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FC0560
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 Posté - 16 août 2014 : 19:31:15
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bonjour, peut on accepter qu'un syndic porte à l'ordre du jour de l' A.G. une résolution pour le vote du quitus de son prédécesseur ?
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Posté - 16 août 2014 : 20:34:37
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Pourquoi ne pourrait-on pas?
par ailleurs, quel est le rapport avec la légitimité du syndic, votre titre? |
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FC0560
Contributeur actif
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Posté - 17 août 2014 : 16:40:35
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bonjour Ribouldingue, certes les syndics peuvent tellement de choses.....
je précise que ce dont il s'agit c'est le principe de donner le quitus à un syndic révoqué avant de son mandat (donc désavoué) , êtes vous toujours du même avis ?
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 17 août 2014 : 16:56:31
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Mon avis est qu'il n'est pas acceptable de porter la question du quitus en AG (sauf, à la limite, par motivation de marquer son mécontentement à l'égart du gérant, mais il faut être sûr que l'assemblée ne votera pas "pour").
Si vous questionnez votre syndic sur sa motivation de faire voter ce quitus, que vous répondrait-il ?? |
Édité par - Stéphane le 17 août 2014 17:01:05 |
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Posté - 17 août 2014 : 17:06:16
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stéphane : le quitus n'existe PAS en copropriété, c'est ce qu'il faut affirmer aux AG ET rejetter systématiquemlent celui-ci, cela n'ayant aucun rapport avec la qualité du syndic.
MAIS ATTENTION !! donner quitus EST UN ACTE JURIDIQUE IMPORTANT; une assurance supplémentaire donnée gratuitement au syndic; le juge retiendra que l'AG a donné quitus au syndic sur sa gestion.
ON ne donne pas quitus contre son syndic mais sur la gestion.
FC0560 : hormis qu'il faille systématiquement refusé le quitus, le syndic peut demander le quitus pour son prédécesseur, et cela en cas de chagment de syndic en cours d'année, alors que les comptes sont arrêtés en fin d'année par exemple.
le syndic A yant géré du 1 er janvier au 20 mai et le suivent du 21 mai au 31 décembre.  |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 17 août 2014 : 17:16:11
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Bonjour Philippe
citation: le quitus n'existe PAS en copropriété
citation: donner quitus EST UN ACTE JURIDIQUE IMPORTANT; une assurance supplémentaire donnée gratuitement au syndic; le juge retiendra que l'AG a donné quitus au syndic
Je ne vous suis pas tellement... le quitus à bien une réalité en copro, non ?
citation: hormis qu'il faille systématiquement refuser* le quitus, le syndic peut demander le quitus pour son prédécesseur, et cela en cas de changement de syndic en cours d'année, alors que les comptes sont arrêtés en fin d'année par exemple.
C'est intéressant, mais je ne comprend pas la subtilité du pourquoi il serait bon de voter "pour" dans ce cas... (en effet, s'il s'agit de toujours voter contre... autant ne pas le porter à l'ODJ, même dans ce cas?? |
Édité par - Stéphane le 17 août 2014 17:17:11 |
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Posté - 17 août 2014 : 17:57:47
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on ne donne jamais un quitus à un syndic pro : sinon cela signifie que le syndicat décharge celui ci de toutes responsabilités et en particulier pour son assurance RCP.
encore moins pour un syndic dont on s'est séparé.... |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
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 Posté - 17 août 2014 : 20:39:24
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STEPHANE:
- philippe 388 a raison : le quitus est inconnu de la loi et du code civil .. Ne plus le porter à l'ordre du jour est une bonne solution ...
Il n'est jamais 'bon' de donner le quitus .. |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 17 août 2014 : 21:20:02
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On peut préconiser de ne pas voter le quitus (voir les études de l'ARC là dessus) mais on ne peut pas dire que le quitus est inconnu de la loi ; au contraire, c'est bien parce qu'il a des conséquences juridiques majeures qu'on déconseille de le voter !
Ce qui est sûr c'est qu'aucun texte n'oblige de mettre le quitus à l'ordre du jour ou de le voter, si il est à l'ordre du jour il doit l'être sous la forme d'une résolution propre et en aucun cas associé à l'approbation des comptes ou à une autre résolution (renouvellement du mandat...).
Voici le texte de la résolution que proposent les associations de copropriétaires :
" L’assemblée générale n’ayant pas connaissance de l’intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n’étant pas en mesure d’en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic " .
