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 Posté - 18 juin 2014 : 23:00:07
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Bonjour,
J'ai un problème un peu complexe à vous exposer.
1e partie du problème :
Ne pouvant plus faire face à des charges de copropriété élevées, j'ai décidé de vendre mon appartement et de solder ainsi ma dette.
2e partie :
le syndic doit faire des travaux sur certaines parties communes (poutres et plafond) de mon appartement. Ils ont commencé par casser le plafond, ont arrêté là et refusent de me dire quand ils vont terminer les travaux.
Voici le problème qui se pose : je ne peux pas vendre mon appartement dans cet état et je ne peux pas payer mes charges tant que je n'aurai pas vendu.
Cependant, le syndic continue à me réclamer mes charges impayées et refuse de me donner la moindre information sur la suite des travaux et en particulier leur date.
A chacune de mes demandes, ils font les morts ou bien m'accusent de les "harceler" et me menacent de poursuites judiciaires à propos de mon retard de paiement. J'ai reçu une lettre d'avocat me "mettant en demeure" de tout régler dans la semaine.
Voici mes questions :
- que puis-je faire pour bloquer les poursuites du syndic ?
- que dois-je faire pour les mettre en demeure de réaliser les travaux concernés ?
Je vous remercie de vos réponses et de vos conseils.
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Viviane
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Posté - 18 juin 2014 : 23:10:17
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Un avocat, vraiment...
Chacun d'entre vous peut poursuivre l'autre en justice. Si vous prenez un avocat, ils seront plus enclins à trouver un arrangement qui satisfera tout le monde.
Ce qui évidemment risque d'être compliqué à payer si vous n'arrivez plus à payer vos charges.
Voyez donc aussi une association, type ARC (association des responsables de copropriété) |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 00:20:43
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"le syndic doit faire des travaux sur certaines parties communes (poutres et plafond) de mon appartement. Ils ont commencé par casser le plafond, ont arrêté là et refusent de me dire quand ils vont terminer les travaux."
Il s'agit là de travaux communs réalisés à l'intérieur des parties privatives.
Loi 65 art.9 :
"
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux."
Vous ne pouvez vous dispenser de supporter les charges de copropriété.
Mais dans la mesure où la jouissance de votre lot est affectée, et ici rendant impossible sa vente, vous subissez un préjudice certain dont le syndicat est responsable, responsabilité qu'il faut engager (avocat spécialisé copro).
Ce sont 2 choses différentes ...qu'il faut "négocier" : soit le syndicat suspend sa demande de charges, son montant correspondant à l'indemnité potentielle, soit il maintient, et vous lui ferez "rendre gorge" pour l'impossibilité dans laquelle vous êtes non seulement d'user de votre bien, mais ici d'en disposer librement étant de fait invendable.
Autrement dit il faut faire du chantage ... par avocat interposé. |
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fiduce
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 Posté - 19 juin 2014 : 03:56:10
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C'est le genre de mécanisme qui justifie la profession : le chantage est possible puisque les communications entre avocats sont secrètes.
Vous écririez dans une lettre ce que votre avocat peut proposer à la partie adverse sans prendre de risque, et ça vous mènerait parfois tout droit au tribunal pour une autre raison, ou du moins, ça diminuerait sérieusement l'image que vous donnez au juge de votre affaire. |
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Posté - 19 juin 2014 : 08:25:53
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comme le dit gedehem ce sont deux choses différentes mais qui se catapultent :
* vous ne payez pas vos charges
* vous SUBISSEZ des travaux que vous n'avez pas décidé personnellement, mais que l'on vous a imposé.
vous ne vous en sortirez pas en un avocat... |
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Sunbird
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Posté - 19 juin 2014 : 08:35:56
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citation: Initialement posté par fiduce
C'est le genre de mécanisme qui justifie la profession : le chantage est possible puisque les communications entre avocats sont secrètes.
Vous écririez dans une lettre ce que votre avocat peut proposer à la partie adverse sans prendre de risque, et ça vous mènerait parfois tout droit au tribunal pour une autre raison, ou du moins, ça diminuerait sérieusement l'image que vous donnez au juge de votre affaire.
L'avocat de la partie adverse ne peut pas utiliser un échange de ce type comme vous le supposez. Maintenant il est vrai que suivant les échanges (maladroit ou pas) votre avocat peut torpiller un dossier en apportant des arguments que votre adversaire n'aurait pas amenés. |
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Posté - 19 juin 2014 : 16:16:49
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Merci à tous pour vos précieux conseils.
Une précision : les travaux dont je subis les conséquences actuellement ne m'ont pas été imposés, je les ai demandés parce que, ayant subi un dommage affectant les parties communes dans mon appartement, je considérais qu'il était impératif que le syndic intervienne.
Que dois-je répondre à la lettre de mise en demeure de l'avocat ? Dois-je verser - une partie évidemment - de la somme due ?
Dois-je aussi les attaquer - ou simplement menacer de les attaquer - pour "trouble de jouissance grave", "dégradations" et demander des dommages et intérêts ? De quel montant ?
Savez-vous où je peux m'adresser pour trouver un avocat (pas cher) ou une association spécialisés dans le droit de la copropriété ?
Viviane a mentionné ARC, je connais aussi CLCV, savez-vous ce qu'ils valent ?
Beaucoup de questions, je ne m'y connais pas vraiment en matière juridique.
Merci d'avance. |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 21:57:56
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Vous pouvez essayer les deux assos, selon celle qui est la plus proche de chez vous.
