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elungb
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 Posté - 26 sept. 2014 : 12:05:12
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Bonjour,
Le budget 2014 de notre copropriété a été réactualisé début juin 2014, le PV ne dit pas que les appels restant doivent supporter la part de réactualisation depuis le 01/01/2014.
Je croyais que :
Le vote du budget prévisionnel comme le mandat du syndic ne pouvait être voté rétroactivement.
Que par conséquent si le budget à eté réactualisé à 10 000 € et qu'il y a 10 copropriétaires seuls les appels de fonds de juillet et octobre seront impactés à savoir 250 euros par trimestre et copropriétaire, la comptable nous facture 300 € au titre de la réactualisation, est-ce légal ?
Merci d'avance, j'ai cherché sur le forum mais n'ai pas trouvé ce sujet
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Louis92
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Posté - 26 sept. 2014 : 12:18:30
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Je comprends que votre budget 2014 est augmenté de 10.000 € pour éviter qu'il risque de manquer 10.000 € à la fin de l'année. Ces 10.000 € pour l'année sont à répartir sur 2 appels seulement : ceux des 3èmes et 4èmes trimestres soit 5.000 € par trimestre et 500 € par copropriétaire et non pas 250.
Si 300 € sont appelés en juillet par copropriétaire, c'est que la trésorerie le peut. Le syndic devra appeler 700 € au 1er octobre pour exécuter la décision de l'AG.
Le syndic aurait pu vous appeler 500 € dès juillet. Ne vous plaignez pas, l'AG n'ayant pas explicitement décidé 2 appels égaux (à vérifier dans le PV), ce qui est l'usage général.
Cdlt. Louis92.
PS : les copropriétaires mal informés déduisent de ce mécanisme que les charges augmentent énormément, certes, les trimestres 3 et 4 augmentent par rapport à 1 et 2 en termes de provisions (à cause d'un budget mal estimé à l'AG précédente) mais pas en termes de charges lesquelles ne sont pas encore connues. |
Édité par - Louis92 le 26 sept. 2014 12:27:22 |
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nefer
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 Posté - 26 sept. 2014 : 12:46:45
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EXEMPLE: budget 2014 voté 15000 euros appelé chaque trimestre pour le 1/4 donc 3750 par trimestre soit 7500 euros appelés pour les 2 premiers trimestres
il est actualisé: le nouveau budget est de 25000 euros, il reste donc a appeler 17500euros (25000- 7500) pour les 2 prochains trimestres soit 8750 euros par trimestre, afin que le total des appels effectués soit bien de 25000 euros |
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Posté - 26 sept. 2014 : 12:48:06
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elungb : la comptable nous facture 300 € au titre de la réactualisation, est-ce légal ?
Ce n'est pas une facture mais un appel de fonds pour le budget prévisionnel de fonctionnement.
L'AG a donc décidé de revoir le budget 2014, en l'augmentant. Vous payez vos charges par trimestre, et par conséquent la hausse de ce budget sera appelé à tous les copropriétaires AVEC les charges du budget adoptées auparavant.
En copropriété, c'est l'AG qui est la seule décisionnaire; comme elle a déjà adopté une périodicité trimestrielle pour les appels de fonds de charges courantes, c'est à elle d'adopter les dates des appels ET le montant des appels de fonds de cette hausse du budget.
SI l'AG n'a rien décidé, le syndic ayant obligation d'exécuter les décisions des AG, alors il appellera les fonds comme il le désire. Cela pouvait être la totalité dès le lendemain de l'AG, une répartiton égale au 3ème et 4 ème trimestre, ...... ou n'importe qu'elle autre répartition.
Le syndic a choisi un montant pour le 3ème et le solde pour le 4ème trimestre.
Rien d'illégal si l'AG n'a rien décidé sur les dates d'appels de fonds pour cette régularisation.
SI l'AG a décidé de partager en 2 appels égaux en même temps que les autres charges du 3ème et 4ème trimestre, le syndic a obligation d'appliquer la décision de l'AG, sans la modifier. 