Edité : après quelques recherches sur de précédentes discussions sur UI, il semblerait que l'auteur de cette résolution soit en réalité un contributeur émérite (qui se reconnaîtra) !!!
A noter que tout le monde ne partage pas la posture arcienne qui consiste à voter systématiquement contre le quitus et il est souvent fait référence à un texte de Maître Lebatteux qui nuance la position en disant qu'un quitus doit être justifié... |
Édité par - andre78fr le 17 août 2014 22:19:15 |
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Posté - 18 août 2014 : 07:21:55
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Je persiste a dire que si on (le sydnic) porte une résolution a l'ordre du jour, on ne pEUT PAS supprimer cette résolution, il faut la voter.
Il est bien entendu que cette résolution est notée à l'ordre du jor de la convocation.
Donc je persiste: Oui, il faut garder cette résolution, et la voter. La démocratie existe en copropriété, utilisons la.
Faut-il voter le quitus a un syndic parti (démissioné, non réélu, ..).... Le sujet est traditionnel, et amplement discuté sur d'autres fils, je ne vais pas y revenir, on revient a un problème traditionnel, moi je vote non si le syndc est pro et oui si il est bénévole sauf grosse arnaque, mais chacun fait ce qu'il veut. |
Édité par - ribouldingue le 18 août 2014 07:22:43 |
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Posté - 18 août 2014 : 07:23:35
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si le syndic est désavoué, bien sur c'est qu'il y a reproche(s) à lui faire et bien sur le quitus ne se vote pas....
il faut préciser ici que si le syndic est un syndic non pro ET bénévole (cad sans indemnités), la question du quitus peut se poser : en effet, bien qu'il soit préconisé que ce syndic prenne une assurance, ce syndic non pro peut demander à son AG le vote du quitus qui en plus de le dédouanner d'éventuelles erreurs permet de signifier ou non un acte de confiance du fait de son bénévolat. |
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Posté - 18 août 2014 : 09:47:30
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stéphane : "blue]Je ne vous suis pas tellement... le quitus à bien une réalité en copro, non ?[/blue]"
ET NON !!! aucun article de loi la dessus. Mais si vous en avez un ! 
Le quitus est une " invention " des syndics, ET de leur caisse de garantie.
Donner quitus au syndic EST UN ACTE JURIDIQUE important; c'est priver le SDC de toute action en justice, c'est une garantie supplémentaire donnée au syndic.
IL n'est pas interidt de le demander, mais A REJETTER systématiquement. |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 18 août 2014 : 11:18:57
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citation: Initialement posté par andre78fr
On peut préconiser de ne pas voter le quitus (voir les études de l'ARC là dessus) mais on ne peut pas dire que le quitus est inconnu de la loi ; au contraire, c'est bien parce qu'il a des conséquences juridiques majeures qu'on déconseille de le voter !
Il n'est pas inconnu de la loi, mais pourtant cella a été dit ainsi par
Matre LEBATTEUX) non seulement le quitus est inconnu de la loi sur la copropriété mais mais il est tout autant inconnu du Code civil.
le juridique est compliqué en copropriété ! pour moi en tout cas
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 18 août 2014 : 12:08:39
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Pour ceux qui ont le courage de lire de larges extraits de l'article de Maître Lebatteux et la prose de Fernand Champavier, président révoqué de l'ARC :
http://www.unarc.asso.fr/sites/defa...es/MAI07.pdf
Je rappelle également que le quitus est un acte de reconnaissance et de confiance important lorsque la gestion est assurée par un syndic bénévole...
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Posté - 18 août 2014 : 12:21:45
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andre78fr :" Je rappelle également que le quitus est un acte de reconnaissance..... "
?? un syndic non-pro est un syndic, avec la même mission, par conséquent rejet du quitus !!! et attention, un syndic non-pro n'a pas de caiise de garantie, et d'assurance pro. DANGER.
la confiance et la reconnaissance ne sont pas des actes juridiques, comme donner le quitus.
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Posté - 18 août 2014 : 15:06:25
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comme je l'ai dit plus haut, philippe, pour moi le quitus pour un syndic non pro BENEVOLE est justifiée, car en tant que homme de "confiance" désigné par une AG, il est normal de se poser cette question si le mandat est prévu pour plus d'une année.
