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diver1
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 Posté - 14 juil. 2014 : 17:13:46
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Bonjour,
Je ne sais pas si je suis au bon endroit sur le forum pour ce sujet...
Si ce n'est pas le cas, je vous remercie dire où le poster.
Je vais faire des travaux dans un appartement. Compte tenu de sa vétusté, je refais tous les lots et aménage les combles avec l'autorisation de la copro.
Je vais également le diviser en 2 parties égales pour le louer en créant 2 lots distincts.
Je souhaite pouvoir déduire des impôts une grosse partie des travaux...
sachant que je ne pas peux déduire des impôts la partie aménagement des combles (=agrandissement)...
et que la transformation du logement en 2 logements n'est pas non plus déductible...
Je vais donc séparer des travaux principauxl la partie comble et la partie division.
Question :
Je voudrais rapporter à chacun des appartements sa part des travaux principaux (hors combles et séparation) pour que, lors d'une vente future, je puisse les déduire de la plus value. Mais je ne voudrais pas que de ce fait, ces travaux principaux soient assimilés par les Impôts comme étant une Transformation donc, non divisibles.
Comment faire ?
Merci
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diver1
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1
 Posté - 19 juil. 2014 : 19:40:45
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Personne ?
Ou bien ai-je mal positionné mon message dans le forum ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2014 : 20:08:25
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Pour la création de lots, il faut déjà avoir l'aval de l'AG, + modification de l'EDD...
Les travaux restants (ceux non nécessaires à la création des lots, et selon vous, déductibles) se feront donc logiquement après la séparation/création. |
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diver1
Nouveau Membre
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3
Posté - 19 juil. 2014 : 22:10:25
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L'AG a déjà donné son OK article 26.
Que veut dire EDD ?
Si les travaux se font après la division, il s'agit alors je pense d'une reconstruction et donc non déductibles non ? |
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Posté - 20 juil. 2014 : 07:25:20
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citation: ceux non nécessaires à la création des lots, et selon vous, déductibles) Je n'ai pas compris le post de Stéphane.
En effet, après le vote, la fermeture du mur et la création d'une nouvelle porte, l'aménagement des combles en habitation avec création de deux trémies et de deux escaliers ne sont pas déductibles des revenus mais des PV Il faut donc deux devis séparés, un pour chacun des logements, l'ancien et le nouveau
Ensuite dans l'ancien vous faites le reste des travaux qui me semblent déductibles des revenus, sauf création éventuelle d'un wc ou d'une salle de bain si celle-ci se trouvait dans l’autre moitié
Dans le nouveau logement il y reste encore des travaux non déductibles des revenus, et les autres, donc encore deux devis séparés;
Il me semble donc que je ferais:
1/ et 2/ deux devis de travaux de séparation et de création de surface et d'escaliers et facturations séparées
3/ et 4/ deux devis de travaux déductibles des revenus (réparation, peintures, planchers)
Il y aura encore après la création d'un Point de livraison électricité faisant l'objet d'une facture ERDF et d'une facture électrique non déductible des revenus, idem pour l'eau
PS; Si vous louez en meublé, vous n'aurez pas ces soucis, tout est création d'actif, et donc non déductible des revenus mais amortissable. |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2014 07:47:18 |
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Posté - 20 juil. 2014 : 08:13:38
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J'ajouterais que devis et facture ne font qu'un pour les documentations, donc faites blinder les descriptifs des devis, en allant dans le sens des 'mots qui vont bien' pour faciliter le contrôle d'un inspecteur des impots.
Dans la pratique, tout va se compliquer car il est probable que en particulier sur les travaux déductibles des autres revenus, vous vouliez utiliser les déductions maximales sur plusieurs années, donc ne pas dépenser 35 000 euros en décembre 2014, mais en dépenser une partie sur 2014, une autre sur 2015, et pourquoi pas le solde sur 2016, ce qui vous permettrait d'atteindre trois années de suite la maximum légal sans trop le dépasser
Vous payez un acompte en décembre 2014 des l’acceptation du devis, et qui sera bien déductible de vos FUTURS revenus fonciers (il faut pour cela joindre à la déclaration papier un engagement de mise en location des deux logements des les travaux terminés) puis payer une tranche de travaux en 2015 et payer le solde même si les travaux sont terminés en mai 2015 en janvier 2016 avec l’accord de votre entrepreneur.
C'est tout a fait possible et légal puisqu'en foncier nu c'est la date de paiement qui compte (en meublé, ce n'est pslu le cas)
Comme vous le subodorez, la documentation est donc essentielle, et s'y retrouver facilement 5 ans plus tard obligatoire.
Donc SURTOUT éviter de mélanger divers types de travaux au sens fiscal sur une même facture. |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2014 08:31:38 |
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diver1
Nouveau Membre
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Posté - 20 juil. 2014 : 21:09:11
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Merci à vous deux, c'est beaucoup plus clair.
Je me tâte pour louer un des 2 en meublés mais ne sais pas encore su ça vaut le coup d'un point de vue fiscal.
Qu'entendez-vous par : "Si vous louez en meublé, vous n'aurez pas ces soucis, tout est création d'actif, et donc non déductible des revenus mais amortissable." |
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Posté - 20 juil. 2014 : 21:19:33
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En meublé, il n'y a aucun travaux déductible, donc la distinction fine entre réparation-entretien et construction n'existe pas.
En meublé, votre actif est amortissable;
Pour faire court et bref, vous achetez un logement de 100 000 vous allez l'amortir sur 40 ans, donc déduire chaque année un peu plus de 2000 euros de dotation aux amortissements (4% de 85 000 car les 15 000 de terrain ne sont pas amortissables)
Vous y ajoutez 20 000 euros de travaux, ce sont 25 000 euros d'actifs de plus qui peuvent générer à leur tour des amortissements annules, mettons sur 25 ans donc vous constaterez pares ces travaux chaque année non plus 2000 mais 2000 + 1000 = 3000 |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2014 21:20:50 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juil. 2014 : 12:26:31
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EDD : état descriptif des divisions du RDC (pour la nouvelle répartitions en tantièmes notamment)
citation:
citation: ceux non nécessaires à la création des lots, et selon vous, déductibles)
Je n'ai pas compris le post de Stéphane.
Je suis resté évasif car je connaissant pas tellement les détails.
Je vous remercie aussi pour vos explication!
.. Une question pour mon information : dois-je (je suppose que oui) justifier d'une adresse principale autre que celle où les travaux déductibles pour mise en location se font ? |
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Posté - 22 juil. 2014 : 13:55:47
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Non.
Vous pouvez fort bien avoir votre résidence principale au second et faire ces travaux au premier étage. |
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Travaux / déduction des impôts 