Je vois que vous êtes à Paris. Moi je dirais l'ARC parce que c'est la plus connue, et que je connais pas l'autre sauf de nom.
Parfois, ils ont des listes d'avocats.
Payer une partie de votre dette, si vous le pouvez, ne peut pas vous nuire et peut vous faire gagner le temps de prendre conseil. Si vous le faites, ne joignez aucune explication autre que "veuillez trouver ci-joint un chèque de tant"
En effet, si c'est vous qui avez demandé ces travaux, ça se complique. Ca ne veut pas dire pour autant qu'ils peuvent durer éternellement ou ne doivent pas être indemnisés, mais ça se complique.
Vraiment beaucoup trop pour un conseil avisé sur un forum. Il faut voir les documents, l'étendue de vos impayés, l'étendue et la nécessité des travaux... bref il vous faut vraiment une personne en chair et en os pour gérer le problème. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 22:00:55 |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2014 : 09:39:58
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Que ces travaux aient été demandés par un des copropriétaires ne change rien du tout au fait que ce sont des travaux communs décidés et engagés par le syndicat.
Travaux communs qui tombent dans le cadre de L.art.9 s'ils sont engagés dans des parties privatives.
On peut accessoirement relever que l'absene de réalisation de ces travaux touchant semble t-il au gros œuvre de l'immeuble aurait engagé la responsabilité non seulement du syndicat mais aussi du syndic, passif devant la dégradation de la construction (L.art.18 : syndic chargé de pourvoir à sa conservation .... en cas d'urgence travaux de sauvegarde.).
Sur ce plan là , notre ami à toutes les cartes dans les mains pour "négocier" la question de ses charges, même si les 2 aspects (charges/préjudice) sont totalement distincts. |
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Posté - 20 juin 2014 : 11:25:49
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helichryse : Au lieu de parler de "chantage", qui n'est pas approprier dans ce dossier, mais plutot d'un arrangement à "l'amiable" qui se pratique chaque jour entre avocats pour leurs clients !!!
Aucune pratique maffieuse la dedans, mais que de la nonne intelligence : "Un bon accord vaut mieux qu'un mauvais proçès". Tous las avocats vous le dirons
helichryse doit prendre un avocat qui contactera l'avocat du SDC pour éviter un proçès long et couteux pour toutes les parties.
Helichryse est en faute pour non-paiemen de ses charges de copropriété, ET le syndicat en faute sur ce dossier travaux sur les parties communes rendant invendable le lot de helichryse.
Aucun souci pour que les avocats trouvent le meilleur arrangement en quelques jours !  
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Posté - 20 juin 2014 : 15:08:46
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Vous me réconfortez, merci.
Je sais bien que dans cette affaire le syndic a des torts qui sont à mon avis plus importants que les miens mais c'est l'éternelle histoire du pot de terre contre le pot de fer. Pour moi, c'est un stress terrible et je me sens complètement persécutée et démunie.
En ce moment, je suis en train de me débattre avec l'assistance juridique de mon assurance habitation. J'essaie de leur faire comprendre que j'ai besoin de leur intervention car je trouve qu'ils ont une tendance fâcheuse à "classer le dossier".
Si vous connaissez des avocats susceptibles d'intervenir dans cette affaire, somme toute pas trop compliquée, je suis preneuse de tous conseils, coordonnées, etc., que vous pouvez m'envoyer en message privé.
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fiduce
Contributeur actif
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Posté - 20 juin 2014 : 15:50:38
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Il y a le problème de la territorialité. Un avocat trouvé ici ne pourra que vous conseiller, pas effectuer les démarches pour vous. Et quand il sera temps de s'enrôler, vous aurez tout le mal du monde à trouver un second avocat prolongeant ce que vous a dit le premier (normal, puisqu'une deuxième consultation préliminaire sera en jeu).
Je vous suggère donc plutôt d'aller directement trouver un avocat près de chez vous (en faisant attention de ne pas quérir un professionnel trop proche de votre Syndic ... les gros Syndics travaillent parfois avec deux ou trois avocats auxquels ils confient les affaires à tour de rôle ou en fonction de leurs spécialités. Donc, pour éviter de tomber sur un de ceux-là ... il faut, avant même de lui exposer votre affaire ou de prendre rendez-vous, lui poser explicitement la question déontologique qui s'impose : "avez-vous déjà travaillé pour mon syndic ?").
Sinon, je trouve assez "fort de café" que votre assurance habitation rechigne dans votre cas et je vous encourage à insister en leur disant que, s'ils vous forcent à aller voir votre propre avocat sans vous donner un accord préalable, c'est du litige de garantie que vous lui parlerez, pas de votre toiture.
Par contre, il y a un montant maximum pris en compte souvent je crois ... mais celui-ci peut déjà vous permettre de bien faire le point et d'entamer des démarches qui stopperont net le syndic. |
Édité par - fiduce le 20 juin 2014 15:58:15 |
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Posté - 20 juin 2014 : 17:03:48
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fiduce : vous regardez trop de feuilleton TV !! Quel scénario pour une affaire simple pour un avocat " normal" ! .
Une assurance juridique rechignera souvent pour des problèmes de copropriété.
helichryse :" Je sais bien que dans cette affaire le syndic a des torts qui sont à mon avis plus importants que les miens"
Non, pas tout à fait ! ne pas payer ses charges n'est pas bénin pour le SDC. Les mauvais payeurs mettent le SDC dans des soucis financiers, que les autres copros seront obligés de combler.
Dans votre problème c'est du 50/50 ! charges contre indemnité pour impossibilié de vendre |
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Litige avec mon syndic 
