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Viviane
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 Posté - 07 avr. 2014 : 12:04:57
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Notre syndic vient de m'informer d'une chose qui m'inquiète beaucoup
Dans une affaire concernant un autre syndicat que le nôtre, le SDC a dû s'asseoir sur un certain nombre de provisions car le juge a considéré que, le nouveau syndic n'ayant pas pu produire les appels de charges de l'ancien syndic, la dette n'était pas certaine.
Deux possibilités
- le juge est incompétent
- l'avocat est incompétent.
De plus, il me dit que ce que veulent voir les juges c'est:
- appel de charges
- décision d'AG d'approbation des comptesuniquement
- Relevé de dépenses.
C'est délirant, et dans notre cas, un gros problème vu que les relevés de dépenses et les appels de charges de notre ancien syndic sont en partie faux. Et on a un gros mauvais payeur qui en est aux chèques sans provision.
Je me prépare donc à la procédure qu'on engagera dès les comptes approuvés.
Je connais les lois, je sais que c'est la décision d'AG qui rend la provision exigible, et pas l'appel de charges. Le RDC définissant de son côté la quote-part du copro Y.
Mais quelqu'un aurait-il une jurisprudence confirmant la loi ou infirmant le genre de décision inique prise par ce juge?
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2014 12:20:13 |
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Posté - 07 avr. 2014 : 12:46:52
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viviane : ce jugement n'est pas unique. Mais avant de dire que le juge ET l'avocat sont des incompétents, il nous faut voir ce jugmement et ses attendus ! 
Si le nouveau syndic ne peut apporter la preuve que la dette est certaine, le juge a raison.
Si ce syndic n'a pas récupérer la totalité des documents et de la comptabilité, ce qui n'est pas rare non plus, il ne pourra certainement pas justifier cette dette.
Cette décision n'est pas inique, vous ne connaissez pas ce dossier, et le oui-dire n'est pas une preuve ni une jurisprudence.
viviane :" et dans notre cas, un gros problème vu que les relevés de dépenses et les appels de charges de notre ancien syndic sont en partie faux. Et on a un gros mauvais payeur qui en est aux chèques sans provision."
Vous voyez bien que dans votre cas, il vous faudra aussi apporter la preuve que ces appels de charges sont faux !! ET pour cela seul un expert nommé par le tribunal apportera son expertise, et non le comptable que vous avez contacté pour reconstruire votre comptabilité.
viviane : pour le mauvais payeur qui fait des chèques sans provision, c'est un tout autre dossier qui est à ouvrir. Votre AG a t'elle mis en vente les lots de ce copro ?
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 13:07:39
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Philippe, le syndic était lui-même surpris quand je lui ai objecté que ce n'était pas les appels de charges qui justifiaient la créance... je crois qu'il commence à se poser des questions sur son avocat.. qui semble en être resté à avant 2004...
Je n'aurai pas ce jugement, c'est pas une pièce de notre SDC. Mais si le syndic me dit que refus du juge était motivé par l'absence des appels de charges je le crois.
Sauf que si l'avocat ne s'est basé que sur les appels de charges pour réclamer la créance, le juge a jugé en fonction des pièces que l'avocat lui a donné ou pas, c'est tout. Si l'avocat n'a pas produit les PV d'AG prouvant la créance, le juge a effectivement raison.
citation: il vous faudra aussi apporter la preuve que ces appels de charges sont faux !!
Pas besoin de l'apporter si on n'utilise pas les appels de charges de notre ex-syndic pour réclamer la créance. D'où ma question .
Par ailleurs, comme on a eu la bonne idée de ne pas approuver les comptes de notre ex-syndic, c'est LA COMPTABILITE de l'expert, qui sera approuvée par l'AG, pas celle de notre ex-syndic.
Et c'est la comptabilité approuvée par l'AG qui compte pour réclamer une créance, pas un torchon rédigé par notre ex-syndic.
Pour le reste, je ne souhaite toujours pas discuter pour l'instant des mesures à prendre pour récupérer nos impayés. Je suis la chose de près et on fait au mieux vu les circonstances. Il a déjà payé une partie, signé un échéancier , bref sa dette n'est donc pas très ancienne et une partie est déjà reconnue par lui.. On approuvera d'ici fin juin les exercices 2011, 2012 et 2013 d'un coup. Et on votera en même temps l'accord pour la saisie immobilière. Là , on pourra passer aux choses sérieuses et je reviendrai sur UI si besoin. Son lot a une valeur sur le marché au 50 ou 60 fois supérieure (ou même plus...) à sa dette actuelle, et il n'y a même plus d'occupant, je pense qu'on s'en sortira de ce point de vue là .
Ce qui m'intéresse, c'est des jurisprudences sur les impayés si quelqu'un en a.
Vous dites "ce jugement n'est pas unique.". Si vous avez des exemples, je suis donc preneuse. |
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2014 13:32:29 |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2014 : 14:36:43
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"Mais si le syndic me dit que refus du juge était motivé par l'absence des appels de charges je le crois.
".... je crois qu'il commence à se poser des questions sur son avocat.. qui semble en être resté à avant 2004..."