Si son mandat est d'un an, la question ne se pose pas puisque sa désignation fera ou non office de quitus. |
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Posté - 18 août 2014 : 15:42:37
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Rambouillet, le quitus est autre chose que la confiance.
Le quitus est l'abandon volontaire par celui qui l’accorde de tout recours juridique ou financier contre celui a qui il l'accorde pour sa gestion, exception faite des fraudes et escroqueries.
Par le quitus, on s'engage a abandonner tout recours pour un acte de gestion erroné ou mal engagé ou inadéquat, et on s'engage a l'assumer. Le syndic a omis de réceptionner les travaux et de consigner les réserves, il a payé, du cop avec le quitus, les copropriétaires n'ont plus de recours possible, y compris contre l'acte de mauvaise gestion.
Ils peuvent le découvrir après même avoir redésigné le cabinet comme syndic.
A l'inverse, il peuvent avoir changé de syndic, voté le quitus pour le précédent, et n'avoir aucun recours.
Je ne vois pas en quoi la non désignation est synonyme de non quitus et la désignation est synonyme de quitus. Ce deux notions séparées recouvrant des champs différents.
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Posté - 18 août 2014 : 16:13:02
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rambouillet :" car en tant que homme de "confiance" désigné par une AG, il est normal de se poser cette question si le mandat est prévu pour plus d'une année.
Si son mandat est d'un an, la question ne se pose pas puisque sa désignation fera ou non office de quitus."
AIE !!! La confiance n'a strictement rien à voir avec le quitus; Ce genre d'argument est très souvent utilisé par les syndics pour " tromper" les copros sur la réalité JURIDIQUE du quitus.
Je fais " confiance" au syndic mais je vote contre le quitus.
rambouillet : je suis surpris de votre point de vue sur le quitus, si longuement débattu sur UI.
Le renouvellement du syndic n'a rien à voir avec le quitus. Le juge prendra en compte un quitus donné par l'AG en cas d'assignation du syndic, même si ce syndic n'est plus celui-ci en charge du SDC.
Le syndic est un mandataire social élu par l'AG pour gérer le SDC. Ce n'est pas un " homme de confiance" !! Le syndic DOIT rendre des comptes. |
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Posté - 18 août 2014 : 16:32:11
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je vous rappelle que mes propos favorables au quitus , ne le sont que pour un syndic non pro BENEVOLE, c'est à dire sans caisse de garantie, ni indemnités ! Pourquoi, parce qu'il n'est pas couvert par une assurance de garantie, même si à titre personnel il doit s'assurer en RC (non professionnelle)... Donc voter ou non le quitus ne joue pas vis à vis d'une assurance qui n'existe pas, ce qui n’empêche nullement la responsabilité devant un tribunal.
pour les autres, syndic pro et non pro NON BENEVOLE, je le redis : on ne doit jamais donner quitus. |
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FC0560
Contributeur actif
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Posté - 18 août 2014 : 18:37:12
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en fait il s'agit d'un syndic pro qui malheureusement use largement de toute les combines possibles à son avantage et dont je sais que la motivation à faire voter le quitus pour son prédécesseur révoqué résulte avant tout de son de son choix de balancer sous le tapis ce qui l'arrange, surtout après qu'on lui ai demandé le contraire. Je sens bien qu'on va me dire qu'il faut en changer, seulement on est très loin de réunir la majorité pour.
Merci pour la réponse à ma question, je suis assez déconcerté que le quitus, si controversé, puisse être accordé à un syndic révoqué. Cà me semble une abérration. |
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Posté - 18 août 2014 : 18:39:26
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Désolé, mais je ne vois pas en quoi voter le quitus au prédecesseur permet de balancer sous le tapis. C'est faux.
Quant aux votes, le fait de le faire ne préjuge pas du résultat. Si le quitus est voté, la faute ne incombe au copropriétaires, absoluement pas au syndic actuel.
Ne mélangons pas tout!
Vous avez outre la réflexion de chaque copropriétaire dans cette affaire et la discussion qui précède le vote:
1/ un rapport du conseil sydnical qui est fait pour éclairer ce genre de chose, utilisez le
2/ le président de séance qui doit gérer. Si l a résolution est incongrue, et elle l'est , son rôle contrairement a ce que vous avez écrit dans votre premier post n'est pas de supprimer la résolution, mais aussi d'éclairer sur les conséquences. |
Édité par - ribouldingue le 18 août 2014 18:42:52 |
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légitimité du syndic 
