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ALH14U
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 Posté - 21 mai 2013 : 19:49:45
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Quelle est la règle d'information des copropriétaires et de contrôle d'efficiences quand aux charges portés sur la rubrique avocat
Le contrat du mandataire prévoit la consultation du conseil syndical pour que les honoraires soient portés sur les charges,
Est ce une pièce obligatoire article 11 du décret qui doit être mise en annexe de la prochaine convocation
Sinon comment savoir ce qui c'est passé, le mandat de l'avocat et ce qu'il a fait ?
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Posté - 21 mai 2013 : 20:11:40
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ALU : "Le contrat du mandataire prévoit la consultation du conseil syndical pour que les honoraires soient portés sur les charges,
H"
??? qu'est ce que cela signifie t'il ???
Les honoraires d'avocat pour la défense du SDC sont évidemment des charges de fonctionnement du syndicat ! Le CS n'a pas à être consulté la dessus, il n'a pas de pouvoir de décision sur le choix de poursuivre, et le choix de l'avocat.
Le syndic n'a pas besoin d'accord de l'AG, qui est la seule décsionnaire, pour agir en défense du syndicat des copropriétaires, MAIS il a besoin de cet accord de l'AG - et pas du CS - pour lancer toute action en justice.
C'est toujours l'AG qui décide d'un budget pour ses frais et honoraires de l'avocat du SDC !! Si des dossiers durent des années, ces honoraires doivent être prévu au budget de fonctionnement.
Le role du CS est de suivre de près, et c'est important, tous les contentieux. Il doit régulièrement demander copies de tous els courriers, mails, convocations, ... concernant chaque contentieux ! la présende de membres du CS est importante aux visites d'experts.
le syndic a obloigation d'informer les copropriétaires des actions et contentieux ET il doit en rendre compte à l'AG.
Un CS sérieux doit rendre compte du suivi des contentieux.
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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 2
Posté - 23 mai 2013 : 19:06:29
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Merci Philippe
Vous Ă©crivez :
"le syndic a obligation d'informer les copropriétaires des actions et contentieux ET il doit en rendre compte à l'AG"
Plusieurs avocats ont été apparemment missionnés créant parfois plus de zizanie et d'autres frais, leurs honoraires apparaissent sur le détail des charges :
avec parfois des frais d'huissiers,
Il ne semble pas y avoir eu d'action judiciaire engagée :
Par exemple
1 700€ pour une action qui n'a pas aboutie auprès de deux personnes en indivision pour obtenir un mandataire commun,
436€ pour une action d'un autre avocat demandant au copropriétaire d'arrêté le harcèlement du syndicat et de la banque car celui ci voulait avoir la photocopie de l'ouverture du compte séparé.
et autres ....
Dans un des cas cela dépasse la somme autorisée sans concertation :
J'ai regardé l'article 8 du décret et je n'ai pas retrouvé expressément l'obligation que vous écrivez quand à indiquer les contentieux :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 14 mars 2013
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130521
Ai je mal lu à quel article de loi ou de décret faites vous référence ?
Ou bien un autre texte ?
Merci.
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Posté - 23 mai 2013 : 19:24:36
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ALH14U : Les textes existent : article 55 du décret de 1967 :
Article 55 décret n°67-223 du 17 mars
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 24
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Cour de cassation.fr
Le syndic et les conditions de mise en oeuvre des actions en justice du syndicat.
L’article 15 de la loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
L’article 55 du décret précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat : une autorisation de l’assemblée générale est indispensable sauf pour les actions en recouvrement de créance, pour la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Cependant la nullité susceptible d’affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale peut être couverte en application de l’article 121 du nouveau Code de procédure civile (8 avril 1998, arrêt n° 569 inédit) et même en cause d’appel (11 mai 2000, Bull. n° 103, p. 69).
Un arrêt du 22 mars 2000 (Bull. n° 65, p. 44) a décidé que ce texte n’exigeait pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Un arrêt du 15 juin 2000 ( arrêt n° 899 inédit) a rappelé que le syndic pouvait, sans autorisation, interjeter appel d’un jugement déboutant le syndicat d’une demande de paiement de charges arriérées.
Si le syndic peut agir sans autorisation pour "défendre aux actions intentées contre le syndicat", peut-il dans ce cadre présenter une demande reconventionnelle ? Un arrêt du 17 janvier 1996 (Bull. n° 15, p. 10) avait affirmé qu’une autorisation était nécessaire si la demande reconventionnelle ne tendait pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n’était pas exclusivement fondée mais visait à obtenir un avantage entièrement distinct. Un arrêt du 22 novembre 2000 (n° 1503 Inédit) a confirmé cette solution en retenant que le syndic n’a pas à être autorisé pour présenter une demande reconventionnelle tendant à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée. La frontière entre les demandes reconventionnelles pouvant être formées sans autorisation et celles qui nécessitent une telle autorisation est donc clairement fixée : le lien direct et exclusif entre la demande reconventionnelle et la demande à laquelle le syndic s’oppose au nom du syndicat.
