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9720fm
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 Posté - 24 mai 2014 : 11:57:51
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Bonjour,
Le CS doit dire ses quatre vérités au syndic au sujet des comptes (avec traces dans le PV AG).
L'ordre du jour de l'AG prévoit l'approbation des comptes avant la désignation du syndic. Les quatre vérités seront exposées au moment de l'approbation des comptes car elles se traduisent par des réserves et des engagements demandés au syndic. Le CS craint une réaction brutale du syndic de type "si c'est comme cela, je retire ma candidature à gérer votre copropriété". Le CS craint de se retrouver sans syndic à l'approche des congés d'été.
Question 1 : un syndic peut-il abandonner la copropriété en AG alors qu'il n'y a pas de souci sur le contrat ?
Si oui, à question 1, l'idée serait d'élire le syndic avant d'approuver les comptes. Il serait alors tenu de gérer la copropriété toute la durée du préavis. Cette idée éviterait aussi le risque que des copropriétaires mécontents après les quatre vérités votent contre ce syndic et que celui-ci ne soit pas élu.
Question 2 : quel inconvénient y aurait-il à élire le syndic avant d'approuver les comptes ?
Merci de ne pas répondre qu'il faut changer de syndic.
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Posté - 24 mai 2014 : 12:28:17
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9720fm :" Le CS doit dire ses quatre vérités au syndic au sujet des comptes (avec traces dans le PV AG)."
Pourquoi ce CS n'a t'il pas régler les problèmes lorsd de la vérification des comptes ET de la préparation de l'OdJ ?
Le CS a t'il joint son rapport d'activité les réserves émises lors du controle ?? Le CS n'a pas à dire ces 4 vérités et régler ses comptes avec le syndic, MAIS faire oralement un rapport moral ET financier en début d'AG.
L'AG DOIT adopter les comptes, moins les réserves et les écritures qui poseraiennt problème.
SI il y a un gros conflit entre ce CS et le syndic, le CS DEVAIT prévoir l'éventualité que ce syndic ne soit pas renouvellé par l'AG, en présentant un contrat concurrent. Ne pas le faire est une grossière erreur !!
9720fm : "tenu de gérer la copropriété toute la durée du préavis"
De quel préavis parlez vous ??? le syndic est élu ou pas élu pour la durée de son mandat.
Quelles sont ces "quatre vérités" si importantes pour le CS qui ferait fuir ce syndic ??
Le CS doit aussi expliquer à l'AG que sans contrat concurrent il faut donc élir le syndic sortant, sinon c'est la case Administateur Judiciare obligatoire avec tous les frais !!
Elir ce syndic, sans contrat concurrent, avant ou après les comptes ne va pas rien changer, vous devez l'élir sous peine d'AJ.
Votre CS n'a pas bien réfléchi aux conséquences d'un départ probable, et un réglement de comptes lors de l'AG ne peut être que contre productif, et cause d'une augmentation de charges du à l'AJ.
9720fm : et si l'AG ne renouvelait pas ce CS ?? |
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andre78fr
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 Posté - 24 mai 2014 : 12:37:12
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Article 18
"Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois." |
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9720fm
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Posté - 24 mai 2014 : 12:58:55
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Pour philippe388, vous ne répondez pas aux 2 questions posées. Répondre à vos questions polluerait le sujet.
Pour andre78fr : j'ai compris que dès lors que la désignation du syndic est à l'ordre du jour d'une AG, son contrat prend fin du fait de l'AG et non de son fait. Donc les 3 mois de préavis (réponse à philippe388) ne sont pas dus puisqu'il n'y a pas encore de mandat. Ai-je bien tout compris ? |
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Viviane
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Posté - 24 mai 2014 : 15:50:28
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Je dirais plutôt que son mandat prend fin dès qu'un autre syndic est élu.
Si aucun syndic n'est élu, son mandat court donc jusqu'à la fin telle que précisée dans son contrat en cours, il me semble..
La question est plutôt:
Le syndic a mis sa réelection à l'ODJ et vous a fait une offre de contrat de mandat.
Peut-il retirer cette offre sans motivation sérieuse et sans respecter un préavis de 3 mois. Je sais pas.
Mais hônnêtement,
- je pense que le syndic qui retire sa candidature durant l'AG est un cas assez rare. Et que s'il le fait des poursuites sont possibles puisqu'il met le syndicat dans l'impossibilité d'élire un autre syndic, aucune autre candidature n'étant à l'ODJ. Le syndicat se retrouve donc sans syndic, ce qui est dommage réel. S'il le fait, vous devez absolument obtenir qu'il écrive ce retrait. Sinon, vous l'élisez pour quelques mois, point barre.
