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barnabé
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 Posté - 26 sept. 2014 : 10:09:30
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Bonjour
Je ne trouve pas de précision sur la manière de déclarer une nouvelle construction qui est une maison individuelle décrite de la manière suivante :
1 studio meublé avec accès indépendant au rdc
logement avec accès indépendant qui est déclaré en résidence principale sur les 2 étages supérieurs + un local technique au rdc jouxtant le studio.
Est-ce cela doit être déclaré avec un H1 en un maison individuelle avec 2 logements superposés ou une seule habitation occupée par 1 à 2 occupants ou en H2 deux logements indépendants dans un immeuble collectif.
Le studio peut aussi être considéré comme une chambre de l'habitation principale.
Je précise qu'il n'y a pas de partie commune et je me reserve la possibilité de louer le studio en meublé.
L'accès indépendant du studio me permet-t-il de le louer en tant que partie de ma résidence principale ?
Merci de vos lumières car j'ai dû mal à trouver comment déclarer ce type de bâtiment la réglementation étant différente pour l'urbanisme et le fiscal.
Dans l'article R111-18 du CCH les 2 critères suivants sont requis pour définir un bâtiment d'habitation collectif : superposition de plus de 2 logements (donc à partir de 3) et desserte par des parties communes bâties.
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 Posté - 26 sept. 2014 : 13:40:30
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La déclaration est une déclaration fiscale si je vous comprends afin de donner une base pour les taxes foncières, teom, d’habitation, et éventuellement Cfe.
Vous parlez de 'déclarer une construction', puis 'déclarer un bâtiment', mais sans dire le fondement.
Je vais prendre une hypothèse: Vous venez de faire construire un bâtiment avec deux logements indépendants ayant chacun un accès séparé ET qui ont pour but d'être occupés de manière non transitoire.
Vous parlez d'un studio, donc avec un coin cuisine, et une salle d'eau et un wc.
Si c'est le cas, cela ne peut être en aucune façon une 'chambre'.
Je ne comprends pas votre référence au R 111-18, ce chapitre est consacré aux exigences handicapées.
Du point de vue fiscal, je déclarerais deux H2, une par logement, et normalement (mais qui le fait?) une R.
Notez qu'a sens fiscal, un logement collectif comprends AU MOINS 2 logements.
POUR REDIGER LA DECLARATION RECAPITULATIVE modèle R
quel est l’objet de la déclaration modèle R ?
La déclaration modèle R a pour objet de compléter les déclarations particulier, H2, CBD, ME., ou U souscrites pour chacun des locaux ou biens situés dans un immeuble collectif par l’indication des caractéristiques générales de chaque bâtiment principal et de ses constructions accessoires ou de la consistance des locaux à usage commun ainsi que par une récapitulation des locaux ou biens à usage privatif situés dans la propriété.
La déclaration modèle R concerne uniquement les immeubles collectifs (toutes propriétés bâties normalement aménagées pour recevoir au moins deux occupants).
Il s’agit donc essentiellement :
- des bâtiments comprenant exclusivement ou à titre principal plusieurs logements d’habitation, appartements, bureaux professionnels, boutiques, magasins, etc. ;
- des constructions accessoires isolées, c’est-à -dire, des dépendances bâties sans immeuble de rattachement sur la même propriété, comprenant plusieurs éléments normalement destinés à être utilisés directement (ex. : groupe de garage individuels).
Doit également être considéré comme un immeuble collectif tout ensemble de parkings privatifs, de chantiers, de lieux de dépôt ou de terrains commerciaux divers indépendants de toute construction.
qui doit souscrire la déclaration modèle R ?
- le propriétaire (ou usufrutier) de l’immeuble,
- dans les immeubles placés sous le régime de la copropriété ou appartement aux socités immobilières visées à l’article 1655 ter du Code Général des impôts (transparence fiscale), selon le cas, le syndic de copropriété ou la société.
Combien devez-vous souscrire de déclarations modèle R ?
1° Si la propriété ne comprend qu’un bâtiment principal,
vous devez souscrire une déclaration modèle R pour l’ensemble de la propriété, y compris le cas échéant, les constructions accessoires, les parkings privatifs et
les terrains commerciaux formant dépendances de ce bâtiment.
Il en est de même si la propriété consiste en une construction accessoire isolée à l’usage de plusieurs occupants.
