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Longshot
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21
 Posté - 15 mars 2013 : 16:28:50
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Bonjour
J'envisage de voter une résolution me permettant (en tant que syndic) d'ouvrir un livret A (la banque me l'a proposé) sur lequel distribuer la trésorerie de la copropriété afin qu'elle rapporte des intérêts (avance de trésorerie ou provisions non encore utilisées). L'article 35-1 du décret de mars 1967 précise que l'AG fixe également l'affectation des intérêts produits par ce placement".
Comment peut être votée cette redistribution ?
Peux t on considérer que ces intérêts (si j'ai bien compris transféré annuellement sur le 716) alimentent un compte travaux ?
Ou indiquer que les intérêts sont redistribués à une date donnée chaque année en fonction de la clef de charges générales ?
Ce dernier point me parait un peu étonnant, dans la mesure ou certains mauvais payeurs (j'en ai un qui doit ses charges depuis un bail..) toucheraient des intérêts sur des sommes qu'ils n'ont pas encore versées. Etant donné que c'est la date de versement qui conditionne les intérêts, un copropriétaire qui paie ses charges avec 3 mois de retard ou qui n'a pas payé depuis 2 ans bénéficiera d'intérêts engendrés par des sommes qu'il doit encore ?
Est ce qu''un copropriétaire vendeur serait en droit de réclamer les intérêts produits ?
Merci pour vos avis |
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ABCT
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 22
 Posté - 16 mars 2013 : 16:46:20
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Le livret A n'a pas vocation à servir de compte courant...
Les "avances" ou sommes placées sur ce compte sont plutôt destinées aux fonds d'avance( sur travaux par ex), même sans affectation).
Les sommes "placées" sont appelées en fonction des tantièmes généraux.
La "redistribution" (des intérêts) procède de la même répartition (selon les tantièmes généraux)
Ces intérêts constituent un profit en fin d'exercice qu'il convient (c'est plus simple) de répartir à l'ensemble des copropriétaires et ce y compris "les mauvais payeurs" et toujours selon les tantièmes généraux.
Il appartient au syndic de relancer les mauvais payeurs par des mises en demeure, prise d'hypothèque voire "saisie immobilière" (huissier et avocat). Ne pas oublier le superprivilège du syndicat. |
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Longshot
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23
Posté - 16 mars 2013 : 19:00:28
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Merci pour votre réponse.
Il appartient en effet au syndic de faire payer les mauvais payeurs , mais il n'en reste pas moins que le montant des intérêts tiendra compte de ces retards...
Mais c'est en effet plus simple à gérer ainsi, sans se poser de questions sur les retardataires qui font "perdre" des intérêts.
Et il vaut mieux privilégier un dialogue avec les mauvais payeurs que d'engager des procès à tout va, lorsqu'un copropriétaire s'engage à étaler ses paiements en cas de difficultés
J'ai parlé dans mon intervention de la redistribution.
Je ne comprends pas votre remarque sur le livret A comme compte courant. Ce n'est pas le cas.
D'autant que je ne crois pas qu'il y ait une règle par rapport à la manière dont le syndic fait travailler la trésorerie de la copropriété.
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ABCT
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24
Posté - 17 mars 2013 : 08:36:42
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Effectivement: je n'ai pas assimilé le terme employé "distribuer la trésorerie" = en fait il s'agit d'un "placement" ou d'un dépôt sur le livret A.
Il n'existe pas de règle....VOIR : ...si la trésorerie est engagée pour le syndicat...OK.....et dans les cadres et règles admis.
Par contre pour les impayés, les mauvais payeurs, il vous incombe de gérer ces "litiges" au plus vite afin de ne pas faire "perdre des intérêts", c'est votre responsabilité en tant que syndic. |
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Longshot
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25
Posté - 19 mars 2013 : 18:49:24
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Merci pour ces précisions.
La gestion des mauvais payeurs est une des choses les plus délicates.
L'équilibre entre ne pas taper trop vite de peur d'être en "faute" dans la fonction, et être trop lent pour se le voir reprocher par d'autres copropriétaires.
J'ai eu différents cas. Certaines personnes qui ont de vrais problèmes et qui font tout pour régler la situation (étalement des paiements, ect...) et ont besoin d'un peu de temps (sans être assommés par une procédure à payer en sus) et d'autres qui sont justes des "jemenfoutistes" qui prennent le syndic (et le SDC) pour une banque... |
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JPM
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Posté - 09 avr. 2013 : 18:11:33
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La solution est claire :
Les intérêts restent sur le livret A et permettent s'il y a lieu de dépasser le plafond de 76500 €.
Ils doivent bien entendu être enregistrés comme tels en comptabilité.
Il n'existe aucune autre solution raisonnablement sérieuse. Mais de plus elle est conforme à la règle de droit.