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andre78fr
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Posté - 26 sept. 2014 : 13:22:24
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Oui, je suis d'accord avec philippe388 et ça rejoint une récente discussion avec JB22 notamment à l'occasion de la mise en place de la gestion de l'ajustement du budget dans mon logiciel...
citation: Le point très important c'est la notion d'exigibilité de ces nouveaux appels, tout particulièrement entre vendeur et acheteur en cas de mutation. En résumé, par défaut la correction entre les appels déjà réalisés et ce qui aurait du être payé est exigible dès l'approbation et le vote par l'AG mais celle-ci peut décider de modalités différentes. C'est la raison pour laquelle on peut gérer la correction de 3 manières différentes :
- un appel complémentaire à la date de l'AG ;
- correction sur le prochain appel ;
- lissage de la correction sur les prochains appels...
c'est une décision qui appartient à l'Assemblée Générale.
Je mets quand même le lien sur le message d'origine ; http://www.valcompta.net/forum/view...c.php?id=257
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elungb
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Posté - 26 sept. 2014 : 13:28:20
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Merci à tous,
LAG n'ayant pas décidé de la périodicité de l'appel de cette réactualisation en effet le syndic applique la réactualisation sur les 2 derniers trimestres totalement, Le problème est qu'un budget ne peut-être voté rétroactivement, il y a donc à mon avis un flou dans la répartition de l'appel de fonds.
En fait pour régler ce problème j'ai besoin de savoir si un budget prévisionnel peut être voté rétroactivement au 01/01/2014 au 31/12/2014 lros d'une AG du 5/06/2014, cela règlerait le problème.
D'après ce que je comprends, un budget prévisionnel ne peut-être voté rétroactivement, dans l'idéal il aurait dû être voté du 5/06/2014 au 31/12/2014 |
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andre78fr
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Posté - 26 sept. 2014 : 13:33:58
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Il ne s'agit pas ici de voter rétroactivement le budget d'un exercice achevé mais d'ajuster le budget de l'exercice en cours...
Dès lors que certains événements ou changements permettent de savoir que le budget ne permettra pas de couvrir les dépenses (ou plus exceptionnellement que le niveau des provisions est trop élevé...) on peut tout à fait revoir le budget, c'est même évoqué dans l'article 43 du décret de 1967...
Pour approfondir l'aspect juridique : http://www.jpm-copro.com/Etude%207-...Toc373186548
édité pour pointer sur le 3. Ajustement plutôt que le 2... |
Édité par - andre78fr le 26 sept. 2014 13:52:17 |
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Posté - 26 sept. 2014 : 13:55:15
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elungb :" Le problème est qu'un budget ne peut-être voté rétroactivement, il y a donc à mon avis un flou dans la répartition de l'appel de fonds."
NON ! votre budget 2014 a déjà été voté en 2013 !!
Le syndic a appelé les 1er et 1ème trimestre sur la base de ce budget 2014 voté à l'AG de juin 2013.
Et rien n'empêche le SDC de modifier le budget 2014 en juin 2014.
Si le syndic en concertation avec le CS - qui a du expliquer dans son rapport annuel pourquoi ce budget n'est pas suffisant ou au moins pendant l'AG - a proposé de rallonger le budget 2014, c'est qu'il fut sous évalué et c'est pas " bien ", ou que des dépenses non prévues ou non prévisibles doivent être financées. ET sans accord de l'AG le syndic ne peut pas appeler des fonds.
Rien d'illégal, rien de bizarre, de la routine pour 99% des copropriétés 
Le budget 2015 a été aussi voté à cette AG de 2014. et si il est supérieur aux dépenses 2015 , vous serez recrédité après approbation des comptes annuels du trop payé. |
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Posté - 26 sept. 2014 : 13:57:20
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citation: LAG n'ayant pas décidé de la périodicité de l'appel de cette réactualisation en effet le syndic applique la réactualisation sur les 2 derniers trimestres totalement, Le syndic n'y est pour rien, et il fait avec ce que l'AG n'a pas fait.
Le syndicat dans cette affaire est défaillant, pas le sydnic.
Quelqu'un a attiré l’attention des copropriétaires sur le fait qu'il allait y avoir un trou. Le quelqu'un est peut-etre le syndic.
