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Gédehem
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 Posté - 14 juil. 2014 : 22:51:35
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"la qualité d'opposant à un copropriétaire présent mais ayant refusant de participer à tous les votes sur la base d'une justification fondée."
Pas si simple !
La qualité d'opposant a été reconnu à un copropriétaire qui s'est abstenu estimant l'AG irrégulière avec dépot en séance d'une réserve écrite afin qu'elle soit rapportée au PV.
Réserve qui avait été notifiée au syndic avant l'AG.
C'est sur cette base que le juge a considéré son action en contestation de décision recevable, lui reconnaissant la qualité d'abstentionniste opposant".
"La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 septembre 2008, semble consacrer la notion d'"abstentionniste opposant" qui pourrait, le cas échéant, ouvrir droit à la contestation des décisions de l'assemblée (Cass. 10.09.2008, n° 07-16.448).
En l'espèce, des copropriétaires faisaient grief aux juges du fond de les avoir débouté de leur demande d'annulation d'une assemblée générale aux motifs qu'ils étaient représentés par un mandataire et que, en conséquence, ils n'étaient pas défaillants.
La Cour de cassation censure cette analyse et reproche à la cour d'appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si le copropriétaire représenté à l'assemblée générale, qui avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de cette assemblée, qui les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et dont le mandataire s'était abstenu de prendre part aux votes, pouvait être considéré comme opposant.
Ainsi, le fait pour un copropriétaire, qui a émis de vives réserves sur la validité d'une assemblée et qui est représenté par un mandataire, lequel s'est abstenu sur l'ensemble des votes, semble pouvoir caractériser le critère d'abstentionniste opposant lui ouvrant droit à la contestation de l'assemblée.
La Cour de cassation avait eu l'occasion de préciser que le copropriétaire qui était présent ou représenté et qui s'est abstenu au vote ne peut, ensuite, contester la décision (voir, notamment, Cass. civ. 3, 3 juillet 1996, n° 94-17.868, Bull. civ. III, n° 172).
Ainsi, pour pouvoir contester une décision de l'assemblée, le copropriétaire ne doit-il pas seulement être abstentionniste, il doit, également, avoir manifestement exprimé, avant le vote, son opposition à la décision ensuite contestée."
Rappel étant fait qu'une "réserve" orale n'est que du vent, qu'elle doit être écrite, remise au pdt de séance avec signatire sur un double afin qu'elle doit rapportée au PV, réserve qu'il est prudent de notifier au syndic-secraitaire au plus tôt.
Sur le fond de la question, je persiste et signe !
La mention "est élu" relève de l'erreur matérielle s'agissant d'une impossibilité au regard du résultat de l'expression des voix, qui seule compte ici pour vérifier la conformité !
Nous ne sommes pas dans une erreur de majorité ou autre.
Le syndic n'ayant pas obtenu la majorité requise, y compris par la passerelle art.25-1, il ne peut en aucun cas être "élu".
Une "décision" est le résultat d'un vote.
Une telle mention relève de la rectification du PV d'AG pour "erreur matérielle", que tout pdt de séance peut entreprendre avec ses scrutateurs. |
Édité par - Gédehem le 14 juil. 2014 22:57:55 |
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Posté - 15 juil. 2014 : 14:42:27
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gedehem : d'accord avec vous, mais que peut faire BBH devant ce syndic qui ne désire rien modifier. Assigner le secrétaire syndic ? et, ou assigner le président de séance. ?
Combien de temps pour annuler cette décision ? 1 mois, 1 ans, 2 ans ???
