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Atlantis
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21
 Posté - 28 nov. 2013 : 15:11:45
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citation: le CS devrait demander à se rapprocher du notaire pour avoir une réponse écrite concernant "l'omission" éventuelle de ce tableau
concernant le chauffage il est aussi prévu en fonction de la surface habitable: demander aussi au notaire une confirmation écrite
Je fais parti du CS et c'est exactement ce que j'ai fait (en espérant que le notaire veuille bien donner une réponse écrite en ce sens).
Par ailleurs, finalement, le syndic a regardé de plus près le règlement de copro et est d'accord avec moi sur le fait qu'il manque quelque chose. Mais elle m'a dit qu'elle ne pouvait rien faire sans écrit de la part du notaire. |
Édité par - Atlantis le 28 nov. 2013 15:22:20 |
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mespres
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 22
Posté - 28 nov. 2013 : 17:07:18
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J'ai eu en main plusieurs RdC : je n'ai jamais vu apparaître le mode de calcul des charges.Ceci étant, il est assez clair que le rédacteur du RdC a oublié de joindre les grilles chauffage et ascenseur. pour appliquer le mode de calcul des pages 88 et 89, il faut élaborer une grille.
Appliquer votre calcul sans avoir modifier le RdC est dangereux sur un plan juridique : cela permet à un individu malhonnête de ne pas payer ces charges : il argumentera sur le fait que les grilles ne sont pas prévues au RdC.
Mieux vaut tout remettre à plat de façon indiscutable : vote à l'article 26, enregistrement chez le notaire. Seul le notaire peut statuer sur le bien fondé d'un géomètre. Il est certain qu'il ne peut pas s'appuyer sur vos calculs, même s'ils sont juste . Soit il les fait lui-même, soit il estime que cela sort de ses compétences : il fait alors appel à un géomètre. Votre syndic doit avoir un avis sur le sujet. |
Édité par - mespres le 28 nov. 2013 17:52:05 |
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Atlantis
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23
Posté - 28 nov. 2013 : 17:22:46
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C'est la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a fixé ça. Peut être que les règlements de copro que vous avez vu dataient d'avant cette loi.
Le problème de le faire voter en AG c'est que je ne suis pas sûr que ça dépende de l'article 26 et même avec un article 26, ça n'a quasiment aucune chance de passer (on a peu de monde aux AG, ce qui veux dire qu'il faudrait quasiment l'unanimité des présents). Après si le notaire confirme que c'est un oubli, je pense qu'un courrier de sa part est suffisant d'un point de vue juridique (surtout que la répartition actuelle est illégale, ce qui rend une action en justice plus risquée).
Après, je ne vois pas la plus value d'un géomètre, puisqu'on dispose de toutes les données (surfaces de chaque lot, etc...). Je pense donc que le notaire doit être capable de réaliser les calculs (un petit excel et c'est fini). |
Édité par - Atlantis le 28 nov. 2013 17:27:16 |
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nefer
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24
Posté - 28 nov. 2013 : 17:48:45
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citation: Initialement posté par Atlantis
[quote]j
J'ai contacté le notaire qui a rédigé le règlement copro pour savoir où étaient passées les quotes-parts manquantes. Au téléphone, il m'a indiqué qu’effectivement il y avait des incohérences, mais qu'il fallait qu'il regarde ça de plus près. Je suis en attente de sa réponse.
il faut vous adresser directement au notaire MME L...C et pas au clerc qui a signé le réglement de copropriété...et qui n'a pas relu avant de signer...
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Atlantis
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25
Posté - 28 nov. 2013 : 17:56:38
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J'ai essayé, mais la standardiste, m'a renvoyé directement vers le clerc. |
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Atlantis
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26
Posté - 28 nov. 2013 : 18:04:04
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Le pire c'est qu'au moment de la signature j'avais remarqué des incohérences et demandé des modifications (je n'avais pas vu le coup des charges par contre). On m'avais répondu qu'on ne pouvait plus le modifier et que j'étais obligé de le signer en l'état. C'était mon 1er achat, je n'y connaissait rien à l'époque. Heureusement, depuis je sais quoi vérifier (surtout grâce à la mine d'information qu'est ce forum). |
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nefer
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27
Posté - 28 nov. 2013 : 18:46:22
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citation: Initialement posté par Atlantis
J'ai essayé, mais la standardiste, m'a renvoyé directement vers le clerc.
Je ne vous ai pas dit de téléphoner; il faut écrire!
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mespres
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28
Posté - 28 nov. 2013 : 19:40:12
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effectivement je viens de regarder un RdC de 2013 : obligatoire de donner le mode de calcul des grilles à compter du 31/12/2002.
Le RdC que j'ai consulté se contente de donner des informations qualitatives : aucun chiffre !!!!
mais il existe bien une grille chauffage.
