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 Posté - 10 août 2014 : 10:14:58
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Suite à mes propres interrogations sur la procédure de récupération des impayés, je me suis permis de créer un document récapitulatif. Ce document a été bâti à partir des textes existants, mais également de modèles trouvés sur d'autres sites ou des revues. Ceci se veut un document de synthèse que je soumets à votre sagacité à tous.
J'ai mis des numéros rouges sur fond jaune, si vous souhaitez faire des commentaires sur un encart précis, faites y référence, ce sera plus facile à tous de retrouver...
n'hésitez pas à donner votre avis, à faire des corrections s'il y a des erreurs, etc....
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 Posté - 10 août 2014 : 10:19:29
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Pour ma part, je lis et crée des PDF tous les jours, mais le site demande un plug-in supplémentaire pur lire le document affiché, je ne peux donc pas y avoir accès. Bug chez moi ou bug sur le forum? |
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Posté - 10 août 2014 : 10:34:36
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Le plug-in ne concerne que l'affichage dans la fenêtre, on peut lire le doc en cliquant sur l'hyperlien.
Très complet et bien détaillé! Super!
Seule remarque à ma première lecture, la procédure accélérée du cas 1 n'est pas nommée, je pense comprendre que vous parler d'un référé. Il s'agit sans doute d'un référé au TI.
Par exemple le juge condamne le copropriétaire
Je dirais 'Le juge condamne par ordonnance de référé le copropriétaire'
Pour les syndic non pros, je pense que ce serait bien d'ajouter quelques petits points de repères, du genre:
Assignation en référé au TI (obligatoirement faite par huissier, environ une centaine d'euros, a faire au moins un mois avant l'audience, demander a l'huissier de prendre une date d'audience)
Puis communictaton des pièces en courrier RAR au copropriétaire au moins 15 jours avant l'audience
Puis enrôlement de l’affaire au greffe du tribunal si pas avocat, apporter les conclusions, le bordereau et les pièces, obtenir un numéro de RG
ou par l'avocat...
Assignation au fond au TI (obligatoirement par huissier, environ une centaine d'euros, demander à l'huissier de prendre une date d’audience)
Assignation
Je ne vois pas d'information concernant une simple déclaration au greffe, moins couteuse et assez rapide, qui doit aussi etre une procédure utilisable en particulier par un syndic non pro (pas d’huissier, pas de longue préparation, utilisable si moins de 4000 euros)
Merci en tout cas, c'est une excellent idée, une excellente initiative, et un fil collant fondamental en perspective!
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Édité par - ribouldingue le 10 août 2014 10:56:30 |
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Posté - 10 août 2014 : 10:41:00
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Sur l'injonction de payer, il reste le piège classique;
C'est vrai qu'il existe un délais court pour faire contestation, faute de quoi l’ordonnance vaut jugement. Mais cela n'est valable que si il y a signification à personne.
En pratique si le destinataire n'est pas la ou refuse de voir l’huissier, il dispose d'une panoplie d'embêtements possibles assez important, et je pense qu'il ne faut pas le cacher
Cela reste toutefois le meilleur compromis durée-cout surtout pour un syndic non pro.
Précisément, peut-etre en note en bas de document, ce serait peut-etre bien d'ajouter un estimatif des durées de procédure, du genre:
référé 2 mois +/-1 a l'audience, compter 1 mois de délibéré, 15 jours pour le greffe
Injonction de payer: entre 1,5 et 3 mois pour l'ordonnance, 2,5 à 3 mois de signification, 1 à 4 mois pour obtenir la formule exécutoire, et le temps d'action de l'huissier...
Sur le fonds: Entre 6 mois et 1,5 an pour l'audience, risques de reports, 3 à 6 mis de délibéré, 1 à 3 mois de greffe..... |
Édité par - ribouldingue le 10 août 2014 10:43:54 |
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Posté - 10 août 2014 : 11:01:00
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Si le débiteur ne régle pas sa dette après le jugement
Je dirais plutot
Si le débiteur ne règle pas sa dette après la SIGNIFICATION du jugement...
