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 Posté - 27 mai 2014 : 21:33:05
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Le titre dit tout de la situation et je me propose de traiter fiscalement le cas en précisant l'hypothèse:
Indivisaire A 40% des parts
Indivisaire B 60% des parts
L’indivision Tiers'Kaff a acheté en 2010 une cafetière ou un ordinateur 10 euros.
Elle fait une plus-value de 100 000 euros (Oui, c'est un collector!) sur l'équipement en question et déclare son revenu pour l'année écoulée.
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Vous pensez en vous même, en LMnP on s'en moque, quant aux LMP, qu'ils traitent leur propre cas qui n'a rien a voir avec les nôtres. Je rappelle que LMnP et LMp ne sont que des cas très particuliers d'une entreprise en général et qu'il n'y a rien à réinventer.
Je rappelle aussi qu'en LMnP les plus-valeurs immobilières sont celles des particuliers (il suffit d’être LMnP le jour de la vente, les années précédentes ne comptent pas) et qu'en LMP les plus-values immobilières sont celles des professionnels, donc exonération sir vous êtes LMP depuis 5 ans ou plus, et il faut l'être le jour de la vente.
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Tout cela était bien facile. Maintenant, une cafetière ou un ordinateur ne sont pas de l’immobilier, et il se peut pour corser l'affaire que A soit LMnP et B LMP.
La, ça commence donc à coincer, non?
Si c'est du mobilier, alors en cas de LMP l'exonération de plus-value des entreprises de moins de 90 000 euros de chiffre d'affaire (dans notre cas de recette) s'applique.
Pour le LMnP en revanche, elle ne s'applique pas, et DU COUP le LMnP lui est taxable (eh oui... ) sur cette plus-value dont on va supposer qu’elle est à long terme (selon la loi, long terme = Plus de 2 ans)
Si c'est du court terme, c'est très simple, le LMnP ajoute 40% de 100 000 euros a son revenu au titre des recettes exceptionnelles et est taxé dessus. De même pour le LMP et ses 60%, au total le bénéfice fiscal est égal au bénéfice comptable dans notre exemple. Tout le monde se prend les 100 000 euros 'plein pot'
Revenons à A+B, A étant LMnP et B est LMP
Revenu comptable
celui-ci n'a que cure du statut fiscal.
Il inclut donc un revenu exceptionnel de 100 000 euros.
Si vos recettes sont de 50 000 euros par ailleurs, votre revenu comptable est donc (hors autres contributions) de 50 000 + 100 000 - 20 000 charges = 130 000 duquel on peut déduire encore 10 000 euros d'amortissement et 10 000 euros de charges financières soit 110 00 pour l’indivision
résultat comptable indivision Tiers'Kaff= 110 000
Revenu fiscal
Pour le calculer dans le cas de l’indivision, l’algorithme est plus compliqué que le simple calcul d'un LMnP seul ou d'un LMP seul.
Pour tenir compte des différents status, il faut raisonner sur chaque contribution, puis recoller.
Le LMnP A constate 40% de 110 00 soit 44 000 euros
Ces 52 000 sont 20 000 de recettes locatives et 40 000 de revenus exceptionnels diminués de 8 000 euros de charges, de 4000 euros d'amortissement det de 4 000 euros de charges financières
le LMP B constate 60% de 110 000 soit 66 000 euros
ces 78 000 euros sont 30 000 de recettes locatives et 60 000 de revenus exceptionnels moins 12 000 euros de charge moins 6000 d’amortissement moins 6 000 de charges financières
Le LMP B n'est pas taxable sur sa plus-value à long-terme de 60 000 euros si la moyenne de ses recettes de l'année en court (30 000 cette année et 40 000 l'année précédente) est inférieure a 90 000 euros (ici 35 000 < 90 000).
Il peut donc réintégrer sa PV soit 60 000 euros;
A est taxable pour son compte, donc il ne réintègre rien du tout.
le bénéfice fiscal de Tiers'Kaff est donc de
50 000 + 100 000 - 20 000 - 10 000 - 10 000 - 60 000 réintégration LMP =
110 000 - 60 000 = 50 000 euros
Dernière étape, on coupe la poire en deux et demi
C'est donc bien sur le formulaire 2031 qu'en cas d’indivision on va faire le partage des sommes imposables.
