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fiduce
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 Posté - 24 juin 2014 : 08:44:16
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(Re)-Bonjour,
On vient de me fermer un autre sujet (à ma demande, semble-t-il), je crée donc un nouveau sujet :
Il s'agit de l'imputation d'une perte de créance occasionnée par un jugement.
La créance remonte à plusieurs années et concerne des sommes qui ont été redistribuées à certains copropriétaires seulement (selon un mécanisme illicite).
Cette imputation doit-elle forcément se faire sur un compte général commun, sans possibilité de la répartir sur des comptes de copropriétaires précis (les bénéficiaires des sommes "rendues") ?
Je ne parle pas des frais consécutifs (procédure de contentieux, d'avocat ou de justice) ni même des intérêts déjà imputés.
Accessoirement : comment l'initiateur d'un sujet demande-t-il sa clôture ? (je l'ai demandée malgré moi semble-t-il ... y a-t-il un bouton que j'aurais cliqué par mégarde ?)
(ne vous trompez pas, derrière cette fausse ingéniosité, il y a des éclats de rire)
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Édité par - fiduce le 24 juin 2014 08:49:08 |
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Posté - 24 juin 2014 : 08:55:32
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**modération**
propos provocateurs et inutiles caviardés
fiduce, la fermeture de ce fil, s'il dérive à nouveau, sera beaucoup plus rapide que la précédente.
inutile donc de tenter de raviver des querelles stériles si vous ne cherchez pas de réponses à un cas réel
à bon entendeur... |
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 juin 2014 09:02:49 |
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andre78fr
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 Posté - 24 juin 2014 : 11:14:36
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Les sujets normaux ne sont pas fermés, ils s'arrêtent naturellement lorsque plus personne n'a plus rien à ajouter...
Comptablement, le compte pour passer ce type d'opération est : 677000 - PERTES SUR CREANCES IRRECOUVRABLES
En réalité votre question concerne la répartition, et donc la clé associée...
A priori, si le jugement ne précise pas que le remboursement est au profit de certains, c'est bien en charges générales qu'il faut comptabiliser cette perte.
Dans les procédures avec dommages et intérêts, il est important de demander que le copropriétaire condamné soit exclu et qu'il ne récupère pas ainsi une partie de sa pénalité...
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fiduce
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Posté - 24 juin 2014 : 13:04:55
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En l’occurrence, c'est plutôt du "détriment" de qui que la question est posée (CERTAINS ou TOUS).
Le premier post peut prêter à confusion :
Il s'agit en fait du remboursement, accordé à un copropriétaire unique, de sommes qu'on lui a demandé pendant plusieurs années et qui ont été partagées entre plusieurs autres copropriétaires (ceux dont le lot est desservi par un escalier).
Qui paye le remboursement ?
(Le fait qu'il s'agit d'une créance partiellement impayée est accessoire)
Je retiens donc ceci : le jugement peut décider de qui rembourse. Mais en l'absence d'indications contraires, c'est l'ensemble de la copropriété qui est solidaire.
Le bénéficiaire cherchera seulement à ne pas contribuer lui-même (ma demande sera donc d'être exclu de la répartition).
Quant au syndicat des copropriétaires, il serait mal avisé de placer, au milieu de son argumentation pour gagner le procès, la demande de répartition particulière qu'il requiert en cas de perte.
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Édité par - fiduce le 24 juin 2014 13:20:39 |
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andre78fr
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4
Posté - 24 juin 2014 : 13:26:57
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Non, ce n'est pas exactement ce que j'ai dit... mais il faudrait être plus précis sur l'origine de ces créances et/ou sur le jugement lui même.
Si un copropriétaire est condamné à rembourser ou à payer quelque chose au syndicat, c'est par défaut sur la clé des tantièmes généraux (un produit).
A l'inverse, si le syndicat est condamné à renoncer à des créances sur certains copropriétaires, c'est également une charge générale.
