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M. Fouger
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 Posté - 01 juil. 2014 : 23:18:03
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Bonjour à tous,
Nos comptes sont arrêtés au 31/12/13.
Le syndic devait-il faire une AG dans les 6 mois soit avant le 30 juin.
Si oui quel est l'article de loi dois-je lui montrer.
L'A.G est prévue mais non encore fixée fin juillet. Il parle même en septembre !
Il s'est fait élire pour un an ou jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes !!!
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Posté - 02 juil. 2014 : 08:10:41
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l'obligation est une AG par exercice ; ce fameux délai de 6 mois dont vous parlez n'a pas de relation avec une AG obligatoire.
par contre ce délai de 6 mois existe bien mais pour une autre raison : le budget de l'exercice en cours doit être voté dans les 6 premiers ois de l'exercice, sinon le syndic ne peut pas appeler plus de 2 trimestres de charges.
citation: Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Donc vérifier si lors de l'AG précédente en 2013, vous n'auriez pas voter un budget prévisionnel pour l'année suivante. Souvent les syndics font voter deux années de budgets comme cela est d'ailleurs prévu dans l'annexe 3 jointe à la convocation de l'AG de 2013. Souvent d'ailleurs on recopie les chiffres de l'année en cours  .
Donc si c'est le cas, votre syndic a jusqu'au 31/12/2014 pour réunir l'AG 2014.... mais ce serait dommage.
Par contre il faut s'interroger pourquoi les syndics repoussent les AG qui pourraient avoir lieu entre 3 et 4 mois après la fin de l'exercice précédent (mars ou avril) : soit il y a une difficulté qu'ils n'arrivent pas à résoudre ou à maîtriser et il faut savoir, soit ils sont surchargés (ce qui n'est pas mieux). Il faut exiger que les AG se fassent plus tôt. |
Édité par - rambouillet le 02 juil. 2014 08:11:59 |
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Sunbird
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Posté - 02 juil. 2014 : 10:06:18
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Il s'est fait élire pour un an ou jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes !!!
Cette phrase signifie que le syndic doit faire l'assemblée avant la fin de son mandat qui dure un an.
Si votre syndic avait fait l'AG en juin 2013, il n'a plus de mandat, et donc vous n'avez plus de syndic.
Il faut demander une ordonnance pour faire nommer un administrateur. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 juil. 2014 : 10:29:13
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Rambouillet :citation: l'obligation est une AG par exercice ; ce fameux délai de 6 mois dont vous parlez n'a pas de relation avec une AG obligatoire.
par contre ce délai de 6 mois existe bien mais pour une autre raison : le budget de l'exercice en cours doit être voté dans les 6 premiers mois de l'exercice, sinon le syndic ne peut pas appeler plus de 2 trimestres de charges.
Contradiction interne dans ce discours.
Si le budget doit être voté dans le délai de six mois il faut bien une assemblée 
Il faut aller plus loin encore : L'assemblée ordinaire annuelle doit être tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice échu. Elle doit être appelée notamment à approuver les comptes de l'exercice N précédent et à voter le budget prévisionnel de N + 2.
Le bons sens commande. on ne va pas convoquer une assemblée pour voter le budget N + 2 et une autre pour approuver les comptes de N.
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Numero6
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Posté - 02 juil. 2014 : 12:03:35
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citation: Souvent d'ailleurs on recopie les chiffres de l'année en cours .
Oui mais avec un "petit discret" pourcentage multiplicateur....
J'ai beau demander de limiter à l'inflation, malheureusement je ne suis que très rarement suivi par les autres copropriétaires....qui les jours suivant me disent :
--"Le syndic , il ne s'embête pas avec ses 3% d'augmentation...".
-- Ben oui M'sieur M'Dame fallait pas voter les 3% et me soutenir.... |
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Posté - 02 juil. 2014 : 13:30:19
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citation: Si le budget doit être voté dans le délai de six mois il faut bien une assemblée
normalement dans une AG, on vote le réalisé de l'année N, puis on révise s'il a lieu le budget de l'année N+1, et on vote le budget N+2, voir les en-têtes de l'annexe 3 :
Ainsi lors de l'AG 2013 : on approuve le réalisé de 2012 (N), on révise (si besoin est) le budget 2013 (N+1), et on vote le budget 2014 (N+2).
Ceci signifie que les budgets sont votés (en théorie) environ 18 mois avant  , donc la règle de voter le budget de l'exercice en cours dans les 6 mois, est déjà rempli.