Il y a eu un loupé, que ce soit le sydnic dans la rédaction ou le président de séance lors du vote, l'un ou l'autre DEVAIENT inclure dans la résolution les conditions pratique de l'appel.
Soit le sydnic décide de n'a pas appliquer la résolution parce que inapplicable, mais quel syndic prendrait le risque de le faire, soit il applique en faisant 'au mieux' afin que la trésorerie du syndicat reste positive.
citation: j'ai besoin de savoir si un budget prévisionnel peut être voté rétroactivement Il n'y a aucun vote rétroactif dans cette affaire.
Quand vous même cassez votre lave-linge, est-ce que vous sortez un argument de budget a voter rétroactivement pour refuser de dépenser l'achat du nouveau lave-linge?
En général, vous discutez le cas échéant avc votre conjoint et vous achetez le nouveau lave-linge, imputant d'autant votre budget annuel, mais le linge continue d'etre lavé.
pareil ici. |
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Louis92
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9
Posté - 26 sept. 2014 : 14:21:55
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elungb citation: D'après ce que je comprends, un budget prévisionnel ne peut-être voté rétroactivement, dans l'idéal il aurait dû être voté du 5/06/2014 au 31/12/2014 Il faut oublier les trimestres : le budget est annuel. Même si les 1T et 2T ont vu des dépenses imprévues ou plus grosses que prévues, elles ont pu être réglées grâce à l'avance de trésorerie. Il faut renouveler celles-ci par des appels plus gros en 3T et 4T : il n'y a rien de rétroactif puisque l'année 2014 correspondant au budget 2014 n'est pas terminée.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 26 sept. 2014 : 16:34:04
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Il est tout à fait normal de modifier en début d'exercice 2014 le budget prévisionnel voté en mars ou mai 2013, en majoration ou diminution.
On décide alors que le budget voté en 2013 pour 47 000 € est porté à 50000 €. La différence de 3000 € est donc tout naturellement appelée dans la plupart des cas, par moitié à l'occasion des deux derniers appels de provisions en juillet et Octobre.
Il n'y pas à prévoir de prorata temporis puisque c'est le budget annuel qui est majoré. Le cas échéant, il est bon d'indiquer la ou les catégories de charges modifiées mais ce n'est pas une obligation.
L'opération est banale et ne peut supporter aucune controverse relative à son mécanisme.
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andre78fr
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Posté - 27 sept. 2014 : 00:52:11
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Imaginons un budget dont la quote-part sur l'année, pour un copropriétaire, passe de 1 000 € à 10 000 € et qui vend juste après l'ajustement...
Vous trouvez tous normal, logique ou naturel que l'acheteur supporte 9 500 € et le vendeur 500 € ?
On ne peut pas ne pas poser la question de la date de l'exigibilité et souligner que le montant de la correction (4 500 € dans l'exemple) est théoriquement exigible à la date de l'assemblée qui approuve ce budget et non aux prochaines échéances...
citation: Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
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Édité par - andre78fr le 27 sept. 2014 01:30:31 |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2014 : 08:06:49
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S'agissant du quantum, l'hypothèse n'est pas vraisemblable.
Sur le principe : les parties et le notaire sont informés de la situation par l'état daté. Il est très facile d'établir un accord entre les parties et inopposable au syndicat.
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nefer
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Posté - 27 sept. 2014 : 08:23:35
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ne pas oublier que le vendeur connait tous les éléments concernant le fonctionnement de sa corpropriété: c'est à lui d'adapter son prix de vente à la situation de l'immeuble |
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JB22
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Posté - 27 sept. 2014 : 08:50:03
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"il est bon d'indiquer la ou les catégories de charges modifiées mais ce n'est pas une obligation."
Comment dans ces conditions calculer les nouveaux appels de fonds? |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2014 : 09:31:09
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En principe les appels de provisions sur charges courantes sont calculés sur le montant global du budget prévisionnel et répartis au prorata des tantièmes généraux. Donc pas de problème.
L'observation de JB 22 est pertinente quand l'assemblée a décidé de ventiler spécifiquement un appel pour une catégorie de charges : le chauffage et production ECS le plus souvent.