Elles ne se partagent pas selon la règle 40% / 60 % de la propriété des parts, mais selon une règle plus complexe
On indique donc en 2031 (page1) que le total imposable est de 50 000 euros
On spécifie ensuite en page 2 (2031-bis) que
A déclare un bénéfice imposable NON PROFESSIONNEL de 44 000 euros (en fait 4 000 liés à l'exploitation et 40 000 exceptionnel)
B déclare un bénéfice imposable PROFESSIONNEL de 6 000 euros (6000 simplement liés à l'exploitation)
44 000 euros + 6 000 euros = 50 000 euros C.Q.F.D.
LMnP + LMP = Tiers'Kaff
Mais ceux qui ont déja déclaré en indivision sont habitués de l'affaire, car en général les emprunts de A et de B sont à ) traiter séparément puisque pris dans deux banques différentes avec des taux d’intérêts différents, pour des montants différents et voire des durées différentes.
Ils savent donc que dans ce cas, au niveau de la 2031 on doit redécoller ce qu'on a péniblement collé dans la 2033-B et la 2033-C
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Édité par - ribouldingue le 27 mai 2014 21:50:00 |
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 Posté - 29 mai 2014 : 21:13:18
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Je souhaite continuer sur ou autour de sujet au cas ou quelqu'un aurait une ou des réponses à mes questions.
Je constate la casse des ASSIETTES vieux Rouen (la série à 1000 euros) que j'avais installées dans la studette louée meublée, je facture au locataire la valeur vétusté déduite, que j'estime être identique à la valeur comptable nette mettons 250 euros (durée de vie 4 ans, c'est de la vaisselle, et il est sorti au bout de trois ans)
Je constate comptablement la casse et la sortie des assiettes (Le vieux Rouen, ça va ça vient).
J'achète du ikea à 50 centimes l'assiette, j'en achète 12 soit 6 euros.
Autant j'ai donc sorti mon vieux Rouen, autant je pense devoir entrer mon Grand blond suédois en compta, même si c'est pour une somme ridicule.
L'autre opportunité (on ne dit pas que c'est un choix de gestion, car normalement je n'ai pas le droit) aurait été de garder en compta mon vieux Rouen que j'aurais morti jusqu'au bout, et acheté 6 euros d'ikea en charges. Personne ne va me tirer dessus.
J'ai constaté des frais de premier établissements de 2000 euros que j'amortis sur 5 ans.
Au bout de 5 ans, mon actif immobilisé vaut 2000, mon amortissement constaté vaut 2000 et ma valeur nette zero
Je peux choisir de sortir cet actif de mes immobilisations, PV = 0, il ne se passe rien que du griffonage sur la 2033-C
Comptablement on conseille de le faire (lu plusieurs ofis la chose dans des forums de comptabilité), et des frais d’établissement totalement amortis qui restent 20 ans a l'actif immobilisé, c'est vrai que cela ne fait pas beau.
Si je ne le fais pas personne ne va me tirer dessus et je ne comprends pas quelle utilité a l'opération (avant on calculait la taxe pro avec, maintenant ce n'est plus le cas)
Si quelqu'un a une idée, je suis preneur.
J'ai installé un CANAPE CONVERTIBLE neuf a 800 euros matelas inclus que j'amortis sur 8 ans (y'a des bonnes lattes)
Une fois amorti, je le conserve encore deux ans, puis il passe a la cave.
Le sortir de l'actif, ne pas le sortir?
Par expérience, sortir de l'actif, c'est plus dur que mettre à la déchetterie, il faut vérifier trois fois ses opérations, souvent identifier le composant dans un paquet global, bref c'est un peu la mouise.
S'il n'y a pas de bonne raison de le faire, autant le laisser.
Le cas est identique sur le même CANAPE CONVERTIBLE a 800 euros mais descendu à la cave au bout de trois ans (les locataires ont le leur) et que les rats ont bouffés deux ans plus tard.
Autant le laisser finir ses amortissements tranquille, non?
Encore qu'on peut avoir besoin de réduire le bénéfice, et qu'en ce cas une sortie d'actif pour cause de mise au rebut rend immédiatement déductible et SANS CONDITION le restant des 'dotations aux amortissements potentielles'.
En fait c'est un actif passif immobilisé et bien cassé, mais aussi casé pour être utilisable financièrement le jour ou on en aura l'utilité (800 euros sur 8 ans, c'est 100 euros par an soumis à la limitation du 39C, mais en sortie d'actif en MV tout d'un coup 300 euros déductible (moins-value) et ce coup-ci sans condition, si on le sort au bout de 5 ans (de la cave bien sur, mais surtout des immobilisations)
J'ai meublé le trois pièces avec 4000 euros de MEUBLES neufs (durée de vie 8 ans) et 1000 euros d'EQUIPEMENT(durée de vie 4 ans).
