriétaire dans un délai de 10 ans à compter de la date de la décision de l’assemblée désignant le syndic.
------------------
Le compte séparé et les règles de maniement de fonds applicables aux syndics de copropriéyé
http://avocats.fr/space/pillon.avoc...0aab7ec0e50e
Dans le cadre de sa mission d'administration, de conservation et d'entretien de l'immeuble, le syndic de copropriété est chargé de recouvrer les créances du syndicat des copropriétaires et de régler les dettes de ce dernier.
Le syndic est donc amené quotidiennement à régler des sommes d'argent au nom et pour le compte de la copropriété et à percevoir des fonds qu'il dépose sur un compte bancaire.
Le maniement des fonds ainsi reçus par le syndic est strictement encadré.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 (fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) impose au syndic d'ouvrir un compte bancaire « séparé » au nom du syndicat et de déposer sur ce compte toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat :
« Le syndic est chargé (...) d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...) »
Cette obligation légale n'est pas toujours respectée (loin s'en faut).
Pourtant, elle est assortie d'une sanction draconienne.
En effet, en l'absence d'ouverture d'un compte séparé dans les trois mois suivant la désignation du syndic, le mandat de ce dernier est nul de plein droit (autrement dit, de par le seul effet de la loi et avant même qu'une décision judiciaire constate cette irrégularité) :
« La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
La nullité du mandat du syndic a des conséquences importantes (elle est susceptible d'affecter notamment la validité d'une assemblée générale convoquée par ce syndic et la recevabilité des procédures judiciaires impliquant la copropriété).
Afin de ménager les intérêts des copropriétés administrées par des syndics indélicats (ou négligent), dont le mandat serait invalidé par l'effet de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, cette disposition précise toutefois que :
« les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. »
Cette disposition permet ainsi de sécuriser les conventions conclues entre le syndicat des copropriétaires et des tiers non informés de la nullité du mandat du syndic.
Qu'est ce qu'un compte bancaire « séparé » ?
Cette question a parfois donné lieu à certaines approximations en jurisprudence.
La Cour de cassation a donc été amenée à préciser qu'un « compte séparé » au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire :
« le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom »
Civ.3, 9 avril 2008, N° de pourvoi: 07-12268, Bulletin 2008, III, N° 66, Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 7 décembre 2006
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...38&fastPos=1
http://www.courdecassation.fr/juris..._11493.html;
Cette décision a permis de clarifier définitivement la notion de compte séparé, en rappelant expressément qu'un compte séparé est tout simplement un compte bancaire dont le titulaire est le syndicat des copropriétaires.
Il en résulte qu'un compte bancaire ne peut pas être qualifié de compte séparé, s'il apparait que le titulaire de ce compte est le syndic.
A cet égard, il importe peu qu'un tel compte ait été utilisé pour recueillir les fonds d'une seule et unique copropriété ou que ce compte ait été affecté de « sous comptes individualisés » : le « sous compte » d'un compte ouvert au nom du syndic n'est pas un «compte séparé » (Cour de cassation, Civ. 3, 3 mai 2001 Rev. Administrer, octobre 2001).
A quoi sert un compte séparé ?
Le compte séparé est un instrument de transparence et de clarté comptable.
En effet, il permet d'isoler les fonds des différentes copropriétés administrées par un même syndic.
Il prévient ainsi toute confusion entre les actifs de ces syndicats et ceux du syndic ou des autres copropriétés administrées par ce dernier.
Par ailleurs, il permet au syndicat des copropriétaires de bénéficier des fruits et des produits financiers (intérêts, etc...) générés par ses propres capitaux (alors que les intérêts produits par des fonds déposés sur le compte de syndic bénéficient à ce dernier).
Mais surtout, un compte séparé permet de garantir au syndicat des copropriétaires que ses fonds ne pourront pas être appréhendés par les créanciers personnels du syndic ou d'une autre copropriété gérée par ce syndic (notamment par l'effet d'une saisie-attribution diligentée par ces créanciers ou d'une procédure de liquidation judiciaire dirigée contre le syndic).
Le compte séparé constitue donc une garantie importante pour le syndicat des copropriétaires et pour chacun de ses copropriétaires.
