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selena
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 Posté - 18 juil. 2014 : 22:55:05
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J'ai déjà parlé de ce sujet ailleurs mais j'aimerais regrouper les réponses ici si possible.
En ce moment un ravalement a lieu dans mon immeuble situé à Paris.
Je suis propriétaire d'un studio de 32 m2 avec un balcon et une petite terrasse de 5 m2 couverte par une véranda, ce qui évite les déperditions de chaleur l'hiver.
Quand j'ai fait l'acquisition de mon appartement en 2000 cette véranda était déjà là , elle a été installée en mai 1984
Je précise qu'il s'agit d'une structure légère montée sur aluminium composée de vitres coulissantes s'ouvrant largement et de 2 plaques de plexiglas qui recouvrent le tout.
On n'a pas construit de murs en dur pour l'édifier ni de toiture pour la couvrir, elle s'appuie sur les murs de l'immeuble, on ne peut pas s'en servir de chambre par exemple, elle est chaude l'été et froide l'hiver, elle n'est d'ailleurs pas chauffée (l'immeuble bénéficie d'un chauffage collectif)
Le sol n'a pas été recouvert, il s'agit des dalles de béton d'origine qui servent de toiture à l'appartement d'en dessous, la rampe d'origine de la terrasse subsiste aussi.
Lors de la dernière AG le gérant du syndic m'a dit que les murs de ma terrasse (qui sont les murs de l'immeuble) seraient ravalés en même temps que le reste du bâtiment or maintenant l'architecte et le chef de chantier me disent que ma terrasse ne sera pas ravalée.
L'entretien de cette partie des murs et du toit de l'immeuble sous la véranda est-il à ma charge ?
Le nombre de tantièmes n'est-il pas calculé selon la composition des lots, en particulier quand il y a des balcons et des terrasses ?
Si ma terrasse est considérée comme une extension de mon appartement le nombre de tantièmes de mon lot ne devrait-il pas être modifié ?
Si l'on considère que ma terrasse est devenue une pièce ne devrait-elle pas bénéficier du chauffage collectif et de la réfection de sa toiture ? En effet les plaques en plexiglas sont très abimées et il faudrait que je les change.
Qu'en pensez-vous ????
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Édité par - selena le 18 juil. 2014 23:29:01 |
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 Posté - 19 juil. 2014 : 07:47:21
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on vous l'a déjà dit : la mise en place de cette véranda a privatisé votre mur, donc pas d'obligation de refaire l'intérieur de votre lot.
le problème du chauffage n'a rien à voir avec tout cela.
Si vous voulez voir ce mur refait : démontez la véranda qui, à ce que vous dites, est fatiguée  |
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PROSPER83
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Posté - 19 juil. 2014 : 16:37:28
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RAMBOUILLET
on vous l'a déjà dit : la mise en place de cette véranda a privatisé votre mur, donc pas d'obligation de refaire l'intérieur de votre lot.
Comme je prend le train en route, je n'ai pas eu connaissance du débat initial.
Nous allons devoir ravaler nos façades ou il y a de nombreuses vérandas fermant les balcons et cette information m'intéresse au plus haut point.
Pouvez-vous me communiquer les textes sur lesquels je suppose que vous appuyez indiquant que la mise en place de celles-ci aurait privatisée la partie de la façade du lot concerné (et que donc le ravalement de cette partie serait ainsi à la charge du propriétaire du lot).
Je vous en remercie d'avance. 
PS : Ã moins qu'il me faille ouvrir un autre fil distinct de celui de selena ?
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selena
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 Posté - 20 juil. 2014 : 01:58:56
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Merci de votre réponse ! Je me suis permis de poser à nouveau la question afin d'avoir plusieurs points de vues si vous voulez bien m'excuser
En effet c'est curieux j'ai lu ailleurs sur l'ancien forum d'universimmo que les ravalements de façades concernaient aussi les murs de façades sous les vérandas si celles-ci n'étaient pas construites en dur et si elles restaient ouvertes et accessibles ce qui est le cas de ma véranda
Si comme vous le dites le ravalement n'est pas fait sur ma terrasse suis-je responsable de l'entretien du mur de l'immeuble et du toit ???
Est-ce que ça ne devrait pas faire baisser le prix de mes charges et le nombre de mes tantiemes si je perds le privilège d'un usage privatif d'une partie commune dont l'entretien devient entièrement à ma charge ?
