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Bizance
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 Posté - 23 mars 2015 : 12:44:34
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Donc, selon vous, il y a pas d'ambiguïté dans la dénomination du titulaire.
Mais alors pourquoi un le code NAF du syndic dans la partie dédiée au titulaire ? |
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 23 mars 2015 : 14:05:58
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N'allez pas chercher midi à quatorze heures !
Si l'immatriculation figurant sur un chèque est :
Synd. Copro, Copropriété, Syndicat copro, 12 rue des fleurs
Chez Cabinet Dupont 12 rue de Paris
Le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir d'être doté d'un compte bancaire séparé à l'égard de la banque, du syndic, et de tous autres tiers.
Cela, il est vrai, n'interdit pas d'aller vérifier si de fait le compte fonctionne bien comme un compte séparé.
Les spécialistes ont intérêt à se concerter à ce sujet. En cas de découverte d'une fraude ( qui serait inopposable au syndicat) il faudrait faire monter sérieusement la température.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 23 mars 2015 : 14:07:38
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***modération: Bizance a ouvert un autre fil sur son sujet, merci de poursuivre uniquement sur un fil*** |
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Nnnathalie
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Posté - 09 mai 2015 : 09:59:15
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Nous avons une expérience un peu similaire à ce qui a été postée en 2009 ici. Mais c'était hors Loi ALUR.
Voici:
Nous avons reçu un appel de fond exceptionnel le 2 mars 2015, un appel de fond qui n'a pas été validé en AG et notre AG doit avoir lieu le 15 Juin 2015 ( ils n ont pas attendu).
Quand nous appelons, la comptable nous dit '' il n'y a plus de sou pour payer l'eau et l'électricité. Et justifie cela par l'envoie de la liste des copropriétaires débiteurs ( dont ils ne suivent pas les dossiers d''adjudication d'ailleurs et dont on attend toujours le produit des ventes).
Pour l'AG nous demandons un statut des copropriétaires débiteurs régulier tous le 2 mois et le syndic nous dit '' non je ne mets pas ça à l'ordre du jour, c'est déjà une obligation de suivre les copropriétaires débiteurs''.
Et nous recevons la convocation avec notre demande mise en annexe et donc non votable.
Je me dis donc, il faut aller voir les factures et les comptes pour savoir pourquoi on se réveille sans argent le jour où il faut payer l'eau.
Je demande le compte banque 512 et le relevé du compte séparé ouvert dans un banque.
Là je vois notre compte 512 créditeur de 15 000 euros le 2 mars ( forcément créditeur du premier appel de fond du premier trimestre).
L'appel de fond exceptionnel a eu lieu le 2 mars.
Le même jour notre syndic ouvrait notre compte séparé .... mais n'a JAMAIS reporté le solde créditeur de 15 000 de notre compte 512 sur notre compte bancaire séparé ouvert pour la loi ALUR.
Quand j'ai vu la comptable elle me dit '' nous avons ouvert le compte en banque mais comme on n'avait pas de sous pour mettre dessus on a fait l'appel de fond supplémentaire''.
Normalement la somme des 512 des clients de notre syndic doit correspondre au solde du compte bancaire globale du syndic.
Donc tous les clients du syndic auraient dû être crédités du montant de leur 512.
Seulement voilà , comme il fallait s'y attendre, le compte de notre syndic n'a pas assez sous pour rembourser toutes les copropriétés je pense. Donc certains clients comme nous et bien on ne nous donne pas notre fric et en plus on nous fait un appel de fond exceptionnel.
Je vois bien le débit de l'eau et l'électricité sur le compte banque séparé, par contre même avec le compte banque séparé ouvert. Notre syndic verse quand même les remises de chèques sur son compte, aucune trace sur notre compte séparé des crédit des appels de fond.
Pour moi il est évident que l'ouverture du compte se fasse avec le solde de 15 000 euros du compte 512. Ils ne peuvent ouvrir le compte, payer avec mais sans l'alimenter des appels de fonds, ni virer le solde qui nous appartient qui est sur le compte globale sur notre propre. C'est impensable. Y a t il une obligation légale de créditer le compte séparé du montant du compte 512 ? Nous avons notre propre compte 512 dans le logiciel comptable.
