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Bib51
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 Posté - 11 juin 2013 : 22:27:34
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Bonjour,
Je suis en cours de compromis de vente (achat). Le bien que je souhaite acquérir est composé de deux parcelles, une avec l'habitation et l'autre composée d'un chemin d'accès en indivision avec 5 autres voisins (lotissement).
Le notaire a demandé un CUa, qui fait mention d'un emplacement réservé sur la parcelle du chemin d'accès. J'en avais eu connaissance car j'avais consulté le PLU et savais qu'il existait. La commune renonce à son droit de préemption pour la parcelle maison, mais mentionne au propriétaire d'informer son acheteur, c'est à dire moi, qu'elle souhaite acquérir ma part indivise de cette parcelle chemin, où se trouve l'emplacement réservé, à l'euro symbolique.
En effet, au lieu d'être propriétaire indivis, je n'aurai plus qu'un droit de passage sur cette parcelle pour accéder à ma propriété. Dans la vente, le prix vu avec le vendeur prenait en compte ce droit indivis à cette parcelle... que nous avons évalué à plus d'un euro !
A cet effet, plusieurs questions me turlupinent...
S'agit t-il d'un droit de préemption sur cette parcelle ?
Suis-je obligé de leur céder à l'euro symbolique ?
Ais-je le droit de refuser leur offre ?
Est-il possible de négocier ce prix ? (dans une limite raisonnable, évidemment).
Vous remerciant par avance des informations que vous pourrez m'apporter.
Bien à vous.
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 Posté - 11 juin 2013 : 22:56:20
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la commune prend ses rêves pour la réalité...
soit elle préempte, soit elle exproprie.. mais elle ne peut pas forcer une vente à un euro.
elle peut en revanche obtenir une cession forcée du chemin dans le domaine public communal... ce qui permettra qu'elle prenne en charge l'entretien ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Bib51
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Posté - 12 juin 2013 : 12:10:39
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Bonjour,
l'emplacement réservé s'intitule "création d'une sente piétonnière pour relier la rue 1 et la rue 2".
Je ne trouve aucune info sur le formalisme que l'administration doit engager pour mener à bien l'acquisition d'un emplacement réservé.
Je suppose toutefois que cela doit prendre la forme d'une préemption ou expropriation ?
Cependant, on se demande si cette "volonté d'acquérir à l'euro symbolique" doit être comprise comme préemption par la commune, ou est-ce qu'ils "tentent leur chance".
Je me doutais dès le début que la commune nous solliciterait sur cette parcelle vue l'existence de cet emplacement réservé, toutefois je reste septique par la démarche.
Merci pour vos retours. |
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Posté - 12 juin 2013 : 12:39:20
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la réserve interdit seulement de batir dessus.
la commune tente sa chance ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Bib51
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Posté - 19 oct. 2013 : 22:52:21
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Bonjour,
L'histoire continue !
Nous sommes dans la maison depuis peu. Le notaire nous a dit que nous n'avions pas le choix le jour de la signature, si la commune a décidé de nous racheter à l'euro symbolique, on ne peut rien dire car il y avait un emplacement réservé, sauf si procédure judiciaire engagée de notre part.
De plus, le notaire nous avait précisé en amont de la vente que cette volonté était mentionnée dans le CUa mais ne revetait pas la forme du droit de préemption.
La commune nous informe par courrier avoir délibéré sur notre acceptation pour la vente au prix d'un Euro !!! alors qu'on nous a jamais sollicité depuis qu'on est propriétaire.... et de toute manière, dans le cadre d'une DIA, la commune n'est elle pas censée acheter au vendeur ??
Le ponpon, c'est que dans ce cas de figure, l'accès à notre garage est impossible car passage par le dit chemin. Evidemment, la délibération ne mentionne pas d'accord de droit de passage... (qui devrait faire l'objet d'un acte notarié je pense ? )
Nous sommes dépités....