Il n'y a peut-être pas que lui ....
Et pas que dans votre syndicat !!!!
L'exigibilité des provisions a été modifiée en 2000, avec entrée en vigueur au 1.01.2002 (L.art.14-1 et 14-2)
Cela fait donc 12 ans  que l'exigibilité des provisions ( B.Prévis et travaux) procède du vote des budget et de ce qu'en décide l'AG.
A défaut de décision d'AG pour des modalités différentes, pour le prévis, c'est la loi qui l'impose : 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Formellement il n'y a plus depuis 12 ans d'appels de fonds qui rendraient exigibles une provision pour charges.
Dans ce syndicat, c'est le syndic qui s'est planté, l'avocat ne faisant que de la "procédure". Faute des bons documents, la créance n'était pas justifiée, d'où la solution adoptée par le juge qui n'est pas critiquable !
On ne le dira jamais assez : pour prétendre obtenir satisfaction, il FAUT justifier du montant de la créance.
Pour les provisions BP : les PV d'AG décidant du budget (et des modalités si c'est le cas)
Pour les travaux : du vote d'un budget, des modalités de provisionnement (PV d'AG).
Pour le solde des comptes : les PV d'AG approuvant les comptes.
Défaut d'approbation des comptes : le solde débiteur d'un compte individuel n'est pas rendu exigible.
En plus de ces pièces, celles "de procédure" : la mise en demeure avec son récapitulatif détaillé.
Hélas, peu de syndics (leurs gestionnaires) sont familiarisés avec ces questions de recouvrement d'impayés.
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Édité par - Gédehem le 07 avr. 2014 14:45:42 |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 14:45:27
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2002, donc, au temps pour moi
citation: Défaut d'approbation des comptes : le solde débiteur d'un compte individuel n'est pas rendu exigible.
Je le sais bien... On a dû repartir de 2007, faire des AGE... mais on arrive au bout bientôt..
citation: En plus de ces pièces, celles "de procédure" : la mise en demeure avec son récapitulatif détaillé.
J'ai comme l'impression que je vais devoir participer activement à la rédaction de cette mise en demeure qui sera envoyée après approbation des comptes...
A la décharge de notre syndic, il me semble qu'un avocat est censé savoir de quelles pièces il a besoin et les réclamer si le syndic les lui donne pas... |
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2014 14:48:09 |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2014 : 14:48:00
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La MED est notifiée dès le 1er € de créance : elle fixe le point départ de toute procédure, et en particulier des imputations individuelles des frais (L.art.10-1)
"il me semble qu'un avocat est censé savoir de quelles pièces il a besoin..."
En théorie !
Peut-être pas spécialement pour ce qui concerne les particularités en copropriété. |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2014 14:54:07 |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 14:52:09
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Il en a déjà envoyée une... mais à ce moment là la compta des anciens syndics n'était ni refaite ni approuvée depuis le le 31/12/2009, il n'avait aucun solde et s'est contenté de réclamer les provisions depuis son élection, soit 2012... donc je sais pas ce qu'elle vaut encore, cette MED...... Va falloir tout reprendre de zéro....
Ce qu'il faut sans doute reprendre, c'est le décompte précis des sommes réclamées, qui doivent être toutes justifiées jusqu'au centime.
Le syndic saute un PV approuvant des comptes, un budget, ne fourni pas le tableau récapitilatif des grilles de répartition, et c'est à l'eau.
Un juge ne peut statuer que sur des pièces probantes, certifiées et certaines, pas sur des "on dit" ou un bout de papier.... |
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Édité par - Gédehem le 07 avr. 2014 15:00:58 |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2014 : 14:56:58
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La MED fixe le point de départ de l'action en recouvrement.
Pas de la créance, qui peut être de 10 ans en arrière .... à compter du jour et mois de 2012, soit depuis cette date en 2002  (prescrition des charges à 10 ans ) |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 15:00:11
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citation: Peut-être pas spécialement pour ce qui concerne les particularités en copropriété.
Exact. Mais quand on est syndic, on va pas chercher un avocat spécialisé en droit de la famille, ou en droit commercial...
Le dernier qu'on a eu a engagé une procédure en récupération de pièces manquantes sans demander le bordereau de remises des pièces... C'est moi qui le lui ai fait remarquer à réception de ses conclusions... J'ai jamais su s'il était de mèche avec le syndic (qui voulait pas qu'on fasse de procédure) ou si le syndic l'avait mené en bateau en lui disant qu'on avait AUCUNE pièce... |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 15:02:24
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citation: La MED fixe le point de départ de l'action en recouvrement.
Ok, merci. |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2014 : 15:03:22
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Sans doute pour l'avocat !
Mais même s'il est familiarisé avec la copro, ou spécialiste, c'est au créancier de justifier sa prétention avec les pièces qui vont bien, pas à l'avocat. |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2014 : 15:04:51
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Je crois que vous avez fait erreur et modifié mon post au lieu du vôtre
citation: Ce qu'il faut sans doute reprendre, c'est le décompte précis des sommes réclamées, qui doivent être toutes justifiées jusqu'au centime.
