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morgane
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 Posté - 23 nov. 2012 : 18:12:17
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Bonjour, merci d'avance de me lire et de me donner quelques conseils.
après départ de mon appartement avec un EDL de sortie OK sans réparations ni travaux demandés, l'agence demande un important rappel de charges pour l'ensemble de la période d'occupation du logement.
je suis entrée en septembre 2009 et sortie en mars 2012, le loyer était de 570 euros et les provisions pour charges étaient de 80 euros / mois.
Aucune régularisation de charge n'a été effectuée pendant ces 2,5 année
L'agence puis l'assureur du propriétaire me demandent 1130 euros. Une partie de cette somme a été retenue sur mon DG donc non restitué.
J'ai demandé des documents justificatifs à plusieurs reprise à l'agence (rapport détaillé des charges par année, budget prévisionnel 2009 ayant servi à fixer la provision initiale pour charge) je n'ai obtenu que les comptes de copropriété 2011 par l'agence.
suite au dernier courrier de mise en demeure envoyé par l'assureur du propriétaire, et suite au conseils donnés par l'ADIL, j'ai proposé par courrier RAR à cet assureur avec copie à l'agence de faire appel à un conciliateur de justice. Ils devaient répondre sous 10 jours.
en effet, la somme demandée est importante, non justifiée, elle ne comprend pas l'année 2012 et laisse supposer que les charges ont été minorées à l'entrée dans les lieux.
L'assureur a par ailleurs envoyé un RAR à mes garants les mettant en demeure de payer cette somme. Ils ont également demandé des justificatifs.
Aujourd'hui ni moi même ni les garants n'ont de réponse.
J'ai rencontré un conciliateur de justice, il m'a proposé 2 options :
1- faire une conciliation en saisissant la commission départementale de conciliation
2-faire directement une demande au juge de proximité du TI.
la conciliation semble mal engagée étant donné l'absence de réponse (assureur et agence), mais le courrier a été envoyé à l'assureur et non au propriétaire parce que je n'ai pas leur adresse et que c'était l'assureur qui écrivait en leur nom.
Pour faire appel au juge de proximité, le TI précise bien qu'il faut avoir tenté une conciliation, pensez vous que dans mon cas la demande pourra être recevable par le juge de proximité ?
Par ailleurs je connais toujours pas le montant total des charges qui me sont réclamées, est ce un pb pour demander réparation sachant que l'agence laisse trainer alors que les comptes 2012 sont cloturés ?
Comment puis récupérer l'adresse des propriétaire, elle n'est pas mentionnée dans le bail (je ne connais que leur nom) - J'ai besoin de leur adresse et du montant en jeu pour remplir le formulaire du TI ?
Je crains que le propriétaire ne laisse pourrir pendant des mois, il a déjà conservé mon DG. Quelle est la bonne stratégie ?
Remerciements
Morgane
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bailleurx
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Posté - 24 nov. 2012 : 11:05:09
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c'est vrai que votre histoire est un peu compliquée
pour avoir l'adresse du propriétaire vous pouvez vous rendre au cadastre
(centre des impôt) avec votre contrat de bail (comme justificatif de votre demande ,s i non ils risque de refuser de répondre)
en leur disant que vous devez écrire au propriétaire |
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joulia
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Posté - 24 nov. 2012 : 18:51:05
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aviez vous reclamé par LRAR les regul de charges avant votre depart ? car c'est ce qu'il faut faire si un locataire n'a pas de regul de charges locatives apres un moment passé dans l'appartement.
si non, alors deplacez vous au cadastre et recuperez l'adresse du bailleur. vous le mettrez alors en demeure (par LRAR) de vous justifier toutes la retenue en vous fournissant au minimum son decompte de charges pour les années considérées. et vosu donnez une date butoire apres laquelle, vous saisissez la justice pour demander le rbt total des provisions versées puisque pas justifÃées !
si OUI, alors vous pouvez vous servir d'une jurisprudence très récente .... mais qui j'espere, fera bouger un peu les mentalités (car il faut dire que les bailleurs qui font "leur boulot" pâtissent des malversations des autres .... mais ca c'est un autre debat 
source: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...83&fastPos=1
citation: Plusieurs courriers avaient été adressés au bailleur par la locataire par l'intermédiaire de sa fille et de son gendre, ce dernier étant caution solidaire, s'inquiétant de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun état récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Aucune réponse du bailleur à ces courriers. Cinq ans après, le bailleur demande à la locataire une régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, et réclame un rappel d'indexation et une régularisation de loyers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant qu'en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat. Il en résulte que le bailleur a, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.
