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G.rare
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 Posté - 23 nov. 2012 : 12:09:08
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Bonjour à tous,
ce matin, muni d'un pouvoir, je me suis rendu chez un syndic pour visionner les pièces justificatives de la comptabilité et notamment les factures.
c'est le jour fixé par ce syndic pour recevoir les copropriétaires.
Le syndic m'a dit qu'il ne voulait pas me laisser consulter les pièces comptables même porteur d'un pouvoir qui m'autorise uniquement à assister à l'AG.
Je lui ai demandé de me l'écrire et voici le texte rédigé :
Je soussigné, X, syndic de la Résidence Y atteste que les comptes de la coprorpiété ne peuvent être vérifiés que par des copropriétaires ou toutes personnes dûment mandatées par le Syndicat des Copropriétaires par une résolution à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65 557 du 10/07/1965.
En foi de quoi je délivre la présente attestation pour servir et valoir ce que de droit.
Fait à D le 23/11/2012 et signature.
Est-ce légal ?
Il ne m'a présenté aucun texte de loi.
Merci à ceux qui voudront bien me donner m'éclairer sur le sujet.
G.rare
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Posté - 23 nov. 2012 : 13:46:06
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il aurait pu vous présenter ce texte qui dit que les propriétairtes peuvent consulter ; à aucun moment les textes ne parle de mandataire.
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
désolé, mais le syndic est dans son droit... |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 23 nov. 2012 : 16:04:00
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Rambouillet, merci pour votre réponse.
Il m'avait pourtant autorisé pendant quelques années.
Je comprends bien que je dérange, je mets toujours le doigt sur des anomalies. Imputer une facture à l'ensemble des copropriétaires alors que le RDC prévoit que les dépenses sont imputables par entrée.
Imputer l'élagage d'arbres situés sur un parking, aux seuls copro.des parkings, alors que le RDC ne le mentionne pas. etc ...
Accompagner un copro. n'est sans doute pas autorisé, non plus ?
Merci encore de m'avoir répondu.
G.rare |
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Posté - 23 nov. 2012 : 16:35:24
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G.rare : le syndic a raison de ne pas vous recevoir. Ce sont les seuls copropriétaires qui ont le droit de vérifier les factures une fois par an.
Le CS est chargé de vérifier les comptes et la gestion du SDC.
Le mandat que vous donne un copropriétaire n'est valable que pour l'AG.
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G.rare
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Posté - 23 nov. 2012 : 16:57:42
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Merci Philippe388,
Vous confirmez la réponse de Rambouillet et j'ai bien fait de ne pas m'entêter, ce matin.
Si des factures sont imputées à tort, ce sont toujours les personnes âgées qui en font les frais puisqu'elles ne vont pas vérifier des comptes qu'elles ne comprennent pas.
On ne peut agir contre la législation.
Encore merci pour vos réponses.
G.rare |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 23 nov. 2012 : 19:35:43
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Une piste tout de même G.rare : vous faire désigner par le CS pour la vérification des comptes (ou de la partie qu'il maîtrise mal). Un CS peut se faire assister de qui il veut. Vous ne seriez plus un quidam qui sort de nulle part et le syndic ne pourrait refuser quelqu'un ayant une mission du CS. Pour convaincre le CS, expliquez-lui que vous connaissez déjà la copropriété et donc que vous saurez découvrir plus facilement certaines anomalies qu'un expert totalement extérieur.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 23 nov. 2012 19:48:35 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 nov. 2012 : 11:20:10
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Une seule règle certaine : Le conseil syndical peut désigner l'un de ses membres pour aller vérifier les comptes ou d'autres documents chez le syndic.
Il ne peut pas désigner le mandataire d'un copropriétaire.
En ce qui concerne l'intervention d'un " technicien " désigné par le conseil syndical ?
Il est admis depuis la réforme de 2004 qu'elle ne peut être imposée au syndic, à moins qu'elle ait été prévue dans le contrat de syndic, ce qui est une bonne solution. Il existe sur ce point une réponse ministérielle formelle.
Cette solution vaut aussi bien pour un expert comptable que pour un délégué d'une association consumériste.
Dans la pratique le syndic accepte souvent l'intervention d'un technicien car en fin de compte, elle facilité le déroulement de l'assemblée. Il suffit que le technicien ne joue pas au cow-boy comme cela est trop souvent arrivé dans le passé.