L’article 55 du décret prévoyant que le syndic peut agir sans autorisation de l’assemblée générale pour " la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot", la question s’est posée de savoir si un syndic ayant obtenu une condamnation définitive sous astreinte au profit du syndicat, pouvait assigner le débiteur en liquidation de cette astreinte sans autorisation de l’assemblée générale ? Retenant, conformément à la jurisprudence constante de la deuxième Chambre (Civ. 2, 17 décembre 1997, Bull. n° 319, p. 187), que l’action en liquidation de l’astreinte ne constitue pas la mise en oeuvre d’une voie d’exécution, la troisième Chambre, dans un arrêt du 20 décembre 2000 (en cours de publication) a exigé une autorisation de l’assemblée générale pour que le syndic puisse agir en liquidation de l’astreinte.
Cet arrêt confirme, s’il en était besoin, que l’article 55 du décret doit être interprété strictement, la dispense d’autorisation du syndic d’agir en justice constituant une exception au principe de la souveraineté de l’assemblée générale.
La troisième Chambre a également estimé qu’en cas de constitution d’un syndicat secondaire pour un bâtiment conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi, le syndicat principal conservait le droit d’agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété (11 mai 2000, Bull. n° 102, p.68).
ALH14U :" 1 700€ pour une action qui n'a pas aboutie auprès de deux personnes en indivision pour obtenir un mandataire commun,
436€ pour une action d'un autre avocat demandant au copropriétaire d'arrêté le harcèlement du syndicat et de la banque car celui ci voulait avoir la photocopie de l'ouverture du compte séparé."
Ces actions demandent donc un accord de l'AG !!
On peut se poser des questions sur cette action lancée contre un copro. qui demandait la photocopie du compte séparé; un harcèlement pour obtenir un doc, qui appartient au SDC et non au syndic ? |
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Posté - 24 mai 2013 : 08:31:02
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citation: Initialement posté par ALH14U
Quelle est la règle d'information des copropriétaires et de contrôle d'efficiences quand aux charges portés sur la rubrique avocat
Le contrat du mandataire prévoit la consultation du conseil syndical pour que les honoraires soient portés sur les charges,
Est ce une pièce obligatoire article 11 du décret qui doit être mise en annexe de la prochaine convocation
Sinon comment savoir ce qui c'est passé, le mandat de l'avocat et ce qu'il a fait ?
En tout état de cause, sauf s'il s'agit d'un imprévu (le syndicat doit se constituer en défense), comme toute dépense, les honoraires de l'avocat doivent être votés en AG, soit dans le cadre du budget, soit par une décision spécifique (articles 14-1 et 14-2 de la loi)... |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 24 mai 2013 : 18:22:34
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Merci au forum
Philippe
merci aussi mais relisez
Il n'y a pas eu d'action en justice pour l'une des actions il s'agit d'intimidation et de fausses informations (j'ai d'ailleurs déposé un plainte pénale et auprès du conseil de l'ordre)
Vous Ă©crivez aussi :
"Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites"
Sous quelle forme, orale écrite, quelle réglementation je n'ai rien vu à ce sujet.
Car dans ce cas lĂ il y a deux motifs de contestation sur la gestion du mandataire du syndicat.
Merci au Forum ou Ă vous pour ce dernier Ă©claircissement.
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Posté - 24 mai 2013 : 18:46:49
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ALH14U : vous demandez des textes, ils ont été donnés !! mais ils ne vous satisfont pas, tant pis pour vous !
ALH14U : Il n'y a pas eu d'action en justice pour l'une des actions il s'agit d'intimidation et de fausses informations (j'ai d'ailleurs déposé un plainte pénale et auprès du conseil de l'ordre)
 une plainte au pénal, rien que cela. quels crimes ou délits votre syndic a t'il commis ?? Plainte avec constitution de partie civile ??
ALH14U : Sous quelle forme, orale écrite, quelle réglementation je n'ai rien vu à ce sujet
Peu importe !!! il rend compte à l'AG. Il le fait oralement, et cela peut-être porté au PV . Vous aurez donc les 2 fomres, oral et écrit ! |
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sparte
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Posté - 24 mai 2013 : 22:21:56
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H2o, non ALH14U (welcome from Mars!), vous utilisez une bombe atomique pour Ă©craser un moustique.
le syndic est fondé et doit engager une action en vue de faire nommer un administrateur commun d'une indivision.