Par ailleurs on voit très bien le mur de la façade de l'immeuble sous la véranda, maintenant il n'est plus de la même couleur, il est tout défraichi, cloqué, abîmé et je n'ai pas les moyens de le faire repeindre, est-ce que je risque quelque chose si je ne peux pas faire de travaux pour le rénover ? |
Édité par - selena le 20 juil. 2014 02:22:13 |
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Posté - 20 juil. 2014 : 12:47:24
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attention : Un jardin ou une terrasse à jouissance privative reste une aprtie commune, et il y obligation de demander à l'AG un accord pour effectuer des travaux PRIVATIFS affectant les parties communes. article 25 de la loi de 1965.
Cette véranda est PRIVATIVE donc entretien à votre charge exclusive, et en aucun cas le syndicat devra payer tout ou parite de cette "véranda", comme vous accordez une baisse de charges, ce qui est assez gonflé comme demande.
De plus si cette terrasse est à jouissance exclusive, l'AG devait aussi autoriser l'aliénation de sol ! article 26.
A vous donc d'entretenir cette " véranda" PRIVATIVE. sans rien demander au SDC si aucun accord n'a été demandé à l'AG. Votre chance est que la prescription dserait de 10 ans pour cette véranda, et de 30 ans pour l'aliénation de cette partie commune, si cela en est une,; c'est aussi à vérifier sur votre RDC !
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Posté - 20 juil. 2014 : 13:40:25
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vous avez obtenu l'accord pour la pose, l'installation d'une véranda. OK
dans cette véranda vous y installez des choses personnelles sinon la véranda n'a aucun intérêt. Cette véranda et son volume sont devenus privatifs.
De la même façon que lorsque vous avez un mur porteur dans votre appartement vous avez la charge de son entretien et de son revêtement, de la même façon ce mur de véranda est bien resté commun, mais l'entretien de son revêtement vous appartient. D'autant que ce revêtement n'a plus sa destination d'origine : étanchéité. En effet une véranda étant installé devant, l'étanchéité n'a plus cours.... |
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selena
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Posté - 20 juil. 2014 : 17:05:44
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Bonjour ! Merci Messieurs pour vos réponses !
Tout d'abord je précise que je n'ai pas reçu d'accord pour la pose et l'installation de cette véranda puisqu'elle était déjà là quand j'ai fait l'acquisition de cet appartement (en 2000)
Il n'y avait rien d'indiqué concernant cette véranda sur le règlement de copropriété, juste la description de mon lot qui est un studio de 30m2 avec un balcon et une terrasse (pas une véranda) puisqu'elle a été installée en 1984 et que le RDC a été établi en 1959 depuis il n'a pas été modifié.
J'ignore s'il y a eu une déclaration à la mairie mais comme elle fait 5 m2 ou moins j'ignore si l'ancien propriétaire était tenu de faire cette déclaration et d'après l'ancien gérant du syndic elle a été construite sans accord de l'AG donc sans autorisation.
De plus comme j'ai eu énormément de charges ces dernières années (remise aux normes des ascenseurs 4500€, réfection des toitures terrasses, ravalement de façade 6700€, 1400€ de dommages et intérêt pour retard dans le paiement de mes charges (car le syndic n'a pas envoyé les papiers à l'ANAH à temps et donc j'ai reçu l'aide en retard)
Je dois également payer la réparation des skydomes dans le jardin 1400€ etc et j'ai aussi dû changer mon chauffe-eau, de plus je paye 600€ de charges trimestrielles ce qui fait je n'ai pas eu les moyens d'entretenir mon appartement ni surtout de faire réparer la véranda qui prend l'eau à plusieurs endroits.
Serais-je tenue pour responsable en cas de problème d'étanchéité de l'immeuble ?
PS comme ma véranda prend l'eau, mis à part un banc mis à la disposition de mes visiteurs fumeurs et un séchoir pour le linge il n'y a pas grand-chose, je vous l'ai dit précédemment elle est très chaude l'été et très froide l'hiver, on ne peut pas l'utiliser comme une pièce en plus.
Par ailleurs comme on voit le mur du bâtiment sous la véranda ai-je droit de le peindre de la couleur de mon choix ou de le laisser se dégrader si je n'ai pas les moyens de l'entretenir ? |
Édité par - selena le 20 juil. 2014 17:25:23 |
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Posté - 20 juil. 2014 : 17:41:53
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cette véranda n'ayant pas été construite avec autorisation
cette véranda n'étant pas étanche
cette véranda montrant peu d’intérêts
personnellement, je serai enclin à la démonter complètement, ce qui obligerait le syndicat à prendre en compte ce mur.
telle que vous l'écrivez, son défaut d'étanchéité va vous conduire à des soucis.... |
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PROSPER83
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Posté - 20 juil. 2014 : 17:49:16
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RAMBOUILLET
dans cette véranda vous y installez des choses personnelles sinon la véranda n'a aucun intérêt. Cette véranda et son volume sont devenus privatifs.