Cordialement. |
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Posté - 20 oct. 2013 : 03:14:40
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Voir les réponses d'Emmanuel....sur les ER
Mais, dans le concret, qu'avez-vous achetez, in fine et qu'avez-vous acceptez?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Bib51
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Posté - 20 oct. 2013 : 08:43:18
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Bonjour,
C'est bien le problème d'interprétation de ce qu'on a accepté ou non qui nous chagrine. Dans l'acte, il est effectivement mentionné la volonté de la commune d'acquérir cette parcelle à l'euro symbolique, ce qui ne m'a pas choqué vu que c'est ce qui était marqué dans un courrier de la mairie dans le cadre de la DIA. Toutefois, le notaire nous avait dit à réception du courrier à l'époque que ce courrier ne revêtait pas la forme d'une préemption, qui à priori aurait bloqué la vente, et que donc en cas de réel souhait d'achat, la commune reviendrait vers nous pour confirmer sa volonté d'acquérir. Nous avons donc signé l'acte en connaissance de ces éléments et nous ne sommes pas inquiétés à l'époque car pour nous (et pour notre notaire) c'était de l'information et non une action. Pour nous, nous avons signé comme quoi nous avons bien pris connaissance de leur souhait d'acquérir, mais pas du tout qu'on était d'accord !
Nous attendions donc que la mairie revienne vers nous pour en discuter. Mais ne pensions pas qu'ils allaient délibérer comme quoi nous validons leur offre...alors qu'on a jamais eu d'échanges depuis l'achat de la maison.
Par ailleurs, cette vente fait que nous sommes enclavés. Plus d'accès possible pour nous rendre à notre garage et parking privé (c'est possible à pied par la maison mais pas en voiture).
Pouvons nous faire un recours gracieux auprès du Maire ?
Nous savions qu'il y avait cet ER donc par principe on achetait en connaissance de cause. Mais pas de cette manière forcée...
On ne demande pas la lune, mais une indemnisation un peu plus conséquente au regard du préjudice (entre être propriétaire d'une partie d'un chemin et de n'avoir qu'une servitude de passage, c'est différent...) et au regard des domaines (on a eu seulement l'info maintenant) qui annoncent une estimation de 10€ le m²... et surtout nous voulons régler l'histoire du passage... car le passage dans le domaine public n'est pas pour demain, il leur reste une bonne moitié du chemin à acquérir...
Merci pour vos réactions par avance.
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Édité par - Bib51 le 20 oct. 2013 08:44:55 |
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Posté - 20 oct. 2013 : 08:53:16
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Mouais!
Il semble que le notaire se soit couvert, mais il semble aussi que la commune n'étant pas partie prenante à l'acte,rien ne vous oblige à le céder et ce quelque soit la délibération municipale.
Pour autant, vous le dites, ce ne serait qu'un droit indivis....et il est question que vous conserveriez une servitude.
Quelque part......cela vous serez profitable, puisque c'est la commune qui à terme entrediendrait cette voie....
Maintenant, si vous souhaitez en faire une plus value....c'est un autre débat
Sauf à louper quelque chose, je ne vois pas matière à inquiétudes |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Bib51
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Posté - 20 oct. 2013 : 09:01:27
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Notre volonté n'est pas de les empêcher d'acquérir, c'est la manière de faire qui nous chagrine.
On a l'impression d'une vente forcée à l'€ symbolique alors qu'on nous a jamais vraiment demander de se positionner et donné de délai pour faire suite à leur demande... Emmanuel W. le disait d'ailleurs, "ils essaient"...
Et comme vous le dites, ça nous sera évidemment profitable à moyen-long terme puisque la commune entretiendra la voie.
Mais d'ici à ce qu'ils acquièrent le reste du chemin, de l'eau va couler sous les ponts... et voulons au moins avoir un accès officiel à l'arrière de notre propriété ! |
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Bib51
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Posté - 20 oct. 2013 : 09:09:35
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Je ne comprends pas où vous voulez en venir en parlant de plus-value ?
parce qu'on demanderait une indemnisation un peu plus conséquente ? (qui serait de 800€ maximum grosso modo si on prend le prorata du chemin...)