Un autre voeu est que le technicien soit compétent 
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G.rare
Contributeur débutant
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 Posté - 24 nov. 2012 : 19:29:13
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Merci à Louis92 et JPM pour le complément d'informations.
C'est un cas, parmi beaucoup d'autres, de la proximité syndic - pdt du cs. Il y a 650 euros de factures intitulées "Achats divers" je poserai la question en AG, mais cela fait perdre du temps.
Je chercherai la réponse ministérielle que vous indiquez.
En décembre 2009, j'ai découvert des résolutions à l'article 25 au lieu de 26 et vice-versa, selon que le pdt voulait obtenir l'accord ou le refus. Ce serait trop long à expliquer.
En assistant à d'autres AG, on découvre et on apprend plus vite.
Merci encore pour vos réponses, je vous souhaite à tous, un bon week-end.
G.rare |
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Posté - 25 nov. 2012 : 13:18:07
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G.rare : Il y a 650 euros de factures intitulées "Achats divers" je poserai la question en AG, mais cela fait perdre du temps.
Vous avez zappé la mission du CS, élu par l'AG. Il a vérifié toutes les factures, et il dévra rendre compte dans son rapport de cette vérification. Ces 650 e sont peut être tout à fait justifiés, le CS aura vu toutes les factures.
Mais vous parlez de perte de temps ?? MAIS ce n'est pas le CS qui adopte tout ou partie ces comtes présentés à l'AG.
SEULE l'AG décidera de rejetter les factures non conformes, et le CS vérifiera si le syndic a bien exécuté cette décision de l'AG, en rectifiant els comptes et en apurant ceux-ci sur la base du montant des dépenses que l'AG aura adopté !! Aucun temps de perdu dans ce bon focntionnement d'un SDC.
G.Rare : sans avoir en main copie de ses factures ou du Grand livre de compte, et seulement la listes des dépenses, rien ne dit que les comptes du SDC sont corrects en intégralitén et que ces 650 € sont entièrement justifiés.
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 25 nov. 2012 : 16:40:53
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Bonjour philippe388,
Dans cette copropriété, le Pdt du CS règne en dictateur et même le syndic ne semble jamais vouloir s'opposer. C'est lui qui dirige, il a annexé une grande salle au sous-sol pour y implanter son bureau (enfin celui du CS). Il a une partie des copro-résidents avec lui et leur distribue les pouvoirs en blanc. C'est la 2° année que les factures sont reprises dans le compte 60400600 achats petits équipements avec la mention "achats divers". Si l'an dernier, il y avait 240.99 en 8 factures, cette année, c'est 650.91 en 10 factures. Il y a 2 ans, il a fait voter la souscription à une offre internet pro. Depuis il aurait un grand écran et je me demande si une facture de 354.02 ne représenterait pas l'achat de cet écran. C'est lui qui vérifie les factures et donne le feu vert au syndic pour les régler.
L'an dernier, il a fait voter un nettoyage de façades pour 8000.00 alors que les immeubles datent de 2005 et sont situés dans une rue secondaire. Motif : il faut conserver l'attrait pour les locataires. C'est un bailleur.
Il aurait voulu installer une video surveillance qui n'a pas été votée. Je suppose que le but était le même : montrer aux candidats locataires que les lieux sont bien protégés. Or, il n'y a pas eu d'intrusions. Peut-être cherche-t-il des frais pour avoir un déficit foncier. Mais les copro-résidents ne savent pas.
Les charges de nettoyage-entretien sont nettement plus élevées comparativement à d'autres résidences, mais à mon avis c'est toujours dans le même esprit et les charges sont intégralement récupérables, alors au diable l'avarice.
Il me fait passer pour l'intrus qui vient perturber la séance et il doit faire campagne pour leur expliquer que je mets mon nez dans leurs comptes, les gens sont tellement naïfs.
Ils n'ont même pas conscience du temps que je passe bénévolement pour tout étudier. C'est décourageant.
Merci pour votre réponse,
G.rare
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Posté - 25 nov. 2012 : 17:03:57
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.rare : L'an dernier, il a fait voter un nettoyage de façades pour 8000.00
Et NON !! c'est l'AG qui a décider de suivre ce président de CS. A t'il menacer la salle avec des gros bras ou une arme !!! les copros sont les seuls responsables de cet état de fiat. Ils ont choisi ce copro vomme membre du CS, alors tant pis pour eux.