Mais sur un balcon non doté d'une véranda vous installez aussi des choses personnelles !
De la même façon que lorsque vous avez un mur porteur dans votre appartement vous avez la charge de son entretien et de son revêtement, de la même façon ce mur de véranda est bien resté commun, mais l'entretien de son revêtement vous appartient.
Sauf que vous serez entièrement libre de peindre ce mur porteur à l'intérieur de votre partie privative de la couleur qui vous plaira. Ce qui ne peut être le cas du mur de façade.
D'autant que ce revêtement n'a plus sa destination d'origine : étanchéité. En effet une véranda étant installé devant, l'étanchéité n'a plus cours...
Ah bon ! Et depuis quand une peinture assure une quelconque étanchéité à la façade ?
D'après les informations que je possède, il a été jugé par la Cour de cassation (3ème ch. civ. 11 mai 1999) que si les parties privatives faisaient partie du gros-œuvre (ainsi pour les balcons et les loggias) les charges de leur ravalement étaient intégralement communes.
Je vous réitère donc ma question à laquelle vous n'avez pas répondu : sur quels textes ou jurisprudences appuyez-vous vos allégations ?
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selena
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Posté - 20 juil. 2014 : 17:59:48
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Ma véranda a un intérêt qui n'est pas des moindres, elle isole mon appartement du froid l'hiver (je peux la fermer) mon appartement a donc moins besoin d'être chauffé et cela fait économiser du chauffage à toute la copropriété (chauffage collectif) par ailleurs il y a une partie qui ne prend pas l'eau donc je peux y mettre du linge à sécher même par mauvais temps (il ne s'envolera pas et pourra quand même sécher quand il pleut) |
Édité par - selena le 20 juil. 2014 18:00:59 |
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Posté - 20 juil. 2014 : 18:33:02
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prosper je ne sais pas si vous faites allusion à ce jugement : Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 mai 1999, 97-17.844 ?
mais il est dit dans ce jugement la chose suivante :
"Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les loggias se confondaient par leur juxtaposition avec la façade de l'immeuble dont elles recouvraient toute la surface et que les devantures des locaux commerciaux faisaient partie intégrante de la façade et contribuaient à son aspect extérieur, la cour d'appel, répondant aux conclusions, et sans dénaturation, a exactement retenu que le ravalement des loggias intéressant le gros oeuvre et l'étanchéité du bâtiment et la réfection des devantures s'assimilant à celle des gros murs de façade, de tels travaux constituaient des charges générales de conservation devant être réparties en fonction des quote-parts de copropriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;"
La cour a estimé que le moyen, évoqué par l'avocat sur les travaux dans les loggias, entre autres, concernant des charges générales, n'était pas fondé.
Quant à la jurisprudence à fournir, il n'y en a pas forcément dans la mesure où ce que j'explique est la marche logique d'une telle implantation.
Mais comme cette véranda n'aurait pas reçu d'autorisation, les textes disent qu'elle doit être démontée .... |
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PROSPER83
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Posté - 20 juil. 2014 : 19:20:51
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Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les loggias se confondaient par leur juxtaposition avec la façade de l'immeuble dont elles recouvraient toute la surface et que les devantures des locaux commerciaux faisaient partie intégrante de la façade et contribuaient à son aspect extérieur, la cour d'appel, répondant aux conclusions, et sans dénaturation, a exactement retenu que le ravalement des loggias intéressant le gros oeuvre et l'étanchéité du bâtiment et la réfection des devantures s'assimilant à celle des gros murs de façade, de tels travaux constituaient des charges générales de conservation devant être réparties en fonction des quote-parts de copropriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;"
La cour a estimé que le moyen, évoqué par l'avocat sur les travaux dans les loggias, entre autres, concernant des charges générales, n'était pas fondé.
Je pense qu'il s'agit du même arrêt n° 833 D qui cité sous l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans le Code copro LEXISTIS (rubrique Ravalement).
Sauf que la conclusion qui en est donnée, de même que la lecture que je fais du second moyen ci-dessus exposé sont totalement différentes de votre appréciation.
Le moyen qui n'est pas fondé est à l'évidence celui développé par le SDC qui engagé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la Cour d'Appel.
