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 Sujet  |
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bb97bt
Contributeur débutant
France
68 message(s)
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 Posté - 22 juil. 2014 : 19:00:25
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Bonjour,
Nous etudions la concurrence pour un changement eventuel de societe de maintenance entretien complet de notre ascenseur...
Les premiers retour sont plutot edifiants en terme de différence de prix et de contenu, l'actuel mainteneur ne proposant qu'un faible effort au regard des autres...
Dans l'eventualité d'un changement de prestataire plus offrant, ceci doit il passer par une decision d'AG (autrement dit, delai supplementaire) ou cela peut il se prendre entre le syndic et le conseil syndical puis entériner par une ag ultérieure ?
Merci beaucoup de vos avis,
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 22 juil. 2014 : 19:07:38
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"Nous etudions la concurrence ": nous = ?
et que dit votre syndic? |
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bb97bt
Contributeur débutant
France
68 message(s)
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 2
Posté - 22 juil. 2014 : 20:07:11
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Nous, copropriétaires engagés et motivés du CS :O)
Le syndic est ok pour que nous cherchions mieux mais prévient que l'herbe n'est jamais plus verte ailleurs...
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3
Posté - 22 juil. 2014 : 20:42:29
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tout d'abord, pour changer de prestataires, il faut néanmoins que les prestations correspondent à ce que veut l'AG et non quelques uns ; même s'il appartient à ces quelques uns de bien informer leurs collègues sur avantages et inconvénients.
ensuite, il faut que le financement de ce nouveau prestataire rentre dans le budget voté par l'AG.
si tout cela est respecté, le syndic avec l'avis du CS peut changer de prestataire.
attention, dans le cas des ascenseurs, ce ne sont pas les noms de sociétés qui fait la différence mais la performance des personnes de l'agence locale. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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4
Posté - 23 juil. 2014 : 08:26:05
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bb97bt demande citation: cela peut il se prendre entre le syndic et le conseil syndical puis entériner par une ag ultérieure ? Cela peut dans les conditions données par rambouillet. Sauf qu'il n'est jamais possible d'avoir des contrats strictement équivalents : X va être un peu mieux sur un point important, Y franchement mieux sur un point très, très mineur. Comment le CS peut-il affirmer que X est équivalent à Y ?
L'ascenseur est un équipement ultrasensible pour les copropriétaires : les grands ascensoristes le savent bien en obtenant l'accord sur des devis aux prix excessifs. Des copropriétaires préfèrent payer plus cher et être tranquilles. En tant que CS, dans cette situation, je préfère faire adopter par l'AG (pas entériner) le nouveau contrat et le nouvel ascensoriste. Ainsi :
- quand l'ascenseur sera indisponible même sans responsabilité du nouvel ascensoriste, le CS sera tranquille car le changement a été adopté par l'AG même si le CS a été décisif sur le processus,
- l'AG garde confiance en son CS sans effet délétère des gens qui par derrière disent " le CS n'aurait pas dû ...".
Cela peut se prendre entre le syndic et le conseil syndical mais je recommanderais d'attendre l'AG ultérieure pour adopter-choisir et non pour entériner.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 23 juil. 2014 08:28:23 |
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Posté - 23 juil. 2014 : 08:32:26
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louis, vous avez raison, mais il arrive qu'il n'y ait pas concordance facile entre date d'AG et date de fin de contrat.
Mais je connais la réponse : un changement de prestataire ne se décide pas sous 8 jours... encore faut-il que syndic et CS aient une vision d'avance que le court terme...  |
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PROSPER83
Contributeur senior
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6
Posté - 23 juil. 2014 : 10:11:25
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Concernant la maintenance des ascenseurs, le décret 2012-674 du 7 mai 2012 impose de nouvelles clauses obligatoires mais aussi des nouvelles clauses nécessitant des négociations importantes, le tout pour au plus tard, le 31 décembre 2014.