-Si vous avez des choses à lui reprocher, c'est pas bon de tourner autour du pot. Prévoyez plutôt, s'il vous lâche, l'élection d'un non pro pour 3 mois, qui présenterait sa candidature en AG, avec mission de convoquer l'AG pour élire un autre syndic. solution "limite" juridiquement, mais sans gros risque.
A condition, bien sur, que quelqu'un veuille s'y coller.......
Sinon, sur le fond, vous pouvez voter les points dans n'importe quel ordre. c'est au président de gérer ça. Simplement, à la fin de chaque vote, le secrétaire écrit: Il est décidé de passer au vote du point X
Ce qui évitera les problèmes si des gens arrivent en retard. Car On doit savoir qui a voté quel point selon son heure d'arrivée. Quand on vote dans l'ordre, c'est simple. On note Mme untel arrive à telle heure avant l'examen du point tant. Quand on vote pas dans l'ordre de l'ODJ, c'est moins simple . Faut donc être précis dans le PV
Je vois pas d'incidence d'élire le syndic avant l'approbation des comptes. Mais si vous êtes vraiment pas contents, est-ce judicieux de le réélire pour un an? Car rien ne vous dit qu'il démissionnera quand il il verra ce que vous avez à lui reprocher. |
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 16:22:24 |
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Posté - 24 mai 2014 : 17:20:32
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9720fm, si le syndic ne peut entendre les critiques judicieusement amenées, c'est qu'il y a déjà un problème.
que vous fassiez la désignation du syndic avant ou après le règlement de comptes  , s'il veut se retirer, il se retirera, préavis ou pas (surtout s'il n'a pas signé son contrat à venir...)
supposons même qu'il soit obligé de respecter le délai de 3 mois pour démissionner, que pensez vous qu'il fera durant ces 3 mois : RIEN !!!!! (ce n'est pas un philanthrope et pourquoi vous ferait-il plaisir ???)
Si le syndic veut démissionner, il le fera mais les syndics qui démissionnent ne sont pas légions, car ils perdent du chiffre d'affaires ou alors il faut qu'il y ait déjà un gros problème avant (comme je l'ai déjà dit) et dans ce cas il n'aurait pas présenté de nouveau sa candidature.
S'il démissionne réellement, vous n'y pourrez rien et cela que ce soit avant ou après les comptes, il faut donc que le CS prépare un plan B et surtout ne se sépare pas de la feuille de présence !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
la feuille de présence est l'outil indispensable pour convoquer une nouvelle AG! |
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Posté - 24 mai 2014 : 17:27:42
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viviane :" Si aucun syndic n'est élu, son mandat court donc jusqu'à la fin telle que précisée dans son contrat en cours, il me semble.."
ET bien NON !!!pas de syndic élu, c'est la case AJ obligatoire; de nombreux fils sur UI à ce sujet.
9720fm : le sujet est bien la position du CS et son manque de réactivité. Il DEVAIT préparer la " fuite" du syndic en proposant un contrat concurrent, afin d'éviter un AJ.
Quand à élir un syndic non-pro, c'est illégal sans avoir de contrat prévu à l'OdJ !!
Réélisez donc ce syndic et prévoyez son changement dans un an ! Comme souligné par Rambpuillet, une démission pendant l'AG est TRES rare. |
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9720fm
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Posté - 24 mai 2014 : 18:18:52
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Merci à Viviane, rambouillet et philippe388 pour ces nouvelles réponses.
Donc, le syndic qui se retirerait laisserait bien la copropriété à l'instant même sans syndic.
S'il était élu avant l'approbation des comptes, il devrait s'acquitter de 3 mois supplémentaires. Il ne ferait certainement rien de très positif mais durant les 3 mois, il serait responsable juridiquement. Les 3 mois se termineraient fin août, le planning perso des 3 mois à venir pour le CS serait préservé. Le syndic pourrait même revenir sur sa décision.
Je n'ai pas eu de réponse à ma Question 2 : citation: quel inconvénient y aurait-il à élire le syndic avant d'approuver les comptes ?