Il faut peut-etre dire que c'est au choix du syndic que l'opération suivante va se faire avec l'huissier, saisie sur compte bancaire, sur salaire, prise de garantie sur véhicule, si le syndic connait le véhicule,etc...
je parlerais aussi qqpart de demander remboursement des frais accessoires quand on fait une injonction de payer, ou un référé;
j'indiquerais aussi quelque part que si le copro paye l'huissier la copropriété va quand même perdre des plumes à cause des droits proportionnels, et aussi éventuellement de tous les frais autre que dépens que le syndic n'aurait pas demandé expressément au juge (Je me place toujours dans l'optique d'un récapitulatif pour le syndic bénévole qui ne s'y connait pas trop) ou encore si des actions se révèlent infructueuses (saisie sur salaire) et/ou que le copro ne peut pas tout payer si par exmepel dossier de surendettement ou autre |
Édité par - ribouldingue le 10 août 2014 11:03:47 |
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JPM
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Posté - 10 août 2014 : 11:43:10
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Votre tentative est sympathique mais il vaut mieux laisser le boulot à ceux dont c'est le métier.
En 5 et 6 vous présentez la procédure accélérée pour les créances sur provision(s) sur charges courantes de l'exercice
Il est reconnu que cette procédure ne présente d'intérêt que pour des provisions très importantes et dans des cas particuliers. Le référé sans avocat devant le TGI est théoriquement possible, dans la pratique assez illusoire.
Toujours dans la pratique, cette procédure ne peut être utilisée que pour recouvrer la première, au mieux les deux premières trimestrialités de l'exercice. Pour la troisième l'audience est proche de la clôture de l'exercice et la déchéance du terme ne présente plus aucun intérêt. De toute manière le Juge n'est pas tenu de la prononcer.
Si elle concerne la première ou les deux premières provisions de l'exercice, la demande ne doit pas porter "sur toutes les provisions de l'exercice :
Il y a demande de condamnation au paiement des provisions échues impayées soit un ou deux
et demande de déchéance du terme pour les provisions à échoir.
Vous indiquez ensuite que le jugement condamne le débiteur au paiement des provisions de l'année avec un éventuel échéancier
Il ne peut y avoir en même temps déchéance du terme et établissement d'un échéancier 
En réalité la formation des syndics bénévoles doit porter en premier lieu sur la constitution des dossiers de recouvrement, l'utilisation de la procédure d'injonction de payer et la pratique de la saisine du tribunal d'instance ou du juge de proximité par déclaration au greffe.
Elle doit être assurée par des gens compétents ayant ou ayant eu une pratique courante du recouvrement des charges.
Dans bien des cas les syndics professionnels devraient avoir accès à ces formations. Ils sont nombreux à en avoir grand besoin.
La propagation d'informations erronées sur le recouvrement des charges est dommageable pour l'ensemble des communautés immobilières 
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Posté - 10 août 2014 : 12:01:08
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citation: Votre tentative est sympathique mais il vaut mieux laisser le boulot à ceux dont c'est le métier.
c'est sur, jpm qu'avec une telle réponse, le "schmlblick" va avancer, mais je ne m'attendais pas à une autre réponse d votre part... 
mais si vous voulez, vous qui êtes un homme de métier pourquoi ne feriez vous pas un "truc" synthétique, vous même. Mais le défi est peut-être trop fort ! La critique est aisée mais l'art est difficile, a déjà dit "machin"... 
c'est toujours mieux pour un syndic (ou un ancien syndic) de laisser le flou s'installer... et quand je vois les miens qui ne savent faire que des lettres de relances, cela prend moins de temps que toutes ces procédures en justice alors que c'est leur travail ...
Pour ma part, même si cet ensemble de schémas est imparfait, il aura eu au moins le mérite de m'éclairer personnellement (avec ses imperfections).
Mais peut-être aurais je du garder cela que pour moi ... |
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Posté - 10 août 2014 : 13:00:46
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Le référé sans avocat devant le TGI est théoriquement possible, dans la pratique assez illusoire. <== Parce que?
En réalité la formation des syndics bénévoles doit porter en premier lieu sur la constitution des dossiers de recouvrement, l'utilisation de la procédure d'injonction de payer et la pratique de la saisine du tribunal d'instance ou du juge de proximité par déclaration au greffe. <== Est-ce bien la peine de démolir le travail de Rambouillet pour cela;
par ailleurs, JPM, un jour il va falloir que vous essayez d'etre parfaitement compréhensible.... En quoi l'action en référé devant le TGI ou le TI selon le montant n'est pas 'bien' pour le syndicat, quand on connait les délais ahurissant pour obtenir le jugement écrit, ca peut se compte parfois en années.