Au bout de dix ans, mon trentième locataire entre dans le logement avec sa famille et trouve toujours à son gout l'ensemble qui se comptabilise pour 5000 euros à l'actif mais zero de valeur comptable nette.
Je viens de faire une série de sortie d'actif, et j'en profite pour sortir tout ca puisque ca vaut zero.
Mais bon, voila, comment puis-je justifier au contrôleur que j'exploite vraiment en meublé puisque mes meubles ne sont pas a l'actif.
Si je fais cela, je suis peut être re-qualifiable sans doute sur une partie des loyers, mais je ne vois pas trop comment.
Est-ce une opération dangereuse (je veux dire autrement que de se planter le crayon dans l'oeil?) |
Édité par - ribouldingue le 29 mai 2014 21:17:23 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 30 mai 2014 : 20:55:15
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 au moins l'exposé est drole
c'est quoi la question?
citation: Au bout de dix ans, mon trentième locataire entre dans le logement avec sa famille et trouve toujours à son gout l'ensemble qui se comptabilise pour 5000 euros à l'actif mais zero de valeur comptable nette.
Je viens de faire une série de sortie d'actif, et j'en profite pour sortir tout ca puisque ca vaut zero.
Mais bon, voila, comment puis-je justifier au contrôleur que j'exploite vraiment en meublé puisque mes meubles ne sont pas a l'actif.
Si je fais cela, je suis peut être re-qualifiable sans doute sur une partie des loyers, mais je ne vois pas trop comment.
Est-ce une opération dangereuse (je veux dire autrement que de se planter le crayon dans l'oeil?)
je laisse les meubes à l'actif tant qu'ils sont officiellement ceux qui meuble un logement et plus d'amortissement et pour pas être embêté je laisse les meubles dans LEUR cave, les locataires en font ce qu'ils veulent |
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Posté - 31 mai 2014 : 17:49:43
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BailleurX, merci de votre passage et de votre commentaire;
Si je fais rire en parlant comptabilité et fiscalité, je n'ai pas d'avenir  ;
L'exposé s'attache à parler de quelques aspects LMP, lesquels ne sont pas traités dans votre fil récapitulatif, et accessoirement quelques différences avec le LMnP.
Les questions, ce sont toujours 'et vous, vous choisissez quelle option?'
Mais je m'apercois que j'ai omis une grand problème en regard du LMP |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 18:23:31 |
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Posté - 31 mai 2014 : 17:54:20
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Revenons a nos sujets, et en particulier a l'aspect qui m'importe le plus, car je suis LMP, à quelle sauce est mangée le LMP?
Et la, je pense qu'il faut faire un aparté important, qui n'est que rarement traité sur ce forum, et pratiquement jamais ailleurs, en parlant catégorie.
Si vous pensez qu'il n'y a que deux catégories,
1/ le LMP et
2/ le LMnP, vous avez tout faux.
Si vous vous ravisez et pensez qu'il y a bien quatre catégories,
1 - le LMnP au microbic,
2 - le LMNP au réel, et le
3 - LMP au microbic (rarissime) et puis enfin
4 - le LMP au réel, vous vous fourrez toujours le doigt dans l'oeil.
On est en France, que diable, et le régime de la location en meublé doit être simple, donc en fait, c'est euhh.. bEN... juste un peu plus compliqué que cela;
Pour ma part, des régimes de LM, j'en vois SIX
1 Le LMnP exonéré.Il loue une chambre trois francs six sous et n'est pas déclarable.
2 Le LMnP microbic CLASSIQUE; Il vit heureux et ne demande rien à personne, met un simple chiffre dans sa 2042 et repart faire la sieste
3 Le LMnP au réel. Il transpire sang et eau pour se mettre a niveau et investit beaucoup pour pouvoir bénéficier d'un certain nombres d'avantages fiscaux que le commun du réel ne croit pas possible.
Je pense que ce sont 80% des loueurs en meublés qu'on trouve sur les forums.
Au bout d'un certain temps, tout le monde se retrouve ici.
4 Le LMP microbic. il existe, je ne l'ai jamais rencontré. il doit rester caché sous sa 2042....
5 Le LMP professionnel mais pas commercant au réel A mon avis le plus heureux car il bénéficie de tout ce qui est positif et évite tout ce qui peut couter.
Il n'est pas enregistré au RCS bien que l'ayant demandé, son refus lui permet d'exister fiscalement comme LMP et comme professionnel, mais n'étant pas commerçant, il ne cotise pas au RSI et reste juridiquement en activité purement civile.