Pour être actuellement concerné par ces négociations, je peux attester que ce nouveau type de contrat comporte près de 15 pages et que certaines clauses sont relativement complexes à traiter.
J'ai d'ailleurs eu l'occasion de solliciter le forum sur ces difficultés (voir mon fil SOS DECRET 2012-674 DU 7 MAI 2012) sans que cela suscite un grand intérêt de la part de Uinautes concernés ( 3 réponses pour 1320 lectures).
Qu'il ressort notamment que le prix annuel par ascenseur ne peut être et ne doit pas être le critère déterminant dans le choix du prestataire.
Il ne peut donc être question que seul le syndic et le CS puissent contracter sans une autorisation d'une assemblée générale leurs donnant un mandat conjoint pour pouvoir contracter librement sur toutes les clauses du décret du 7 mai 2012.
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mespres
Contributeur vétéran
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7
Posté - 23 juil. 2014 : 10:51:23
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Peu de gens partagent mon analyse, et pourtant ...
les ascensoristes proposent deux types de contrats : le contrat de base et le contrat étendu.
Le contrat de base (anciennement contrat simple) prend charge les pièces fixés par décret (boutons d'appel, contacts de porte, ....) on peut résumer par tout le petit matériel. Mieux vaut consulter les textes pour connaître la liste.
Le contrat étendu (anciennement contrat complet) prend en charge d'autres pièces, pour résumer toutes les pièces de l'installation. faut il en déduire que la copropriété ne financera jamais des travaux ? bien sûr que non : des clauses de vétusté sont associées.
De plus la technique évoluant, il est aisé de sortir du contrat. Exemple : l'opérateur de porte (moteur qui actionne les portes). Notre opérateur, vieux de 28 ans était très malade.
Deux raisons qui justifient le contrat de base :
la vétusté sur une pièce électromécanique est de 20 ans : nous étions de toute façon hors contrat étendu.
les opérateurs ont évolués, ils sont maintenant à vitesse variable : il est bien évident qu'un ascensoriste ne va pas vous installer un tel opérateur gratuitement, dans le cadre d'un contrat étendu.
Nous avons donc financé le remplacement de l'opérateur de porte par un opérateur de porte à vitesse variable. L'ascensoriste n'a pas eu de mal à nous convaincre qu'il ne fallait pas s'arrêter à l'opérateur : les portes elle-même, les coulisseaux, toute la mécanique concernant les portes. Là où le contrat étendu aurait fait du replatrage (opérateur mécanique de moins de 20 ans remplacé par un modèle identique, pour récupérer après des problèmes sur le reste de la mécanique après 20 ans), nous avons financé une opération pérenne, augmentant le confort des usagers.
cela fait 30 ans que nous fonctionnons de la sorte, nous ne le regrettons toujours pas. L'économie réalisée sur le contrat est plus que substantielle.
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PROSPER83
Contributeur senior
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8
Posté - 23 juil. 2014 : 11:43:46
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Le contrat étendu (anciennement contrat complet) prend en charge d'autres pièces, pour résumer toutes les pièces de l'installation. faut il en déduire que la copropriété ne financera jamais des travaux ? bien sûr que non : des clauses de vétusté sont associées
Exemple : l'opérateur de porte (moteur qui actionne les portes). Notre opérateur, vieux de 28 ans était très malade.
Deux raisons qui justifient le contrat de base :
la vétusté sur une pièce électromécanique est de 20 ans : nous étions de toute façon hors contrat étendu.
les opérateurs ont évolués, ils sont maintenant à vitesse variable : il est bien évident qu'un ascensoriste ne va pas vous installer un tel opérateur gratuitement, dans le cadre d'un contrat étendu.
Le problème étant que par votre raisonnement vous abondez totalement dans le sens voulu par les ascensoristes qui ont abusivement imposés des clauses de vétusté dans leur contrat auxquelles vous vous êtes apparemment pliées .