La maison nous l'avons acheté avec l'accès, pas sans... ! |
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Posté - 20 oct. 2013 : 09:55:27
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quelle est la phrase exacte de l'acte prévoyant cette cession ?
je ne vois pas en quoi, à ce stade, la commune peut acquérir à l'euro symbolique. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Bib51
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Posté - 20 oct. 2013 : 10:03:58
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Bonjour,
Voici ce qui est mentionné dans l'acte au sujet de ce chemin :
Le vendeur déclare qu'aux termes de la lettre contenant renonciation à l'exercice du droit de préemption urbain, ... il a notamment été stipulé ce qui suit, littéralement rapporté :
"...
Toutefois, comme stipulé dans le certificat d'urbanisme CU n° délivré le... la parcelle objet de la présente déclaration d'intention d'aliéner se trouve être grevée, pour partie, au Plan Local d'Urbanisme, d'un emplacement réservé, au profit de la Commune, en vue de la création de...
C'est pourquoi, je vous demanderais de bien vouloir informer la propriétaire et les futurs acquéreurs que la commune souhaite acquérir la part indivise concernée au prix d'un euro symbolique..."
Le vendeur et l'acquéreur déclarent tous deux avoir été informés de cette situation, tant par l'envoi d'une copie de ladite lettre, aux termes d'un courrier adressé par le notaire soussigné à chacun d'eux, le..., dont un exemplaire est demeuré joint et annexé aux présentes après mention, que par la lecture qui leur en a été faite aux termes du présent acte.
L'acquéreur déclare en être parfaitement informé et faire son affaire personnelle de cette situation, de sorte que le vendeur, dans les droits et obligations duquel il est purement et simplement subrogé, ne soit à l'avenir jamais inquiété ni recherché à ce sujet.
L'écriture de l'acte nous paraît compatible avec ce que nous avait dit le notaire, c'est uniquement une information et non une action... pour autant, propriétaires que nous sommes n'avons jamais été sollicité officiellement pour cela... et pensions qu'ils le feraient naturellement, notamment vu la problématique d'enclavement de notre parking et garage...
Qu'en pensez-vous ?
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Posté - 20 oct. 2013 : 10:12:55
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donc vous expliquez gentiment à la commune que vous n'êtes pas d'accord sur cette cession.
vous le faites en LRAR en indiquant que vous n'avez jamais accepté cette possibilité.. et que vous lui demandez donc de retirer sa délibération.
la suite avec avocat... après avoir alerté votre protection juridique |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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vazy
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Posté - 20 oct. 2013 : 10:21:57
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si vous voulez vendre , c'est à vous de poser vos conditions.
La délibération municipale n'exprime que les souhaits de la commune, ce n'est pas une "loi" qui s'imposerait à vous !
A vous d'exprimer vos propres souhaits en vue d'une négociation pour la rédaction d'un compromis de vente.
Pour vous: droit de passage avec véhicule (préciser que la commune ne pourra mettre d'obstacle à la circulation de véhicules car si le projet est "sente piétonnière" vous risquez de vous retrouver avec une barriere ou des plots...)
A la charge de la commune:entretien du passage et des réseaux aériens ou enterrés présents (?) ou à venir....
Vous êtes en position de force car si vous refusez de vendre la commune ne pourra vous y obliger.
Réfléchissez bien avant de signer un compromis (demandez un projet de compromis ecrit que vous soumettrez pour avis à votre notaire (perso j'irai en consulter un autre que celui qui vous a fait signer cet achat).
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 20 oct. 2013 : 10:31:53
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J'ai rédigé mon précédent message sans avoir lu l'avis d'Emmanuel Wormser.
Bien sûr si vous n'etes pas d'accord sur le prix , il faudra d'abord faire en sorte que la commune revienne sur sa délibération. |
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Bib51
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Posté - 20 oct. 2013 : 11:40:54
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Merci à vous deux pour vos avis.
Nous n'avons aucunement envie de partir dans une procédure judiciaire.
Deux choses nous chagrinent malgré tout,
- la non transparence de l'estimation des domaines (je sais, ils étaient pas obligé de nous la communiquer au moment de la DIA)
- et l'absence de prise en compte de la création d'une enclave en cas de cession. Notre maison nous l'avons acheté avec ce chemin en indivision... et à nos yeux, tant qu'ils n'auront pas acquis tout le chemin, c'est pénalisant pour nous (d'avoir un accès par le biais d'une servitude de passage)
Nous allons voir avec notre notaire et pensons faire un recours gracieux auprès du maire pour éclaircir ces deux points.