6 Le LMP professionnel & commerçant L'avantage de cette situation (peut-on dire ce statut, cela procède un peu du tirage aux dés?) est rare, il intéresse des personnes en fin de carrière qui désirent cotiser, acquérir des points de retraites complémentaires tout en exploitant en meublé.
Vous vous posez simplement la question, comment je 'choisis' d'etre LMP commerçant ou LMP non commerçant, puisque de toutes façons le statut de LMP IMPLIQUE la demande d'immatriculation au registre du commerce
Réponse: La situation s'est diablement éclaircie a la fin des années 2000, quand le RSI sous diverses pressions a finalement acté du fait qu'un refus d'immatriculation à la chambre de commerce entrainait de facto l'exercice d'une activité de LOCATION MEUBLEE Purement civile, donc non enregistrable au RSI
Dit autrement, refus au RCS = Pas de charge sociale.
C'est ainsi que vous pouvez être LMP et ne payer aucune cotisation au RSI
En période de déficit, cela entraine la perte du droit de cotisation a la caisse de retraite des indépendants, ce qui peut en effet représqenter un désavantage.
En période de bénéfice, cela induit une taxation des bénéfice limitée aux impots sur le revenu, et aux prélèvement sociaux (CSG, CRDS, etc..) mais non aux charges sociales, lesquelles sont très lourdes
Quel est le juge de paix pour etre refusé ou accepté au RCS et devenir ou ne pas de venir commerçant?
Théoriquement (je n'ai pas la pratique de tout ce qui se fait partout en France donc je ne parle que de ce que je connais)
1/ Vous exploiter en nom propre, votre inscription est refusée au motif que le code du commerce ne reconnait pas l’activité de location de meuble comme une activité de commerce.
2/ vous exploitez en société. il importe peu que cela soit en SARL de famille, donc transparente, en SARL à l'IS ou autre, dans tous les cas la société est admise eu statu de commervcant. |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 18:27:16 |
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Posté - 31 mai 2014 : 18:19:22
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Pourquoi cette si longue introduction?
Parce que l'histoire inénarrable (mais qui l'est un peu quand même ) des plus-values et de leur taxation ou non se complique des impacts des prélèvements sociaux.
En plus-value a court terme
(Court-terme = moins de 2 ans ou une partie des PV de plus de deux ans, voir plus loin)
Le LMnP est non taxé sur l'immobilier (il le sera a titre de particulier, donc ailleurs) mais taxé sur le reste. La PV s'ajoute a son revenu. La PV s'ajoute aussi pour la CSG, CRDS, etc..
Le LMP non commerçant est taxé sur l’immobilier et sur le reste (mobilier, équipement tel qu'ordinateur, ponceuse, ...), la pV s'ajoute à son revenu. La PV s'ajoute aussi pour la CSG, CRDS, etc..
Le LMP commerçant est taxé sur l’immobilier et sur le reste (mobilier, équipement tel qu'ordinateur, ponceuse, ...), la pV s'ajoute à son revenu. La PV s'ajoute aussi pour la CSG, CRDS, etc.. Enfin la PV s'ajoute aussi pour le calcul de ses charges sociales et la ça peut faire TRES TRES MAL
En Plus value à long-terme
Long-terme = plus de 2 ans Non, Pan sur mon bec à moi!!!
Plus-value à long-terme = Part de la plus-value de plus de 2ans qui est hors amortissement
(Exemple court: Achat 100 amorti 20 vente 200 Plus-value 200-80 = 120 dont 20 Ã court-terme et 100 Ã long-terme)
Le LMnP est non taxé sur l'immobilier (il le sera a titre de particulier, donc ailleurs) mais taxé sur le reste. La PV s'ajoute a son revenu. La PV s'ajoute aussi pour la CSG, CRDS, etc..
Le LMP non commerçant est non taxé sur l’immobilier (de manière définitive ce coup-ci si il fait moins de 90 000 euros de recettes, et s'il est LMP depuis 5 ans consécutifs) . Il n'est pas taxé sur le reste non plus
Le LMP commercant est non taxé sur l’immobilier (de manière définitive ce coup-ci si il fait moins de 90 000 euros de recettes, et s'il est LMP depuis 5 ans consécutifs) . Il n'est pas taxé sur le reste non plus incluant le RSI Il est taxé au Rsi sur la partie court-terme de sa plus-value, c.a.d. celle qui va jusqu’à concurrence de ses amortissements.