Les règles de preuve du compte séparé :
Dans un certain nombre de situations, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peuvent être contraints de justifier qu'un compte séparé a bien été ouvert dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, par exemple, le syndic est tenu de justifier de l'ouverture de ce compte lorsque l'assemblée générale ou le conseil syndical lui communique une demande en ce sens.
(Cette demande est légitime, puisqu'elle permet au syndicat des copropriétaires de s'assurer que son syndic a respecté une obligation légale prévue à peine de nullité du mandat de ce dernier).
Par ailleurs, dans le cadre d'une procédure impliquant la copropriété, la partie adverse est fondée à exiger du syndicat des copropriétaires qu'il justifie de l'ouverture d'un compte séparé (et ce, afin de s'assurer de la recevabilité d'une procédure engagée à son encontre par le syndicat).
Lorsque le syndic (ou le syndicat des copropriétaires, selon les cas) est saisi d'une demande de cette nature, il est alors contraint de prouver qu'un compte séparé a été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Si cette preuve n'est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu'aucun compte séparé n'a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).
Comment justifier de l'ouverture d'un compte séparé ?
Pour rapporter la preuve de l'ouverture d'un compte séparé, le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) doit présenter une copie de la convention d'ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires.
Il convient de souligner que le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) ne saurait soutenir valablement qu'il ne dispose pas d'une convention d'ouverture de compte écrite.
En effet, une convention d'ouverture d'un compte séparé doit être constatée sous la forme d'un écrit signé par le syndic (elle ne peut pas être conclue tacitement).
Sur ce point, il faut préciser qu'en principe, une convention de compte bancaire n'est pas soumise à une condition de forme et que sa preuve est libre (Cour d'appel de BESANCON, 27 novembre 1998, juris-data n°046115, JCP 1999, IV, 2107).
Cependant, le compte d'un syndicat des copropriétaires est un « compte de dépôt ».
Or, la convention d'ouverture d'un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l'article L312-1-1 du Code monétaire et financier (modifié par l'ordonnance n°2009-866 du 15 juillet 2009, art. 4).
Cette disposition prévoit que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d'un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu'elle doit être signée par le titulaire du compte :
« I.- (...) La gestion d'un compte de dépôt des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels est réglée par une convention écrite passée entre le client et son établissement de crédit ou les services financiers de La Poste.
Jusqu'au 31 décembre 2009, les établissements de crédit et les services financiers de La Poste sont tenus d'informer au moins une fois par an les clients n'ayant pas de convention de compte de dépôt de la possibilité d'en signer une.
(...) L'acceptation de la convention de compte de dépôt est formalisée par la signature du ou des titulaires du compte. »
Cette convention doit donc être signée par le titulaire du compte lui-même (si ce titulaire est une personne physique), ou par son représentant légal (lorsqu'il s'agit d'une personne morale).
La convention d'ouverture d'un compte séparé d'un syndicat des copropriétaires doit donc être signée par son syndic.
La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l'article L351-1 du Code monétaire et financier :
« Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l'article L. 312-1-1 et au VII de l'article L. 314-13 ou l'une des interdictions édictées au I de l'article L. 312-1-2. »
Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont ainsi présumés être en possession d'un exemplaire écrit et signé de la convention d'ouverture du compte séparé ouvert au nom de la copropriété.
Dès lors, à défaut de communication d'une copie de la convention écrite mentionnant que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la preuve de l'ouverture d'un compte séparé n'est pas rapportée.
En pratique, on constate que les syndics communiquent rarement la copie des conventions d'ouverture de compte.
Ils se contentent généralement de communiquer un relevé d'identité bancaire.
Lorsque ce document mentionne clairement que le « titulaire » du compte sur lequel sont déposés les fonds de la copropriété est le syndicat des copropriétaires, la jurisprudence admet que ce document est un élément de preuve suffisant pour justifier de l'ouverture d'un compte séparé dans les conditions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, ce document sera jugé insuffisant en cas de contestation concernant la date d'ouverture du compte.
En effet, le relevé d'identité bancaire ne mentionne pas la date d'ouverture du compte (il ne permet donc pas de vérifier que le compte a bien été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
En tout état de cause, la jurisprudence prend soin désormais de vérifier que le relevé d'identité bancaire désigne clairement le syndicat des copropriétaires en qualité de « titulaire » du compte.
Les tribunaux et les cours d'appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d'ouverture d'un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu'ils constatent que le relevé d'identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681).
