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BIBI
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 Posté - 15 avr. 2014 : 20:23:42
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Un commandement de payer est il le moyen le plus rapide pour
le recouvrement des impayés .
Pourquoi ne pas assigner en direct en référé ..
MERCI pour vos avis .
bibi
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1
Posté - 16 avr. 2014 : 14:53:40
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Bonjour à tous,
Je viens en renfort à BIBI sur cette question.
Les syndics ne prennent pas suffisamment en compte DANS LES PRIORITES ce problème qui plombe les finances de la plupart des copropriétés.
Il devient urgent pour les syndicats de trouver une solution rapide contre l'accumulation de ces dettes et de l'imposer légalement aux syndics.
Les syndics (en général) ne sont pas assez réactifs face aux impayés.
De plus, leurs procédures sont beaucoup trop longues et défavorisent aussi les copropriétaires endettés qui s'enlisent car aucune communication n'est entamée dès le constat de l'impayé.
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Gédehem
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 2
Posté - 16 avr. 2014 : 16:18:04
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"Les syndics (en général) ne sont pas assez réactifs face aux impayés. "
Et les CS, combien le sont, eux qui sont chargés du "controle" ????
Les provisions étant exigibles généralement le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (Loi), le 3 c'est un retard de paiement.
Le 5 c'est la"lettre de rappel/relance".
le 15 c'est la "mise en demeure" (MED) sous 8 jours.
le 30 c'est "l'injonction de faire", le versement des provisions étant une obligation légales.
Le CS ??
Il doit exiger un état des versements (1 clic sur le PC) chaque mois, mettons le 5 du premier mois suivant.
Le problème que vous soulevez est non seulement un certain laxisme des syndics en particulier pour les procédures, mais aussi de bien des CS, totalement absent du suivi de ces impayés.
Comment comptendre que pour des charges trimestrielles à (mettons) 500 €, tel syndicat se retrove avec des impayés de 3000, 5000, 12.000 € sans que personne n'ai même levé un sourcil durant des mois ???
A commencer par les membres du CS, puisque ce sont les copropriétaires collectivement, tous embarqués dans le même bateau, qui en supportront les conséquences ???
Incompréhensible..
Quoique, avec des "potiches" .....
(PS : frauder à l'impot est un sport national, lorsqu'on peut .... Ne pas payer ou mal ses charges revient au même .....) |
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3
Posté - 16 avr. 2014 : 18:14:49
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Vous avez tellement raison Gédehem.
Savez-vous que nous avons eu 2, pas une mais 2 gestionnaires qui nous ont proposé de répartir les impayés de propriétaires en difficulté ?
Honnêtement, le CS ne demandait pas l'état des versements chaque mois mais exigeait d'être tenu informé des procédures quand elles avaient lieu. Ce qui a fini par exaspérer la personne au contentieux car elle devait s'occuper des autres copros également.
La communication devenue quasiment impossible, c'est la gestionnaire qui servait d'intermédiaire. Ce qui ne valait pas mieux.
Situation aberrante : une gestionnaire qui ne se préoccupait pas de l'état des impayés mais qui était l'intermédiaire entre le CS et le contentieux.
Notre CS est le pantin du syndic.
Je ne veux plus en faire partie. Ils m'ont tuée avec leur béatitude devant la gestionnaire qui assistait parfois aux séances. Présence qui me dérangeait d'autant qu'elle orientait les débats.
Bref, je laisse là mes lamentations.
Combien de copropriétés ont un CS "contrôleur" possédant le minimum des connaissances requises ?
Non, je pense qu'il faut également impliquer les copropriétaires non CS et ce site est un moyen de leur faire ouvrir les yeux sur la réalité. Le courage d'agir ensuite est une autre question.
Je crois que beaucoup de CS agissent comme des sectes. Il n'y a pas grande transparence vis-à -vis du syndicat. Il n'y qu'à lire leur rapport d'activité souvent minable (quand il y en a un)... C'est peut-être normal au regard de très graves "co...ries" que les CS laissent passer.
Le manque d'information chez nous est souvent lié au fait que le CS ne veuille par voir remettre en question par l'AG des décisions prises en commun avec le syndic.
Le travail des syndics n'est pas fait rigoureusement et l'absence de beaucoup de CS dans le suivi des impayés est avéré.
Comment répondre à BIBI pour contourner légalement ce problème ?
citation: BIBI
Un commandement de payer est il le moyen le plus rapide pour
le recouvrement des impayés .
Pourquoi ne pas assigner en direct en référé...
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Posté - 16 avr. 2014 : 19:11:46
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BIBI : vous connaissez déjà les règles en matière de recouvrement ! la première chose est la MED qui fait partir le délai des poursuites.
après l'assignation devant le TGI, la prise d'hypothèque légale, et la mise en vente du lot qui doit être voté apr l'AG.