Source:
citation: Article L131-6 du code de la sécurité sociale
Les cotisations d'assurance maladie et maternité, d'allocations familiales et d'assurance vieillesse des travailleurs indépendants non agricoles sont assises sur leur revenu d'activité non salarié.
Ce revenu est celui retenu pour le calcul de l'impôt sur le revenu, sans qu'il soit tenu compte des plus-values et moins-values professionnelles à long terme, des reports déficitaires, des exonérations,...../....
CORRECTION: La plus-value a long terme n'est pas la plus-vlaue de tout actif immobilisé vendu après plus de deux ans de détention.
Un bien de plsu de 2 ans vendu montre une PV a long-terme ET AUSSI une Plus-value a court-terme. Beaucoup Bobo la tête ! |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 21:31:18 |
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Posté - 31 mai 2014 : 18:34:18
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C'est déjà beaucoup moins drôle, non? |
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Posté - 31 mai 2014 : 18:45:26
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Le LMp Thiers'Kaff ne fait aucune plus-value sur ses cafetières que ses locataires suicident les unes après les autres, mais il a fait une PV de 100 000 euros sur son ordinateur qu'il a revenu sur le BeaucoinCoin.
Imaginons que ce soit maintenant une plus-value à court terme au contraire de mon titre.
On va (En tant que LMP) commencer à serrer les fesses:
le LMnP constate une PVct de 100 000 euros qu'il ajoute à ses autres revenus. Gloups pour le revenu et aussi gloups pour les prélèvementrs sociaux
Le LMP non commerçant constate une PVct de 100 000 euros qu'il ajoute à ses autres revenus, Gloups itou et Gloups re-itou
Le LMP commerçant constate une PVct de 100 000 euros qu'il ajoute a ses autre revenu. Gloups pareil.Et gloups encore pour les 8000 euros de CSG-CRDS
Mais il les ajoute aussi a sa déclaration pour le RSI, et la, pas Gloups du tout, puisqu'il cotise dans cette tranche à pas moins de 20 650 euros
Le calcul des 20 650 euros est simple (tu parles !)
maternité à 6,50% 6 500
indemnité journalière 0,7% 700
Retraite de base 0,20% 200
retraite complémentaire 8% 8000
Allocations familiales 5 250
(J'ai supposé que le LMP en question est déjà au-dessus de 37 548 euros, sinon le LMP va vraiment pleurer puisque au lieu de 700 tranche à 0,70 % ce serait 17 150 tranche à 17,15% qu'il prendrait) |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 18:48:29 |
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Posté - 31 mai 2014 : 20:05:28
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Problème suivant
Posé aux LMnP comme aux LMP tous deux impliqués:
Quid des PV long-terme?
Il n'échappe a personne qu'une plus-value a long terme n'est qu'une partie de la vente d'un bien immobilisé de plus de deux ans
En effet, en cas de vente d'un bien de plus de 2 ans, la plus value est
1/ a court terme juqu'a concurrence des amortissements deja déduits
2 Ã long terme pour le reste
Je vends en 2014 400 000 euros mon nid d'aigle acheté 200 000 euros en 2000.
J'ai constaté grosso-modo 3% par an de dotation aux amortissements, soit donc 13*3% = 45% de 200 000 = 90 000 d'amortissement
Valeur nette comptable = 200 000 - 90 000 = 110 000
Plus-value 400 000 - 110 000 = 290 000 est donc égale a 90 000 de PV à court terme et 200 000 de PV à long-terme
Le LMnP s'en moque, il est aux PV des particuliers
Le LMP non commercant s'en moque, il est exonéré pour la totalité de sa PV du moment qu'il est LMP depuis plus de 5 ans et qu'il fait moins de 90 000 euros de recettes (La li lala lali)
le LMP commerçant s'en moque déjà beaucoup moins puisque si sa PV est exonérée entièrement de l’impôt sur les revenus, ses 90 000 de PV court terme sont bel et bien imposés au RSI |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 21:23:27 |
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Posté - 31 mai 2014 : 20:51:54
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Mise a jour:
Je ne suis pas certain de n'avoir pas commis quelques erreurs de calcul dans mes PV dans mon premier post lié a l'écriture des opérations en cas d'indivision mixte (mixte = un LMP et un LMnP, pas besoin de crier au Pax ni même à la procréation assistée)
le LMnP qui détient 40% de l’indivision et qui constate une PV de 100 000 euros (dont 40 000 pour lui) au titre de l'ordionateur ne fait pas une PV de long-terme de 40 000 euros si l'indivision revend l'ordinateur avec 100 000 euros de plus-value.
