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trendy31
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 Posté - 20 févr. 2014 : 12:37:48
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Bonjour,
Je suis propriétaire dans une résidence composée de 3 bâtiments que j'appellerai A, B et C. Notre RdC prévoit une grille de millièmes généraux, des grilles de millièmes bâtiments (une pour chacun) et des grilles de millièmes ascenseurs (1 aux bâtiments A et B, 2 au bâtiment C). Les bâtiments A et B possèdent chacun un compteur électrique, et le C qui comporte 2 cages d'escalier a aussi 2 compteurs. Par contre, il n'y a pas de compteur commun global à la résidence.
Notre ancien syndic, remercié il y a 2 ans, nous a toujours raconté que l'alimentation électrique des éléments communs à tout l'ensemble (éclairage des cours et espaces verts, du parking collectif au sous-sol et des couloirs des celliers également au sous-sol) était assuré par le bâtiment B. Pour prendre en compte cette situation, une règle de répartition spécifique avait donc été instaurée : une quote part de la consommation de ce bâtiment, fixée arbitrairement à 60 %, est ventilée sur l'ensemble des copropriétaires selon les millièmes généraux. Cette règle, que j'ai toujours trouvé artificielle, ne figure pas au RdC et n'a à ma connaissance jamais fait l'objet d'un vote en assemblée (en tout cas, pas depuis que je suis propriétaire, soit près de 15 ans !).
L'année dernière, nous avons remplacé les ampoules du parking par des modèles basse consommation. J'ai donc voulu vérifier l'impact de ce changement en étudiant les factures d'électricité des 3 derniers exercices. Il y a bien eu une baisse de la consommation électrique, et du montant total d'électricité facturé. Par contre, je me suis aperçu à cette occasion que la part de consommation restant à la charge du seul bâtiment B (soit 40 % des factures relatives à son compteur) est nettement plus faible que celle du bâtiment A ou des 2 parties du bâtiment C, alors que le nombre d'occupants est comparable. De plus, le bâtiment B a un étage supplémentaire, ce qui devrait normalement augmenter la charge d'électricité liée à l'éclairage et l'ascenseur.
Cette bizarrerie m'a mis la puce à l'oreille et je suis allé visiter les placards électriques des 3 bâtiments. Je me suis alors aperçu, tableau des fusibles à l'appui, que les bâtiments A et C alimentent en fait chacun l'éclairage d'une partie du parking, ainsi que celui des couloirs des celliers. Ceci est d'ailleurs tout à fait logique vu la structure de l'ensemble immobilier, les celliers et les zones de parking concernées étant situés à l'aplomb des bâtiments en question. J'en ai également reçu confirmation par le gardien, preuve que le problème était déjà connu.
Je trouve donc la règle de répartition déséquilibrée et en plus injustifiée sur le plan technique. Étant lésé comme les autres propriétaires des bâtiments A et C, suis-je fondé à réclamer un recalcul de mes charges sur la base des seules grilles figurant au RdC ?
D'autre part, je souhaite soumettre dans le cadre d'une prochaine assemblée un projet de résolution visant à modifier cette règle de répartition inadaptée. A quelle majorité cette résolution doit-elle être votée ?
Merci pour votre aide.
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Trendy31
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Posté - 20 févr. 2014 : 12:41:54
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trendy : vu la complexité et le mélange des éclairages, ET un vote à l'Unanimité pour modifier le RDC, pourqoui ne pas proposer la pose d'un compteur électrique pour tout ce qui concerne l'éclairage commun.
Pas d'Unanimité et une grande chance que cela soit adopté par l'AG. |
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trendy31
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 2
Posté - 20 févr. 2014 : 12:47:20
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Philippe,
La pose d'un compteur est une source de dépenses que certains vont refuser, ne voyant pas l'intérêt de la chose ou l'estimant trop faible. En outre, certaines personnes en assemblée ont l'art d'emporter l'assentiment général. On risque donc de me faire payer le fait que je sois pointilleux.
