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 Sujet  |
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newmem
Contributeur actif
France
102 message(s)
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 Posté - 05 avr. 2013 : 19:06:21
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Bonjour,
Encore une fois, j'ai besoin de votre lumière.
Je suis propriétaire d'un local commercial dans une copropriété. Notre bail commercial stipule: "le preneur s'engage à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives d'entretien, et de gros entretien, étant précisé que les grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code Civil, sont seules à la charge du bailler, le preneur devant supporter les travaux de gros entretien, d'entretien et de charges locatives".
Je voudrais savoir si avec une telle clause, je peux demander le locataire de prendre en charge le coût des travaux de ravalement de l'immeuble?
Merci pour vos aides,
Newmem
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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1
Posté - 05 avr. 2013 : 19:22:13
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Oui vous pouvez le demander au locataire :
citation: La Cour de Cassation considère que l’énumération de l’article 606 du code civil est limitative puisque le dernier alinéa édicte que « toutes les autres réparations sont d’entretien » … et donc incombent au preneur. C’est ainsi qu’il a été jugé de manière constante que le (simple) ravalement incombe au locataire à moins qu’il ne soit la conséquence d’une injonction administrative. Source : Optimum avocat : Ravalement et bail commercial |
Édité par - Numero6 le 05 avr. 2013 19:23:45 |
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nefer
Modérateur
14633 message(s)
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 2
 Posté - 05 avr. 2013 : 21:56:29
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ce n'est pas aussi évident
d'autre jurisprudences disent le contraire
la cour s'oriente actuellement vers une stricte application de l'énumération indiquée dans le bail (taxe foncière, ravalement...) |
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newmem
Contributeur actif
France
102 message(s)
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3
Posté - 05 avr. 2013 : 22:31:03
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Merci Nefer et Numéro6.
Nefer: est-ce que vous pouvez développer votre pensée? Je crois que même si le mot "ravalement" n'est pas mentionné, la rédaction de cette clause est claire est précise, et elle ne laisse pas de doute sur la volonté des deux parties selon laquelle le proprio ne va payer que les travaux de l'article 606, et tout le reste sera à la charge du locataire?
Bonne soirée |
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pyramide
Contributeur débutant
92 message(s)
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4
Posté - 04 mai 2013 : 11:18:44
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En présence d'un bail où il est convenu que seules les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil restent à la charge des bailleurs, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu'il n'affecte pas le gros œuvre ni la structure de l'immeuble. (3ème chambre Civile de la cour de cassation 12 avril 1995).
Sauf si le ravalement est prescrit par une autorité administrative et que le bail ne contient pas de clause en ce sens.
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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5
Posté - 05 mai 2013 : 12:03:41
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voir cette jurisprudence commentée par "le particulier"; arret bcp plus recent que 1995 : Cass. civ. 3e du 13.6.12, n° 11-17114 - (a trouver sur legifrance). cet arret concerne la TEOM mais elle peut être appliquée aux travaux de ravalement. et aux autres charges.
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1...urisprudence
il y est bien precisé par la CC que citation: La règle est limpide?: seules sont récupérables sur le locataire les taxes expressément visées par le bail. Celles qui ne figurent pas expressément au contrat ne sont pas récupérables.
Il est désormais capital de mentionner avec précision les charges récupérables, et cela de la manière la plus exhaustive possible. Le propriétaire ne peut plus se contenter d’indiquer que le preneur doit s’acquitter de toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et que le bailleur conserve à sa charge les dépenses dites « non récupérables » supportées légalement par les propriétaires (taxe foncière, assurance de la copropriété, honoraires du syndic, etc.).
citation: la cour s'oriente actuellement vers une stricte application de l'énumération indiquée dans le bail (taxe foncière, ravalement...) effectivement mais ... il serait opportun que Nefer donne aussi des references précises de jurisprudence : ca aiderait  |
Édité par - joulia le 05 mai 2013 12:06:09 |
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pyramide
Contributeur débutant
92 message(s)
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6
Posté - 05 mai 2013 : 12:43:05
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Bonjour,
Gloups....:
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 mars 2013, 11-27.331, Publié au bulletin
Et si je me faisais tout petit.......:-( |
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newmem
Contributeur actif
France
102 message(s)
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7
Posté - 28 mai 2013 : 10:44:47
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Bonjour,
Merci pour vos contributions.
J'ai essayé d'étudier cette question de façon plus profonde, effectivement, cela devient de plus en plus compliqué.
De tout ce que j'ai pu comprendre des avis de certains experts/professionnels, il me semble que le plus important maintenant c'est la définition de ce que la Cour de Cassation appelle "stipulation expresse contraire" dans son arrêt n° 1601 du 19 décembre 2012. Même si certains professionnels posent la question à savoir si cette exigence implique que le bail doit marquer "noire et blanc" que "le RAVALEMENT est supporté par le preneur", à mon avis rien n'est moins sure, car cela impliquerait que les bailleurs n'auront aucune d'autres solutions que de faire une liste exhaustive de ce que le preneur devra payer, à défaut tout sera à sa charge. Dès lors, n'importe la volonté des parties?
Mais c'est vrai que dans mon cas, la seule clause citée dans mes précédents messages ne suffira pas pour faire supporter au preneur le frais de ravalement de l'immeuble. Mais j'ai trouvé aussi dans mon bail la clause concernant les charges de copropriété comme suit:
"le preneur paiera, soit par règlement direct au fournisseurs, soit par remboursement au bailleur sa quote-part des frais d'entretien, services et toutes charges de l'immeuble y compris le chauffage majorée s'il y a lieu de la TVA.
il réglera directement toutes les dépenses de fournitures de services: eaux, gas, combustibles, téléphones, sécurités...
de même, il remboursera l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elle sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires de syndic et des frais d'assemblées, ces charges étant supportées par le bailleur.
Le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acomptes provisionnels ou décompte trimestriel adressé par le syndic, le compte étant sondé une fois par an".
Les frais de ravalement de l'immeuble étant frais d'entretien du au syndicat de copropriété, je crois qu'il n'y pas de doute que le ravalement est à la charge du preneur, même si le mot "ravalement" n'est pas prononcé (alors que seule la clause des travaux laissent encore le champs à différentes interprétation'".
Qu'en pensez vous?
Merci
Newmem
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Ravalement - Ã qui la charge? 