Il est vrai qu'il y a le problème des retards de paiement mais on passe outre et la procédure demeure celle susindiquée.
Dans la procédure de recouvrement, il est possible de demander une indemnité dite de l'art. 700 du CPC (pour couvrir les honoraires d'avocat) et des dommages et intérêts. Pour obtenir ceux ci il faut prouver qu'il y a eu divers préjudices. Les incidences du retard de paiement sur le fonctionnement du livret A constituent un préjudice indemnisable. Il ne faut pas être trop pinailleur sur l'importance de l'indemnisation 
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JB22
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Posté - 10 avr. 2013 : 00:17:22
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"La solution est claire :
Les intérêts restent sur le livret A et permettent s'il y a lieu de dépasser le plafond de 76500 €."
Claire, mais pas la plus simple.
Il faut mettre les intérêts en 716 Produits financiers et par une décision d' A.G. affecter les intérêts à un compte d' avance suivant l' origine des fonds, le seul avantage, est de dépasser le plafond.
A noter que les intérêts n'ont pas fait l' objet d'un appel de fonds ce qui au niveau logiciel pose problème.
A chaque affectation d'intérêts il faut recalculer la quote part de chacun des copropriétaires.
Les fonds placés ne sont pas obligatoirement égaux aux avances constituées.
Comme le dit ABCT:
"Ces intérêts constituent un profit en fin d'exercice qu'il convient (c'est plus simple) de répartir à l'ensemble des copropriétaires "
Il suffit d'une décision d' A.G. sur l' affection des intérêts lors de l' ouverture du Livret A.
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JPM
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Posté - 10 avr. 2013 : 00:49:42
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C'est vraiment vicieux de répartir les profits d'un livret A sur lequel on place des provisions pour travaux futurs.
La seule précaution à prendre est de veiller à la cohérence des clefs de répartition. Il n'y a pas à calculer la quote-part de chaque copropriétaires.
Les intérêts vont en 1032. Le logiciel doit modifier en conséquence le cadre mentionnant les avances dans les relevés individuels.
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JB22
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Posté - 10 avr. 2013 : 09:08:27
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"C'est vraiment vicieux de répartir les profits d'un livret A sur lequel on place des provisions pour travaux futurs."
Les produits financiers (Compte 716) peuvent provenir de différents placements, pas exclusivement des fonds provenant des provisions travaux.
L' article 3 alinéa 2 du Décret comptable:
"Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l'obligation leur incombant, enregistrées à la date d' exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l' assemblée générale des copropriétaires."
Article 4 du Décret:
"Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent....les produits divers issus des placements décidés par le syndicat....suivant affectation décidée par l' assemblée générale."
Il n'y a donc rien de "vicieux" d' appliquer le Décret.
Quand un logiciel fait un appel de fonds pour constitution d'une provision pour opérations courantes ou pour travaux, il crédite globalement un compte de classe 7 (701, 702 ) mais en interne il enregistre en mémoire la part de chaque copropriétaire.
Ce n' est pas le cas pour les intérêts perçus enregistrés dans le journal de banque ou par O.D.
Pour que les quôte-parts de chaque copropriétaire figurent sur les relevés individuels il est nécessaires de les recalculer à chaque affectation d' intérêts. (Affectation à chaque copropriétaire de quelques Euros...pas de quoi en faire un plat)
Il est donc plus simple de répartir les intérêts comme les autres produits courants.
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Édité par - JB22 le 10 avr. 2013 09:14:56 |
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JPM
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Posté - 10 avr. 2013 : 09:40:44
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Le bon principe est d'ajouter les intérêts au capital.
Sur citation: Quand un logiciel fait un appel de fonds pour constitution d'une provision pour opérations courantes ou pour travaux, il crédite globalement un compte de classe 7 (701, 702 ) mais en interne il enregistre en mémoire la part de chaque copropriétaire.
Ce n' est pas le cas pour les intérêts perçus enregistrés dans le journal de banque ou par O.D.
Quand on demande à l'ordinateur de faire un appel ou un remboursement on lui donne le montant à répartir et l'une des grilles de répartition qui est dans sa mémoire.
Pour le reste il se débrouille toutseul.
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JB22
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Posté - 10 avr. 2013 : 11:25:56
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"Le bon principe est d'ajouter les intérêts au capital."
Comment la solution la plus compliquée serait-elle "le bon principe"é.
"Pour le reste il se débrouille toutseul."
Absolument pas, le logiciel est programmé pour gérer les appels et les remboursements, pas "pour le reste" et quand il n' est pas programmé pour une tâche il ne sait pas se débrouiller tout seul.
Pour le comprendre il faut avoir mis les mains dans le cambouis (La programmation informatique). |
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Répartition intérêts Livret A 
