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Piovem
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 Posté - 12 nov. 2014 : 15:03:16
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Le contrat du syndic arrivait à échéance le 16/07/14, le lendemain mon avocat dépose une requête au TGI invoquant l’Article 47 du Décret, afin de nommer un administrateur provisoire.
L’administrateur judiciaire est nommé et prend ses fonctions. Sauf qu’entre temps le syndic a convoqué une nouvelle AG en toute illégalité.
L’AG a lieu et il est réélu. Un de ses complices fait un recours contre la désignation de l’administrateur et on lui donne raison. C’est normal, mais l’ordonnance dit que l’AG n’est pas légale, etc.
Ma question est : Comment récupérer l’avance sur frais de 1.000 € que j’ai dû faire pour mettre l’administrateur en place, ainsi que les frais de procédure?
Une autre ordonnance a mis fin à sa mission et il a adressé le montant de ses frais, ce qui me laisse quelque 400 €, et je ne suis pas encore sûr.
Etant donné que selon le syndicat des administrateurs judiciaires
"Les frais de procédure, les frais de l'administrateur provisoire et ses honoraires sont des charges communes générales qui doivent être supportés par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété.
Si le fait que la copropriété soit dépourvue de syndic ou si la déficience du syndic est imputable au syndic sortant ou en place, le cas échéant, il peut être demandé qu'il supporte les frais."
Puis-je réclamer les sommes investies au syndic, pour avoir fait toutes ces démarches tel que le prévoit la Loi ?
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Édité par - Piovem le 12 nov. 2014 17:27:54 |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2014 : 15:22:04
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S'agissant de frais d'administration du syndicat, il faut envoyer le tout au syndic, qui doit vous rembourser.
S'il ne le fait pas, vous déduirez vous même des prochains appels de charges les sommes engagées pour le syndicat dépourvu de syndic, en le précisant au syndic en LRAR.
Sur le fond de l'affaire, on voit bien la perversion d'un système qui autorise et valide les pratiques déviantes des syndics, compte tenu du frein que représente une action en contestation d'AG irrégulièrement convoquée par une personne qui n'a pas qualité.
Certes, certains ont avancés l'action en référé (15j/3sem), destinée à constater l'irrégularité de la seule convocation.
Mais pour le moment, l'action relève de L.art.42, soit 18 mois à 2 ans de procédure .... |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2014 15:28:39 |
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Piovem
Contributeur senior
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523 message(s)
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 2
 Posté - 12 nov. 2014 : 17:23:09
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Merci pour cette réponse simple et claire. La solution des déductions sur les appels de charges me convient également, car ce sera de la peine perdue d'insister pour se faire rembourser par un individu pareil.
Je vais entamer le marathon des échanges avec notre cher administrateur, sans garantie de réponse, comme d'hab.
La perversion dont vous parlez à propos de la justice dans les affaires de copropriété, je commence à être convaincu que c'est essentiellement dû à l'immense faiblesse du monde associatif et des copropriétaires eux-mêmes. Une simple loi ferait changer la donne, en mettant à la portée des Tribunaux d'Instance la possibilité de trancher des problèmes aussi anodins que les charges, les AGs irrégulières, la comptabilité du syndic, etc. Au lieu de quoi on passe des années à attendre une réponse de simple droit, tout en laissant les syndics dégrader nos propriétés. |
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Gédehem
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3
Posté - 12 nov. 2014 : 19:25:36
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car ce sera de la peine perdue d'insister pour se faire rembourser par un individu pareil.
Peut être, mais il faut le demander avant de procéder aux retrait sur provisions.
Une petite lettre (RAR) pour lui préciser qu'il trouvera joint le décompte et les pièces justificatives de la demande d'un AP pour un syndicat qui était dépourvu de syndic, qui sont des frais d'administration du syndicat qu'il convient de vous rembourser.
Et vous attendez.
S'il n'y a rien à la prochaine date échéance de provision (1er janvier 2015 ?), vous déduirez ce que vous doit le syndicat en norifiant votre chèque avec un petit explicatif :
"Je dois 700 € de charges pour ce trimestre, le syndicat me doit 400 € que j'ai avancé pour son administration, me reste 300 € à verser, par chèque ci-joint."
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Piovem
Contributeur senior
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4
Posté - 12 nov. 2014 : 19:54:10
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citation: Peut être, mais il faut le demander avant de procéder aux retrait sur provisions. ça va mieux en le disant que je le ferai, bien entendu. J'ai fait un raccourci avec mon "insister", alors que je voulais dire qu'une fois la formalité faite, pas la peine de s'acharner, je connais la non-réponse...
Votre méthode bien détaillée pourra servir à tous ceux qui s'engagent dans des procédure en y croyant. Car à la fin c'est une affaire de croyance.
Merci pour ces précisions.   |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 12 nov. 2014 : 22:23:11
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Sur le fond, sans critiquer votre démarche, je dirais qu'elle a été engagée un peu trop rapidement, et même sans doute vouée à l'échec dès le départ.
D'une part juste le lendemain du dernier jour ...: un peu court.
D'autre part, sans doute, dans une démarche solitaire, sans en parler à personne.
Mais surtout parce que personne n'avait l'intention de mettre en cause le sortant, personne (je pense au CS) n'avait demandé l'inscription d'un autre candidat.
L'art.47 est une mesure de sauvegarde, du moins il faut le voir comme cela, et non un moyen de changer de syndic.
Que personne n'envisageait..
D'autant plus que personne n'avait l'intention de contester l'AG, ou même n'avait engagé un référé pour faire annuler la convocation ....