Et hormis, ce souci inscrit dans les textes du vote d'un budget dns les 6 mois, il n'y a aucune autre règle de délai, si ce n'est une AG par an.....
citation: Il faut aller plus loin encore : L'assemblée ordinaire annuelle doit être tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice échu. Elle doit être appelée notamment à approuver les comptes de l'exercice N précédent et à voter le budget prévisionnel de N + 2.
donc vous confirmez ce que j'ai écrit :
M.Fouger, normalement en 2013, a déjà voté le budget 2014 !!! donc pas obligé de faire une AG entre le 1/1/2014 et le 30/6/2014 pour voter un budget, puisque le budget est déjà voté !
****modération****
Rectif balise quote pour lisibilité |
Édité par - Numero6 le 02 juil. 2014 18:29:21 |
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2014 : 15:03:18
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Pour le prévisionnel 2015, il suffit qu'il soit décidé le 15 décembre 2014 pour que la 1ère provision soit exigible le 1.01.2015.
Quant à la tenue de l'AG 6 mois après l'arret des comptes ...!!!
Les comptes annels doivent être approuvés au plus près de la date de leur cloture.
Sachant qu'il faut au plus :
- 1 mois pour les arreter et solder les comptes individuels.
- 1 mois pour les vérifier (CS) et préparer l'ODJ de l'AG qui suit.
- 1 mois pour la convoquer.
on peut s'étonner qu'en 2014 (et même depuis très longtemps) il faille 5 ou 6 mois pour cela, sauf à considérer que les comptables et secrétaires comptent à la main des écritures sur des cahiers, pour les plus avancés travaillent encore avec des machines à écrire manuelles et stylo Bic !!!
Admettre qu'à notre époque d'internet et de l'informatique on puisse laisser perturer des pratiques d'un autre temps n'a aucun sens !
Et dire que certains pour aller plus vite (!) parlent de "notification électronique" ! Et pour quoi donc, s'il faut toujours 5 ou 6 mois après l'arret des comptes pour convoquer une AG. ???!!!
Comment admettre cette pratique détestable de calculer en avril/mai 2014 un budget "à la louche" pour 2015 basé sur les comptes connus de 2013 UNIQUEMENT pour rendre exigible au moins la 1ère provision du 1.01.2015.
Cela n'a aucun sens.
D'où les :
"--"Le syndic , il ne s'embête pas avec ses 3% ou 5% d'augmentation...".
-- Ben oui M'sieur M'Dame fallait pas voter les 3% et me soutenir....
Avec ce telles pratiques il n'y a aucun moyen de mettre en place une politique de maitrise des charges.
Mais peut-être est-ce voulu, certains n'ayant aucun intéret à ce que le syndicat maitrise ses charges. |
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Louis92
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Posté - 02 juil. 2014 : 19:47:15
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Gédehem rappelle souvent citation: Sachant qu'il faut au plus :
- 1 mois pour les arreter et solder les comptes individuels.
- 1 mois pour les vérifier (CS) et préparer l'ODJ de l'AG qui suit.
- 1 mois pour la convoquer.
on peut s'étonner qu'en 2014 (et même depuis très longtemps) il faille 5 ou 6 mois pour cela, Les exercices terminés le 31 décembre pourraient avoir leur AG le 1er avril ? Oui mais pour une minorité de copropriétés. Le 1er avril est théorique faute de lisser la charge en comptabilité et faute de tenir compte des congés (y compris maladie) du comptable, du gestionnaire et des indisponibilités des conseillers syndicaux.
Si le syndic gère des copropriétés dont 2 sur 3 ont 31 décembre pour fin d'exercice, cela fait 66% de la charge "préparation clôture" sur le seul mois de janvier et 66% de la charge "correction clôture, répartition" sur le seul mois de mars. Les AG ne peuvent pas être en soirée de début avril pour ces 66% de copropriétés : il n'y a que 4 soirées par semaine.
Quand le syndic s'engage sur un planning de date AG, il doit intégrer de l'imprévu en termes de délai. Il n'a pas prise sur les disponibilités du CS. Si son comptable peut s'engager sur le 15 février pour clore, il faut :
- caler la réu CS d'avant l'AG vers le 15 mars,
- prévoir 15 jours de délai pour prendre en compte les corrections = 31 mars,
- ajouter 1 semaine de délai pour la vérification des corrections par le CS = 7 avril.
Pour cette copropriété-là , l'AG ne peut pas être planifiée sans risque avant fin avril. Pour quelques unes, ce pourra être avant mais pour beaucoup d'autres, ce sera après.