Mais... le juge peut être plus précis et plus directif ; par exemple dispenser les copropriétaires dont la créance se révèle non fondée de participer à la charge exceptionnelle qui consiste à l'effacer...
Toutes sortes de situations sont ensuite possibles ; le solde des travaux du bâtiment A est mal réparti, le juge peut exiger une régularisation (dans un sens ou dans l'autre) au profit des copropriétaires du bâtiment A par exemple.
En quoi êtes-vous directement concerné ou lésé, à titre individuel ? Si c'est un différend entre le syndicat et certains copropriétaires, il n'y a aucune raison pour distinguer votre situation personnelle mais vous posez le problème et la question sur des considérations trop générales ; soyez plus concret !
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fiduce
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Posté - 24 juin 2014 : 13:54:04
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Je ne suis pas le seul lésé.
Mais je risque d'être le seul à aller en justice (ce qui ne veut pas dire que je serai le seul remboursé : logiquement, ce qui vaut pour moi, vaudra pour les autres ... et le jugement pourrait fort bien dépasser mes intérêts individuels).
Il s'agit d'une contribution "professions libérales" forfaitaire que le Syndic appelle chaque année.
Il redistribue des sommes, demandées aux libéraux officiant dans chaque escalier, entre les autres copropriétaires du même escalier.
L'appel de fonds n'est pas intégré dans le budget (c'est comptabilisé en ligne distincte dans mon compte de copropriétaire). En revanche, la répartition de la recette est bien comptabilisée dans le budget, avec une clé de répartition proportionnelle aux tantièmes (s'agissant d'une recette, les montants ventilés à chaque copropriétaire sont négatifs). Les tantièmes des lots de contributeurs sont annulés pour cette clé de répartition.
Je suis celui qui paye le plus.
Je suis situé dans l'escalier où il y a le moins de copropriétaires et ou il y a eu deux mutations sur 5 appartements "bénéficiaires" de ce dispositif dans les 12 derniers mois. Pour cette raison, je cherche à savoir qui rembourserait mes contributions, si ces contributions devaient être remboursées (jugement favorable).
L'objet de ce sujet n'est pas d'établir si oui ou non, le dispositif est contestable (ça a déjà été discuté).
Selon ce que j'apprendrai sur ce sujet ici, je pourrai peut-être formuler différemment ma demande.
Je préfèrerais que les copropriétaires qui viennent d'acheter ne soient pas mis à contribution. Je préfèrerais que cette répartition ne soit pas du tout laissée à la discrétion du syndic, mais que le juge lui donne des directives précises. |
Édité par - fiduce le 24 juin 2014 14:15:01 |
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Viviane
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Posté - 24 juin 2014 : 15:02:19
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citation: Je ne suis pas le seul lésé.
Mais je risque d'être le seul à aller en justice (ce qui ne veut pas dire que je serai le seul remboursé : logiquement, ce qui vaut pour moi, vaudra pour les autres ... et le jugement pourrait fort bien dépasser mes intérêts individuels).
Fiduce, un juge ne "dépasse" pas les demandes du requérant. Il statue sur ce qu'on lui a demandé. Donc à priori:
Vous demandez que le juge déclare cette contribution illégale ET votre remboursement. Il statue là dessus. Vous ne pouvez pas il me semble demander le remboursement de qui que ce soit d'autre que vous-même. Si les autres veulent se faire rembourser aussi ce sera leur problème.
Je ne suis pas sure que le juge puisse, dans cette même instance, décider QUI remboursera, hormis vous exclure vous-même de ce remboursement. Mais je peux me tromper.
En tout état de cause, pour argumenter sur QUI rembourse ou pas, il vous faudra produire les preuves de QUI a perçu ces sommes ou pas. Donc les pièces comptables adéquates, et certifiées par le syndic. Sur autant d'années que vous demandez le remboursement. Or il y a fort à parier que ceux qui ont perçu ce produit se "liguent" avec le syndic (qui aurait dû prévenir tout le monde de l'illégalité de ce forfait), pour faire supporter ce remboursement par tous.