Le syndic saute un PV approuvant des comptes, un budget, ne fourni pas le tableau récapitilatif des grilles de répartition, et c'est à l'eau.
Un juge ne peut statuer que sur des pièces probantes, certifiées et certaines, pas sur des "on dit" ou un bout de papier.... |
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Posté - 07 avr. 2014 : 15:16:12
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citation: Sans doute pour l'avocat !
Mais même s'il est familiarisé avec la copro, ou spécialiste, c'est au créancier de justifier sa prétention avec les pièces qui vont bien, pas à l'avocat.
Bien sûr.
Mais il n'en reste pas moins que ça fait partie du boulot de l'avocat d'estimer s'il a ou pas les pièces nécessaires pour gagner une procédure. De les demander au client s'il les a pas. De déconseiller les poursuites si son client ne peut les produire. |
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Posté - 07 avr. 2014 : 17:17:24
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viviane : mauvais avocats, mauvais juges !!!! Pas très sérieux comme point de vue.
Mais votre AG n'a ou n'avait pas approuvé les comptes depuis des années, ce qui rend le solde débiteur du copro non exigible !!!
Ce n'est pas ici l'avocat ou le juge qui sont mauvais, mais le syndic ET tous les copros. |
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Posté - 07 avr. 2014 : 19:12:37
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Vous avez juste oublié que post1, le jugement dont je parle ne concerne pas notre SDC...,
A part ça, allez, une promesse, je ne dirai plus que qui que ce soit est mauvais ou incompétent, je vais vous laisser ce privilège , dont vous usez à tire larigo... |
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2014 21:38:01 |
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Posté - 08 avr. 2014 : 13:51:44
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http://www.legifrance.gouv.fr/affic...rechJuriJudi
Pour info, une cassation récente. Pas le temps de lire soigneusement mais ça va venir.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 septembre 2013
N° de pourvoi: 12-20176
Non publié au bulletin Cassation
M. Terrier (président), président
SCP Ghestin, avocat(s) |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2014 : 14:08:22
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Posté - 08 avr. 2014 : 14:23:49
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viviane :" Pas le temps de lire soigneusement mais ça va venir."
Il faut lire ce genre de jugmement avant d'affirmer qu' il est dans le sujet traité !!
Ici il s'agit d'un SDC qui réclame un solde débiteur qu'une SCI conteste.
Le premier jugement n'avait pas pris en compte les pièces et argument de la SCI sur la véracité de son compte individuel de charges !! Le 1er jugement a été cassé.
Rien de bien spécial dans ce genre de contentieux.
ET dans votre deuxième ecemple, il s'agit d'une insuffisance de preuves pour exiger une dette.
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Édité par - philippe388 le 08 avr. 2014 14:26:48 |
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Posté - 08 avr. 2014 : 14:32:41
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Philippe, les jugements, il faut aussi savoir les lire...
On trouve rarement son cas exact dans un jugement. Mais on peut y trouver des choses utiles à son propre cas.
D'autant que si le débiteur ne conteste pas la dette, on a moins souvent besoin d'aller au procès, et si on y va le juge attachera nettement moins d'importance aux pièces justificatives d'une dette admise par le débiteur.....or c'est ce problème des pièces justificatives qui me préoccupe, rien d'autre pour l'instant.
Par ailleurs, ce sujet ayant été ouvert par moi-même, j'espère que m'accordez le droit de juger seule si mes propres interventions dans ce sujet sont ou pas "dans le sujet" par ailleurs intitulé "jurisprudences impayés".... |
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2014 14:40:14 |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2014 : 15:03:43
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citation: Rien de bien spécial dans ce genre de contentieux.
citation: viviane : ce jugement n'est pas unique.
J'aime par ailleurs beaucoup ce genre de phrases qui laisse penser que vous avez sous le coude une foultitude de jurisprudences sur les impayés, que néanmoins vous ne produisez pas, malgré ma demande... |
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2014 15:04:11 |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2014 : 15:39:39
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Si le responsable d'un préjudice, d'une faute, un débiteur ne conteste pas et règle le litige, il n'y a plus litige et donc pas besoin de juge.
Si le juge est sollicité, 'est que l'une des parties au litige conteste, ici de créancier mais parfois aussi le débiteur !
Le problème dans ce type d'affaire, c'est d'apporter la preuve certaine de ses prétentions.
Pour le créancier de la justification des sommes réclamées.
Pour le débiteur qu'il ne les doit pas ou qu'il en doit moins.
S'agissant du syndicat, donc par son syndic, il est incontournable d'apporter TOUS les élements. Pour une personne qui a le nez en permanence dans la comptabilité et la réglementation des copropriétés, cela peut ne pas lui poser de problème : il sait !
Le juge , lui, ne "sait" pas !
Il est incontornable de lui mettre sous les yeux TOUTES les pièces justificatives, jusqu'au plus petit ticket de caisse.
C'est du B A BA dans ce type d'affaire, lorsqu'il y a une créance.
Les arrets rapportés vont dans ce sens, peu importe le fond du litige.
(celui de 12.2012 porte sur l'absence de justification de la répartition dans le compte individuel, pas sur la créance) |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2014 15:49:45 |
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Jurisprudences impayés 