La solution est identique lorsque le relevé d'identité bancaire est revêtu de mentions ambigües sur l'identité du titulaire du compte.
Ainsi, la rubrique « Titulaire du compte » de certains relevés d'identité bancaire mentionne à la fois le nom du syndic et le nom du syndicat des copropriétaires.
Un document de cette nature n'établit pas l'existence d'un compte séparé.
Il laisse apparaitre qu'en réalité, le syndic loge les fonds qu'il perçoit pour le compte de la copropriété, sur un sous-compte individualisé d'un compte ouvert à son propre nom.
Ne répond pas à la définition du compte séparé le compte ouvert au nom du « cabinet X - Résidence Saint-Léonard, le client de la banque étant alors l'administrateur de biens et non pas le syndicat des copropriétaires »
Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre B, 29 juin 2000 : AJDI 2000, 846
En tout état de cause il convient de préciser que l'existence d'un compte séparé ne peut pas être prouvée par des attestations.
Il importe peu que ces attestations émanent de professionnels.
Ainsi, ont été jugées impropres à établir l'existence d'un compte séparé deux attestations établies par l'expert comptable et le commissaire aux comptes du syndic, lesquels déclaraient de concert que :
• le compte litigieux fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n'enregistrait que les opérations propres à cette copropriété,
• les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,
• il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic,
Civ.3, 9 avril 2008, Bulletin 2008, III, N° 66 (précité ci-dessus)
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...38&fastPos=1
http://www.courdecassation.fr/juris...o_11493.html; http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus368.htm
Est également dépourvue de force probante, une attestation de « non fusion » rédigée par l'établissement bancaire dans les livres duquel a été ouvert le compte.
En effet, ce document ne démontre pas qu'un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Il confirme seulement que le syndic a respecté les dispositions de l'article 55 décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972, qui interdit à un professionnel de la vente et de la location immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d'intermédiaire avec un autre compte bancaire en signant une convention ayant pour effet :
• de ménager au banquier le droit de réunir unilatéralement les soldes des différents comptes ouverts par un même titulaire (convention de « fusion » ou de « compensation »),
• de réunir ab initio, en un compte bancaire unique, les différents comptes d'un même titulaire, lesquels comptes constituent dès lors de simples sous comptes individualisés (convention d'unité de compte).
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ALH14U
Contributeur senior
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 Posté - 26 mars 2013 : 16:59:42
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« Il vous faut avoir la convention de compte pour connaitre sous quel code A.P.E votre compte est ouvert, et donc connaitre le véritable titulaire.
Code 6832 A: Activité d' Administrateur de biens
ou
Code 8110 Z: Syndicat de copropriétaires. »
Pas inintéressant :
Compte séparé... PRO
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15087
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ALH14U
Contributeur senior
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78
Posté - 02 mai 2013 : 20:20:59
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Kikiladoucette
Convention d'ouverture de compte séparé ????
http://www.universimmo.com/forum_un...15289#139051
Aux Procureurs et aux DDPP de réagir enfin devant les contournements massifs de la loi Bonnemaison, portant préjudices multiples dans la gestion des syndicats.
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ALH14U
Contributeur senior
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79
Posté - 22 août 2013 : 19:28:24
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Compte séparé, faillite et caisse de garantie
Autre Topic super intéressant initié par JPM montre’ bien dans leurs complexités les multiples intérêts pour un syndicat de copropriété d’avoir un « vrai » compte séparé, par qui et comment il est géré et les risques éventuels.
On voit que la personne morale Agence Immobilière et sa nébuleuse éventuelle dans son organisation (Dirigeant, Directeur, syndic ou gestionnaire,..) s’efface avec un mandataire du syndicat habilité à la banque XXX et (re)connu « physiquement » par les membres du syndicat et surtout pat les membres du conseil syndical pour gérer au mieux les différents services bancaires liés à ce compte
C'est une autre conception de la gestion d'immeuble et je pense que le professionnel habilité a également toute sa juste place de professionnel à prendre et à rendre aux services des copropriétaires qui ne peuvent qui ne peuvent alors qu''être reconnaissant et mis en confiance.
Compte séparé, faillite et caisse de garantie
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
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ALH14U
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Posté - 05 oct. 2015 : 20:01:29
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Acces a la convention de compte sépare 