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selena
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Posté - 22 juil. 2014 : 00:38:39
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Bon en gros il faudrait que je démonte ma véranda et que je demande qu'on monte le chauffage pour que j'aie une température décente chez moi l'hiver prochain ou sinon de prendre le ravalement des murs et du toit de l'immeuble à ma charge ? Il n'y a pas d'autre solution ? En sachant que ça fait quand même 30 ans que cette véranda est là et qu'elle ne fait que 5 m2 |
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Posté - 22 juil. 2014 : 08:55:51
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selena : avez vous lu les rpéonses ?? votre dernière remarque n'est pas ce que les intervenants vous on suggéré.
Apparement cette vielle véranda est assez facilement démontable. Alors vous la démontez et le ravalement du mur de ce balcon sera fait avec le reste.  |
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PROSPER83
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Posté - 22 juil. 2014 : 10:05:53
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Selena
En ce moment un ravalement a lieu dans mon immeuble situé à Paris.
Lors de la dernière AG le gérant du syndic m'a dit que les murs de ma terrasse (qui sont les murs de l'immeuble) seraient ravalés en même temps que le reste du bâtiment or maintenant l'architecte et le chef de chantier me disent que ma terrasse ne sera pas ravalée.
Une AG a donc eu lieu et ces travaux ont été votés.
Apparemment, l'exclusion de la partie de façade concernant votre lot ne vous a pas été signifiée lors de cette AG à moins que vous ne démontiez votre véranda sinon vous nous l'auriez dis je suppose ?
Il n'appartient absolument pas à un architecte et encore moins à un chef de chantier de décider quoi que ce soit dans ce domaine sauf si cette véranda pose un problème pour l'installation, par exemple, des potences de soutient d'un échafaudage volant .
Mais cela aurait-du être précisé dans le CCTP et le syndic aurait alors du vous en aviser avant l'AG.
Vous n'avez donc pas à démonter votre véranda dés lors que l'AG ne l'a pas exigé et la partie de façade de votre lot devra être ravalée dans le cadre du ravalement général.
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selena
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Posté - 23 juil. 2014 : 08:33:39
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Oui exactement ! On ne m'a pas demandé de démonter ma véranda, par contre lorsque le gérant du syndic m'a dit que ma terrasse serait ravalée, c'était davantage en apparté, une promesse verbale ou peut-être une incitation à donner de l'argent au noir aux ouvriers pour qu'ils viennent me refaire ma terrasse ? Maintenant je me dis que ce n'était pas clair, or en effet ma terrasse qui comporte toujours la façade du bâtiment, la balustrade d'origine et dont je n'ai pas recouvert les dalles nécessite du gros oeuvre, quant à la démonter et la remonter ensuite toute seule, j'en serais bien incapable |
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Posté - 23 juil. 2014 : 08:44:14
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selena :" Une promesse verbale ou peut-être une incitation à donner de l'argent au noir aux ouvriers pour qu'ils viennent me refaire ma terrasse ?"
Pourquoi une telle accusation ?
Cette terrasse est privative, TOUS les frais sont donc à votre charge.
Vous désirez simplement que le SDC - par conséquent tous les copros - paient à votre place.
Pour démonter votre terrasse, il va falloir trouver un petit artisan sérieux ! |
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PROSPER83
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Posté - 23 juil. 2014 : 09:41:00
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Oui exactement ! On ne m'a pas demandé de démonter ma véranda, par contre lorsque le gérant du syndic m'a dit que ma terrasse serait ravalée, c'était davantage en apparté, une promesse verbale ou peut-être une incitation à donner de l'argent au noir aux ouvriers pour qu'ils viennent me refaire ma terrasse ? Maintenant je me dis que ce n'était pas clair, or en effet ma terrasse qui comporte toujours la façade du bâtiment, la balustrade d'origine et dont je n'ai pas recouvert les dalles nécessite du gros oeuvre, quant à la démonter et la remonter ensuite toute seule, j'en serais bien incapable
Aie ! aie ! Nous sommes ne plus du tout sur le point exprimé au départ.
Vous nous dites maintenant que votre terrasse nécessite du gros-œuvre !
Ces travaux de gros-œuvre impliquant la partie façade de votre lot étaient-ils bien précisés dans le dossier qui a été présenté au syndic, au CS et ensuite à l'AG qui les a votés ?
La présence de votre véranda fait-elle obstacle à la réalisation de ces travaux ?
Si oui, on peut mieux comprendre la position de l'architecte et du chef de chantier, mais pas celle du syndic qui ne vous a pas informé comme il aurait du le faire.