D'autre part, je ne vois pas pourquoi vous parlez d'unanimité. Si la règle de répartition actuellement mise en œuvre n'a pas de valeur légale (pas d'inscription au RdC, et probablement pas de vote dans une assemblée), il me semble qu'on ne peut qu'appliquer les seules grilles de répartition figurant au RdC... à charge alors pour le bâtiment B de nous "offrir" l'éclairage des cours et des jardins ! 
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 20 févr. 2014 : 15:34:40
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"une règle de répartition spécifique avait donc été instaurée :"
C'est toute la question : quand, suite à quelle décision d'AG, seule à même de modifier une répartition.
Si AG il y a eu, quelle date ?
Si la répartition prévue au RDC s'impose à tous, une répartition non publiée ne s'impose qu'aux membres du syndicat à da date de l'AG ayant décidé la modification.
Dans la mesure où il n'y aurait jamais eu d'AG, la prescription en matière de charges de copropriété = 10 ans .
Mais .... :
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Dans la mesure où la répartition actuelle n'a jamais été contestée, elle doit être appliquée. Retour à la grille RDC à inscrire à l'ODJ de la prochaine AG. maj.art.24.
S'il s'agit de modifier la grille RDC, unanimité. |
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trendy31
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Posté - 20 févr. 2014 : 16:07:57
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Gedehem,
Si je comprends bien la citation que vous faites de la CA de Rennes, dans le cas où un syndic aurait mis en œuvre une répartition soit erronée, soit complaisante à l'égard de certains copropriétaires, et où cette erreur n'aurait pas été détectée "rapidement" (au bout de quelques années dirons nous), il devient impossible de rectifier, sauf à faire voter une nouvelle règle de répartition par l'AG, ce qui dans la pratique est impossible car on ne peut en général avoir tous les copropriétaires présents ou représentés.
Vous trouvez çà logique ?
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Trendy31
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Posté - 20 févr. 2014 : 16:16:33
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personnellement je pense que si l'installation est simple, il faut mettre un compteur pour les communs généraux, mais effectivement il faut payer un abonnement supplémentaire.
Autre solution, installer un ou des compteurs divisionnaires qui alimenteraient seulement les communs généraux ou les communs du bâtiment. Ce compteur serait relevé une fois par an et par différence vous aurez la consommation de l'autre partie et vous faites une règle de trois sur les factures (abonnement et consommation). |
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trendy31
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Posté - 20 févr. 2014 : 16:34:09
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Je ne pense pas que ce soit simple, Rambouillet : chaque bâtiment semble en effet alimenter une partie des éléments communs à tous, donc je ne vois pas comment on pourrait rassembler tous ces équipements sur une même alimentation électrique, sauf à réaliser des travaux de recablage couteux. La pose de compteurs divisionnaires est peut être plus adaptée, sous réserve de confirmation par un professionnel.
Pour le reste, je suis quand même étonné de voir qu'une règle de calcul purement numérique, mise en place on ne sait trop comment, devienne - et fortiori puisse rester !! - prépondérante sur la réalité d'une installation ou sur un RdC connu, enregistré et validé...
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 20 févr. 2014 : 18:54:47
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ce qui dans la pratique est impossible car on ne peut en général avoir tous les copropriétaires présents ou représentés.
Pas besoin que tout le monde soit présent ou rerésenté !
S'agissant de revenir aux règles du RDC, il n'y a pas au sens propre "modification de répartition" nécessitant l'unanimité.
Il s'agit de décider d'appliquer le RDC, que ce soit ici pour la répartition, ailleurs pour telle clause particulière (stationnement, partie privative considérée commune, etc ...)
Maj.art.24
"L'assemblée, ayant constaté une erreur de répartition des charges contraire aux dispositions du RDC décide de s'y conformer à compter de l'exercice ...(ou pour l'exercice écoulé arreté au ....)" |
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nefer
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8
 Posté - 20 févr. 2014 : 19:21:20
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puisque vous dites:
" Les bâtiments A et B possèdent chacun un compteur électrique, et le C qui comporte 2 cages d'escalier a aussi 2 compteurs. "
et
"Notre RdC prévoit une grille de millièmes généraux, des grilles de millièmes bâtiments (une pour chacun)"
comment se fait il que ces compteurs attribués aux batiments ne soient pas factures dans les charges spéciales de chaque batiment? |
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Gédehem
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9
Posté - 20 févr. 2014 : 21:00:26
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 ! Pour la raison exposée par Trendy !! D'où sa question !