Cdlt. Louis92. Edité compatibilité en comptabilité. |
Édité par - Louis92 le 02 juil. 2014 21:30:46 |
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Posté - 02 juil. 2014 : 19:54:07
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Louis92 : ET OUI !! démonstratrion parfaite sur le travail du syndic et des dates d'AG.
Les AG s'étaleront forcément de fin mars à fin juin.
Si le CS est lent, alors c'est pour fin juin, si le CS est plus actif et pugnace c'est pour avril. |
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M. Fouger
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 Posté - 02 juil. 2014 : 23:20:38
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Rambouillet,
Effectivement nous avions voté le budget de 2014 !
Donc le syndic peut convoquer une AG jusqu'à Noël ! ??? |
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Posté - 03 juil. 2014 : 08:00:14
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en théorie OUI ! mais je ne soutiens pas !!!!!
s'il y a des bailleurs chez vous, ils doivent râler : il faut le décompte de l'exercice précédent pour faire la déclaration d’impôts !!!!
perso, je conseille que lorsqu'une AG est finie, on prenne date précise pour la suivante dans un délai raisonnable pour le comptable, le syndic et le CS. Et ainsi tout le monde s'organise en conséquence.
(avec les calendriers informatiques comme google, on peut programmer plusieurs années à l'avance  ) |
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Sunbird
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 Posté - 03 juil. 2014 : 08:46:10
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Jusqu'Ã quelle date court le mandat du syndic SVP? |
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Viviane
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Posté - 03 juil. 2014 : 10:27:08
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M Fouger, La question, c'est pas les comptes, c'est
-qu'il DOIT faire une AG par an au moins (article 7 décret 1967)
- que être élu "pour un an ou jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes" ca veut rien dire, en gros. Un mandat a une date fixe pour son terme, pas une date flottante. Donc à priori il n'est plus valable...
Mais bon, il va gérer quand même, si vous savez que vous aurez assez de monde s'il convoque maintenant convoquez.
Et dans TOUS les cas, secouez lui les puces. Le syndicat a BESOIN d'une AG par an au minimum, c'est pas par hasard que la loi le prévoit.
Et mettez le en concurrence l'an prochain... |
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M. Fouger
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:16:27
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Il est déjà en concurrence cette année. Tous les ans, c'est la même rengaine il fait traîner l'AG et tous les ans on le met en concurrence, mais les nouveaux arrivants votent contre le nouveau que nous présentons !!!
Ecoeurés plusieurs "anciens" on démissionné du CS et cette année ils n'étaient que 2 au CS, ce qui ne fait pas un CS, il faut être au minimum 4 !
Malheureusement dans notre copro construite en 2 fois, les nouveaux
arrivants sont contre nous... |
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Viviane
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:24:07
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Si vous êtes plusieurs à vouloir vous débarrasser de lui, voyez avec un avocat la possibilité de le poursuivre LUI et en votre nom pour ne pas convoquer une AG par an... |
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Sunbird
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:28:59
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A QUELLE DATE A EU LIEU L'AG DE 2013 ??? |
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M. Fouger
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:31:05
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D'accord Viviane, mais personne ne veut mettre la main à la poche !
Il fait tout de même une AG/an, même si elle est hors délais ou convoquée comme en 2013 au bout de 20 jours ! |
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M. Fouger
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:32:25
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Bonjour Sunbird : le 12 juillet |
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Sunbird
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Posté - 03 juil. 2014 : 14:58:55
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Bonjour Sunbird : le 12 juillet
Le syndic a donc mandat jusqu'au 11 juillet minuit.
Le 12 juillet, vous prenez un avocat et lui demandez qu'il fasse une requête sur l'article 47 du décret.
Vous serez débarrasser de ce syndic.
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Sunbird
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Posté - 03 juil. 2014 : 15:01:44
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Pour les couts c'est remboursé par le SDC et ensuite vous demandez à l'ancien syndic de rembourser la copropriété, à défaut cela lui coutera plus si il est assigné. |
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Posté - 03 juil. 2014 : 15:15:12
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citation: Et pour quoi donc, s'il faut toujours 5 ou 6 mois après l'arret des comptes pour convoquer une AG. ???!!! Gedehem, la réponse est simple et vous la connaissez:
UN gestionnaire d'agence gère 20 ou 25 coproporiétés, et pour chacune d'elle il faut une AG, une réuinon avec le conseil sydnical, et ce ... de sydnic en prend a son aise en s'octroyant les samedi, les dimanches, les fetes légales, bref, avec 50 réunons, les créneaux se bousculent, et il faut au minimum 15 semaines pour les écluser, ce qui en débutant le 20 janvier (le temps de préparer la prmeière) mène au vacances... |
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AG après la fin des comptes 