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Édité par - Viviane le 24 juin 2014 15:04:28 |
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Posté - 24 juin 2014 : 19:27:48
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Andre78fr,
On vous fait travailler sur un sujet dont on ne connait MEME PAS les hypothèses, pour la raison que Fiduce ne comprend pas ce qu'il raconte.
le jugement n'a as encore eu lieu :-) |
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andre78fr
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Posté - 24 juin 2014 : 20:15:10
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Le début de la procédure et la saisine non plus si j'ai bien compris !!!
Non, c'est toujours le même problème de contestation d'une répartition de charges... C'est vrai que fiduce est assez dur à suivre, il n'utilise toujours pas les bons termes, il fait souvent des tournures et des constructions grammaticales alambiquées et il a cette fâcheuse mauvaise habitude de passer et repasser sans cesse sur ces messages... (soupir)
Pour viviane, si le juge est saisi sur un problème de répartition et qu'il ordonne une correction c'est forcément pour l'ensemble du syndicat et des copropriétaires concernés et même si les tantièmes d'un copropriétaire sont faux ça aura une incidence sur tous les autres. Le problème est différent s'il est juste question de frais privatifs, état daté trop cher, mauvais calcul des intérêts, etc. |
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fiduce
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Posté - 24 juin 2014 : 23:27:51
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J'attends un PV d'AG pour la saisine. Je passe l'intervalle en me renseignant sur les conséquences possibles de mes actes. N'est-ce pas normal ? |
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andre78fr
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Posté - 24 juin 2014 : 23:37:53
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Par exemple, dans votre esprit c'est sans doute évident que "je passe l'intervalle" signifie "en attendant de recevoir la notification" mais je vous assure que ça ne tombe pas sous le sens pour un lecteur lambda.
Vous avez toute la légitimité à poser toutes les questions du monde, c'est juste que vous formulez souvent, tant dans la forme que sur le fond, d'une manière qui ne favorise pas un exposé clair et succinct du problème et par conséquent des réponses efficaces, pour vous !!!
A commencer par ce terme "contribution" qui ne fait pas partie du "jargon" (clin d'oeil à JPM) de la copropriété... |
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Viviane
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Posté - 24 juin 2014 : 23:41:33
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citation: Pour viviane, si le juge est saisi sur un problème de répartition et qu'il ordonne une correction c'est forcément pour l'ensemble du syndicat et des copropriétaires concernés et même si les tantièmes d'un copropriétaire sont faux ça aura une incidence sur tous les autres. Le problème est différent s'il est juste question de frais privatifs, état daté trop cher, mauvais calcul des intérêts, etc.
Je vous suis. En fait, ce que j'aurais pensé, c'est que le juge, saisi par Fiduce, déclare la taxe illégale. Pour l'avenir, la chose s'applique à tous: plus personne ne la paye.
Mais qu'ensuite c'est à chacun, fort de cette décision, de réclamer au SDC le remboursement de cette taxe, ce qui est autre chose, il me semble.
Car alors, il ne s'agit plus de modifier l'avenir, mais de réparer le passé: on la rembourse.