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Post-scriptum sur le contexte :
- le nombre de syndics dans la commune est limité, celui en question gère trop de copropriétés pour les gérer bien,
- à la réunion d'avant AG : - le CS a résolu avec le syndic tous les soucis de comptes avant répartition y compris quand il avait de l'argent en jeu,
- le CS a demandé des engagements au syndic sur plusieurs points de comptabilité, il en a obtenu un seul, le syndic a considéré les autres points comme du détail,
- juste avant l'envoi de la convocation, le CS a fait corriger l'essentiel des anomalies dans les annexes mais a des doutes sur la répartition qui n'a pu être vérifiée, l'essentiel est OK (la somme à répartir),
- les comptes et leur solde sont donc approuvables avec réserve sur la répartition que le CS demande à vérifier avant envoi aux copropriétaires,
- le CS veut montrer en AG que les "points de détail" impactent les annexes et la confiance dans la répartition et veut obtenir l'engagement du syndic à plus de conformité aux règles comptables,
- le syndic réagit émotivement aux remarques de ce genre (expérience de copropriété voisine).
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Posté - 24 mai 2014 : 18:25:23
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"quel inconvénient y aurait-il à élire le syndic avant d'approuver les comptes ?"
il n'y a pas d'inconvénient majeur , le syndicat continuera à éxécuter et l'AG sera valable.
Toutefois, si vous prenez l'hypothèse que le syndic s'en va, vous n'aurez aucune réponse aux questions sur les comptes... Et si vous le désignez après les comptes et s'il réagit émotivement en quittant la séance, vous etes dans la même situation.
donc quelque soit l'ordre, si vous etes face à un syndic qui veut partir il n'y a pas de solution autre que son départ
mais à ce que vous dites, il ne semble pas qu'il y ait de gros problèmes ???? |
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Viviane
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Posté - 24 mai 2014 : 18:33:11
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DANS TOUS LES CAS, refusez la dispense de compte séparé si elle est à l'ODJ, sinon vous allez galérer comme des malades pour ensuite récupérer vos sous. Qui plus est, s'il ouvre pas un compte séparé, ce sera un motif valable pour le révquer.
Une dernière précision: dans votre cas, le secrétaire NE DOIT PAS ETRE LE SYNDIC. Sinon, il ne notera jamais les réserves que vous mettez comme vous voudriez qu'il le fasse. Ce qui déjà lui mettra la puce à l'oreille...
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 18:37:12 |
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Viviane
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Posté - 24 mai 2014 : 18:40:27
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croisement de post.
J'ai donc effacé les 3/4 de mon post précédent qui semble désormais inutile.
Que veut dire le pdt du CS par
citation: le CS veut montrer en AG que les "points de détail" impactent les annexes et la confiance dans la répartition et veut obtenir l'engagement du syndic à plus de conformité aux règles comptables,
Selon ce que sont ces "points de détail", ça change beaucoup de choses. Aucun syndic n'est parfait. |
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9720fm
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Posté - 24 mai 2014 : 19:02:56
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rambouillet citation: si vous etes face à un syndic qui veut partir ce n'est pas la situation : ce qui est craint est l'abandon sur un coup de tête. OK, vu, pas de souci à inverser les 2 résolutions.
J'ai bien noté de Viviane citation: Simplement, à la fin de chaque vote, le secrétaire écrit: Il est décidé de passer au vote du point X Merci.
Viviane citation: le secrétaire NE DOIT PAS ETRE LE SYNDIC. Sinon, il ne notera jamais les réserves que vous mettez comme vous voudriez qu'il le fasse. Le CS a déjà fait cette partie de secrétariat : le texte de la résolution est tout prêt (dans le genre du vôtre dans un sujet d'aujourd'hui) : toute l'AG entendra le contenu de ce texte, le syndic ne pourra s'opposer à intégrer le texte dans le PV. Crainte du coup de sang aussi à ce moment. Le compte est séparé.
Comme "point de détail", le plus grave est une charge payée d'avance (non gérée avec un compte 486) qui minimise le total des 401 débiteurs.
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2014 : 19:10:24
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Attention à ne pas tout mélanger !!
"Je dirais plutôt que son mandat prend fin dès qu'un autre syndic est élu.
Si aucun syndic n'est élu, son mandat court donc jusqu'à la fin telle que précisée dans son contrat en cours, il me semble.."
NON : la question de la désignation du syndic étant insrite à l'ODJ entraine AUTOMATIQUEMENT échéance du mandat en cours (D.art.46).
Si l'AG ne désigne pas de syndic, que le sortant seul candidat retire la sienne (ce c'est pas une démission) le syndicat est dépourvu de syndic.
"les comptes et leur solde sont donc approuvables avec réserve sur la répartition "
De quoi s'agit-il ????
