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dan69
Contributeur actif
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 Posté - 29 oct. 2014 : 09:12:01
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citation: Initialement posté par rambouillet
d'ailleurs on ressent lorsqu'on commence à se pencher sur cette mise en concurrence, d'arrangements locaux entre syndics entraînant des devis/projets de contrats bidons...
Peut-on imaginer qu'il y ait des ententes anti-concurentielles ce qui, il me semble, est-il illicite? |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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 22
Posté - 29 oct. 2014 : 09:42:41
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Bien sur que les ententes anticoncurrentielles sont interdites. Mais c'est dans un environnement cohérent.
Pouvez nous expliquer ce qui justifie la mise en concurrence systématique tous les douze mois de syndics dont les copropriétaires sont majoritairement satisfaits,
ce qui justifie que cette tâche absurde soit imposée aux conseils syndicaux qui sont déjà absorbés par la vérification des comptes et d'autres opérations en vue de l'assemblée
ce qui justifie qu'on aille demander à des confrères de faire des propositions pour un syndicat dans les copropriétaires ne songent qu'à renouveler le mandat du syndic en place
et ce alors que les CS voisins vont pareillement demander Ă votre syndic de faire une proposition pour leur immeuble 
Que feriez vous remédier à cette situation plus que kafkaienne.
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chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
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23
 Posté - 29 oct. 2014 : 10:10:32
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Et que faire si les syndics sollicités ne répondent pas ?
Oui, tous les syndics qu'on voudrait avoir, notamment ceux de taille humaine, ne sont pas Ă l'affut d'augmenter leur chiffre d'affaires (et des embĂŞtements...).
L'année dernière, sur 8 syndics sollicités, un seul nous a répondu positivement.
Alors il est tout à fait possible qu'un conseil syndical ne puisse pas présenter à l'AG une proposition concurrente, donc ne pas pouvoir respecter cette exigence de la nouvelle loi et, par conséquent, être à la merci d'un jugement d'annulation ! |
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24
Posté - 29 oct. 2014 : 10:15:48
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Il semblerait que la nouvelle ministre du logement désire revoir ce point par un décret; elle reviendrait sur cette concurrence obligatoire idiote, et garderait cette concurrence que pour l'élection du premier syndic.
A suivre ! |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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25
Posté - 29 oct. 2014 : 10:56:42
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La demande de plusieurs propositions suffit 
Peu importe qu'il n'y ait pas de réponse
C'est dans le statut de la copropriété. Ce qui prouve QU'ON SE MOQUE DU BON PEUPLE
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Posté - 29 oct. 2014 : 11:17:50
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voici la réponse de S.Pinel au président de l'Unis :
Madame la Ministre du logement Sylvia Pinel, invitée au VI congrès de l’UNIS, semble vouloir entendre, après les “avoir écouter”, les professionnels immobiliers et répond au Président de l’UNIS par un discours en date du 9 octobre 2014.
Concernant en particulier, la question de la mise en concurrence des syndics, le Président de l’UNIS Christophe TARNAY attirait l’attention de la Ministre sur l’inanité de cette disposition de la loi ALUR en ces termes:
“De même pour la mise en concurrence des contrats de syndic. Il était nécessaire que la règle soit clairement établie. Cela n’est pas le cas, et ce sont les syndics qui en font les frais, tant sur le plan économique qu’en terme d’image.
Est-il normal, Madame la Ministre, que le Législateur exige d’un Conseil Syndical la mise en concurrence du Contrat de syndic lorsque ce même Conseil Syndical est satisfait de son syndic ?
A ma connaissance, nous sommes la seule profession de mandataires soumise à cette obligation délirante. Les remontées d’information de toutes les régions de France sont catastrophiques ; il n’y a pas que les Syndics qui soient mécontents, les copropriétaires sont également furieux qu’on leur impose un diktat, et qu’on les prive de leur jugement de bon sens et de leur libre arbitre.