Si BBH ne bouge pas, ce syndic est élu sur une erreur matérielle ! qui est en vérité une belle entourloupe, et alors tant pis pour cette copropriété |
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BBH
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43
 Posté - 15 juil. 2014 : 17:11:49
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Merci à Gédehem pour ses conseils très judicieux. Il n'y aucun dialogue avec ce syndic qui essaye de trouver le soutient du président ( qu'il a aussi nommé d'office sur le PV président du CS) et de certains membres du CS en faisant un peu n'importe quoi. La seule voie qui me reste est la voie judiciaire car le syndic a choisi également de faire voter à l'article 24 la reconnaissance de la transformation des parties communes à jouissance privative en habitation sans autorisation de l'AG ( affaire que je vais poster séparément et qui est aussi comme dit philippe388 "une belle entourloupe"). |
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44
Posté - 15 juil. 2014 : 17:38:39
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BBH :" car le syndic a choisi également de faire voter à l'article 24 la reconnaissance de la transformation des parties communes à jouissance privative en habitation sans autorisation de l'AG "
AIE !!! ce syndic a pris des substances illiccites !! et il les a partagé avec le président de séance.
Cette aliénation ne peut se voter qu'à l'Unanimité : modification de la destination de l'immeuble.
Un avocat sérieux va se régaler avec de telles dérives. Assigner donc le président de séance qui a engagé sa responsabilité an laissant passer de telles décisions. Transformer des parties communes en habitiation sans un accord de l'AG !!!
Je confirme que ce syndic doit consulter. Le TGI devra aussi lui rappeler son devoir de conseil. Cette résolution va créer de gros préjudices aux copropriétaires. C'est du sérieux, plus que le nbre de voix pour élir ce syndic.
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PROSPER83
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Posté - 16 juil. 2014 : 11:28:26
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Résolution: Désignation du Syndic: L'AG désigne le cabinet XX en qualité de syndic pour une durée d'un an et jusqu'au 30/06/2015 maximum et approuve en tous ses termes le contrat du syndic et ses honoraires à la somme de XX soit XX TTC. Le Président de séance signe le contrat du syndic.
L' AG des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décide de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution à une assemblée ultérieure. Résultat du vote: ont voté contre: 515èmes ; ont voté pour: 3111èmes.
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (3111/3626tantièmes).
Si je m'en tiens à ce que nous a communiqué BBH, personnellement je ne vois pas ou se situerait une erreur matérielle ! Il n'y a pas de contestation sur le résultat du vote annoncé en assemblée par rapport à celui qui a été rapporté dans le PV que je sache ?
Je vois par contre une réelle et incontestable décision manifestement prise en violation des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet :
Le PV ne rapporte pas les résultats du 1er vote et indique seulement que :" L' AG des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable l'assemblée décide de voter pour un second vote immédiat " ;
Or, un résultat de vote exprimé par "le tiers au moins des voix" ne veut strictement rien dire et n'est juridiquement pas acceptable.
Le passage à l'article 25-1 de la loi n'est pas précisé dans le PV pour pouvoir justifier un passage à l'article 24.
Seul figure dans le PV les résultats du 2ème vote.
Donc moi aussi je persiste et signe : il s'agit bien d'une décision irrégulière relevant du juge du fond et non d'une rectification de PV ou, à défaut de celle-ci, du juge des référés.
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BBH
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Posté - 04 juil. 2015 : 17:37:52
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citation: Initialement posté par philippe388BBH :" car le syndic a choisi également de faire voter à l'article 24 la reconnaissance de la transformation des parties communes à jouissance privative en habitation sans autorisation de l'AG " AIE !!! ce syndic a pris des substances illiccites !! et il les a partagé avec le président de séance. Cette aliénation ne peut se voter qu'à l'Unanimité : modification de la destination de l'immeuble.Un avocat sérieux va se régaler avec de telles dérives. Assigner donc le président de séance qui a engagé sa responsabilité an laissant passer de telles décisions. Transformer des parties communes en habitation sans un accord de l'AG !!! Je confirme que ce syndic doit consulter. Le TGI devra aussi lui rappeler son devoir de conseil. Cette résolution va créer de gros préjudices aux copropriétaires. C'est du sérieux, plus que le nbre de voix pour élier ce syndic.