.../... |
Édité par - ribouldingue le 26 sept. 2014 13:44:12 |
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barnabé
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Posté - 26 sept. 2014 : 14:49:16
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Merci Ribouldingue
Je crains qu'il ne faille considérer cette construction de maison individuelle au sens CCH et code de l'urbanisme mais en immeuble collectif au sens fiscal :
La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte (1).
Article 324 A http://www.legifrance.gouv.fr/affic...hCodeArticle.
La référence au CCH m'arrangeait puisque ça me permettait de déclarer cela en maison individuelle avec 2 logements superposés pour les besoins d'un seul maître d'ouvrage.
Je suppose que la déclaration de 2 logements en H2 induit une valeur locative supérieure à ce que j'aurais en ne déclarant qu'une H1 (maison individuelle avec 1 chambre supplémentaire et sdb incluse au lieu d'un studio condiéré comme une unité de logement ?
Bref comme je ne sais pas encore si j'ai l'intention ou non de louer cet espace il faudrait par la suite régulariser par une H2
Je précise par ailleurs que le studio n'aurait pas de compteur individuel mais un accès indépendant. |
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Posté - 26 sept. 2014 : 14:56:54
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citation: ça me permettait de déclarer cela en maison individuelle avec 2 logements superposés pour les besoins d'un seul maître d'ouvrage. MO? Que vient faire le MO?
La question est d'un ou de deux contribuables;
Voulez vous payer pour deux ou que chacun paye pour son logement?
La deuxième entité est-celle bien un logement, avec wc, salle d'eau et entrée séparée?
Après, que votre PC soit conforme ou pas a ce que vous avez réalisé est un autre problème; Si ce n'est pas conforme, ce n'est pas le porblème de la délcaraiton fiscale, mais votre problème a vous.
citation: Je précise par ailleurs que le studio n'aurait pas de compteur individuel mais un accès indépendant. La déclaration H2 ne s'intéresse pas au fait que le gaz l'eau et l'électricité soient des comptages séparés.
En revanche, gardez en mémoire que une H1 pour tout risque de ne pas être conforme, vous oblige a payer la TH y compris pour le logement loué, sans pouvoir la refacturer.
Si vous louez en refacturant l'électricité, vous risquez d'etre hors la loi. |
Édité par - ribouldingue le 26 sept. 2014 14:59:18 |
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barnabé
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Posté - 03 oct. 2014 : 13:37:18
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bonjour
En fait quand je parle de location meublée je parle de location de courte durée ou touristique et inférieure à 1 an donc avec le paiement de la TH. D'où aussi le fait de n'avoir qu'un seul compteur. Donc ma question était de savoir si d'un point de vue fiscal je devais déclarer 1 bâtiment collectif de 2 logements en H2 ou en H1 une maison individuelle avec 1 occupant (résidence principale) et temporairement un occupant en location de courte durée.
Par ex d'un point de vue réglementaire RT2012 ce qui n'a rien à voir avec la déclaration cadastrale, ce type de bâtiment est considéré comme un bâtiment de maison individuelle.
http://rt2012.senova.fr/telechargem...ollectif.pdf
Merci encore de vos conseils |
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Posté - 03 oct. 2014 : 14:22:17
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Je pose des questions auxquelles vous ne répondez pas et vous parlez de nombre d'occupant.
Aucun intéret pour la H2 et la H2
La RT2012 n'a rien a voir avec ces préoccupations, pas plus que le MO dans votre intervention précédente. |
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barnabé
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Posté - 03 oct. 2014 : 15:18:47
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Désolé de manquer de clarté. Je retire la mauvaise comparaison de la RT2012 qui était juste pour dire que mon projet était encore une maison individuelle pour la RT2012.
Sur la déclaration cadastrale la réponse est 1 occupant en résidence principale qui est le contribuable. Les 2 logements ont un accès distinct : un studio meublé éet équipé pour la location de courte durée au rdc et un 2nd logement à l'étage en résidence principale et qui paie la TH pour les 2 logements.