Mais celà dit j'ai vraiment aucune certitude là dessus, donc si vous dites que fiduce peut demander au juge à la fois de déclarer cette taxe illégale ET d'ordonner le remboursement de tous ceux qui l'ont payée (et pas seulement Fiduce), ma foi, pas de problème. |
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Édité par - Viviane le 24 juin 2014 23:42:34 |
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andre78fr
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Posté - 24 juin 2014 : 23:55:09
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Non, ce n'est pas non plus ce que j'ai dit ; j'ai simplement répondu à CE message sur l'imputation comptable d'une perte sur créance irrécouvrable et le problème de la répartition associé, je ne sais pas de quelle "taxe" il s'agit... |
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Viviane
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Posté - 25 juin 2014 : 00:17:39
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Il me semble que ce dont parle fiduce, (13h58 dans ce sujet) c'est cette fameuse "taxe" ou "contribution" fiduce l'appelant de noms différents..., soit une somme fixe réglée par certains copros seulement (dont Fiduce), et dont le produit est réparti sur une partie d'entre eux seulement. Illégale. Et fiduce voudrait être remboursé de ce qu'il a payé et voir annuler sa dette pour ce qu'il n'a pas payé....
Comme vous me répondiez "si le juge est saisi sur un problème de répartition et qu'il ordonne une correction", j'ai pensé que vous utilisiez le mot "répartition" au sens d'une "clé" de répartition illégale. Donc je pensais que c'était clair pour vous aussi. Désolée.
Mais c'est vrai que ça ne l'est pas du tout dans le premier post de Fiduce, il faut attendre les posts suivants... et encore, l'info vient de façon assez, et même très, brouillonne et morcelée.
Si ça se trouve j'ai pas compris non plus....
Fiduce, ce que je vous suggère, c'est de vous poser une heure, remettre les choses proprement dans l'ordre chronologique et poster ça:
telle date, vote de cette contribution. Modif du RDC ou pas ? Publiée ou pas? Libellé exact de cete "clé".
Montant de votre quote part
Telle date, vous devenez copro
telle date vous arrêtez de payer
telle année vous avez que le produit a été réparti comme ceci
Telle date, AG dont vous attendez le PV. Résolutions prises dans cette AG relatives à ce problème? Libellé exact. |
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Édité par - Viviane le 25 juin 2014 00:25:46 |
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fiduce
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Posté - 25 juin 2014 : 00:23:09
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citation: Initialement posté par andre78fr
A commencer par ce terme "contribution" qui ne fait pas partie du "jargon" (clin d'oeil à JPM) de la copropriété...
Il fait bien partie de celui de la mienne. Je n'ai rien inventé. En moins concis, il s'agirait d'une "majoration de charges forfaitaire".
Sa définition (RdC) est trimestrielle, mais elle est inscrite au compte des copropriétaires logeant un libéral une fois par an (le 31/12). Elle ne donne lieu à aucun appel de fonds particulier, mais "apparait" vers avril dans le relevé de compte, à l'occasion d'un appel provisionnel (le TIP en tient compte).
Le montant dû, par praticien et par trimestre, est révisé en AG, par un vote à l'article 25 (puis 25.1). |
Édité par - fiduce le 25 juin 2014 00:23:43 |
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andre78fr
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Posté - 25 juin 2014 : 00:44:51
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Donc, votre règlement de copropriété prévoit une contribution forfaitaire pour les lots à usage professionnel ("logeant un libéral") et dont le montant est régulièrement approuvé en AG...
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 stipule :
citation:
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Très franchement, je ne sais pas !!! Mais il me semble quand même que la formule en gras prévoit la possibilité pour un RDC de prévoir ce type de contributions... Appel aux juristes !
Il faut bien sûr distinguer et faire la part des choses entre le principe même de ces contributions et la manière dont elles sont calculées.
Je pense que la consultation d'un avocat spécialisé qui pourra lire et étudier votre RDC sera utile. |
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andre78fr
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Posté - 25 juin 2014 : 00:47:18
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Trouvé dans une discussion initiée en 2012 dans un autre forum, l'article en question :
citation:
"Conformément à la décision de l'AG de 1988, chaque copropriétaire d'un appartement affecté à l'exercice d'une profession libérale devra s'acquitter d'une participation en fonction du nombre de praticiens exerçant une telle activité dans son lot. L'évolution du montant de cette participation sera décidée par l'assemblée générale."
http://forum-juridique.net-iris.fr/...berales.html |
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Viviane
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Posté - 25 juin 2014 : 01:05:05
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André 78, le problème de cette taxe est que c'est un forfait. En gros, le syndicat encaisse 1400 euros pour des dépenses de 200. Donc les professionnels ne participent pas plus que les autres, ils leur font faire du bénef..