Il est évident que si la confiance syndicat><syndic n'existe plus, on ne voit pas trop porquoi l'un et l'autre voudraient continuer ! |
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9720fm
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Posté - 24 mai 2014 : 19:51:32
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Gédehem citation: "les comptes et leur solde sont donc approuvables avec réserve sur la répartition "
De quoi s'agit-il ???? le total des dépenses est OK, le montant du solde (insuffisance) est OK. Tels que sont saisis les comptes 67 et 702, doute sur la répartition (travaux à répartition RCP par lot mélangés avec travaux à répartition RCP aux tantièmes), la répartition ne serait pas conforme au RCP.
citation: Il est évident que si la confiance syndicat><syndic n'existe plus, on ne voit pas trop pourquoi l'un et l'autre voudraient continuer ! Un effort du syndic à respecter les règles de comptabilité et puis ça roulerait.
Bien noté votre avis : plus de syndic si l'actuel abandonnait. |
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Viviane
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Posté - 24 mai 2014 : 20:26:26
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citation: Tels que sont saisis les comptes 67 et 702, doute sur la répartition (travaux à répartition RCP par lot mélangés avec travaux à répartition RCP aux tantièmes)
Le 67 liste les dépenses travaux votés. Vous aviez, sur une même facture, des dépenses qui étaient à répartir différemment? Etait-ce distinguable (ou distingué) sur les devis?
Le 702 liste les appels. Il n'a pas distingué les appels selon leur répartition?
L'ag a-telle distingué ces appels dans son vote?
Epluchez les devis et factures, faites les totaux selon les clés du RCP. Et regardez la répartition sur chaque compte copro (il vous faut le grand livre). Si trop complexe, reportez l'approbation de ces travaux à une AG ultérieure. Si c'est que les travaux, y'a pas mort d'homme à ne pas les approuver. Ca vaut mieux qu'une mauvaise répartition qui engendrera peut-être des conflits. MAIS IL VOUS FAUT APPROUVER LES CHARGES COURANTES. Faites deux résolutions. Une "travaux", une "charges courantes". Vous avez le droit de scinder même si c'est proposé à l'ODJ en un seul bloc.
citation: Comme "point de détail", le plus grave est une charge payée d'avance (non gérée avec un compte 486) qui minimise le total des 401 débiteurs.
Gérée comment, alors? Qui est le 401 débiteur et pourquoi l'est-il? A moins d'un trop perçu versé par erreur, un fournisseur n'a pas à être débiteur. Encore moins si ce fournisseur est le syndic. |
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 20:40:39 |
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mespres
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Posté - 25 mai 2014 : 08:32:13
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exemple patent d'un copro où le CS ne remplit pas sa mission.Plutôt que s'étriper en AG, il revient au CS de discuter avec le syndic hors AG, et de résoudre les questions telles que celles de ce post. |
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Posté - 25 mai 2014 : 08:52:27
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Si le conseil syndical fait son boulot correctement, et je rejoins un peu tout le monde, l'AG doit se passer de manière calme et contrôlée. Un ou plusieurs syndic sont proposés et l'AG décide.
Le conseil a contrôlé les comptes (des copropriétaires aussi éventuellement) et le conseil REND COMPTE de tout cela en début d’assemblée, et évidemment AVANT l'approbation des comptes et AVANT la désignation du syndic.
Cela n’empêche nullement d'exister des divergences de vues entre le conseil syndical et le syndic, mais ils sont simplement apportés au vote démocratique de l'assemblée. Ils sont peut-etre importants mais pas de nature a rendre la cohabitation invivable.
S'il existait en AG au moment de la désignation du syndic un clash majeur entre celui qui se propose et le syndicat, ce serait bien dommage et le conseil syndical n'aurait donc pas préparé l'AG correctement.
S'il existe au cours de la même AG un clash entre le conseil syndical et le syndic qui se propose, tout cela sous les yeux des copropriétaires, le syndicat est en droit de se demander si le syndic proposé est le bon, et si le conseil syndical ne doit pas être renouvelé dans sa composition actuelle.
En effet par son manque de maitrise et surtout de vision, il emmène le syndicat au crash avec désignation d'un administrateur par voie judiciaire.
Une AG n'est pas un tribunal, c'est un organe de prises de décisions... Quand vous parlez de 'quatre vérité', en quoi des décisions doivent elles être prises, en quoi cela 'regarde' l'assemblée? |
Édité par - ribouldingue le 25 mai 2014 08:55:33 |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2014 : 10:31:03
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C'est une évidence que trop de copropriétaires, et donc de CS, prennent l'AG annuelle pour un lieu de "réglement de comptes", comptes dans tous les sens du terme.