Aussi le syndic nous a menti en nous disant au tel '' vous avez zéro euro sur votre compte pour payer l'eau donc payer cet appel de fond exceptionnel ''. C'était un mensonge car je vois clairement un solde créditeur de 15 000 euros le 2 mars, le jour de l'envoi de l'appel de fond. Ces 15 000 euros correspondent au montant de l'appel de fond du 1 er trimestre.
Nous sommes sidérés et nous ne savons pas comment faire pour obliger le syndic à nous verser notre solde.
Je me demande si cette profession est auditée et fait l'objet de certification de compte? Car des écarts comme cela, les auditeurs le veront !
Merci par avance pour vos conseils
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JB22
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Posté - 09 mai 2015 : 10:37:10
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Suivant vos informations il semblerait que le compte individualisé de votre copropriété, ainsi que ceux des autres copropriétaires, soient créditeurs, mais que le solde du compte global du syndic, incluant tous les comptes individualisés, soit débiteur.
Dans ce cas il n' est pas en mesure de virer sur les comptes individuels les soldes créditeurs des copropriétés.
Il y a détournement de fonds de la part de votre syndic.
(Voir affaire similaire URBANIA). |
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2015 : 17:48:31
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Cela y ressemble fortement !
Il faudrait dissocier la situation des comptes du syndicat (trésorerie), avec celle du compte bancaire séparé.
S'il y a un solde créditeur "trésorerie /compte groupé 'syndicat'" mais que sur le compte bancaire séparé au nom du syndicat vous êtes à 0, c'est qu'une 'ponction' est intervenue sur le compte global du syndic, ou qu'il manque des virements.
Attention aux propos lénifiants du syndic (de son comptable).
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Édité par - Gédehem le 09 mai 2015 17:55:59 |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 09 mai 2015 : 18:09:48
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Jusqu'à présent dans les syndicats non dotés d'un compte séparé ou au moins d'un sous-compte, la trésorerie est trop souvent la variable d'ajustement entre les totaux débiteur et créditeur de la balance du syndicat
A l'occasion du passage impératif en compte séparé, il faut donc exiger du syndic une balance détaillée arrêtée à la date d'ouverture du compte séparée, avec un rapprochement bancaire également détaillé. Ce contrôle exige une certaine compétence comptable.
Il faut ensuite veiller au paiement ponctuel des fournisseurs
mais aussi à l'enregistrement ponctuel des factures
Il est vraisemblable que le passage obligatoire en compte séparé va réserver des surprises
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Gédehem
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28
Posté - 09 mai 2015 : 19:15:50
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On va en particulier se rendre compte que certains syndics jonglant avec les fonds des syndicats peuvent être de bons "cavaliers" .....
Mais aussi, dans ce droit fil, que certains syndicats vivaient au crochet des autres ...... |
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Nnnathalie
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Posté - 09 mai 2015 : 20:17:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cela y ressemble fortement !
Il faudrait dissocier la situation des comptes du syndicat (trésorerie), avec celle du compte bancaire séparé.
S'il y a un solde créditeur "trésorerie /compte groupé 'syndicat'" mais que sur le compte bancaire séparé au nom du syndicat vous êtes à 0, c'est qu'une 'ponction' est intervenue sur le compte global du syndic, ou qu'il manque des virements.
Attention aux propos lénifiants du syndic (de son comptable).
J'ai fait des études en finance donc je m'y connais bien en compta.
Donc je peux piger certains trucs. Le syndic est un syndic avec des moyens informatiques développés et donc il y a un compte 512 " Rue de la Copro" dédié qui est le miroir de toutes opérations qui impliquent du cash dans la vie de l'immeuble correctement tenu par le syndic.
J'ai en ma possession cet extrait de compte 512 UNIQUEMENT impacté par les flux de la vie de notre copro
Si tout allait bien le solde de ce compte 512 doit être le solde de notre compte bancaire séparé. Sauf que le compte a été ouvert avec rien dessus alors qu'à cette même date au 2 mars, notre compte 512 était théoriquement créditeur de 15 000 euros.