L'adaptation du montant du budget prévisionnel pour un montant global de 6000 € peut être ventilée en 4000 € pour le chauffage et 2000 € en global, avec les répartitions appropriées.
En fin d'exercice il faut veiller à la restitution convenable des provisions.
Il semble y avoir encore des syndicats qui font les appels de provisions en 6 à 9 catégories correspondant aux lignes du budget prévisionnel. C'est une complication bien inutile.
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andre78fr
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Posté - 27 sept. 2014 : 10:47:02
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En pratique oui l'acheteur est informé et on ajuste sur les appels restants mais en théorie, l'écart avec les trimestre passés est bel et bien exigible dès la date de l'AG ("Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. ").
Pour la ventilation, l'annexe 3 qui présente les totaux par catégorie est et reste un document obligatoire pour approuver des comptes ou voter un budget...
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JB22
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Posté - 27 sept. 2014 : 11:01:36
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"quand l'assemblée a décidé de ventiler spécifiquement un appel pour une catégorie de charges : le chauffage et production ECS le plus souvent"
L' A.G. n' a pas à décider de ventiler c'est une obligation.
Article 10 du décret N°2005-240 du 14 mars 2005:
"Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation :
- présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2( annexe non reproduite) ;
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).
Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2."
De JPM:
"Il semble y avoir encore des syndicats qui font les appels de provisions en 6 à 9 catégories correspondant aux lignes du budget prévisionnel. C'est une complication bien inutile."
Ce n' est pas une exception mais la pratique courante, les provisions sont calculées sur le budget prévisionnel détaillé établi conformément à l' article 10 du décret.
Dans la ventilation analytique des charges il y a également: les charges ascenseur, par Escalier ou bâtiment ainsi que l' eau froide, etc...
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JPM
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Posté - 27 sept. 2014 : 15:59:51
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Il ne faut pas mélanger les appels de provisions et la présentation des comptes qui impose évidemment la ventilation.
Quand un budget prévisionnel est fixé à 40 000 €, chaque provision est globalement de 10 000 € répartie au prorata des tantièmes généraux.
Les provisions sont restituées dans les mêmes conditions.
Il ne faut pas oublier qu'il y a consensus général à écarter le dispositif de répartition en fin d'exercice prévu par le décret et l'arrêté. Il consistait à répartir dans chaque catégories les soldes de fin d'exercice 
La pratique est de reporter dans les comptes individuels
au débit le total dans chacune des catégories de dépenses et le calcul des quotes-parts incombant au lot considéré
au crédit la quote-part de ce lot dans chacun des provisions restituées
Ce n'est pas ce que prévoyait les textes mais c'est ce que l'on fait.
Il n'y avait à la vérité pas d'autre solution
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andre78fr
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Posté - 28 sept. 2014 : 11:50:45
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Sérieusement, personne ne réagit à ce dernier message de JPM ???
Tout le monde pense que les provisions sont calculées sur les tantièmes généraux sans tenir compte des ventilations par catégorie de charges ?
Tout le monde pense que c'est normal de ne pas respecter l'arrêté et le décret du 14 mars 2005 et qu'il n'y a pas d'autres solutions ???
Je suis tout simplement sidéré !
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Louis92
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Posté - 28 sept. 2014 : 12:30:14
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Je ne veux pas laisser andre78fr dans l'angoisse. Pour les 3 copropriétés que je connais de près avec catégories de charges (bâtiments, ascenseurs, chauffage, etc ...), le syndic détermine les appels de chacun en fonction des catégories de charge et y compris pour les 2 derniers trimestres consécutivement à l'actualisation du budget prévisionnel.
Cela me paraît indispensable car, à défaut, il y aurait de gros écarts en plus (excès) ou en moins (déficit) entre les provisions et les charges lors de la répartition du solde après approbation des comptes.
A noter qu'un des syndics, met dans la résolution et dans le PV de l'AG la nouvelle ventilation résultant de l'actualisation du budget prévisionnel. C'est ainsi très clair pour tous.
Cdlt. Louis92. |
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Budget prévisionnel réactualisé quels trimestres ? 