Savez-vos que des AG ont été annulées pour cela, un seul des deux indivisaires ayant été convoqués? et sans parler du bor.el avec les voix...
Votre CS a certainement du voir le dossier.
Ces factures sont-elles injustifiées?
et quid de ce harcèlement?
Connaissez-vous le dossier?
Sur ce point précis, est-ce le SDC ou le syndic qui était harcelé?
Certes,c'est borderline.
Mais de là à aller au pénal..
On ne peut pas parler avec votre syndic? |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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8
Posté - 24 mai 2013 : 22:23:09
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je voulais dire "mandataire commun".
oups. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 25 mai 2013 : 11:07:05
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Cela fait plusieurs années que cela dérape,
Nous sommes une copropriété de moins de 10
Le problème d'indivision avec un couple qui initialement n'était même pas copropriétaire
Certaines agences en profite et trouve même le moyen de faire que les "vrais" copropriétaires se retrouvent avec un pdt sans aucun droit de copropriété,
J'ai indiqué dans d'autres post que nous avions eu une mise en administration et également un audit montrant
l'absence de gestion en compte séparé audit contesté par l'agence dont l'architecte m'envoya une intimidation,
Les AG se passent mal avec des vols de feuille de présence, on nous interdit d'avoir accès aux mandats de personnes retraités toujours absentes !
Bref les problèmes sont maquillés devant de beaux PV indiquant que tout est bien décidé avec le CS et son président, .... alors que, ..... c'est l'enfer,.... et dernièrement l'intervention de la police pendant une AG
Personnellement je vais une fois sur deux me plaignant de vices de travaux et de préjudices j'ai été menacé physiquement de dénonciation par trois membres de l'agence !
L'aspect pénal est réel malheureusement pas facile car rejeté par les administrations (et par tout le monde), car la régulation de certains abus de professionnels n'a pu avoir lieu au sein de notre petit syndicat que parce qu'il existe des complicités actives ou passives ou biens des conflits d'intérêts bailleurs, copropriétaire, personne se substituant aux vrais mandataires.... §
Voilà cela suit son cours et il faudrait que les administrations fassent respecter la Loi et la sécurité des biens et des personnes aux AG et surtout entre les AG ainsi que le contrôle de la qualité du travail des professionnels (tenue du CET, suivi et réception des travaux, tenue des listes de copropriétaires,..) et de certains dirigeants de société qui a mon avis devraient être mis en dehors de cette profession.
La DDPP est venue contrôler l'activité de notre agence, .... et par ailleurs signalé à notre syndicat une faute pénale sanction able,....
donc l'affaire suit son court,.... mais très lentement et sans certitude véritable pour la quiétude de notre syndicat, complétement dépassé par les préjudices qui se sont accumulés et qui sont soient prescrits, soit avalisés par les AG (compte, quitus !).
Ce n'est qu'après un bon nettoyage pénal (surtout quand des avocats du syndic sont intervenus en fait à l'encontre des intérêts du syndicat !) et analysant "vraiment" les dires de chacun que l'on pourra je l'espère passer à une phase de réparation au moins partielle des dégâts.
Je suis un peu idéaliste, mais surtout têtu et c'est une bonne chose !
Marre su système en copropriété mais mon appartement est tout de même très agréable et une maison à Paris c'est plusieurs millions !
(je dis cela car certains participants de forum m'ont déjà conseillés d'habiter une maison !).
Bonne journée.
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ALH14U
Contributeur senior
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10
Posté - 25 mai 2013 : 11:24:18
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C'est l'avocat qui m'envoya naturellement l'intimidation,... en m'écrivant qu'en demandant la convention de compte séparé du syndicat (voir autre post) j'importunais les professionnels de la banque et les membres du conseil syndical
Sur le relevé des charges que nous venons de recevoir il est indiqué
MISE EN DEMEURRE
(ce qui est à mon avis est également un faux sur le document comptable et me fait passer aux yeux des autres pour par exemple un mauvais payeur !... très astucieux, ... comment se sortir de telles pratiques,.... ce n'est pas autre avocat, ... qui va dénoncer son collègue au conseil de l'ordre des avocats !!
Avec un architecte nous avons des problèmes de non finition de travaux, de destruction de parties privées et de rajout ... je m'y perd un peu dans l'accumulation des dysfonctionnements !
Que pensez vous de l'appellation MISE EN DEMEURRE utilisée par le mandataire pour justifier les honoraires imposés au syndicat ?