Mais comme dit plus haut, nous ne sommes pas contre leur céder ce chemin, car il est prévu à terme la création d'un aménagement piétonnier et donc que ce chemin soit entretenu par la commune. Aménagement qui dans tous les cas devra prévoir un accès voiture car il y a plusieurs maisons dans le chemin dont l'accès peut se faire exclusivement par ce dernier....
On a juste l'impression d'être pris pour des pigeons... et ça je ne l'accepte pas. |
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Posté - 20 oct. 2013 : 13:12:35
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Bib51,
Vous écrivez :
"Nous n'avons aucunement envie de partir dans une procédure judiciaire. "
puis :
"On a juste l'impression d'être pris pour des pigeons... et ça je ne l'accepte pas"
Quand les "pigeons" n'acceptent pas leur statut de pigeon, et dans le cas ou votre démarche envisagée de :
"Nous allons voir avec notre notaire et pensons faire un recours gracieux auprès du maire pour éclaircir ces deux points. "
N'aura pas abouti, il faudra bien que le "pigeon" sorte ses griffes pour contester cette situation, car jusqu'à preuve du contraire le droit de propriété, indivis ou non, est UN DROIT inscrit dans la déclaration universelle des droits de l'homme.
Article 17
1. Toute personne, aussi bien seule qu'en collectivité, a droit à la propriété.
2. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété
Et la lecture qui en est faite par le Conseil Constitutionnnel
Je ne résiste pas au plaisir d'extraire un paragraphe de ce document. Désolé de mon inculture, mais je ne savais pas que le droit de propriété était un "droit artichaud" :
"Dès lors, de simples atteintes, qui n'entraînent pas une "privation" du droit de propriété, ne sauraient suffire à mettre en œuvre le régime protecteur prévu par l'article 17. A la suite de Louis FAVOREU ou de François LUCHAIRE, on peut dire du droit de propriété qu'il est un droit "artichaut" : "même si on lui retire une série d'attributs, il reste lui-même ; sauf si l'on touche au cœur, auquel cas il disparaît". Le cœur n'est touché qu'au d'expropriation, de dépossession pure et simple, comme dans l'exemple de la loi de nationalisation de 1982 (décision n° 81-132 DC du 16 janvier 1982) ou en cas de limitations ayant un caractère de gravité telle que le sens et la portée du droit de propriété s'en trouvent dénaturés. Le Conseil constitutionnel a jugé qu'il en était ainsi, s'agissant d'un régime d'autorisation préalable des transferts de propriété immobilière en Polynésie française ne reposant sur aucun motif d'intérêt général (décision n° 96-373 DC du 9 avril 1996)." |
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Édité par - quelboulot le 20 oct. 2013 14:26:46 |
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Posté - 20 oct. 2013 : 14:29:16
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d'où, notamment, une décision du Tribunal des conflits cet été, redéfinissant plus fineement la voie de fait !
T. confl., 17 juin 2013, n° 3911 |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 06 déc. 2014 : 10:53:24
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Bonjour,
et désolé de ne pas avoir donné suite à ce fil, je pensais vraiment avoir donné le fin mot de l'histoire.
Merci à Emmanuel Wormser pour son rappel ;)
Nous avons rencontré la mairie après avoir fait réclamation et demandé annulation de la délibération. Notre notaire nous ayant confirmé qu'on avait jamais rien signé comme quoi nous acceptions cette cession dans ces conditions. Apparemment, le notaire du vendeur n'aurait pas écrit dans l'acte ce qui était convenu avec la mairie. La mairie a acté le fait qu'ils ne pouvaient nous obliger de rien en ces conditions et nous ont proposé une négociation amiable. Nous avons fait une contre proposition mais n'avons jamais eu de retour.
Seul truc qui nous embête, nous n'avons jamais été notifié de l'annulation de la fameuse délibération...
Merci encore pour vos retours à l'époque ! |
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