La nécopnnaissance, la passivité, le laxisme des copropriétaires est, hélas trop souvent, à l'origine des dérives constatées chez bien des syndics ...
On ajoute ou renouvelle des textes, qui ne changent rien au j'm'onfoutisme ou à la démission des copropriétaires. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2014 22:26:27 |
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Piovem
Contributeur senior
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6
Posté - 12 nov. 2014 : 23:38:59
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Vous saisissez le fond des choses sans que je vous donne les détails, qui par l'essence même de cette affaire biscornue, est compliquée.
Et vous avez raison sur tous les points, car en fait c'est le manque d'implication des membres du CS qui est à l'origine de cette dérive. Cela, plus la complicité de deux comparses, rendent la situation très difficile où tous les coups sont permis pour arriver à ses fins et celles du syndic et ses deux comparses serait d'obtenir un pactole payé par un promoteur immobilier qui veut se servir de notre voirie sans nous demander ni l'accord, ni la permission.
Vous vous dites: c'est grossier, il invente...
Demandez au promoteur, qui me fait un procès pour m'opposer à son projet, de qui il obtient les PV de nos AGs et autres arguments bien détaillés sur ma personne... |
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Posté - 13 nov. 2014 : 08:43:31
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Bonjour Piovem,
"......qu’entre temps le syndic a convoqué une nouvelle AG ....."
Vous voulez dire, je pense, que le syndic a convoqué l'AG entre la fin de son mandat et la nomination de l'ADM.JUD. ? donc hors mandat ?
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| Signature de kikiladoucette |
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Piovem
Contributeur senior
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8
Posté - 13 nov. 2014 : 08:58:45
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Exact!
Mais pas seulement ça: il a tenu l'AG comme si de rien n'était, alors qu'il ne pouvait même pas être présent, et a fait contester l'admin judiciaire par un de ses soumis, accessoirement nommé par lui "président".
Toutes mes réserves sont passées à la trappe et bien sûr mes questions à l'AG (9 avec des sujets divers et pas du tout en relation), groupées sous une rubrique "Demande de Monsieur F..." ont été rejetées à sa demande expresse. C'est lui qui présidait de fait, qui parlait et prenait des notes, etc.
Bref, comme dirait l'ordonnance, l'AG n'est pas valable, mais il faut passer par le procès pour la faire annuler. C'est le comble! On sait que tout cela n'est qu'un pur montage, un défi à la Loi et aux jugements rendus, on le laisse encore agir. C'est comme ça: Vos droits ne valent rien comparés à ceux du syndic, qui est là pour servir des intérêts bien plus élevés que les votres, pauvre propriétaire...  |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 13 nov. 2014 : 09:14:42
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citation: Initialement posté par PiovemBref, comme dirait l'ordonnance, l'AG n'est pas valable, mais il faut passer par le procès pour la faire annuler. C'est le comble! On sait que tout cela n'est qu'un pur montage, un défi à la Loi et aux jugements rendus, on le laisse encore agir. C'est comme ça: Vos droits ne valent rien comparés à ceux du syndic, qui est là pour servir des intérêts bien plus élevés que les votres, pauvre propriétaire...
j'ai vu exactement le même cas:un ami a du faire une procédure pour faire annuler l'AG convoquée illégalement, il a obtenu gain de cause , l'auteur de la convocation a été lourdement condamné |
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Piovem
Contributeur senior
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10
Posté - 13 nov. 2014 : 13:24:30
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C'est un bon signe qui donne espoir.
Merci Nefer pour ces infos, mais si vous pouvez ajouter sur quel critère il a été lourdement condamné, ce serait encore plus croustillant et très exemplaire pour les futurs postulants.
Le problème vient du fait que d'une cour à l'autre on peut ne pas suivre la même démarche, mais si vous leur tendez la perche avec une jurisprudence quelconque, en général ils sont preneurs. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 13 nov. 2014 : 15:32:17
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Il y a 2 aspects.
- L'annulation de l'AG, qui est systématiquement prononcée s'il y a un vice de forme substantiel, comme ici pour convoquation par une personne qui n'en a pas qualité.
Bien entebdu l'action doit être engagée dans les 2 mois.
- "l'auteur de la convocation a été lourdement condamné"
Il faudrait avoir des précisions, en particulier sur le "lourdement".
Il se peut que les frais que le syndicat a du engager pour sa "sauvegarde", en réparation d'un préjudice, aient été importants, à l'égal du préjudice ou presque.
Mais "lourdement" ......
Dans le cas de Piovem il ne fait aucun doute que l'AG irrégulièrement convoquée aurait été annulée si action engagée. Mais selon le constat qu'il fait de la passivité des copropriétaires et du CS, y compris face à 2 zozo, à quoi bon ??? |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 13 nov. 2014 : 16:11:53
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"A quoi bon..." Gédehem?
A ne pas se voir faire construire un HLM à côté, qui vont emprunter notre voirie et qui seront aussi nombreux que nous. Si bien que le côté "résidentiel" et "villa sur la côte" sera définitivement perdu, donc perte de valeur évidente.
Aussi à faire valoir le fait que tout cela est arrivé par l'entremise du syndic et deux acolytes, de par le fait également que les gens s'intéressent peu. Vous allez me dire, je sais: "mais quittez donc cette résidence pourrie" Et ben non, j'ai une des plus belles maisons du coin, vue mer, grand jardin et beaucoup de travaux pour être à l'aise, je dois quitter pour le caprice de certains? Un peu facile...  |
Édité par - Piovem le 13 nov. 2014 16:30:33 |
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