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trendy31
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 Posté - 18 août 2014 : 15:24:39
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Bonjour,
Au cours de notre dernière assemblée générale, des résolutions concernant l'évolution de notre système collectif de production d'eau chaude ont été votées à l'article 26, mais séparément pour chacun des 3 bâtiments de la résidence. Le détail technique des travaux en question a été présenté dans un précédent post toujours disponible (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17918).
Suite à cette assemblée, j'ai échangé avec différents copropriétaires sur le fait de mettre en place des systèmes différents selon les bâtiments, et sur la perte de cohérence globale et ses conséquences. Plusieurs d'entre eux se posent la question de contester le résultat de l'assemblée sur la base du fait qu'un vote à l'article 25 ou à l'article 26 doit obligatoirement impliquer l'ensemble du syndicat et non simplement une partie.
Afin de répondre à ces interrogations, pouvez-vous me dire si vous avez été confrontés dans votre copropriété à des décisions votées selon l'un de ces articles mais ne concernant qu'un sous-ensemble des copropriétaires, et comment les choses se sont-elles passées ?
Merci d'avance.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 18 août 2014 : 15:31:30
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si rien n'est prévu à votre RdC sur les votes séparés par batiment, ce qui a été fait à la majorité 26 et séparément est illégal sur 2 points :
* le vote à la majorité 26, alors que maintenant c'est la majorité 25 (mars 2004), mais aucune chance d'aboutir puisque la majorité 26 est plus difficile à obtenir que la 25... 
* le vote séparé : totalement illégal dans le cas d'une transformation !
Il faut donc saisir le TGI dans les 2 mois de la notification du PV, pour vote à une mauvaise majorité ! |
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trendy31
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Posté - 18 août 2014 : 16:05:59
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Merci Rambouillet pour cette réponse rapide !
Notre RdC prévoit le vote par bâtiment (ou plus précisément par les copropriétaires uniquement concernés par une opération) mais uniquement pour des travaux d'entretien. Le chapitre du RdC où se situe cette clause est d'ailleurs intitulé "Charges d'entretien du bâtiment" et liste précisément les différentes catégories de travaux qui relèvent de l'entretien dans un bâtiment donné.
Je me renseigne aussi pour savoir quelle est la probabilité de succès d'une action au TGI, ainsi que la durée qu'on peut envisager pour une telle procédure, afin d'informer au mieux les personnes concernées.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 18 août 2014 : 16:19:05
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c'est bien ce que je "supputais"....
Ces chaufferies sont propriétés indivises de TOUS les copros. A ce titre, tous les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien (et confirmer par votre RdC), doivent se faire par un vote où la majorité se fait à l'article 25 (soit la majorité de TOUS les copros) :
"extrait de l'article 25 :
...
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
..."
et cela sans possibilité de passage par la majorité de l'article 25-1.
Le tribunal saisi dans les délais n'a pas d'autres solutions, à mon avis, que d'annuler ce ou ces résolutions et cela dans X années.... Mais à partir du moment où il y a assignation, le syndic ne peut pas donner ordre de service (il est obligé d'attendre ce délai des 2 mois aussi) :
"Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa."
PS : vous remarquerez que l'AG s'est pris les pieds dans le tapis, car en votant à la majorité 26, c'est donc admettre que ce n’est pas de l'entretien qui se vote à la majorité 24... |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 18 août 2014 : 17:04:19
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Le syndic a bien compris qu'il fallait laisser s'écouler les 2 mois prévus pour toute contestation et attend donc sagement avant de passer toute commande relative à la poursuite de ces travaux.
En revanche, il reste très (trop ?) souple sur le vocabulaire employé. Le chapitre du RdC "Charges d'entretien du bâtiment" prévoit de facturer aux seuls copropriétaires d'un des 3 bâtiments "l'entretien ou le remplacement du système de production d'eau chaude" (en toutes lettres dans le texte) du bâtiment concerné.
Et là où certains copropriétaires comprennent "remplacement" comme la mise en place d'un système similaire (ou le plus similaire possible, compte tenu des évolutions technologique depuis une vingtaine d'années), le syndic voit la possibilité de remplacer un système collectif par une somme de systèmes individuels.
Quant à l'assemblée, elle s'est bien pris les pieds dans le tapis, mais ce n'est pas tellement étonnant car les distinctions entre les différents articles de loi qui régissent les majorités n'ont même pas été rappelés en séance alors que çà aurait été plus qu'utile.
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Trendy31
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Posté - 18 août 2014 : 18:21:35
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citation: le syndic voit la possibilité de remplacer un système collectif par une somme de systèmes individuels.
cela ce n'est pas de l'entretien !!!! et on transforme et supprime quelque chose qui appartient Ă tous et fonctionne, par quelque chose qui appartient toujours Ă tous et devient inutile !!!
de plus c'est obligé tous les copros de ce bâtiment à passer en individuel même ceux qui ne veulent pas... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 août 2014 : 18:38:19
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La Cour de cassation assimile à une amélioration le remplacement d'un système collectif par un ensemble de systèmes individuels dans certains cas.
Dans un premier temps cette solution a été admise en raison d'une impossibilité technique insurmontable de remplacement du matériel même à un coût prohibitif.
Plus récemment la solution a été un peu assouplie : est une amélioration le remplacement d'une installation de chauffage collective par des installations individuelles parce la nouvelle organisation est plus rationnelle et économique
L'arrĂŞt fondamental est Cass civ 3e 13/12/1983 Voir aussi 25/01/ 1984
En ce qui concerne le remplacement d'une installation collective desservant certains lots déterminés par une installation collective nouvelle pouvant présenter certaines améliorations techniques, elle peut être faire l'objet d'un scrutin spécial ouvert aux propriétaires des lots concernés et à la majorité de l'article 24, dès lors que le règlement de copropriété stipule cette faculté.
Mais le remplacement par des installations individuelles ne peut pas être voté dans ces derniers conditions.
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Mise en oeuvre des articles 25/26 