Mon avis : faire dire au notaire rédacteur du RdC qu'il s'est trompé : bon courage. Consulter un de ses confrères nécessitera sans aucun doute un passage en AG : je ne le vois pas désavouer son collègue. Il exigera un résolution article 26 pour modifier, non corriger, le RdC. Je partage votre agacement : vu le train de vie de ces individus, on pourrait s'attendre à une prestation correcte. |
Édité par - mespres le 28 nov. 2013 20:16:48 |
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nefer
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29
 Posté - 28 nov. 2013 : 20:48:28
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et le syndic?
n' a t il pas dit qu'il allait contacter ce notaire ? |
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Atlantis
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30
Posté - 28 nov. 2013 : 23:21:42
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Non ... ... il a d'autres priorités ... |
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nefer
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Posté - 29 nov. 2013 : 08:38:07
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dans votre message 21 vous dites qu'il ne peut rien faire sans écrit du notaire: c'est normal
mais pour avoir un écrit du notaire, encore faut i l lui écrire!
donc vous faites un courrier en RAR au syndic en lui indiquant qu'à la lecture du réglement de copropriété, et notamment en page 105 (pour la clé ascenseur) et en page....(pour la clé chauffage, il semble que le rédacteur de ce réglement de copropriété a "omis" le tableau de ces deux clés de répartition.Vous lui demandez de prendre contact en urgence avec Maitre L...C pour avoir une réponse précise et qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente.
vous pouvez préciser qu'il est de la responsabilité du syndic de lire attentivement le réglement de copropriété et de prendre contact avec son rédacteur en cas d'anomalies |
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Atlantis
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32
Posté - 29 nov. 2013 : 09:39:29
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J'attends quand même la réponse du clerc et en fonction de sa réponse j'enverrai ou non une lettre RAR au syndic.
Merci des conseils. |
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Atlantis
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Posté - 13 déc. 2013 : 14:48:29
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Suite ...
Le notaire a confirmé qu'il y avait une erreur dans le RDC et va envoyer un courrier au syndic. Le notaire va prendre contact avec le géomètre pour obtenir ces quotes-parts, j'espère sincèrement qu'ils ne vont pas avoir le culot de nous facturer quelque chose. |
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mespres
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Posté - 13 déc. 2013 : 22:20:12
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Et quand je parlais de géomètre ... Votre syndic doit défendre vos intérêts : cette opération doit couter 0 € au syndicat. Le syndic doit être ferme vis à vis du notaire. |
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Gédehem
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35
Posté - 15 déc. 2013 : 16:07:09
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"avec les charges chauffages, c'est qu'actuellement elles sont réparties au tantièmes généraux, donc avec prise en compte de l'étage alors que seulement la surface devrait être prise en compte."
Il n'y a pas "étage" dans les tantièmes généraux, basés sur la superficie, le 'volume'/consistance, la situation du lot.
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Atlantis
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36
Posté - 16 déc. 2013 : 10:08:15
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Si, l'étage est pris en compte pour le calcul des tantièmes généraux.
Situation du lot = étage et exposition |
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Gédehem
Pilier de forums
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37
Posté - 16 déc. 2013 : 10:34:10
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Le fait que le critère "situation" d'un lot intervienne pour le calcul des tantièmes qui lui sont affectés n'induit par qu'existe un coefficient "étage" et encore moins un coef "exposition" ou "surface des baies vitrées", le tout n'étant qu'un des éléments de calcul avec la surface, le volume, la 'consistance' du lot dont il s'agit.
Tout autre est la grille de répartition "ascenseur", un coefficient d'étage devant être défini et appliqué au regard de la 'consistance' (volume = potentialité d'habitant) du lot considéré.
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Atlantis
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38
 Posté - 16 déc. 2013 : 10:45:39
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Si, le règlement de copropriété défini les coefficients "étage" et "orientation" pour les tantièmes généraux ; c'est écrit noir sur blanc.
De même, les coefficients "étage" pour l'ascenseur sont également définis.
Par contre je ne comprend pas pourquoi vous insistez sur ce point ? Ca change quoi ? |
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Posté - 16 déc. 2013 : 10:53:05
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c'est important car il faut savoir si ces critères sont déjà intégrés dans les tantièmes généraux comme étant un moyen de calcul originel, ou si à ces tantièmes généraux fixés dans le RdC, il faut en plus appliquer un coefficient d'étage, car dans ce cas c'est illicite |
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 16 déc. 2013 : 11:01:23
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Voici ce qui est écrit dans le RDC :
citation: Les calculs des quotes-parts de parties communes et charges générales et spéciales (relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes) résultent de l'application de pondérations en tenant compte :
* de la superficie : surfaces fractionnées en fonction des divers éléments constitutifs de chaque lot, telle qu'elles résultent :
*de la consistance :
- nature physique :
- coefficient 1 pour les appartements/studios
- coefficient 0,35 pour les parkings avec minoration de 15% pour les emplacements doubles, minoration selon situation au-delà de 13 m2 pour les emplacements simples et 26 m2 pour les doubles.
- coefficient 0,15 pour les balcons, loggias, terrasses (0,10 pour celles du rez-de-chaussée)
- coefficient 0,05 pour les jardins
- hauteurs sous plafond :
- coefficient 1 pour les hauteurs sous plafond de 2,50 mètres avec minoration et majoration en deçà et au delà .
- de la situation
* niveau : coefficient 0,90 pour le rez-de-chaussée, 0,95 pour le premier étage, 1 pour le deuxième étage, 1,04 pour le troisième étage, 1,07 pour le quatrième étage, et 1,10 pour le 5e" étage.
* orientation : coefficient variant de 0,97 à 1,03 selon l'exposition et l'éclairement.
citation: En ce qui concerne les charges d'ascenseur ,les calculs résultent :
* de la superficie
- habitables des appartements d'étages ;
- forfaitaire de 13 m2 pour emplacement de parking (26m2 pour les emplacements doubles) avec décote de 15% pour les emplacements doubles.
* de la fréquentation liée à la nature du lot (1 pour les appartements, 0,35 pour les parkings)
• de la situation en étage (rez-de-chaussée 0, 1er étage et 1er sous-sol, 2ème étage et 2ème sous-sol 1,17, 3ème étage 1,34, 4ème étage 1,51, 5ème étage 1,68)
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Clé de répartition 