Ce qui compte c'est la réactio rapide du syndic ET du CS. ne pss attendre des mois avant de lancer la manoeuvre.
les délais de la justice ne sont pas controlables, mais le boulot actif du syndic et deu CS : OUI !   |
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Louis92
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Posté - 16 avr. 2014 : 21:23:10
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Pas d'accord avec philippe388, la mise en vente du lot peut être votée par l'AG sans attendre l'assignation : c'est efficace pour les mauvais payeurs de mauvaise foi au moins. La prise d'hypothèque légale est à prendre après la mise en demeure par huissier.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 16 avr. 2014 : 23:11:38
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Beaucoup d'approximations dans tout cela.
Notre syndic a voulu répartir des impayés entre les copropriétaires ?????
Il s'agit d'utiliser une procédure prévue par le statut. Curieusement baptisée Emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
Dans certains cas, et avec le meilleur syndic de France, et un avocat compétent et diligent, un recouvrement peut durer assez longtemps. Par exemple lorsqu'il y a une succession non réclamée, un copropritaire incapable majeur, etc ...
Dans ces cas il n'y a pas d'autre solution que de décider de faire un appel de fonds pour couvrir provisoirement l'impayé.
Il ne faut pas confondre cette opération avec la solution de facilité pour un syndic qui n'a pas fait le travail. Mais je signale qu'il n'y a quasiment jamais de ligne frais de contentieux dans le budget prévisionnel. Or pour faire des recouvrements il faut pouvoir payer les provisions pour avocat et huissier.
Personne ne parle de la solution Injonction de payer. Serait-elle inconnue.
Impossible de faire un commandement de payer sans avoir une décision de justice 
Impossible aussi de décider d'engager une procédure de saisie immobilière avant d'avoir au moins débuté une procédure judiciaire. A noter qu'entre autres raisons l'inscription prématurée de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée rend publique une situation qui n'est pas avérée tant que le syndicat n'a pas obtenu une décision judiciaire et qui peut toucher injustement un copropriétaire qui est effectivement dans une situation difficile. Or, de nos jours, la saisie immobilière peut être couplée avec une vente amiable.
Je rejoins bien entendu Gedehem pour rappeler que les conseils syndicaux doivent surveiller les recouvrements avant d'aller trois francs six sous sur une indexation douteuse.
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Gédehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 07:54:23
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Les provisions étant exigibles généralement le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (Loi), le 3 c'est un retard de paiement.
Le 5 c'est la"lettre de rappel/relance".
le 15 c'est la "mise en demeure" (MED) sous 8 jours.
le 30 c'est "l'injonction de faire", le versement des provisions étant une obligation légales.
Ici "injonction de payer" s'agissant de ... faire payer ... |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2014 07:58:04 |
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Posté - 17 avr. 2014 : 08:01:45
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il faut aussi rappeler pour être clair sur la saisie immobilière : si c'est le syndicat qui met en vente par saisie, et qu'aucun acheteur ne se manifeste, c'est au syndicat à acheter le lot.... (ce qui n'est pas sans problème ) |
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Gédehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 09:04:49
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Avant d'en arriver à la saisie immobilière, de l'eau aura coulé sous les ponts ....
D'autant qu'on ne lance pas cette action pour 2 ou 3 trimestres de retard. Et avant d'avoir ces 2 ou 3 trimestres, on commence dès le 1er par la MED, qui est le préalable à tout, puis l'injonction de payer.
Il ne faut pas ignorer ensuite les retenues sur salaires, sur loyer pour les bailleurs, éventuellement sur la voiture, avant de se pencher sur la saisie immobilière ...
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JPM
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10
Posté - 17 avr. 2014 : 10:48:40
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Pas de requête en injonction de faire pour une créance
Faire un chèque c'est payer. Donc injonction de payer.
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BIBI
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 Posté - 17 avr. 2014 : 11:24:34
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Merci pour vos différentes réponses.. à propos des impayés .. Pour lesquels ( M en D .. = OK)
Je précise : j'ai accompagné des amis (C.S. )chez 2 avocats différents ( choix du syndic)
Ils ont fait des choix différents quant au traitement des dossiers
L'un a annoncé avoir fait un commandement de payer .. et ensuite demandera hypothèque
l'autre, pour un autre dossier : dit avoir assigner en référé ..
Il me semble que le commandement de payer (si le créancier ne règle pas ..pour autant )devra être assigné (quand même)
d'où ma question : le commandement de payer qui n'est ^pas suivi d'effet .. n'est il pas une perte de temps ??
Néanmoins je sais que c'est au syndic de .... Mais en attendant si personne ne bouge .. si l'avocat attend des directives qui ne suivent pas ..
Cette résidence va être sous administration provisoire ...
J'évoque le cas d'une résidence services "séniors" .. successions litigieuses .. héritiers qui ne règlent pas les charges ..etc..