Mais dans ce cas, vous n'avez pas le choix, vous êtes dans l'obligation de démonter votre véranda pour permettre la réalisation de ces travaux (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Dès lors, deux solutions :
1/ Vous trouvez un artisan pour démonter et remonter votre véranda ou, pourquoi pas, vous trouver un arrangement avec l'entreprise chargée du ravalement pour qu'elle accepte de le faire, moyen bien évidemment une rétribution (c'est peut-être ce qu'a voulu vous suggéré le syndic);
2/ Il y a de très fortes probabilités pour que cette véranda, de 30 ans d'âge, soit plus facile à démonter qu'à remonter, et tout au moins d'assurer son étanchéité, voire au pire qu'elle ne soit tout simplement pas remontable conformément aux critères de sécurité et d'étanchéité requis et que vous soyez ainsi tenu d'assurer son évacuation vers une décharge.
Il serait peut-être mieux que vous réfléchissiez s'il n'est pas plutôt de votre intérêt de la remplacer par une véranda neuve, vu que dans ce cas vous pourrez certainement faire prendre en charge le démontage et l'évacuation de l'ancienne par l'entreprise que vous aurez retenue.
Ou alors, ce qui vous reviendra donc moins cher, de ne plus avoir de véranda.
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selena
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Posté - 23 juil. 2014 : 23:16:37
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Philippe, je ne comprends pas pourquoi je paierais pour les terrasses et les balcons de tout le monde dans la copropriété et que personne ne paierait pour ma terrasse !
C'est toujours une partie commune à jouissance privative !!! Le règlement de copropriété concernant mon lot n'a pas été changé après la pose de la véranda !
Mon appartement fait 30m2, il y a un balcon et une terrasse de 5 m2 et j'ai payé 6700€ de ravalement de façade, ne me dites que je ne paye pas pour les autres, je ne vois pas pourquoi je paierais pour les balcons et les terrasses des autres copropriétaires et les autres ne m'aideraient pas pour ma terrasse, c'est comme si je devais payer pour le ravalement 2 fois !
Ce n'est pas exactement du gros oeuvre, je me suis mal exprimée, il s'agit juste d'un ravalement classique, il faut gratter la peinture qui est cloquée, il y a des fissures et de de la mousse dans les interstices sous la balustrade, il faut également vérifier l'étanchéité du sol terrasse, la véranda ne gêne pas pour faire ces travaux, il n'y a d'ailleurs pas besoin d'échafauder, un simple escabeau suffirait pour faire le travail.
Mais si elle devait être retirée définitivement ce serait gênant car elle isole vraiment mon appartement du froid l'hiver et j'étends mon linge sur ma terrasse par mauvais temps sans craindre qu'il soit mouillé par une averse ou emporté par un coup de vent et comme la rue sur laquelle donne ma terrasse est très bruyante le week-end la véranda isole aussi mon appartement du bruit.
Si je n'avais plus de véranda je serais obligée d'emporter mon linge à la laverie pour le sécher, je devrais demander à la copropriété de chauffer davantage mon appartement l'hiver ou à défaut utiliser un chauffage d'appoint quotidiennement et sinon que dire des nuits blanches quand les gens font la fête en bas dans la rue ?
Je ne pense donc pas qu'enlever me véranda me ferait faire des économies, au contraire. |
Édité par - selena le 23 juil. 2014 23:27:49 |
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Posté - 24 juil. 2014 : 07:07:37
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selena, on entend bien vos arguments, mais je vous rappelle que vous etes copropiétaire indivis de tous le bâtiment, donc il est normal que vous payez partiellement ce batiment.
avec cette véranda, l'intérieur de celle ci est devenu privative à sa construction, sinon cela voudrait dire que chacun peut venir étendre son linge chez vous (je caricature à l'extrême  ). On ne peut pas répéter sans arrêt la même chose... |
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Posté - 24 juil. 2014 : 08:30:54
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selena : vous oubliez que le syndicat pouvait aussi exiger que vous démontiez cette véranda posée sans accord de l'AG et remmettre en état les aprties communes affectées par ces travaux ( même si c'est votre vendeur qui l'a posé ), ET cela entièrement à vos frais.
Votre véranda est vieille et moche, comme vous le précisez, quid de l'esthétique de l'immeuble quand tout l'immeuble sera ravalé et tout beau !
selena :" Si je n'avais plus de véranda je serais obligée d'emporter mon linge à la laverie pour le sécher, je devrais demander à la copropriété de chauffer davantage mon appartement l'hiver ou à défaut utiliser un chauffage d'appoint quotidiennement et sinon que dire des nuits blanches quand les gens font la fête en bas dans la rue ? "
Ces arguments ne sont pas du tout recevables !! comment font les autres copropriétaires ?? ils vont tous à la laverie pour faire secher leur linge ?
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Sujet |
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ravalement murs terrasse dotée d'une véranda ??? 