Ma compréhension Ribouldingue est donc qu'il faut considérer ce bâtiment en collectif à cause de l'entrée séparée du logement du rdc ? |
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Posté - 03 oct. 2014 : 17:39:25
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DĂ©claration cadastrale? C'est quoi? |
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barnabé
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Posté - 03 oct. 2014 : 17:53:47
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déclaration de toute nouvelle construction pour le calcul de la valeur cadastrale soit H1 ou H2 dans mon cas |
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Posté - 03 oct. 2014 : 18:08:57
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1/ cela ne se nomme pas une déclaration cadastrale, puisque d’ailleurs c'est une déclaration fiscale.
Il s'agit d'éléments pour un calcul de valeur LOCATIVE cadastrale, masi ca ne va nullement au cadastre qui n'en recoit même pas une copie.
2/ Ou trouvez vous l'indication du nombre d'occupants?
Je ne comprends pas que vous noyiez des élements simples dans des éléments purement inventés. |
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dlyz
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Posté - 05 oct. 2014 : 15:52:47
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Au niveau urbanisme, vous construisez une maison individuelle.
Au niveau fiscal, tant que vous ne mettez pas en location le studio, bien qu'avec une entrée séparée, vous déclarez un H1.
A partir du moment où le studio est loué régulièrement, vous devez normalement déclarer aux impôts un R avec 2 H2.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Posté - 05 oct. 2014 : 16:42:44
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citation: A partir du moment où le studio est loué régulièrement, vous devez normalement déclarer aux impôts un R avec 2 H2. Ca tel que c'est le code fiscal Dlyz.
Avez-vous un texte de loi ou de décret, une jurisprudence?
Avez-vosu une définition de 'loué régulièrement'?
Si je vous lis bien, une fois le studio arrêté de louer, on refait une déclaration fiscale de type H1.
Et si on reloue dans deux ans, on refait a nouveau la R et les deux H2.
Permettez moi de ne pas y croire. |
Édité par - ribouldingue le 05 oct. 2014 16:43:41 |
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barnabé
Contributeur actif
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Posté - 06 oct. 2014 : 09:41:41
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Sur le nb d'occupants
la notice explicative du H2 p4 mentionnne :
Cet imprimé concerne uniquement les locaux d’habitation ou à un usage professionnel – et leurs dépendances – situés dans un immeuble collectif, c’est-à -dire dans
un immeuble aménagé pour recevoir au moins deux occupants (ou deux familles).
Celle du H1 mentionne p4 :
Cet imprimé concerne essentiellement les immeubles bâtis à l’usage d’habitation ou professionnel, aménagés pour être utilisés en totalité par un seul occupant (ou une
seule famille).
Je comprends qu'une mise en location meublée de courte durée et irrégulière m'obligerait à déclarer cette nouvelle construction en H2 ce qui a pour effet d'augmenter la valeur locative cadastrale.
Existe-t-il un régime particulier pour ce type de configuration ? |
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Posté - 06 oct. 2014 : 11:09:49
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Donc rien sur le nombre d'occupant...
Si ce n'est pour dire que H1 = un seul occupant ou une seul famille et H2 = 2 occupants ou 2 familles (ou 2 unités de vie en fait) ou plus.
Tout ceci a pour but de déterminer une surface équivalente liée a des m2 réels et des corrections par d'autres éléments, et le nombre réel d'occupant n'a rien a voir, pas plus que le type d'occupation, ponctuelle ou continue, du moment que la destination et l'usage sont HABITATION.
S'il y a un logement, on déclarer une H1
S'il y en a 2 on fait deux H2 et si on veut ĂŞtre complet une R.
Vous pouvez hésiter pour l'un ou l'autre: Si vous choisissez H1 vous pairez uen grosse taxe d'habitation tout le temps, si vous faites deux H2, vous ne paierez que pour le local que vous occupez.
Tel que vous expliquez les choses, les deux H2 semblent plsu conforme à la réalité. |
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barnabé
Contributeur actif
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Posté - 06 oct. 2014 : 11:43:25
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Si je loue de manière irrégulière et brève (moins de 12 mois) le 2me logement indépendant le locataire (par ex touriste ou un locataire de passage) ne va pas acquitter la TH donc il faut bien que quelqu'un l'acquitte + la TF sinon c'est un manque à gagner pour le fisc.
A mon avis avec une H2 je paierai pour toute l'année la TH et TF correspondant au logement déclaré en H2 et ce quelque soit le taux d'occupation du logement.