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morgane
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 Posté - 24 nov. 2012 : 22:14:45
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Merci bailleurx et Joulia mais mon histoire se passe à Lyon et les propriétaires habitent le sud de la France et je ne sais pas
dans quelle ville ils habitent (??) - y a t'il un moyen de forcer l'agence a me donner leur adresse ?
par ailleurs je n'ai pas demandé de regul de charges avant mon départ de l'appartement, il n'y a pas eu de regul annuelle et
je ne l'ai pas demandé (je suis étudiante et pensait que les comptes étaient justes)
Merci pour vos idées |
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joulia
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Posté - 24 nov. 2012 : 22:47:03
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citation: Initialement posté par morgane
Merci bailleurx et Joulia mais mon histoire se passe à Lyon et les propriétaires habitent le sud de la France et je ne sais pas
dans quelle ville ils habitent (??) - y a t'il un moyen de forcer l'agence a me donner leur adresse ?
vous allez au cadastre du lieu du logement. peu importe où habitent les proprios - meme si a l'etranger, vous aurez leur adresse. attention si immeuble, a bien venir avec votre bail et le numéro de l'appartement ou du lot.
sinon vous pouvez mettre en demeure par LRAR l'agence de vous fournir l'adresse, chose qu'ils vont surement ignorer ou refuser, a la raison que soit disant, le bailleur ne veut pas etre ennuyé par les locataires ... bien que la loi de 89 (art 3) oblige le contrat a faire figurer le nom et adresse des bailleurs, ainsi que celle du mandataire s´'il existe !!! |
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morgane
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Posté - 29 nov. 2012 : 14:07:26
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merci pour vos conseils, j'ai pu facilement obtenir l'adresse des propriétaires auprès du service du cadastre.
Je m'apprête donc à déposer un dossier au TI pour faire appel au juge de proximité, seulement est-ce que le fait de lancer une procédure au tribunal bloque toute demande qui pourrait être faite aux garants ?
Quelle position doivent-ils adopter s'ils reçoivent à nouveau des courriers de mise en demeure?
merci d'avance.
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bailleurx
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Posté - 29 nov. 2012 : 17:40:44
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avant d'entamer une demarche auprs du TI je pense qu'il serait bon de faire une lettre au propriétaire resumant les faits
calcul tardif des charges
retenu sur DG
non mise a disposition de factures
en conclusion menacez le d'une procédure si le dg ne vous est pas rendu ou si les charges ne sont pas justifiées sous 8 jours
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morgane
Nouveau Membre
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Posté - 29 nov. 2012 : 19:08:42
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merci de votre suggestion,
Seulement j'ai déjà écris plusieurs courriers à l'agence ainsi qu'à l’assureur du propriétaire (qui écrivait au nom de ce dernier) en résumant les faits et en demandant des pièces justificatives. De plus dans le dernier courrier envoyé à l'assureur du propriétaire je proposais une conciliation à l'amiable auprès d'un conciliateur de justice.
Toutes ces demandes ainsi que la proposition de conciliations sont restées sans réponses.
Faut-il vraiment écrire au propriétaire directement si celui-ci a choisi de faire agir son assureur ?
Est-ce que je ne risque de perdre encore un mois et que l'assureur du propriétaire mette à nouveau en demeure mes garants ou moi même?
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bailleurx
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Posté - 01 déc. 2012 : 19:04:43
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je vois pas tres bien ce que l'assureur vient faire là dedans
mais vous ne pouvez pas prendre le risquequ'il arrive devant le tribunal et qu'il dise moi je suis au courant de rien |
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 02 déc. 2012 : 16:25:13
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Bonjour Bailleurs et Joulia,
dans ce forum, j'avais commencé ce fil en tant que parent/caution de Morgane sur le dossier "départ" : sujet : retenue DG + sommes dues abusivement
puis ma fille est elle même intervenue plus tard en tant que locataire sur ce forum. Je propose que nous associons nos forces et informations sur ce fil unique et je vous en remercie.
Je précise avoir recu par LRAR, il y a un mois, un courrier d'un monsieur intervenant en qualité d'assureur protection juridique du propriétaire (il donne son nom), ce monsieur nous rappelle que
nous nous sommes portés caution solidaire et que nous devons régulariser la dette sous 10 jours (Ma fille avait elle aussi reçu un courrier de ce monsieur en parallèle).
nous avons répondu par LRAR à l'assureur il y a 3 semaines que :
1/ nous souhaitions nous assurer de la réalité de la dette avec demande des décomptes détaillés
et 2/ que notre fille avait plusieurs fois demandé des décomptes auprès de LAMY et que ses demandes étaient restées infructueuses.
depuis silence radio de l'assureur de notre coté (garants), de plus ma fille a récupéré l'adresse du propriétaire il y a quelques jours (elle en avait besoin pour le formulaire du TI).
La question est simple, la locataire doit elle refaire un tour de piste (LRAR) auprès du propriétaire dont nous avons maintenant les coordonnées complètes.