Je me demande juste si effectivement il n'y pas de particularité dans la compta de syndic qui empêcherait un parfait reflet du compte 512 dédié à notre copro et le solde compte bancaire séparé ?
Est ce que vous même vous pouvez demander un extrait de votre 512 compte dédié et le rapprocher avec votre compte séparé ? Je voudrais savoir si cela match parfaitement chez vous.
Je pense prendre rendez vous avec l'ADIL pour leur montrer mes documents histoire d'être sûre avant de décider de ne pas donner de quitus et de partir ailleurs ( nous avons un nouveau syndic qui se propose ).
Merci pour vos retour, je vais regarder l'affire que vous avez citée.
Merci !
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andre78fr
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Posté - 09 mai 2015 : 20:31:29
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Le compte 512 tenu dans la comptabilité du syndicat et le compte tenu par la banque sont des comptes réciproques lorsque qu'il s'agit d'un compte séparé.
Oui ils doivent "matcher" parfaitement en dehors des écarts dans les dates et c'est par le rapprochement bancaire qu'on contrôle, régulièrement, la situation des deux comptes... |
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Nnnathalie
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Posté - 09 mai 2015 : 20:42:32
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citation: Initialement posté par andre78fr
Le compte 512 tenu dans la comptabilité du syndicat et le compte tenu par la banque sont des comptes réciproques lorsque qu'il s'agit d'un compte séparé.
Oui ils doivent "matcher" parfaitement en dehors des écarts dans les dates et c'est par le rapprochement bancaire qu'on contrôle, régulièrement, la situation des deux comptes...
Merci pour votre réponse ! J'avais besoin de confirmation de ma petite analyse. |
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JPM
Modérateur
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32
Posté - 09 mai 2015 : 22:15:42
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Que le 512 soit le reflet du relevé de banque, c'est une évidence.
Cela est vrai aussi pour le sous compte.
On trouve la différence dans la représentation des fonds, garantie dans le cas du compte séparé et pas dans celui du sous compte.
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Nnnathalie
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Posté - 02 juin 2015 : 20:32:43
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citation: Initialement posté par JPM
Exact ! Erreur de tir !
Je vais rectifier mais il faut que je retrouve la cible
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bonjour !
Nous avons un soucis pour notre compte séparé. Si nous changeons de syndic, est ce que notre compte séparé nous suit ? Les coordonnées de notre compte propre à notre copro ne change pas. Il n'a pas à être fermé par notre ancien syndic et réouvert par le nouveau. Seule une modification de signature légale pour les chèques est à modifier dans la convention bancaire ?
notre syndic nous dit qu il ne veut pas communiquer sur le nouveau compte bancaire car nous allons partir ( pendant ce temps il touche les appels de fond sur l'ancien compte le sien, les copropriétaires ne savent pas que le nouveau compte existe , ils continuentà payer le compte deu syndic meme , le compte commun à tous ses clients ) |
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andre78fr
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Posté - 02 juin 2015 : 21:15:23
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Je pense qu'un syndic qui ouvre un compte séparé mais continue à encaisser sur son compte s'expose aux mêmes sanctions que s'il ne l'avait pas ouvert :
« Article 18 :
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...)
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
De quand date la dernière désignation de ce syndic ? Avez-vous voté la dispense ? |
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Nnnathalie
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Posté - 02 juin 2015 : 21:50:39
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je pense qu'un syndic qui ouvre un compte séparé mais continue à encaisser sur son compte s'expose aux mêmes sanctions que s'il ne l'avait pas ouvert :
« Article 18 :
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...)
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
De quand date la dernière désignation de ce syndic ? Avez-vous voté la dispense ?
On a voté l'ouverture de compte en sept 2014, comme ALUR a exigé l ouverture en fevrier. Et bien le compte a été ouvert en février.
Notre 512 était débiteur et donc notre syndic gardait les sous tranquillement sur son compte pour se rembourser de notre compte 512 débiteur.
quand on rapproche le 512 de notre copro et le compte séparé, il manque des sous.