"Notre ancien syndic, .... nous a toujours raconté que l'alimentation électrique des éléments communs à tout l'ensemble (éclairage des cours et espaces verts, du parking collectif au sous-sol et des couloirs des celliers également au sous-sol) était assuré par le bâtiment B."
Aucune vérification par le CS ???
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 févr. 2014 : 21:27:10
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citation: Initialement posté par Gédehem ! Aucune vérification par le CS ???
Effectivement il faudrait offrir des lunettes aux vérificateurs..
s'il y a 4 compteurs, il y a 4 factures avec des numéros de compteurs différents |
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trendy31
Contributeur actif
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11
Posté - 21 févr. 2014 : 11:47:29
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Pour répondre aux questions de Gedehem et Nefer, nous savions bien qu'il y avait 4 compteurs et il il y a bien tous les ans 4 séries de factures. C'est la façon d'imputer ces factures que je critique.
J'ai découvert les règles de répartition des dépenses d'électricité il y a seulement 3 ans, lorsque nous avons changé de syndic et que le nouveau nous a enfin donné plein accès à l'état des dépenses (il a d'ailleurs lui même un peu peiné pour comprendre comment ça marchait). Auparavant, il n'y avait pas de contrôle des comptes digne de ce nom, l'ancien syndic faisant tout pour qu'on ne puisse pas accéder aux informations.
Pour mieux comprendre, les règles de répartition appliquées jusqu'ici sont les suivantes :
- le bâtiment A est réputé alimenter en électricité son hall, son escalier, ses étages, sa VMC et son ascenseur. Les factures du compteur installé dans ce bâtiment sont imputées :
* pour 40 % sur les millièmes spécifiques à ce bâtiment
* pour 60 % sur les millièmes spécifiques à l'ascenseur de ce bâtiment.
- le bâtiment B est réputé alimenter en électricité son hall, son escalier, ses étages, sa VMC et son ascenseur, ainsi que le parking en sous-sol avec son portail, les couloirs des celliers et l'éclairage des espaces verts. Les factures du compteur installé dans ce bâtiment sont imputées :
* pour 60 % sur les millièmes généraux
* pour le reste, pour 40 % sur les millièmes spécifiques à ce bâtiment et pour 60 % sur les millièmes spécifiques à l'ascenseur de ce bâtiment.
- le bâtiment C est scindé en 2 parties avec un ascenseur et un compteur électrique dans chaque. Il dispose d'une seule grille de millièmes bâtiment et de 2 grilles de millièmes ascenseur. Chaque partie est réputée alimenter en électricité son hall, son escalier, ses étages, sa VMC et son ascenseur. Les factures des compteurs installés dans ce bâtiment sont imputées :
* pour 40 % sur les millièmes spécifiques à ce bâtiment
* pour 60 % sur les millièmes spécifiques à l'ascenseur de ce bâtiment
Le contrôle de l'installation que j'ai fait il y a quelque temps montre qu'en fait la source d'alimentation électrique du parking et des celliers n'est pas unique et issue du bâtiment B comme l'affirmait l'ancien syndic, mais qu'en fait, selon l'endroit du sous-sol où on se situe, on est rattaché à l'un ou l'autre des bâtiments (dans la pratique, celui qui est juste au dessus).
Les règles de répartition favorisent donc les occupants du bâtiment B dont les celliers se trouvent sous les bâtiments A ou C (il n'y en a pas sous le bâtiment B) et dont les places de stationnement sont distribuées aléatoirement dans le sous-sol (la place de stationnement d'un copropriétaire n'est pas forcément située sous le bâtiment où il loge).
On pourrait en effet poser des compteurs divisionnaires (je l'ai suggéré dès que j'ai compris le fonctionnement de la répartition, car les pourcentages me semblent tout à fait artificiels), mais la dépense ne sera pas anodine et il faudra ensuite s'assurer qu'ils soient correctement relevés. En outre, je ne suis pas sûr que les copropriétaires soient favorables car ils n'ont pas la vision détaillée de la répartition que j'explique ici.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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