Pour moi c'est une belle filouterie et copropriétaire nous sommes contraint également quand il y a de tels dysfonctionnements non régulés et sanctionnés par les administrations (Inspection du travail, DDPPP, DGCRF, fisc,...) les vaches à lait de certains sociétés ou professionnels (huissiers, avocats, architectes,... ) peu scrupuleux et très intéressé.
Parler d'annulation d'AG ou de décision ou de changement de syndic comme je le vois trop souvent indiqué par certains,.... c'est se moquer du monde,... et vouloir ne rien régler au niveau national pour la sécurité des biens et des personnes,... dans l'intérêt par ailleurs à mon avis des professionnels qui ne demanderaient qu'à être honnêtes et efficace dans un système commercial et de dépenses complétement incontrôlable pour eux en l'absence de volonté de sanctions pénales, fiscales, ou de fraudes à la concurrence des administration.
VoilĂ , je rĂŞve un samedi matin !
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JPM
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Posté - 26 mai 2013 : 17:15:12
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Universimmo a écrit : citation: En tout état de cause, sauf s'il s'agit d'un imprévu (le syndicat doit se constituer en défense), comme toute dépense, les honoraires de l'avocat doivent être votés en AG, soit dans le cadre du budget, soit par une décision spécifique (articles 14-1 et 14-2 de la loi)...
Cet avis appelle quelques observations.
La première est qu'il est souhaitable que l'avocat du syndicat ne soit pas en même temps l'avocat que prendrait le syndic pour assurer la défense de ses propres intérêts.
Il est bien certain que nombreux sont les avocats qui ne respectent pas à cet égard la déontologie en acceptant d'assister un syndicat de copropriétaires dans un litige susceptible de mettre en cause la responsabilité du syndic. Ils prétendent qu'il sera toujours temps pour eux d'abandonner le syndicat pour assurer la défense du syndic. C'est inexact. Tout avocat qui est le conseil du syndic à titre personnel devrait refuser les dossiers des syndicats qu'il administre.
Ensuite : pour les recouvrements ; Certains avocats spécialisés présentent des barèmes détaillés de rémunération. Le syndic peut effectivement proposer aux assemblées d'adopter tel ou tel barème et la cabinet correspondant.
La présentation d'une requête peut faire l'objet d'un devis. Le coût de 1700 € indiqué ci dessus est très excessif.
Pour les autres types d'affaires : il est quasiment impossible pour un avocat de faire un devis pour une instance déterminée. Il peut seulement indiquer un coût de rémunération horaire.
L'indication " comme toute dépense, les honoraires de l'avocat doivent être votés en AG " est contestable dès lors que nombre de dépenses ne sont pas votées en AG. Le coût de la réparation d'une fuite par le plombier n'est pas voté en AG. Le syndic doit le payer même s'il entraîne un dépassement du montant figurant au poste travaux d'entretien dans le budget prévisionnel et il doit pareillement mettre en répartition cette dépense.
Sauf le cas d'un abus significatif et manifeste dans la demande d'intervention et/ou son coût le conseil syndical ne peut s'opposer ni au paiement ni à la mise en répartition.
Pour les honoraires d'avocat dans une procédure autre qu'un recouvrement, le syndicat doit verser une provision au début et ensuite des compléments de provision sont demandés au fur et à mesure de l'évolution de la procédure.
Dans un budget prévisionnel il doit toujours y avoir une ligne pour les frais de contentieux même s'il n'y a pas eu de frais depuis plusieurs années. Si le syndicat est confronté à une procédure importante, il faut en tenir compte lors de l'établissement du BP.
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GĂ©dehem
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Posté - 26 mai 2013 : 19:03:13
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Si l'on y ajoute les actions qui doivent être engagées dans un délai très court, par exemple pour interjeter appel, il n'est pas possible de convoquer une AG pour statuer.
Ceci étant, il ne faut pas se retrancher derrière ces quelques cas : l'AG doit être systématiquement sollicitée pour permettre au syndic d'engager des fonds (art.14-1 et 14-2 cités), ce qui permet de statuer sur la personne en charge de la défense du syndicat.
Les quelques cas à la marge peuvent être traités en lien avec le CS. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 mai 2013 : 00:16:00
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Il est hautement souhaitable que l'assemblée puisse faire le choix de l'avocat du syndicat. Ên ême temps elle peut valider un barème de tarification. Elle peut au mieux être informée du montant de la première provision. Pour la suite, le syndic paiera les demandes de complément de provision présentées.
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Honoraires avocats information obligatoire ? 