Certaines clauses du décret du 7 mai 2014 permettent justement de refuser ce diktat en imposant dorénavant aux ascensoristes que la vétusté ne soit donc pas automatisée (en fonction de "leur" guide AFNOR) mais qu'elle soit prouvée et avérée pour être acceptée par le propriétaire de l'ascenseur.
Concernant l'ambiguïté délibérée sur les opérateurs de portes, ils sont équipés maintenant d'un variateur de fréquence, lequel variateur fonctionnant avec une carte électronique.
Le contrat ETENDU actuel que nous avons prévoit la prise en charge de l'opérateur de porte mais pas sa carte électronique qui de toute façon n'est jamais prise en en charge, une fois passée la période de garantie d'un an suivant son installation, quel que soit le type de contrat .
Tout comme du reste pour les cartes électroniques des variateurs de fréquence des armoires de commande.
Les ascensoristes arguant qu'aucun entretien n'étant possible sur une carte électronique, sa durée de vie était donc totalement aléatoire.
Quant au choix du contrat, comme je vous l'ai déjà dit, entre votre copro qui dispose d'un ascenseur et une comme la nôtre, qui en a 14 de 40 ans d'âge, la façon de raisonner sur ce problème de la maintenance ne peut être à l'évidence la même.
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mespres
Contributeur vétéran
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9
Posté - 23 juil. 2014 : 13:21:23
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Prosper83 vous venez de démontrer que le contrat étendu n'a aucun intérêt.
citation: Le problème étant que par votre raisonnement vous abondez totalement dans le sens voulu par les ascensoristes qui ont abusivement imposés des clauses de vétusté dans leur contrat auxquelles vous vous êtes apparemment pliées .
Je ne peux accepter ce jugement à l'emporte pièce. Il est normal qu'il y ait une clause de vétusté, à suivre votre raisonnement : une contrat étendu vous garantit à vie un ascenseur dernier cri.
citation:
Concernant l'ambiguïté délibérée sur les opérateurs de portes
Procès d'intention inapproprié : la technique évolue, et c'est tant mieux.
Enfin mon raisonnement s'appuie sur des faits : en 28 ans de contrat de base, nous n'avons jamais rien eu à dépenser qui ne soit pris en charge par le contrat étendu. L'opérateur de porte et tout le système mécanique est une opération de rénovation (exit les portes alu rayées par 28 ans de bons et loyaux services).
De la même façon, nous allons faire changer le moteur et sa commande (30000 €). Croyez vous un instant qu'un contrat étendu puisse prendre en charge ces travaux ?
citation: Quant au choix du contrat, comme je vous l'ai déjà dit, entre votre copro qui dispose d'un ascenseur et une comme la nôtre, qui en a 14 de 40 ans d'âge, la façon de raisonner sur ce problème de la maintenance ne peut être à l'évidence la même.
Certes, un ascenseur de 40 ans pose clairement la question d'un changement total, hors maintenance. Ne pensons pas qu'avec un contrat étendu, un ascenseur puisse vivre 100 ans. Absurdité technique et économique.
Certes certains ascensoristes abusent, mais je ne souscris absolument pas au discours de prosper83
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Édité par - mespres le 23 juil. 2014 23:56:31 |
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PROSPER83
Contributeur senior
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10
Posté - 24 juil. 2014 : 00:12:10
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Prosper83 vous venez de démontrer que le contrat étendu n'a aucun intérêt.
citation:
Le problème étant que par votre raisonnement vous abondez totalement dans le sens voulu par les ascensoristes qui ont abusivement imposés des clauses de vétusté dans leur contrat auxquelles vous vous êtes apparemment pliées .
Je ne peux accepter ce jugement à l'emporte pièce. Il est normal qu'il y ait une clause de vétusté, à suivre votre raisonnement : une contrat étendu vous garantit à vie un ascenseur dernier cri.