Bref faire comme si il n'y avait pas eu d'échanges (courriers LRAR) avec l'assureur protection juridique du propriétaire, ni de tentative de conciliation proposée à ce monsieur ?
Ou bien peut elle déposer le dossier au TI dès cette semaine ?
Je n'ai pas du tout l'habitude de cet exercice, et crains une montée en puissance des pressions (huissiers, commandement, saisie ou autre...) vers la locataire ou les garants et je préférerais savoir cette question en jugement auprès du TI (peut être est ce que je raisonne mal ?)
Si vous me confirmez qu'il faut écrire une LRAR (cf bailleurs du 29/11), la locataire écrira cette semaine au propriétaire en leur donnant encore 8 jours.
J'espère avoir été claire pour démêler l'écheveau et je vous remercie pour vos conseils.
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biscotte
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Posté - 03 déc. 2012 : 13:07:10
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puisque vous ne pouvez pas être sûr que le proprio est au courant de cette histoire, vous devriez commencer par lui faire un courrier
non seulement cela peut suffit à débloquer la situation si cette personne est de bonne foi mais ajouterais-je cela me paraît être la moindre des corrections avant d'en venir au TI ( je me mets à la place du proprio si il n'est au courant de rien...)
si jamais il était déjà au courant cela aura le mérite de vous donner plus de poids ensuite si vous allez au TI |
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 03 déc. 2012 : 13:57:15
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merci biscotte, nous allons suivre ce chemin, je comprend qu' il est plus lent mais aussi plus solide. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2012 : 18:56:48
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et vous lui adressez cette LRAR de mise en demeure - vous recapitulez le tout, vous lui donnez lui un delai maxi apres lequel vous (ou votre fille) ferez valoir ses droits devant la justice - tribunal instance du lieu du logement.
c'est la locataire en titre qui doit faire et signer cette lettre. |
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 05 déc. 2012 : 16:41:38
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Merci Joulia, ma fille vient de faire partir ce courrier de mise en demeure vers le propriétaire |
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morgane
Nouveau Membre
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Posté - 06 déc. 2012 : 20:11:27
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merci de vos conseils la lettre au propriétaire a fait son effet.
Sa femme m'a appelé dés la réception du courrier me disant être très surprise de cette affaire et n'être au courant de rien!
Elle m'a même dit n'avoir aucune connaissance de l'assureur ayant envoyé le dernier courrier de mise en demeure, alors que celui-ci s'était présenté dans ce courrier comme étant l'assureur de son mari.
je lui ai donc conseillé de prendre contact avec cet assureur et bien sûr de joindre rapidement l'agence Lamy.
Cependant elle ne semblait pas vraiment comprendre pourquoi je ne trouvais pas normal d'avoir autant de dépassement de charges à régler... et elle voudrait que l'on s'arrange.
Par ailleurs l'agence Lamy m'a finalement recontacté en changeant de ton, en me proposant de me rendre chez eux afin de trouver un arrangement.
Il me semble cependant qu'il est mieux de faire appel à un conciliateur de justice, qui sera quelqu'un de compétent et d'indépendant pour arbitrer entre les parties et qui permettra de convenir d'un accord définitif qui clôturera l'affaire définitivement.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2012 : 17:30:22
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citation: Il me semble cependant qu'il est mieux de faire appel à un conciliateur de justice, qui sera quelqu'un de compétent et d'indépendant pour arbitrer entre les parties et qui permettra de convenir d'un accord définitif qui clôturera l'affaire définitivement.
comme partout ailleus (medecin, avocat, notaire) certains sont bons, d'autres beaucoup moins. 
mais rien ne vous empeche d'essayer.
dans ce cas, preparez l'entretien avec documents a l'appui (tres clairs) et les dispositions legales toutes pretes á etre enumérées.
faites des "conclusions" comme si vous deviez vous presenter devant un juge. car il faut parfois leur montrer que vous connaissez PARFAITEMENT vos droits et la loi ...  |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2012 : 18:44:17
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bon c'est déjà un grand pas de fait
quand joulia vous parle de "conclusions"
il s'agit d'un texte qui énumère point par point la situation
puis qui reprend les mêmes points et dit en quoi cette situation n'est pas correcte (au yeux de la loi, de vous, ...)
les phrases doivent être courte et sans détours (pas de je lui ai dit il m'a dit alors je lui ai dit) des faits, des preuves...
une dernière étape consisterait aussi à demander des dédommagements, pour les frais engagés, les intérêts, le préjudice...
enfin joulia devrait être meilleure conseillère que moi sur ce sujet si necessaire...
le conciliateur peut être bien, mais dans un premier temps allez voir par vous même, ils on l'air d'être déjà dans leurs petits souliers... |
Édité par - bailleurx le 08 déc. 2012 18:46:15 |
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conflit/stratégie ? : depassement de charges 