Vous êtes extérieur à cette copro, laissez donc ces irresponsables avec ce personnage !! vous n'avez d'ailleurs aucun pouvoir de changer les choses, vous n'êtes rien dans cette copro !!
De plus vous faites beaucoup de supposition sur des illégularités, comme l'achat d'un écran perso avec l'argent du SDC, attention cela est de la pure diffamation !!! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2012 : 20:07:25
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Aïe, G.rare, je vois mal ce CS vous missionner (comme je vous l'avais suggéré) d'après ce que vous rapportez. S'il s'agit maintenant, non plus de vérifier les comptes mais de changer, pour le moins, le mode de fonctionnement du CS, vous ne pouvez rien en étant extérieur à la copropriété. Pour que ça change, suffisamment de copropriétaires doivent trouver que le prix de leur tranquillité devient trop élevé et se remuer pour retrouver des charges normales. Tant qu'une majorité n'ouvre pas les yeux et se satisfait de la situation, les choses resteront en l'état. Tant pis pour la minorité.
Cdlt. Louis92. |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 26 nov. 2012 : 09:38:18
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Bonjour philippe388 et Louis92,
Je n'ai pas écrit qu'il avait acheté un écran "perso", il est dans le bureau du CS, donc ce n'est pas perso.
On est loin de la diffamation, ce que je ne m'amuserai pas à faire.
Comme le dit Louis92, je ne peux rien faire, sinon voter comme je l'entends et un petit noyau de copropriétares également.
Jusque là , je ménage les susceptibilités, je ne veux pas vexer les bailleurs qui ont un excellent représentant à la tête du CS.
Mais pour certains copro-résidents qui souvent, ont un crédit immobilier à rembourser, ce n'est pas évident. C'est la crise.
Je prends trop à coeur les problèmes, mais je ressens une responsabilité vis à vis de la personne qui me donne son pouvoir.
Au départ, je voulais savoir si je pouvais vérifier la comptabilité avant l'AG. JPM a été clair et j'ai visité son site pour lire la réponse ministérielle dont il parlait. Là encore, je ne peux rien faire.
Je remercie les membres du forum qui ont bien voulu me répondre.
A bientôt,
G.rare |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 30 nov. 2012 : 10:22:51
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Merci louis92 , de m'avoir re-dirigé vers ce sujet ..
J'ai pris bonne note des réponses apportées ci dessus .
le conseiller syndical peut donc se faire épauler par un non résident , pour se rendre chez son syndic , et pointer la compta .
Bonne journée .
Bibi |
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Posté - 30 nov. 2012 : 13:07:14
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G.rare : vous avez reçu un pouvoir pour aasister à l'AG et voter sur les questions de l'ODJ. mais ce mandat ne vous permet pas de vous mêler de la gestion du SDC et du CS !! c'est un mandat de vote.
G.rare : Il y a 2 ans, il a fait voter la souscription à une offre internet pro. Depuis il aurait un grand écran et je me demande si une facture de 354.02 ne représenterait pas l'achat de cet écran.
Ceci est de la pure diffamation !!! vous mettez en doute l'honnêteté de ce président du CS, par écrit et sur un forum !!!
Bibi : attention , votre demande est totalement diférente de celle de G.rare. IL n'a qu'un mandat pour assister à l'AG et voter pour son mandat; il désire se mêler de la gestion du SDC sans aucun droit car non copropriétaire !!!
Bibi : votre CS a été élu pour vérifier les comptes et la gestion du SDC, et à ce titre il peut prendre conseil auprès de professionnels, et en particulier d'un comptable pour vérifier une comptabilité; de plus ces frais sont des charges générales du SDC.
je vous donne l'article du décret de 1967 :
Article 27 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 30 nov. 2012 : 17:28:38
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Merci , philippe388 ,
ce Conseiller va se faire épauler par une personne qui a crée une association ( loi 1901)et qui ne demande qu' une minime contribution ( de quoi couvrir ses frais de déplacements) ,
Nonobstant , compte tenu que le conseiller syndical( tchnicien ) se fait aider par cette dame ,à sa seule initiative .. je pense que même minime : la facture sera rejettée par les autres .. qui eux ferment les yeux sur un certain nombre d'anomalies
** par exemple :
- aucune trace de l'application de l'article 700 ( obtenu en faveur du syndicat : suite à 4 procèdures ( impayés) ; Il veut donc vérifier si ces pénalités ont été portées en charges supplémentaires aux contrevenants .. et si payées .et
- aussi vérifier les décomptes des remboursements /assurance , suite à dégats des eaux ..sinistres ..