J'ai fait un virement sur leur ancien compte alors que le compte était ouvert car j'ai le compte de gideco enregistré dans mon site internet, je n'ai pas vérifié si elle avait changé le rib, j'ai payé sans vérifier donc boom dans le compte de GIDECO
De meme les copropriétaires ne sont pas au courant de l'ouverture du compte donc les chèques sont fait à l'intention GIDECO comme libéllé et non SDC Léon. Donc Gideco dépose les chèques sur son compte tranquillement.
On leur demande de faire un circulaire expliquant :" attention i faut payer un nouveau compte maintenant, voici le rib, et vos chèques devront être libéllées à SDC Léon à partir de maintenant''
Le syndic répond, comme vous nous avez mis en concurrence et que vous changez de syndic, je ne vais pas faire cette circulaire car le compte bancaire va changer si vous partez, car il est ouvert avec ma signature autorisée, vous devrez en ouvrir un autre avec la signature du chargé de compte dans votre nouveau syndic''
Elle nous prend pour des cons, car c'est je pense les conditions générales et la signature qui est à changer , le rib reste le meme.
donc notre syndic refuse de prévenir les copropriétaires, qui pas au courant paie l'ancien compte de gideco ..
C'est pas ouf ça ?
c est vrai cette histoire de" signature autorisée" |
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Nnnathalie
Nouveau Membre
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Posté - 02 juin 2015 : 22:02:49
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je pense qu'un syndic qui ouvre un compte séparé mais continue à encaisser sur son compte s'expose aux mêmes sanctions que s'il ne l'avait pas ouvert :
« Article 18 :
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...)
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
De quand date la dernière désignation de ce syndic ? Avez-vous voté la dispense ?
Sinon, autre question :
Dans le 512, on voit que en février 2014 nous étions positif de 500 euros et BOOMM Gideco prend ses frais pour 3 500 euros ( on les paie 12 000 euros l'année ). Et c nous a mis débiteur chez eux de 2500 euros ...Un syndic peut comme ça nous rendre débiteur en passant ses frais sans pitié ? On est redevenu créditeur seulement 1 an après.
Une floppée de frais de chez le syndic sont débités sur un compte déiteur .. C'est grave non ?
Je vous explique, on a des factures de ménages non réglés depuis 1 an, et notre syndic se paie rubis sur ongle ses frais à date de valeur sur un compte (512) débiteur.
Ca craint non ?
Et après nous avoir bien flingués à coup de frais de gestion à creuser notre découvert, le syndic nous envoie un appel de fond exceptionnel en disant '' y a plus de sous pour payer l'eau '' ... Bah oui ...après que tu nous ais assassiné 2 jours avant avec tes frais de gestion de 3 000 euros .. oui y a plus de sous pour l'eau ''!
Pourquoi le syndic passe ses frais sans nous prévenir ? Un syndic est un prestataire de la copro comme les autres. Ils n'ont pas à se servir comme ils veulent dans notre dos ? Si ? |
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JB22
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Posté - 02 juin 2015 : 23:57:49
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Le syndic doit payer les fournisseurs à partir du compte séparé si celui-ci dispose de fonds sinon sur le compte unique du syndicat, lequel n' est qu'un extrait du compte unique du syndic.
Le syndic est en infraction en gardant les fonds du syndicat sur son compte unique.
Comme vous avez voté le compte séparé, le syndic, dans les appels de fonds doit donner les coordonnés du compte bancaire séparé et indiquer que les chèques doivent être libellés "au nom du syndicat Léon ".
" le syndic nous envoie un appel de fond exceptionnel"
C'est normal si le syndicat ne dispose pas de fonds sur son compte séparé et sur son compte unique chez le syndic.
Il faut se pencher sur les raisons de ce manque de fonds ? impayés importants....laxisme du syndic dans les recouvrements...
Attention si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles.(Voir article 29-1 A de la loi)
Le syndic ne peut avancer des fonds pour le compte du syndicat. |
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Sujet |
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compte bancaire séparé 