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Posté - 06 oct. 2014 : 11:53:19
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La TH doit être payée par l'occupant au premier janvier, cet ce jour la seulement. Si le logement n'est pas loué le premier janvier, pas de TH imputable; |
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gael14
Nouveau Membre
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Posté - 13 oct. 2014 : 15:06:16
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Pour éclaircir ce qui n'est pas clair, c'est toujours mieux de consulter des experts en la matière :) |
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dcap
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Posté - 18 mars 2015 : 14:12:36
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Bonjour,
Je me permet d'intervenir sur ce fil car je me trouve dans une situation un peu similaire.
Je suis propriétaire de ma résidence principale. J'ai donc rempli à l'époque un formulaire H1.
J'ai l'intention de transformer une annexe en 2 studios indépendants. Je me suis donc posé la question : comment déclarer ces studios ?
J'ai donc envoyé un mail au centre des impôts et voici leur réponse :
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Monsieur,
vous devez souscrire un formulaire cerfa 6652 modèle H2 pour chacun des studios. Vous devrez également souscrire un nouveau cerfa 6650 modèle H1 pour votre maison, celle-ci étant amputée d'une dépendance.
Il y aura une augmentation de vos taxes foncières (impossible à chiffrer à ce jour) du fait de ce changement d'affectation.
----------------------------------------
Il me dit en effet de déclarer les 2 studios avec des formulaires H2 mais de modifier la déclaration de la maison actuelle avec un H1.
D'après ce que j'ai lu plus haut dans cette conversation, il aurait plutôt fallu 3xH2 + R.
Qu'en pensez-vous ?
Bien cordialement.
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barnabé
Contributeur actif
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Posté - 18 mars 2015 : 14:45:21
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Bonjour
J'ai aussi appelé le centre des impôts fonciers qui m'a répondu la même chose qu'à vous. Il est fort possible que la déclaration des studios fasse augmenter la valeur locative des 2 biens en location.
Sur la taxe d'habitation on m'a aussi répondu qu'elle me serait imputée si le logement restait vacant. Vous confirmez ?
Après il y a la réforme sur la valeur locative cadastrale prévue en 2018 va sûrement s'imputer à la hausse sur la valeur de votre bien en location s'il est récent ou rénové. |
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Posté - 18 mars 2015 : 15:36:11
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En fait actuellement vous avez une maison avec une annexe déclarée par un H1
Vous aurez plus tard une maison sans annexe, donc diminuée, dont vous déclarez la diminution par la H1
Vous déclarez par deux H2 chacun des nouveaux studios. le total de la taxe foncière et le cas échéant de la TEOm sera forcément supérieur, en revanceh c'est la seule solution pour refacturer chaque TEOM a chaque occupant, et aussi que chacun des trois paye chacun sa TH
citation: Sur la taxe d'habitation on m'a aussi répondu qu'elle me serait imputée si le logement restait vacant. Vous confirmez ? Oui si vous vous en gardez l'usage, non si vous la louez, et non encore si vous tentez de la louer et qu'elle ne l'est pas et de meme vous pourrez etre partiellement dégrevé de la teom et de la taxe foncière si il y a plus de 3 mois continus et entiers de vacance alors que vous avez un mandat pur la louer ou que vous passez des annonces;
citation: Il est fort possible que la déclaration des studios fasse augmenter la valeur locative des 2 biens en location. faites le calcul d'une H2 pour voir et vous allez vite comprendre que la valeur locative cadastrale marginale actuelle de votre 'annexe' est quasiment nulle, alors que chacun des deux studios aura une valeur locative cadastrale non égligeable par raport a votre maison actuelle. Donc en effet c'est exact. |
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dcap
Nouveau Membre
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Posté - 18 mars 2015 : 16:32:23
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Merci pour vos réponses.
Pour la déclaration, je pense que c'est maintenant clair.
citation: Oui si vous vous en gardez l'usage, non si vous la louez, et non encore si vous tentez de la louer et qu'elle ne l'est pas
C'est intéressant mais tout ce que j'ai trouvé sur le net jusqu'à présent semblait dire le contraire : logement inoccupé au 1er janvier entraîne le paiement de la TH par le propriétaire !
citation: faites le calcul d'une H2 pour voir et vous allez vite comprendre
Comment peut-on faire ce calcul ?
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statut fiscal maison individuelle avec studio 