Justement, la procédure est en cours et l'avocat du syndicat n'a pas encore déposé les conclusions depuis pratiquement un an mais devra déposer mi-septembre "dernier carat". Entre-temps, le syndic a convoqué une AG le 16 juin 2015, et constatant qu'il n'avait pas le nombre de voix nécessaires pour se faire élire, a affirmé "je démissionne" car son conseiller juridique lui avait dit qu'il allait perdre. Ensuite, au lieu d’arrêter l'AG il a procédé a passer en revue un nombre impressionnant de résolutions qu'il avait ajoutées au PV de l'AG en plus des points accordés lors de la réunion du CS précédent la réunion de l'AG en question. Il est à signaler, que je n'ai pas reçu le PV de cette réunion ni de la part du syndic ni du "président" du CS (prouvant qu'ils étaient d'accord). Maintenant, je n'ai pas encore reçu le PV de cette AG de juin mais, par contre, le 1er juillet je reçois une convocation d'une AG début septembre pour permettre au syndic de se faire élire à l'article 24 et élire aussi le conseil syndical.
Encore plus étrange, il annonce également qu'il va démissionner.
J'apprécierais vos lumières car je perds le nord. Merci à tous. |
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BBH
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Posté - 05 juil. 2015 : 19:15:39
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Bonsoir, N'ayant reçu à mon grand étonnement aucune réponse à ma question, je me suis permis de poser ma question sur un autre post, qui vient d'être fermé et m'indiquant de rester sur le même.Quand personne ne regarde, car ça ressemble à un vieux post, à quoi ça sert de poster? Que se passe-t-il chez Universimmo? |
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BBH
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Posté - 05 juil. 2015 : 19:50:48
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En réfléchissant, il y a de la dictature dans l'air d'Universimmo car cette fermeture d'office n'a rien de conviviale et je pose des questions concernant les manœuvres de certains syndics et attend des réponses qui peuvent intéresser nombre d'interlocuteurs ici. Prière de me recommander un autre site où j'aurais l'espoir de recevoir de bons conseils. Merci. |
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Gédehem
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Posté - 05 juil. 2015 : 22:13:25
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Outre le fait que de nombreux intervenants ont pris quelques vacances, notez que votre sujet a été lancé il y a ... UN AN (4 juillet 2014)
Que voulez-vous qu'on y ajoute, l'affaire étant maintenant entre les mains d'un juge ?
On peut relever encore une fois la majorité silencieuse des copropriétaires, passifs et moutonniers, et le CS potiche et/ou complaisant.
Dans la mesure où aucune autre candidature de syndic n'est proposée, et que vous semblez être solitaire dans la manœuvre, que voulez-vous faire d'autre que d'attendre la décision du juge? |
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BBH
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Posté - 06 juil. 2015 : 12:05:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
votre sujet a été lancé il y a ... UN AN (4 juillet 2014)
Que voulez-vous qu'on y ajoute l'affaire étant maintenant entre les mains d'un juge ?
Bien entendu ça date de l’année dernière et c’est pourquoi j’ai ouvert un post pour poser ma question.
On peut relever encore une fois la majorité silencieuse des copropriétaires, passifs et moutonniers, et le CS potiche et/ou complaisant.
Je suis peut-être seul à faire une procédure mais à la dernière AG mi-juin le Syndic n’avait pas assez de voix pour se faire élire Ici l'on m'a conseillé de ne pas présenter des candidature de nouveau syndic moi-même.
Dans la mesure où aucune autre candidature de syndic n'est proposée, et que vous semblez être solitaire dans la manœuvre, que voulez-vous faire d'autre que d'attendre la décision du juge?
Le syndic vient de convoquer une AG début septembre et dans la 6ème résolution il écrit : Compte tenu de la procédure de M XXXXC/le SDC visant à annuler l’AG du xxxx le Syndic annonce sa démission. (Sans vote)
C’est à ce propos – cette nouvelle situation – que j’ai posé ma demande de conseil : que faire ? Aller à cette AG ou pas ? De toute façon, l’on m’a conseillé ici de ne pas présenter une candidature de Syndic moi-même. Pourquoi le Syndic fait ça ? Pour se représenter ?
Vous voyez : vous sautez à des conclusions sans lire.
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Posté - 06 juil. 2015 : 15:02:14
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BBH : vous écoutez ce syndic ???? Il vous baratine sur les votes depuis un an.