NON. UNE CLAUSE DE VETUSTE N'EST PAS NORMALE ET ELLE DOIT ABSOLUMENT ÊTRE PROSCRITE.
Et vous n'êtes pas obligé de faire preuve d'une mauvaise foi absolue car je n'ai jamais prétendu qu'un contrat ETENDU garantissait à vie un ascenseur dernier cri.
Pensez-vous vraiment que je serai aussi stupide que ça ?
Bien sur que la vétusté qui concerne uniquement l'âge de la pièce, ou d'un matériel, est une réalité mais QUI ne peut absolument pas être contractuellement programmée comme l'ont fait certains ascensoristes.
La clause de vétusté a été abusivement introduite par la bande des 4, à la suite du décret du 9 septembre 2004 imposant un nouveau contrat de maintenance, en se référant fallacieusement à l'AFNOR.
La plupart des bailleurs sociaux (HLM) ainsi que d'importants syndics (FONCIA) ont banni cette clause de vétusté des contrats ETENDU dès lors qu'un précédent contrat COMPLET couvrait les ascenseurs depuis plusieurs années.
En effet, qui pourrait admettre sans objection que certaines pièces importantes (moteur, treuil, câbles etc..) dont le remplacement, avec un contrat ETENDU, est à la charge du prestataire en cas d'usure excessive ou de défaillance, deviennent soudainement vétuste avant même d'être usées ou défaillantes ?
D'ailleurs aucun texte réglementaire relatif aux ascenseurs n'a jamais ni définie ni traité de la vétusté, (la seule allusion à celle-ci figurant au § II de l'arrêté du 11 mars 1977 qui précisait que les pièces ou organes vétustes non visés par l'arrêté ne faisaient pas parties de l'abonnement.
citation:
Concernant l'ambiguïté délibérée sur les opérateurs de portes
Procès d'intention inapproprié : la technique évolue, et c'est tant mieux.
Mais de quel procès d'intention à votre égard parlez-vous ? Vous feriez bien de laisser votre égo de coté et de réfléchir un peu plus.
L'ambigüité délibérée est faite par les ascensoristes et pas par MESTRES dont la quasi totalité des copropriétés de ce pays ignorent même qu'il existe !
Les opérateurs de porte n'existent pas en tant que tel dans l'arrêté d'application du 18/11/2004, du décret du 09/09/2004, relatif à l'entretien des ascenseurs qui précise:
"La réparation ou le remplacement des pièces citées ci-dessous incombe à l'entreprise titulaire du contrat d'entretien lorsque dans, dans les conditions normales d'utilisation, elles présentent une usure excessive ou sont défaillants"
Cabine : ferme-porte automatique de porte battante,
Paliers : ferme-porte automatique de porte battante
Or, Il n'existe pas de porte de cabine battante . Depuis la loi de 1986, toutes les cabines d'ascenseur sont équipées de porte coulissante à au moins 2 vantaux ou de portes accordéons type métro dont le fonctionnement est activé par "un opérateur de porte", ex ferme-porte automatique tel qu'il était dénommé dans le contrat dit NORMAL relevant du précédent texte réglementaire du 11 mars 1977.
Ce qui n'est pas le cas des portes palières qui peuvent être dotées d'un ferme-porte automatique.
Le rapporteur du décret à tout simplement recopié par méconnaissance une même désignation de matériel pour les portes de cabine que celle des portes palières, faisant ainsi le bonheur de certains ascensoristes qui s'abstiendront de signaler cette anomalie et qui l'exploiteront pour prétendre que les "opérateurs de porte" ne faisaient pas parties des matériels pris en charge au titre du contrat MINIMUM comme ETENDU.
Enfin mon raisonnement s'appuie sur des faits : en 28 ans de contrat de base, nous n'avons jamais rien eu à dépenser qui ne soit pris en charge par le contrat étendu. L'opérateur de porte et tout le système mécanique est une opération de rénovation (exit les portes alu rayées par 28 ans de bons et loyaux services).