C'est malheureusement plus compliqué que cela;
Si l'ordinateur a été acheté 1 000 euros amortis sur 3 ans à 333,33 par an et revendu au bout de quatre ans Ã
Prix de vente = 100 000 euros
Alors: Plus-value = 100 000 - zero (valeur comptable nette)
Mais celle-ci se réparti entre une plus-value a court terme a hauteur des amortissements, ici 1000 euros et à long-terme pour le reste, doit 99 000 euros
on récapitule: AU NIVEAU de l'indivision
Prix achat 1 000
Prix de vente 100 000
Plus-value totale 10 000 = 100 court terme + 99 000 long terme
AU NIVEAU de l'indivisaire LMnP ayant 4P% des parts
Pars de sa plus-value totale 4 000 = 400 court terme + 39 600 long terme
La première PV à court terme est ajoutée aux revenus,
et
la seconde PV à long terme est imposée à 16% + 15,5% de prélèvement sociaux (15,5% est la valeur 2014, elle aura encore augmentée quand vous lirez ce message, ma seule certitude, c'est qu’elle restera inférieure à 100%)
AU NIVEAU de indivisaire LMP
Part de la plus-value totale non taxable a l’impôt sur le revenu
En revanche, si l'indivisaire B au LMP est commercant, il devra alors déclarer 600 euros de plus-value court-terme au RSI et payer des cotisations sociales dessus (600 euros = 60% du total des amortissements constatés sur l'ordinateur) |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2014 21:17:01 |
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Posté - 31 mai 2014 : 21:33:18
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Je ne PEUX PAS corriger mon post initial, datant de plus de deux jours, qui comporte donc des erreurs de calcul, certes minimes, mais des erreurs quand même.
J'en suis désolé. |
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Posté - 09 août 2014 : 14:43:54
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J'attire l'attention du lecteur LMnp sur un hiatus qu'il risque d'attraper à travers a gorge (je ne suis pas certain de mon expression, sorry!) me semble t'il.
J'exploite comme un damné mon immeuble ou mes logements en LMnP.
Puis je revends.
Je revends par exemple 300 000 euros d'immoblier et 20 000 euros de mobilier.
j'ai bien vendu.
je n'ai pas sorti mon mobilier amorti ces dernières années, et je suis coincé le jour de la vente, car la description du mobilier en question est vel et bien nécessaire a mon exploitation. Si je sors comptablement le jour de la vente tout ce qui est amorti, ca va se voir, en cas d'examen fiscal par le professeur de fiscalité locale, il risque d'etre étrangement impressionné par le fait que les poubelles se remplissent et les actifs amortis se vident, et puis surtout, il ne va plsu y avoir assez de meuble pour rendre crédible la vente d'un logement en meublé, surtout quand il y a le locataire dedans.
Ce jour la, le loueur en LMnP va donc etre contraint de payer ses plus-values non exonérées sur son mobilier amorti. cela va être intégralement assimilé a des recettes (sous le compte 775 recettes exceptionnelles et non 704 ou 706 revenus locatifs)
====> A mon avis
Tous les ans, lors de l'inventaire (qui se fait le 31 décembre à minuit comme chacun sait, devant le sapin de Noel qui perd deja ses épines) sortez vos mobiliers et équipements amortis [b]qui ne servent plus a votre exploitation, expurgez les de l'actif et aussi des amortissements accumulés.
Gardez en mémoire que la plus-value a court terme non exonérée pour le LMnP (elle l'est pour le LMP) est égale a l’amortissement constaté. Quand c'est totalement amorti, la PV a court terme est égale au prix de vente.
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Édité par - ribouldingue le 09 août 2014 14:45:29 |
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Cryl
Nouveau Membre
15 message(s)
Statut:
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:02:06
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Merci Ribouldingue pour cette démonstration chiffrée, vous êtes une mine d'infos.
Vous dîtes en post #9 (réponse #8) :
citation: Le LMP non commercant s'en moque, il est exonéré pour la totalité de sa PV du moment qu'il est LMP depuis plus de 5 ans et qu'il fait moins de 90 000 euros de recettes (La li lala lali)
A quelle sauce sera mangé le LMP nc si son CA est > 126000€ ? |
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:55:28
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La si le LMP devient riche, comme on est en France, la sauce va etre 'pas bonne du tout'
Je bofipe pour la réponse: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6230-PGP.html
citation: La plus-value est exonérée pour une partie de son montant lorsque les recettes annuelles sont supérieures à .../...90 000 € et inférieures à 126 000 €,
Au-dessus, c'est plein-pôt |
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Cryl
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Posté - 17 févr. 2015 : 12:06:26
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J'entends bien :)
Mais quid de ce taux d'imposition ?