TOUT copropriétaire peut proposer un ou des contrats concurrents à l'OdJ. IL doit les notifier en RAR avec les contrats. le syndic a OBLIGATION de les porter à l'OdJ? sinon c'est annulation de l'AG.
Le syndic na pas à donner sa permission ou pas aux copros sur des contrats concurrents; il les porte à l'OdJ et l'AG décodera de changer ou non de syndic.
Un syndic qui demissionne DOIT prévenir par courrier TOUS les copros, afin de laisser du temps au CS et aux copros de chercher des contrats de syndic.
le syndic ne peux pas démissionner pendant une AG sans aucune mise en concurrence, le SDC se trouvera dépourvu de syndic, direction l'AJ.
BBH : "vous sautez à des conclusions sans lire. "
????? BBH vous suivez les conseils de ce syndic ou d'autres copros assez bêtement sans lire la loi de la copropriété. 
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Gédehem
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Posté - 06 juil. 2015 : 15:16:14
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De toute façon, l’on m’a conseillé ici de ne pas présenter une candidature de Syndic moi-même.
Vous savez, le "on" .....
Il semble que votre syndicat soit constitué essentiellement de moutons bêlants, l'ignorance l'emportant systématiquement. Et que vous êtes quasi seul à "poser problème".
On n'a jamais raison seul contre tous. Il est évident que votre proposition d'un autre candidat syndic est vouée à l'échec, démarche solitaire sans lendemain.
Que soyez présent ou pas à cette AG est peut être indifférent. Mais peut-être pas, si c'est pour tenter d'expliquer calmement les irrégularité que vous avez relevées, qui sont soumises au juge.
En insistant bien : "Puisque vous ne semblez pas comprendre, c'est la justice qui va vous taper sur les doigts."
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Posté - 07 juil. 2015 : 10:24:07
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"Résolution: Désignation du Syndic: L'AG désigne le cabinet XX en qualité de syndic pour une durée d'un an et jusqu'au 30/06/2015 maximum et approuve en tous ses termes le contrat du syndic et ses honoraires à la somme de XX soit XX TTC. Le Président de séance signe le contrat du syndic.
L' AG des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décide de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution à une assemblée ultérieure. Résultat du vote: ont voté contre: 515èmes ; ont voté pour: 3111èmes.
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (3111/3626tantièmes)."
Je remarque que le résultat du premier tour de scrutin, celui qui a été voté à l'art.25, n'est pas mentionné.
Je vois là , la preuve non pas d'une erreur matérielle, mais celle d'un échafaudage dans le but de travestir la vérité. C'est, à mon humble avis un faux en écriture et un usage de faux.
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Posté - 07 juil. 2015 : 15:20:47
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kikiladoucette : ce n'est pas le syndic qui est en fzute, mais le président de séance responsable du PV !!!!
Lors de la verif de ce PV immédiatement après l'AG, il devait avec les scrutateurs relever cet " oubli" .
Je remarque que le résultat du premier tour de scrutin, celui qui a été voté à l'art.25, n'est pas mentionné.
Je vois là , la preuve non pas d'une erreur matérielle, mais celle d'un échafaudage dans le but de travestir la vérité. C'est, à mon humble avis un faux en écriture et un usage de faux.
Un " oubli" n'est pas un faux en écriture !!!! vous vous trompez complètement sur la signification d'un faux en écriture. Ne courrez pas au TGI ; vous allez perdre ce procès et payer de beaux DI au syndic, qui n'est pas en cause . |
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BBH
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Posté - 07 juil. 2015 : 15:43:25
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
"Résolution: Désignation du Syndic: L'AG désigne le cabinet XX en qualité de syndic pour une durée d'un an et jusqu'au 30/06/2015 maximum et approuve en tous ses termes le contrat du syndic et ses honoraires à la somme de XX soit XX TTC. Le Président de séance signe le contrat du syndic.
L' AG des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décide de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution à une assemblée ultérieure. Résultat du vote: ont voté contre: 515èmes ; ont voté pour: 3111èmes.
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (3111/3626tantièmes)."
Je remarque que le résultat du premier tour de scrutin, celui qui a été voté à l'art.25, n'est pas mentionné.