De la même façon, nous allons faire changer le moteur et sa commande (30000 €). Croyez vous un instant qu'un contrat étendu puisse prendre en charge ces travaux ?
Mais bien sûr que je le crois puisque je suis aussi naïf que stupide !
Et si en 28 ans vous n'avez même pas eu à changer à vos frais au moins des câbles de votre seul ascenseur, eh bien tant mieux pour vous.
Ce qui n'a pas été le cas de nos 14 ascenseurs.
Pour les Uinautes, autre que MESTRES, que cela peut intéresser, je livre à titre d'exemple les clauses suivantes que nous avons introduites dans le projet de contrat que nous soumettons actuellement à différents ascensoristes :
Etat de vétusté :
Au cas ou le prestataire signalerait, à l'occasion de l'état des lieux d'entrée ou durant le cours du contrat, l'existence de problèmes liés à la vétusté, le dispositif suivant sera appliqué:
- le prestataire devra préciser comment la vétusté a été constatée par lui ;
- il devra indiquer en quoi précisément la vétusté constatée peut entrainer la défaillance de l'organe ou poser un problème de sécurité;
- il adressera un devis de remise en état décomposé en main d'œuvre et fourniture.
Le propriétaire reste libre d'accepter ou non ces devis, auquel cas, s'il refuse le présent contrat pourra cesser de plein droit sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre partie, chacune des parties reprenant sa liberté.
Si le titulaire ne résilie pas le contrat, il ne pourra en aucun cas et aucune circonstance se prévaloir du fait qu'il aura signalé au propriétaire un problème lié selon lui à la vétusté.
La vétusté devra être constatée contradictoirement par l'ascensoriste et le propriétaire qui pourra pour cela faire appel à un expert de son choix.
Dans ce cas, si la vétusté alléguée de l'organe concerné se trouve avérée, les honoraires de cet expert seront pris en charge par le propriétaire des ascenseurs.
Dans le cas contraire, si la vétusté alléguée de l'organe concerné ne se trouve pas avérée, les honoraires de cet expert seront intégralement pris en charge par le prestataire, le propriétaire des ascenseurs se réservant en outre le droit de considérer cet acte comme un manquement grave aux obligations contractuelles.
Concernant l'obsolescence ou la modernisation du matériel inclus dans le contrat
Dans le cas ou le matériel prévu dans le contrat ne se fabriquerait plus au moment de son remplacement, l'entreprise ne pourra facturer que la différence du prix entre le nouveau matériel et le prix du remplacement à l'identique du précédant matériel dû par l'entreprise.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 24 juil. 2014 : 08:10:56
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prosper83 s'appuie sur http://www.unarc.asso.fr/documentat...nexactitudes
Les abus de la bande des 4 sont clairement identifiés, ils ont tout fait pour nous tondre.
Mais l'ARC, Ã mon avis, va trop loin :
citation: Dès lors si au bout de trente ans l’ascensoriste refuse de réparer ou changer le moteur à ses frais pour cause de… vétusté, il y aura NON RESPECT DU CONTRAT.
L'ascensoriste expliquera qu'il ne peut pas trouver les pièces sur un moteur aussi ancien, argument sérieux.
Prosper83, nous sommes bien d'accord sur un fait technique : le contrat complet ne peut rendre l'ascenseur éternel à coût de travaux nul.
le domaine ascenseur est assez pourri, la clause de l'ARC me fait bien rigoler :
citation: « La vétusté devra être constatée contradictoirement par l’ascensoriste et le syndicat de copropriété qui pourra, pour cela, faire appel à un expert de son choix »
l'expert "indépendant" est un ancien employé d'un ascensoriste, bon courage à la copropriété qui s'engage sur une telle voie.