En outre, sur un plan technique, cette mise en concurrence nécessite une recherche au moins trois mois avant l’Assemblée générale, ce qui alourdit considérablement le travail déjà bien chargé des Conseillers Syndicaux, lesquels, je le rappelle, sont des bénévoles. Si l’on voulait faire fuir les bonnes volontés, on ne s’y prendrait pas autrement.
D’autre part, cette mise en concurrence va devenir une farce ; 9 fois sur 10, elle ne répond qu’à appliquer strictement la loi, alors que la copropriété n’a aucune intention de changer de Syndic ! Résultat : le Conseil Syndical, lorsqu’il appelle un syndic concurrentiel, précise immédiatement qu’il souhaite conserver son Syndic actuel, ce qui sous-entend une demande de surévaluer les honoraires. Croyez-vous, Madame la Ministre, que cette disposition légale honore notre profession ?”
Madame la Ministre S.PINEL, dans son discours du 9 octobre 2014 répond au Président de l’UNIS en ces termes:
“Je souhaite également évoquer devant vous ce matin les difficultés de mise en œuvre de la mise en concurrence obligatoire des syndics, sur lesquelles vous m’avez alertée.
Je souhaite tout d’abord rappeler que la mise en concurrence résulte de la volonté de ne pas laisser perdurer une situation dans laquelle le syndicat provisoire, souvent imposé par le promoteur, se trouvait en situation d’être automatiquement nommé.
C’est donc la première Assemblée Générale, après la mise en copropriété, qui se prononce sur le maintien ou non du syndic sur le fondement d’une mise en concurrence.
Mais j’entends les difficultés, ainsi que vos demandes de clarification concernant les désignations des syndics pour les assemblées générales suivantes.
Des exemptions existent déjà mais une plus grande simplification est nécessaire. La loi ne prévoit pas de décret d’application, mais rien n’empêche a priori d’en élaborer un ou bien de concevoir un autre vecteur règlementaire.
Aussi je vous propose que nous puissions travailler ensemble sur ce sujet, au sein du CNTGI, sur un texte règlementaire précisant les situations que vous avez soulevées, dès lors que les modifications ne remettent pas en cause les dispositions introduites par la loi.
Voilà une nouvelle fois un gage, s’il en fallait un, de ma volonté de conduire avec pragmatisme l’application de la loi”
Prenons acte du pragmatisme de Madame la Ministre et osons espérer que les propositions des professionnels soient sinon retenues, mais examinées.
Le Président de l’UNIS pour sa part proposait d’ores et déjà dans son discours du 8 octobre 2014, au Ministre la suggestion suivante:” Je compte donc sur vous, Madame la Ministre, pour modifier cet article de la loi pour rendre au Conseil Syndical son libre arbitre ; il suffit d’ajouter trois mots : « s’il le souhaite ».”
Une initiative regroupant syndics professionnels et associations de consommateurs semble se manifester avec essentiellement, la volonté de travailler de concert tant sur des propositions à faire au gouvernement sur la mise en concurrence des syndics que sur la mise en place du contrat de syndic conformément aux nouvelles dispositions de la loi ALUR
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
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Posté - 29 oct. 2014 : 16:38:52
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A ma connaissance, nous sommes la seule profession de mandataires soumise à cette obligation délirante. Les remontées d’information de toutes les régions de France sont catastrophiques ; il n’y a pas que les Syndics qui soient mécontents, les copropriétaires sont également furieux qu’on leur impose un diktat, et qu’on les prive de leur jugement de bon sens et de leur libre arbitre.
Ah bon ! Les copropriétaires seraient furieux ! Lesquels, Combien et ou sont-ils donc ? Et en quoi seraient-ils privés de leurs jugements de bon sens et de leur libre arbitre ?
En 2012, un sondage national sur la confiance des français envers 50 différents acteurs importants de la vie politique et économique avait ressortir que les syndics se plaçaient à la dernière position, juste avant les hommes et femmes politiques.
Qui pourrait donc nous faire croire que soudainement, en 2014, tous ces copropriétaires (et les organismes qui les représentent) seraient furieux conte le législateur parce que celui-ci avait finit par entendre une partie de leurs doléances ?