Il craint que des travaux privatifs n'aient pas été "répercutés au copropriétaire "qui a bénéficié d'intervention /plombier.. comme il a eu connaissance de ces trvx en sa qualité de C.S. ( technique ) il a des doutes ..
Ce sont des points qu'il voulait éclaircir , mais ni le syndic , ni les 2 C.S. /vérificateurs ne daignent lui donner des infos, aussi il veut voir lui même . Il a raison, et des raisons de ne pas faire confiance " à priori " même aux C.S. de son équipe : un comble .. puisque c'est aussi à leurs dépens
Merci aux contributeurs .
Bonne soirée , Bibi
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 déc. 2012 : 13:40:32
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Édité pour insertion du lien vers la RM
L'indication : citation: votre CS a été élu pour vérifier les comptes et la gestion du SDC, et à ce titre il peut prendre conseil auprès de professionnels, et en particulier d'un comptable pour vérifier une comptabilité; de plus ces frais sont des charges générales du SDC. doit être tempérée.
La position officielle actuellement a été exprimée par M. le Ministre de l’Équipement et du Logement, dans une réponse ministérielle (voir RM n° 49706 du 18/01/2005) faite à M. Jeanjean, député, qui est ainsi rédigée :
citation: « La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic. La substitution du terme « conseil » à celle d'« assistance » dans l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas modifié l'état antérieur du droit. » .
Le Ministre considère donc que depuis la promulgation de la loi de 1965 il n’a jamais été possible au conseil syndical d’imposer au syndic la présence d’un tiers « compétent » à l’occasion d’un contrôle des comptes et/ou de la gestion. Lien vers la réponse :
http://www.jpm-copro.com/RM%2049706.htm
C'est une modalité qui peut être déterminée par le contrat de syndic. C'est une solution que je suggère.
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Édité par - JPM le 01 déc. 2012 13:45:58 |
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Gédehem
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Posté - 01 déc. 2012 : 15:41:18
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C'est tout de même une "pirouette", juridiquement parlant, que de considérer que le syndic aurait dans cette affaire (les comptes du syndicat) une sorte de "droit de véto" quant aux modalités de controle des comptes par le CS. 
On retombe ici sur un des travers de la loi de 65 : le monopole reconnu au syndic sur bien des points, sans "contre pouvoir", interprétation restrictive des textes.
Car nous parlons ici des "comptes du syndicat", et non des comptes du syndic.
Cette comptabilité, les pièces justificatives, les écritures appartiennent au syndicat.
Il n'est pas admissible que le conseil de surveillance du syndicat soit limité dans sa mission de controle qui, selon L.art.21, est sans limite, qui plus renforcé par D.art.27 concernant les avis ou conseils dont peut s'entourer le CS.
Autrement dit, reconnaitre au syndic un quasi 'droit de véto' quant à la participation de personnes assistant le CS pour son controle des comptes du syndicat c'est accepter qu'il détienne ici un pouvoir exorbitant sur ces comptes (qui ne sont pas 'ses' comptes), sur le fond hors de son mandat, de sa compétence (*).
On peut accessoirement s'étonner, comme le relève JPM, que cette question n'ai pas été posée au ministre de la justice, qui est pour 95% des cas (99,99 ?) le ministère de tutelle de la copropriété, plus à même d'aborder ce point ..... dont ferait bien de se soucier les associations de copropriétaires (**).
(*) il serait juge de ce que le CS estimerait nécessaire pour son "assistance" ???
Juridiquement inacceptable.
(**) j'avais déja soulevé ce point auprès de l'ARC lors de la publication du décret de 2004 ayant supprimé l'assistance (permanente) du CS .... sans réaction !!!  |
Édité par - Gédehem le 01 déc. 2012 15:53:21 |
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Sujet |
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Vérification des factures par un mandataire 