Même si cela ne vos plait pas beaucoup sur la forme, obtenir un jugement ou une ordonnance en quelques mois constitue tout de même un énorme avantage.
Il ne peut y avoir en même temps déchéance du terme et établissement d'un échéancier <== Sincèrement je ne comprends pas pourquoi.
Même si sur le fond cela a l'air antinomique, obtenir la déchéance du fond est un fait que le juge des référés doit constater, il n'a pas a tergiverser. Cela permet en une seule procédure d'appréhender toute l'année. Il ne s'agit pas de paiement mais de périmètre.
En revanche il peut accorder un paiement sur plusieurs échéances, il est EVIDENT qu'un mauvais payeur ne peut pas payer tout en une seule fois.
Il s'agit non plus de l'étendue de la somme mais de son mode de paiement.
Mais peut-être aurais je du garder cela que pour moi ... <== Non, et c'est quand même plus intéressant que de s'esquinter avec PseudoX et PseudoY sur le site |
Édité par - ribouldingue le 10 août 2014 13:03:10 |
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JPM
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Posté - 10 août 2014 : 13:50:46
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Je n'entre pas dans un débat totalement inutile;
Je précise seulement une indication un peu floue sur les pouvoirs du juge dans le cadre du recouvrement de l'article 19-2 présenté ici comme solution primordiale.
Le magistrat est tenu de constater d'une part l'existence de la créance sur les provisions échues, d'autre part l'existence d'une mise en demeure régulière et le défaut de paiement à sa suite, enfin de constater la déchéance du terme;
Mais ensuite il dispose d'une entière liberté pour condamner au paiement et pour accorder des délais sur deux ans. C'est pourquoi cette voie procédurale ne présente d'intérêt qu'à l'encontre de débiteurs indélicats mais manifestement solvables.
Sur les voies procédurales :
http://www.jpm-copro.com/Etude%2011-3-3.htm
en cours de mise à jour.
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Posté - 10 août 2014 : 14:01:39
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citation: Il ne peut y avoir en même temps déchéance du terme et établissement d'un échéancier
en plus petit c'est moins agressif.... mais sur le fond il ne faut pas oublier qu'il est des prérogatives du juge de fixer la déchéance du terme ET en même temps de fixer un échéancier de paiement, s'il le juge utile et en fonction de la réalité économique du débiteur, ce n'est pas antinomique .
citation: Si elle concerne la première ou les deux premières provisions de l'exercice, la demande ne doit pas porter "sur toutes les provisions de l'exercice :
Il y a demande de condamnation au paiement des provisions échues impayées soit un ou deux
et demande de déchéance du terme pour les provisions à échoir.
Vous avez raison sur les termes précis que vous citez, sachant que dans ce cas, nous ne sommes plus sur un jugement mais une ordonnance...
Mais pour le syndic, le résultat est là . |
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Posté - 10 août 2014 : 14:01:46
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Votre réponse est parfaitement claire, et je la partage. Elle dit en gros ... l'inverse de ce que vous avez écrit dans votre premier post.
Sur le point de l'intérêt envers un débiteur solvable, c'est le cas de toutes les procédures puisqu'elles entrainement des frais, de signification, de rédaction, de copie, d'assignation, éventuellement d'avocat, lesquels ne sont remborusables, et encore, qu'en cas de gain ET de débiteur solvable.
Pour le cas d'un débiteur qu'on sait insolvable, une procédure gratuite genre injonction de payer peut suffire, a quoi bon engager plus que la sigification de l'huissier. En revanche, il faut au niveau comptable une justification. Si l'huisiser peut vous écrire que le débiteur est manifestement insolvable, ca vaut une procédure longue.
En copropriété, le coprorpiétare est toujours propriétaire immobilier, il y a donc toujours une solution a tres long terme. |
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Posté - 10 août 2014 : 14:16:18
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J'ai été lire le lien indiqué par JPM sur le site de JPM. Je dis chapeau.
L'essentiel est écrit en peu de mots. Ce n'est pas utilisable directement tel que au contraire de ce qu'initie Rambouillet, mais c'est une référence synthétique et professionnelle (mais venant de JPM on pet s'en douter) complétée de conseils qu'au moins le post de Rambouillet m'a permis de connaitre.