Une copropriété satisfaite de son syndic utilisera donc tout simplement son bon sens et son libre arbitre en le reconduisant.
Quant à la satisfaction du conseil syndical envers son syndic, combien le sont par passivité, soumission, complaisance, voire collusion et qui font ainsi barrage à toute mise en concurrence ? Il n'y a qu'à lire les forums de copropriétaires pour connaître la réponse.
Et à la lecture de tous ces forums, comment ne pas s'inquiéter devant le développement de contentieux du fait de regroupement de cabinets de syndics, de plus en plus souvent filiales de banque, qui s'autorisent de par leur puissances locales ou régionales, à mépriser les lois et règlements qui régissent la copropriété en profitant justement du fait que la concurrence se réduit de plus en plus et que les conseils syndicaux sont ce qu'ils sont.
Toute copropriété bien gérée procède à chaque renouvellement de contrat d'un prestataire important (chauffage, ascenseur etc..) à une mise en concurrence, même si elle n'entend pas forcément changer celui en place, ne serait-ce que pour lui imposer un maintien des prix et des prestations en phase avec l'époque et le marché.
Je ne perçois donc pas du tout pourquoi les syndics devraient être exonérer de cette mesure qui n'est que de bon sens et je conçois tout à fait qu'elle puisse fortement déplaire aux syndics et à leurs affidés puisqu'elle va, entre autre, les obliger à prendre mieux conscience qu'ils ne sont pas installés en terrain conquit grâce justement aux comportements susmentionnés des CS.
Quant à également l'autre argument fallacieux, "on ne va pas organiser une mise en concurrence tous les 12 mois", il suffit que les copropriétés adaptent leur mentalité en fonction de cette obligation de mise en concurrence de leur syndic garanti par la loi et optent pour des contrats de 24 mois, ou pourquoi pas 36 mois (je sais, ça va faire hurler certains chantres du contrat court ou rien ! )
Car, il ne faut pas oublier un facteur important qui va contraindre les conseils syndicaux à appliquer cette loi et les syndics à veiller à ce qu'ils le fassent s'ils ne veulent pas risquer de perdre leur mandat : c'est que toute absence de mise concurrence par le conseil syndical entrainera l'annulation de l'assemblée générale qui a reconduit le syndic en place.
Quant aux autres allégations fantaisistes [i les syndics pourraient s'entendre entre eux pour fausser la mise en concurrence ou "je demande à mon voisin de se présenter comme syndic non pro avec le même contrat que moi. Qu'il soit élu ou que ce soit moi, ce sera pareil et on recommence les année s suivantes. Et que l'on ne vienne pas me parler d'incompétence, surtout de la part de ceux qui ont rrédigé cette loi", etc...)[/i] la loi ALUR n'a rien inventée ni rien favorisée. Ce type de malversation a toujours excité et existera toujours, c'est d'ailleurs aussi pour lutter contre ça que le législateur a imposé la création de CS.
Et quant à "La seule cause pour ne pas respecter ce texte est que le marché local ne permette pas cette concurrence" c'est certainement extrêmement rare et si cela est, le CS devra le prouver, mais ce qui voudra alors dire que pour les lieux en France où cette situation serait sensée exister, les syndics seraient alors assurés de rester en place ad vitam aeternam ?
Pour ma part il est clair que sur le fond cet apport de la loi ALUR se justifie totalement.
Mais par contre il est certain que sur la forme, c'est nettement moins clair et que des améliorations s'avèrent indispensables au lieu de militer pour sa suppression simplement pour complaire aux lamentations des syndics professionnels qui ne sont toujours pas foutus de s'accorder (si toutefois ils tiennent) pour la création d'un ordre professionnel avec une chartre nationale de déontologie qui sanctionnerait "les membres indélicats" ayant abusés de la confiance de leurs mandants.
Or, si nous devons en croire certains ("les syndics pourraient s'entendre entre eux pour fausser la mise en concurrence") nous en serions plutôt au stade de la "confrérie".