Je vois là , la preuve non pas d'une erreur matérielle, mais celle d'un échafaudage dans le but de travestir la vérité. C'est, à mon humble avis un faux en écriture et un usage de faux.
Il semble que ce procédé soit assez couramment utilisé par certains syndics et j'ai comme preuve un PV pour l'élection des membres du CS où il est mentionné "que l'article 25 n'étant pas réuni mais recueillant plus du tiers 4.484 voix il est procédé au vote à la majorité de l'article 24: contre 1.328; en vertu de quoi Mme XX est réélue." mais le président de séance oubli de soustraire au nombre total des voix de 4.484 les 1.328 voix qui avaient déjà voté contre. Pour moi ce CS n'est pas élu puisqu'il n'a pas obtenu le tiers des voix. Qu'en pensez-vous? |
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Posté - 09 juil. 2015 : 08:20:02
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".....ce procédé....."
BBH, le procédé en question que certains qualifient d'"oubli" ou d'"erreur materielle, n'est autre chose qu'une manipulation de scrutin pour asseoir un faux en écriture.
La publication d'un PV assorti de ce "procédé" n'est autre chose que un usage de faux.
Tout cela relève de la correctionnelle. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 09 juil. 2015 : 15:35:30
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kikiladoucette :"Tout cela relève de la correctionnelle."
Voire des assises et heureusement plus de peine de mort.
Donnez nous donc un jugement précis ou le SDC fut condamné en correctionnel.
Ridicule.
Savez vous que les copropriétaires ont 2 mois après réception du PV pour contester cette élection??
Tout président de séance DOIT vérifier les majorités de vote; les scrutateurs ET le secrétaire sont la aussi pour cela.
Le président de séance DOIT annoncer à haute voix les résultats des votes; donc tous les copros peuvent calculer ces majorités.
BBH :"il est mentionné "que l'article 25 n'étant pas réuni mais recueillant plus du tiers 4.484 voix il est procédé au vote à la majorité de l'article 24: contre 1.328; en vertu de quoi Mme XX est réélue."
OUH la !!!
4484 POUR et 1328 Contre, le membre du CS n'est pas élu à l'article 25 mais bien à l'article 24. 4484 POUR c'est plus du tiers des voix. C'est ce qui est écrit au PV.
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BBH
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Posté - 09 juil. 2015 : 17:42:25
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BBH :"il est mentionné "que l'article 25 n'étant pas réuni mais recueillant plus du tiers 4.484 voix il est procédé au vote à la majorité de l'article 24: contre 1.328; en vertu de quoi Mme XX est réélue."
OUH la !!!
4484 POUR et 1328 Contre, le membre du CS n'est pas élu à l'article 25 mais bien à l'article 24. 4484 POUR c'est plus du tiers des voix. C'est ce qui est écrit au PV.
[/quote]
Je crains que vous avez mal compris ou que je ne me suis exprimé avec suffisamment de clarté: 4.484 est la totalité des voix des présents et représentés mais pour voter à l'article 24 il faut un tiers des voix et le syndic a compté les 1.328 voix contre dans les 4.484; alors comment passer à l'article 24? Merci. |
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BBH
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Posté - 09 juil. 2015 : 17:45:19
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
".....ce procédé....."
BBH, le procédé en question que certains qualifient d'"oubli" ou d'"erreur materielle, n'est autre chose qu'une manipulation de scrutin pour asseoir un faux en écriture.
La publication d'un PV assorti de ce "procédé" n'est autre chose que un usage de faux.
Tout cela relève de la correctionnelle.
Je ne suis pas certain que l'on puisse invoquer "faux en écriture" mais par contre la plupart des syndics tablent sur le fait que les copropriétaires n'iront pas au TGI pour annuler des résolutions semblables. |
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Posté - 10 juil. 2015 : 19:27:44
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BBH : "mais recueillant plus du tiers 4.484 voix "
Vous avez bien écrit cela, ce qui figure au PV. Il n'est pas du tout écrit que c'est 4484 voix est la totalité des présents et des représentés !
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Désignation du syndic avec 3.111/10.014èmes? 