Si ce LMP était une société, le calcul serait facile. Ce LMP étant un particulier, cette PV sera-t-elle intégrée à son résultat BIC et donc soumis au taux d'IR du foyer + PS ?
Auquel cas, il serait plus avantageux d'être LMnP et d'être donc soumis au régime des PV des particuliers (pas de prise en compte des DAP sur la durée, ce qui minore la PV), avec le taux forfaitaire + PS et l'abattement pour durée de détention. |
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Cryl
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Posté - 17 févr. 2015 : 15:17:36
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Après 2 heures de recherches, je pense avoir la réponse.
Ce pauvre (riche) LMP nc payera donc sur sa plus-value les impôts suivants :
- Sur la PV court terme (somme des DA) : intégration de ce revenu exceptionnel sur ses BIC et donc sur son IR.
- Sur la PV long terme : forfait 19% + 15,5% de PS (- abattement éventuel pour durée de détention)
Pour ce même (encore plus pauvre) LMP, s'il était commerçant, il peut se rajouter une ligne de cotisations RSI avant les BIC, sur la valeur de la PV court terme.
Corrigez-moi si je me trompe. |
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Posté - 26 avr. 2015 : 14:22:39
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Je n'avais pas vu ces dernières réponses, désolé. Je reviens bien tard
Sur la PV a court terme, oui assimilation de ce revenu exceptionnel à une recette, et imposition au taux de l'exploitant
Sur la PV à long terme, c'est plus tot du 16 % auquel on ajoute les 15,5% de prélèvement sociaux avec abattement potentiels si c'est de l'immobilier, je ne crois pas qu'il y ait de l’abattement si c'est du mobilier.
Il faut ajouter à l'un et l'autre les charges sociales si le LMP cotise au RSI.
J'avoue commencer a patauger aussi avec le taux, il me semble que c'est du 19% pour de l'immobilier dans les SPI (sociétés à prédominance immobilière) par exception et du 16% pour sinon |
Édité par - ribouldingue le 26 avr. 2015 15:17:10 |
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Posté - 26 avr. 2015 : 15:16:19
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Extrait de la notice
Pour l’impôt sur le revenu, les plus-values et moins-values à long terme réalisées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39
quindecies du CGI sont imposées au taux de 16%. Ces plus et moins-values sont inscrites colonne 7. Les colonnes 6 et 8 n'ont pas à être
servies.
Pour l’impôt sur les sociétés, le régime des plus et moins-values à long terme concerne uniquement les titres de participations et assimilés, les
titres de FCPR et de SCR remplissant certaines conditions qui sont détenus depuis plus de cinq ans ainsi que certaines de leurs distributions,
et le résultat net de la concession de licences d'exploitation des droits de la propriété intellectuelle mentionnés au 1 de l'article 39 terdecies du
CGI (article 219 I a ter et a quater du CGI et article 38-5-2° du CGI). Le régime des plus et moins-values à long terme concerne également la
cession d'un brevet, d'une invention brevetable ou d'un procédé de fabrication industriel réalisée au titre des exercices ouverts à compter du 26
septembre 2007. Ces plus et moins-values à long terme sont inscrites dans la colonne 7 ou 8 correspondant au taux d'imposition dont elles
relèvent.
Colonne 8 : Les plus-values à long terme afférentes aux titres de participations et assimilés autres que les titres de sociétés à prépondérance
immobilière (SPI) sont imposées au taux de 0%, sous réserve de la réintégration d'une quote-part de frais et charges égale à 12% du montant
brut des plus-values de cession dans le résultat imposable (Ligne 330, tableau 2033-B) (article 219 I a quinquies du CGI). Peuvent également
bénéficier du taux de 0% certains profits liés aux titres de FCPR et SCR (article 219 I a sexies du CGI).
Colonne 7 : Les autres plus-values à long terme sont imposées au taux de 15 %. Il est rappelé que, depuis les exercices clos à compter du 31
décembre 2006, le régime des plus-values à long terme a cessé de s'appliquer aux titres de sociétés dont le prix de revient est au moins égal Ã
22,8M€ et qui remplissent les conditions ouvrant droit au régime des sociétés mères autres que la détention de 5% au moins du capital s'ils
sont inscrits dans une subdivision spéciale d'un compte du bilan autre que le compte titres de participation (article 219 I a sexies-0 du CGI).