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Posté - 29 oct. 2014 : 17:43:37
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Prosper83 : la mise en concurrence systématique du syndic à chaque renouvellement est une idiotie.
Vous proposez un contrat de 24 ou 36 mois !! ce n'est pas non plus une réponse satisfaisante.
Avant cette trouvaille,rien n'empêchait le CS, ou tout copropriétaire, de mette en concurrence le syndic tous les ans ! Si une majorité de copros sont satisfaits de leur syndic sérieux et compétents, que vient faire une mise en concurrence obligatoire ?
prosper83 :" c'est que toute absence de mise concurrence par le conseil syndical entrainera l'annulation de l'assemblée générale qui a reconduit le syndic en place."
Pour le moment rien ne dit que le juge ira dans ce sens ! Avez vous déjà un jugement la dessus ?
Un PV d'AG qui montrerait que le syndic fut élu avec TOUTES les voix des présents et représentés ET un juge qui annulerait cette AG faute d'avoir mis ce syndic en concurrence sera assez consternant.
prosper83 : Je ne perçois donc pas du tout pourquoi les syndics devraient être exonérer de cette mesure qui n'est que de bon sens
Attention, ce ne sont pas les syndics qui vont s'exonérer de cet article de la loi ALUR ! Ce sont les CS qui ont obligation de mettre en concurrence le syndic. . Le syndic n'a rien à voir dans cette affaire sauf de proposer le contrat concurrent à l(OdJ, comme avant la loi ALUR!
C'est bien lĂ le souci pour le juge ! le CS ne propose pas de contrat concurrent, le syndic informe tous les copros. Il respecte donc parfaitement la loi. Le syndic n'a pas Ă s'occuper du fonctionnement du CS et Ă le forcer Ă trouver un ou d'autres contrats.
ET comment le juge va obliger les syndic a répondre à une demande de contrat sachant que cela n'est que pour mettre en concurrence le syndic sortant.?
prosper83 : Cette loi est bien absurde dans son application  
propser83 :" Quant à la satisfaction du conseil syndical envers son syndic, combien le sont par passivité, soumission, complaisance, voire collusion et qui font ainsi barrage à toute mise en concurrence ? Il n'y a qu'à lire les forums de copropriétaires pour connaître la réponse."
Mais sur les forums on ne parle que des problèmes de copros, et pas des copros qui fonctionnent parfaitement.
On ne parle que des trains en retard et jamais des 98 % des trains qui arrivent Ă l'heure.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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29
Posté - 29 oct. 2014 : 18:01:47
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La CLCV est la seule institution qui a veillé à indiquer les conditions dans lesquelles elle avait réalisé un sondage il y a environ deux ans. Il manquait toutefois les modalités de constitution du panel.
Ce sondage donnait à peu près 52 % de pas satisfaits et 48 % de satisfaits.
Or il est bien certain que les copropriétaires des immeubles majoritairement satisfaits de leurs syndics respectifs ne sont jamais interrogés. On ne les trouve que rarement dans les forums parce qu'ils ne se plaignent de rien sans qu'on puisse affirmer bien sur qu'il n'y a jamais d'accrochage dans ces immeubles.
Actuellement les sondages de l'ARC sont formellement contestés. Nous verrons bien ce qui résultera de cette mise en cause.
Dans le passé on a fait quelques réformes au vu de 500 plaintes reçues en une année par la DGCCRF !!!!! 500 sur je ne sais combien de centaines de milliers de copropriétaires. 500 dont personne n'a voulu dire combien étaient sans objet. Comme on trouve certaines récriminations sans objet dans Universimmo.
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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Posté - 30 oct. 2014 : 12:01:04
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Je me limiterai en disant que la loi ALUR est une véritable ineptie à mettre au compte de l'ex ministre Madame Cécile Duflot et du Parlement 'Assemblée Nationale et Sénat.
Au besoin, lisez les synonymes de INEPTIE.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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obligation de mise en concurrence des syndics 