Bonne journée'
Bibi
I
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Posté - 17 avr. 2014 : 16:51:12
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BIBI : le syndic n'a pas à se poser des questions sur la bonne méthode ! Il faut rapidement réagir à poursuivre les débiteurs, et suivre sérieusmeent ces dosseirs. le CS DOIT aussi être très actif.
Il ne faut jamais oublier que d'autres créanciers sont certianement sur les mêmes copropriétaires et seront beaucoup plus actifs et rapides qu'un syndic.
les pertes de temps vienne t du syndic, pas de la justice dont il faut faire avec.
Il ne faut pas oublier qu' après 3 ans , c'est 50% récupérable sur les 4 et 5 èmes années, et RIEN du tout après.
Avec les lenteurs de la justice et le nombre élévées des impayés, pas de temps à perdre, 3 ans c'est TRES vite passé.
Cette résidence est déjà en faillitte, il faut faire nommer un administrateur hadHoc de toute urgence, Ce syndic et ce CS sont déjà hors jeu depuis longtemps.
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JPM
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Posté - 17 avr. 2014 : 17:31:51
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Il n'y a pas de commandement de payer avant inscription d'une hypothèque.
Il y a une mise en demeure par huissier prévue par l'article 19 de la loi.
Si l'avocat a parlé d'un commandement de payer il ne connait pas la terminologie juridique. Ce n'est pas bon signe.
Ce n'est pas au professionnel de parler le langage courant du profane. C'est au profane d'apprendre dans différents domaines les termes de la branche.
Depuis deux ans les grands chefs font la joie des téléspectateurs qui savent tous ce qu'est " blanchir les légumes ", " faire un roux " etc ... Les copropriétaires peuvent bien faire pareil.
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Posté - 17 avr. 2014 : 17:37:50
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pour moi, c'est au professionnel d'utiliser les termes juridiques ou professionnels et de les traduire pour le commun des mortels...  |
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BIBI
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15
Posté - 17 avr. 2014 : 20:15:13
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JPM ,
Si je pose la question : c'est que bien évidemment je doute ..
je fais la différence entre une conférence présidentielle .. une conférence de mise en état, je sais à quoi correspond une fixation d'audience ..
Assignation.. signification à partie ..
Néanmoins un professionnel , avocat ( la cinquantaine .. )qui me dit da x |
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Gédehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 21:02:41
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"Faire un roux" ? ... 
Moi je préfère "faire une brune " (ou une 'blonde' tout dépend des jours ..). |
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BIBI
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17
Posté - 17 avr. 2014 : 21:05:14
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Pardon .. fausse manoeuvre ) ...Je reprends :
Néanmoins un professionnel, avocat ( La cinquantaine ..) qui me dit dans ce dossier :
" j'ai fait un commandement de payer .. si : infructueux j'envisage une prise d' hypothèque .. "
Pendant qu'un autre avocat choisit d'assigner ..
Me considérant profane.. Je préfère me renseigner .. vérifier .. avant d'émettre le moindre avis ..
J'ai quand même été "capable" de détecter que l'avocat avait omis de préciser qu'il sollicitait la condamnation des charges avec intérêts au taux légal.
et qu'il n'y a pas eu de demande de D et I en réparation du préjudice subi pour résistance abusive ..
Je sais aussi qu'il y a 2 types de procédures :
l'une classique : pour recouvrir l'arriéré des charges ..
l'autre ( spéciale devant le TGI.. statuant en matière de référé )aux fins de solliciter les charges non encore échues (art 19-2 )
Mais je sais que je ne sais pas tout ..
Bonne soirée
bibi
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 avr. 2014 : 23:00:30
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La procédure de l'article 19-2 a pour objet de recouvrer des provisions échues non payées.
Le syndicat peut en outre demander que le copropriétaire soit condamné à payer immédiatement les provisions à échoir de l'exercice.
Il s'agit d'un référé devant le président du TGI ; il doit condamner au paiement des provisions échues . Il peut condamner au paiement anticipé des provisions à échoir. Il y a alors déchéance du terme.
Il ne peut s'agir que des provisions sur charges courantes (du budget prévisionnel) de l'exercice en cours. Autant dire que cette voie procédurale relativement onéreuse doit toujours être laissée de côté.
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Posté - 18 avr. 2014 : 00:50:12
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citation:
Gédehem
"Faire un roux" ? ...
Moi je préfère "faire une brune " (ou une 'blonde' tout dépend des jours ..).
Ah oui, une brune... ? Excellent choix ! Petit conseil : Laissez tomber les blondes.
Pardon BIBI, c'est juste une petite plaisanterie pour détendre l'atmosphère. Je n'ai pas pu m'empêcher de répondre à Gédehem.
Je vous assure que votre sujet m'intéresse au plus haut point et que je le suis avec intérêt.
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BIBI
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Posté - 18 avr. 2014 : 07:47:09
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philippe 388
Pourriez vous donner quelques détails à propos de votre remarque : "c'est 50% récupérable sur les 4 et 5 années .. et après "c'est tout" "
Merci
Bibi |
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