Ce régime des plus-values à long terme (au taux de 15 %) cesse de s’appliquer aux cessions de titres de SPI non cotées réalisées à compter
du 26 septembre 2007 (article 219 I a sexies-0 bis du CGI). En revanche, pour les exercices ouverts à compter du 26 septembre 2007, les
cessions de brevets et des droits de la propriété intellectuelle assimilés deviennent éligibles au régime du long terme sous réserve qu'il n'existe
pas de liens de dépendance entre l'entreprise cédante et l'entreprise cessionnaire au sens du 12 de l'article 39 (article 219 I a quater du CGI).
Colonne 6 : Le montant net des plus-values à long terme afférentes à des titres de SPI cotées fait l’objet d’une imposition au taux de 19%. |
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Cryl
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Posté - 20 mai 2015 : 23:04:17
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Moi aussi je repasse bien tardivement sur ce sujet (et vos dernières réponses).
Questions (n'ayant pas de rapport entre elles ) :
1/ Pour les LMP non commerçant, l'exonération d'impôt sur les plus-values est totale si les loyers sont inférieurs à 90000€. Quid des prélèvements sociaux ?
2/ Simulation pour LMP commerçant :
Achat 1 200 000 €
amortissements 500 000 €
Vente 1 200 000 €
Loyers n-1 & n-2 : 120 000 €
Soit une plus-value court terme de 500 000 €
Pas d'exonération de PV donc.
IR année suivante : 500 000 € x TMI (disons 45%...)
+ PS : 15,5% (sur 500 000 €)
+ RSI : x% x 500 000 €
Ma question : Est-ce que l'assiette d'IR et de RSI est la même (ici 500 000€) ? ou bien l'un passe après déduction de l'autre ?
Question bonus : Quel taux pour le RSI ? (leur simulateur me sort 28% environ, juste ?)
Donc 45+15,5+28 = 88,5% si l'assiette est la même.
Quelqu'un peu infirmer ? |
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Posté - 21 mai 2015 : 08:45:28
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1/ Je ne sais pas répondre, j'ai pensé aux charges sociales, mais pas au prélèvement sociaux j'avoue.
2/ Attention la limite est de 126 000, pas de 120 000 même si ca ne doit pas changer grand chose: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...hCodeArticle
Je comprends qu'il est loisible sur option de réintégrer la part des amortissements ayant été placés en ARD si ca peut abaisser le fardeau, voir 220 ici http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5769-PGP.html
(Vous avez constaté 500 000 euros d'amortissmeents donc 200 000 ont été palcés en ARD et non utilisés, vous pouvez donc ramener votre montant de 500 000 à 300 000 en exerçant cette option)
Vous pouvez alléger le fardeau églament en répartissant la plus-value a cort terme imposable (les 500 000 euros) sur plusieurs exercice (3 selon ma compréhension, l'exercice en cours et les deux suivants, le premier suivant sera forcément beaucoup moisn bénéficiaire vu la hausse énorme du RSI), pourvu bien entendu que cela ne soit pas votre dernière année d'exploitation (point 20 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5770-PGP.html)
Mais sur le fond du problème, la base taxable est a mona vis la même pour l'IR, qui est prélevé hors entreprise, pour les PS qui sont prélevés hors entreprise et pour le RSI.
Le paiement au RSI est déductible de vos recettes, mais ce sera l'année d'apres, donc cela me fait penser que la base de calcul de l'IR, des PS et des CS est identique, mais l'effet global sera diminué du fait d'une forte déduction de vos charges l'année suivante.
Il reste une option pour l'année suivante, utiliser les charges du RSI pour les déduire non pas au niveau de la 2031-20133 mais directement au niveau de la 2042 ce qui est apapramment possible, au titre des cosisations sociales mais je n'ai aps de certitude absolue sur cette posssibilité, et surtotu sur le fait d'exercer cela commeune option pour une anéne donnée seulement
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Édité par - ribouldingue le 21 mai 2015 08:49:45 |
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Cryl
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Posté - 21 mai 2015 : 12:15:52
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Merci.
Effectivement, heureusement qu'il y a cette possibilité d'étaler la PV sur 3 années, sinon c'est la ruine assurée.
Je regrette tellement d'être inscrit comme professionnel... Il me faut maintenant trouver une solution pour ne plus respecter les 3 conditions et passer LMnP, sachant que je suis bien au delà des 23k€ de recette, de 50% des revenus du foyer et avec un refus d'inscription au greffe entre les mains de mon SIE. |
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