Oubliant que le seul objet d'une AG est de décider des affaires du syndicat, après débat bien entendu.
Pas pour négocier, pour engager une tractation commerciale (honoraires syndic) ou autres .....
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9720fm
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Posté - 25 mai 2014 : 11:17:00
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Pour Viviane, je répondrai par MP car je ne veux pas que le fil rebondisse dans de nouvelles directions ni me faire reconnaître avec trop de précisions.
Pour mespres et ribouldingue :
- le CS a fait son boulot : voyez le post-scriptum du post 7.
ribouldinguecitation: S'il existait en AG au moment de la désignation du syndic un clash majeur entre celui qui se propose et le syndicat, ce serait bien dommage et le conseil syndical n'aurait donc pas préparé l'AG correctement. Le CS a préparé de son mieux (essentiel acquis) mais a pensé que, pour le reste, le syndic serait plus réceptif à améliorer sa comptabilité en exposant devant l'AG les inconvénients des libertés qu'il prend.
J'accepte tout de même votre reproche d'impréparation et le CS va ré-examiner ce qui sera dit :
- soit les constats exclusivement,
- soit les constats et demande d'engagement à améliorer la situation sans préciser quoi,
- soit les constats et demande d'engagement à respecter telle règle pour tel compte (liste de 3 ou 4).
citation: S'il existe au cours de la même AG un clash entre le conseil syndical et le syndic qui se propose, tout cela sous les yeux des copropriétaires, le syndicat est en droit de se demander si le syndic proposé est le bon, et si le conseil syndical ne doit pas être renouvelé dans sa composition actuelle. Exact. Mais j'ai dit plus (post-scriptum) que l'essentiel des comptes était sauf et que la faible concurrence "syndics" dans la commune oblige CS et syndicat a un compromis.citation: Une AG n'est pas un tribunal, c'est un organe de prises de décisions... Quand vous parlez de 'quatre vérité', "quatre vérités", expression malheureuse. Tribunal : c'est le gros écueil quand il s'agit de dire la vérité mais pour progresser, tous doivent pourtant regarder les anomalies en face ! Les vérités connues quelques jours avant l'envoi de la convocation sont dans le rapport du CS. Celles qui restent à dire se rapportent aux annexes connues plus tard.citation: en quoi des décisions doivent elles être prises, en quoi cela 'regarde' l'assemblée?
Il s'agit d'exposer devant l'AG les inconvénients des libertés que le syndic prend vis-à -vis des règles comptables. Le syndic doit répondre devant l'AG sur ces aspects de sa gestion.
L'AG a à connaître ces inconvénients (délais de paiement des fournisseurs) et je sais que ceux-ci peuvent être plus grave chez la concurrence. Gagner au change en changeant de syndic n'est pas évident (en restant dans la proximité) et le dernier changement date de quelques années. Le CS sait ce que c'est. La marge de manoeuvre du syndicat et du CS est donc faible.
Les syndics mauvais sur les règles de comptabilité sont légion : j'en ai illustré 2 échantillons dans le fil "Qui reconnaît ses annexes 5" ? http://www.universimmo-pro.com/foru...PIC_ID=17528
Lacunes de même nature que pour le syndic de ce fil d'aujourd'hui.
Merci à tous et surtout à ribouldingue.
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Édité par - 9720fm le 25 mai 2014 11:17:49 |
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mespres
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Posté - 25 mai 2014 : 12:43:43
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Vous semblez reprocher au syndic de payer trop tard les fournisseurs. Vous devriez le féliciter !! Tant que le fournisseur ne râle pas, il est de l'intérêt du syndicat de payer le plus tard possible : cela laisse le temps au syndicat de payer ses charges.
Il serait pertinent de développer ce que vous reprochez réellement au syndic. |
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9720fm
Contributeur actif
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Posté - 25 mai 2014 : 14:34:52
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Le CS est satisfait des fournisseurs, tient à les garder en vie, est exigeant sur les devis et sur les prestations. Tout va bien de ce côté. Mais l'exercice passé, ils ont été payés avec retard (3 mois). Ce n'est pas correct. La rigueur doit être des 2 côtés.
Ce qui est reproché au syndic est un manque de rigueur en comptabilité. L'essentiel étant sauvé, les copropriétaires ne voient pas en direct ces insuffisances. Le CS commence à se fatiguer de cette situation qui n'est pas dramatique mais qui demande aussi un effort au CS (vérifier des comptes exotiques) alors que le syndic pourrait normaliser les comptes. |
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Sujet |
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OK d'élire syndic avant approbation des comptes ? 