Sur ce j'arrête pour ma part de répondre pour l'instant Fiduce. C'est pas possible de vous faire des réponses claires sans un exposé clair, donnant TOUTES les infos d'UN COUP. Là il faut aller à la pêche, et on retombe sans arrêt sur les mêmes questions, en l'occurrence la légalité de cette taxe qui a été déjà discutée dans un autre fil..
Faites un historique, c'est le seul moyen, il me semble. Avec les montants. |
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Édité par - Viviane le 25 juin 2014 01:11:15 |
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andre78fr
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Posté - 25 juin 2014 : 01:37:29
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Si c'est tellement évident pourquoi fiduce ou un autre ne sont pas allés en justice depuis 1988 ?
La discussion dans le forum de Net-Iris se termine avec 6 messages de fiduce, son courrier au syndic, diverses précisions ou informations :
"Une participation forfaitaire sera déduite des dépenses d'ascenseurs et d'escaliers."
Les charges générales sont réparties aux tantièmes mais il est tout à fait possible d'avoir des catégories spéciales avec des répartitions unitaires ou, comme ici avec le nombre de praticiens, un nombre par lot. Par exemple des abonnements à des compteurs ou répartiteurs en fonction du nombre installé par appartement, des badges facturés selon le nombre demandé, le remplacement des boites aux lettres, etc... si c'est prévu dans le RDC c'est tout à fait régulier ! Qu'on appelle ça un forfait ou une contribution à l'unité c'est juste de la sémantique.
Et ça se trouve une majoration selon un système de coefficient serait encore plus coûteux pour les copropriétaires concernés !
Mais encore une fois, en ce qui me concerne, je ne sais pas si c'est légal ou pas et ce que pourrait dire un juge.
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Viviane
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Posté - 25 juin 2014 : 02:29:51
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citation: pourquoi fiduce ou un autre ne sont pas allés en justice depuis 1988 ?
Sans doute parce que la contribution n'est pas très élévée si j'ai bien compris.
Je suis pas juge non plus. Mais quand on a le cas de figue suivant (chiffres fictifs)
L'entretien de ceci coute 200 euros à répartir entre pierre paul, anne et colette
Pierre et Anne payent chacun leur quote part des 200 euros: 50€ + 1000 € de contribution
Paul et colette payent leur quote part des 200 euros: 50€
De cette quote part sont déduits les 1000 € chacun payés par Pierre et ANNE
A la clôture des comptes, on crédite donc à Paul et Colette 950 €
Pierre et anne ont, eux, payé 1050 € chacun.
Ca me semble curieux. C'est plus une répartition de charges, c'est une distribution de produits. Produits générés par... rien
Vos exemples sont différents: on répartit une charge réelle, même si c'est à l'unité.
citation: Par exemple des abonnements à des compteurs ou répartiteurs en fonction du nombre installé par appartement, , des badges facturés selon le nombre demandé, le remplacement des boites aux lettres, etc...
Que ce soit payé aux tantièmes ou à l'unité, on n'"appelle" pas plus que la dépense.
Ce qui je suppose a fait dire à JPM que c'était illégal. Ca me semble parfaitement logique. Ni le SDC ni un copro donné n'est censé faire de bénéfice...
PS: je ne vois pas les courriers de Fiduce dans ce forum. Ca reste une discussion. Sans récap clair, notamment le libellé exact de cette contribution dans le RDC. Ou je l'ai pas vu...
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Édité par - Viviane le 25 juin 2014 02:31:56 |
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andre78fr
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Posté - 25 juin 2014 : 03:00:04
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Imputation d'une perte de créance 