Une petite question pour JPM d'un non-juriste: Quelle est la différence entre le référé et le 'comme en manière de référé'. Je n'ai pas trouvé d'indication dans votre page, et je pense qu'ils s'agit donc d'expressions connues des juristes. |
Édité par - ribouldingue le 10 août 2014 14:17:21 |
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JPM
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Posté - 10 août 2014 : 17:07:56
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En la forme des référés ? C'est une croquignolerie bien française qui a fini trouver une régime officiel dans l'article 492-1 du Code de procédure civile
Article 492-1
Créé par Décret n°2011-1043 du 1er septembre 2011 - art. 4
A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu que le juge statue comme en matière de référé ou en la forme des référés, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° Il est fait application des articles 485 à 487 et 490 ;
2° Le juge exerce les pouvoirs dont dispose la juridiction au fond et statue par une ordonnance ayant l'autorité de la chose jugée relativement aux contestations qu'elle tranche ;
3° L'ordonnance est exécutoire à titre provisoire, à moins que le juge en décide autrement.
++++++++
Le référé exige l'urgence et l'ordonnance ne peut pas statuer sur une question de fond.
En la forme des référés le juge unique dispose des pouvoirs d'une juridiction du fond et l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire sauf décision contraire du juge.
Mais les pouvoirs du juge sont limités par le texte spécifique qui permet de le saisir. Dans le cas du recouvrement il ne peut pas statuer sur une demande de recouvrement de provisions sur travaux de l'art. 14-2.
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Édité par - JPM le 10 août 2014 17:08:52 |
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Posté - 10 août 2014 : 18:13:00
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Merci JPM d'avoir éclairé ma lanterne.
C'est en effet récent puisque créé en 2011. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 août 2014 : 18:31:12
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Non, ce n'est pas récent. Comme j'ai indiqué, la loi récent n'a fait que codifier trop tardivement une pratique ancienne et qui a provoqué beaucoup de difficultés.
Il fallait carrément proclamer l'extension de la notion de juge unique aux TGI.
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Posté - 10 août 2014 : 18:36:54
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OK
Le juge unique, vous voulez provoquer une révolution? :-)
Vu de l'extérieur, notre justice a bien des atouts, mais comme tout ou presque en France (il y a des exceptions), n'a jamais réussi à intégrer les notions de gain de compétitivité, de réformes entrainant des couts moindre, bref tout ce qui serait logique et efficace.
On a préféré créer le juge de proximité qu'on va supprimer, la surtaxe de 35 euros qu'on a supprimée puis remise puis re-suprimée, ou encore la suppression des huissiers audienciers qu'on n'a pas supprimés, et je ne parle pas des audiences de mise en état qui s'entassent... |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 10 août 2014 : 19:27:37
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Débat de haut niveau ! Merci à Rambouillet de l'avoir lancé par une tentative d'établir un schéma simplifié (à compléter donc si possible...).
A quand la simplification promise des procédures et textes législatifs ??? |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 août 2014 : 19:35:25
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Merci à JPM et Rambouillet .. |
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Longshot
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Posté - 11 août 2014 : 15:15:23
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Merci pour le document. Bonne initiative.
Je pense également qu'il est important de bien comprendre les mécanismes et outils à la disposition d'un syndic.
Il faudrait sans doute indiquer les conditions permettant d'orienter le choix de la procédure du point 7.
Il n'y a pas que le montant qui doit prévaloir sur le choix de la procédure à appliquer.
Par exemple, si on est face à un copropriétaire procédurier qui connait parfaitement ces procédures et les tribunaux, il peut s'amuser à contester ses charges pour des motifs variables folkloriques, et on peut rapidement se retrouver face à un juge qui renverra l'affaire au fond.
J'ai expérimenté le copropriétaire mauvais payeur depuis 10 ans, malhonnête et menteur, que j'ai envoyé directement au fond, qui s'est quand même présenté seul, et qui a quand même réussi à débusquer une erreur de procédure, et impliquer éventuellement un appel pour partie de sa créance.
Donc si on sent que les motifs de contestation vont pleuvoir et que le juge ne se mouillera pas, on gagne du temps à aller directement au fond.
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