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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12
Posté - 24 juil. 2014 : 09:32:49
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L'ascensoriste expliquera qu'il ne peut pas trouver les pièces sur un moteur aussi ancien, argument sérieux.
C'est une réponse classique et avérée mais à laquelle nous opposons tout simplement et fort légitimement notre propre réponse :
Dans le cas ou le matériel prévu dans le contrat ne se fabriquerait plus au moment de son remplacement, l'entreprise ne pourra facturer que la différence du prix entre le nouveau matériel et le prix du remplacement à l'identique du précédant matériel dû par l'entreprise.
Prosper83, nous sommes bien d'accord sur un fait technique : le contrat complet ne peut rendre l'ascenseur éternel à coût de travaux nul.
le domaine ascenseur est assez pourri, la clause de l'ARC me fait bien rigoler :
citation:
« La vétusté devra être constatée contradictoirement par l’ascensoriste et le syndicat de copropriété qui pourra, pour cela, faire appel à un expert de son choix »
l'expert "indépendant" est un ancien employé d'un ascensoriste, bon courage à la copropriété qui s'engage sur une telle voie.
Donc, sur la base de ce raisonnement simpliste, tous les contrôleurs techniques quinquennaux issus aussi pour la plupart de ces ascensoristes ne seraient pas fiables !
Nous sommes en contrat COMPLET puis ETENDU depuis 1998 pour nos 14 ascenseurs de 525 kg desservant 8 niveaux chacun (s/sol caves et garages compris) .
Actuellement le coût annuel par ascenseur est de 1627.60 € TTC dont :
Part du Contrat de base (minimum réglementaire : 1302 €
Part du contrat ETENDU : 325.60 €
Chaque ascenseur desservant 12 logements, la part ETENDU revient donc, en moyenne, à 27 € par an et par logement.
Au titre de l'art. 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de chaque ascenseur sont totalement indépendantes des autres. Les usagers du A pourraient ainsi vouloir un variateur de fréquence et ceux du G ou F ne pas en vouloir sans que le SDC puisse s'y opposer puisque nos ascenseurs ne sont pas visés par le décret (moteur bi-vitesse et vitesse d'approche au palier de 0,20 m/s).
En vous suivant dans votre conception arbitraire du contrat ETENDU, nous devrions donc opter pour un contrat simple et ainsi faire économiser 27 € par an et par ascenseur à chaque copropriétaire qui pourrait ainsi les déposer dans une cagnotte en perspective de futurs travaux qui ne seraient pris en charge au titre du contrat simple.
Etant bien évident que la création, l'approvisionnement et la gestion de ces 14 cagnottes ascenseurs sera aussi simple à faire que dans votre copropriété qui n'a qu'un seul ascenseur à gérer.
Au fait, à titre d'information, depuis 1998, 3 moteurs, 3 treuils avec tous leurs câbles (le remplacement des câbles étant en effet quasiment obligatoire dès lors que l'on remplace le treuil), et 3 jeux complets de câbles ont été remplacés dans le cadre des contrats COMPLET et ETENDU par notre ascensoriste en place depuis 40 ans.
Je vous laisse le soin de faire les calculs correspondants aux "économies" que nous aurions pu faire si nous n'avions été qu'en contrat simple.
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 24 juil. 2014 : 11:50:25
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Prosper83, merci d'avoir donné ces détails chiffrés : cela montre simplement qu'il n'y a pas qu'une seule vérité.
Pour les cabinets d'expertise, n'allons pas jusqu'à dire "tous pourris". Mais il faut bien être conscient que l'indépendance de ces cabinets (comme dans n'importe quel domaine) n'est pas absolue. Les contrôleurs ont une expérience solide acquise chez les ascensoristes, ils ont gardé des contacts ...
Prenons le cas d'un différend sur une question de vétusté, l'ascensoriste étant X, l'expert du cabinet Y étant un ancien de X. Sera-t-il vraiment indépendant ? peut être oui, peut être non ... |
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