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Jany2718
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 Posté - 20 déc. 2014 : 11:27:39
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Bonjour,
Lorsqu’une copropriété envisage la création de syndicats secondaires, il faut prévoir la coexistence juridique de plusieurs entités juridiques distinctes :
- L’ancien syndicat (pour les sommes à recouvrer et les sommes dues )
- Chaque nouveau syndicat secondaire
- Le nouveau syndicat principal ( concernant les parties communes aux syndicats secondaires).
Il semble prudent de prévoir les modalités d’imputation et de comptabilisation des dettes et créances et notamment le traitement des sommes dues par les copropriétaires débiteurs.
Pour le traitement de cette question, il semble qu’il faudrait figer la situation de dettes et de créances et sa répartition (entre le nouveau syndicat principal et le ou les syndicats secondaires) au jour de la décision de la création des syndicats secondaires. Puis à compter de cette date et partant de zéro, ouvrir de nouveaux comptes pour le suivi des impayés spécifiques à chaque nouveau syndicat secondaire et nouveau syndicat principal .
En cas de mise en vente d’un lot pour le recouvrement de l’impayé , il conviendra de prévoir la répartition des frais liés à cette vente, de façon équitable et logique. Cela pourrait être fait dans la proportion de ce que représente l’impayé à chaque entité syndicale ( ancien principal, nouveau secondaire concerné, nouveau principal ) par rapport au total de l’impayé du copropriétaire concerné.
Quel est l’avis des spécialistes à cet égard ? Quelles précautions, en général, faut-il prendre lors de la création de syndicats secondaires ? Quel est l’usage pour fixer les tantièmes relatifs par exemple à l’entretien de l’entrée et du hall commun aux syndicats secondaires, à la cour , aux charges liées au nettoyage ou autres prestations dont l’utilité ne peut être exprimée par les tantièmes de l’ancien syndicat principal ? Jurisprudences ? Merci pour les précisions et les conseils des spécialistes.
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 20 déc. 2014 : 15:40:18
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Il semblerait judicieux de faire coïncider la création de vos "nouvelles structures" avec la clôture de votre syndicat actuel.....Au moins vous aurez une structure ancienne qui doit régulariser ses comptes et vous partez de zéro avec vos syndicats secondaires...
MAIS est ce une velléité personnelle ou une démarche soutenue par une majorité????
CAR rien n'est parfait....Il faut avoir un INTERET au changement, et une majorité assurée????
Quand on voit déjà les difficultés lors d'un changement de syndic!!!!! |
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JB22
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 Posté - 20 déc. 2014 : 16:50:38
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Il ne fait pas confonde scission de copropriété et création de syndicats secondaires.
Dans les copropriété comportant plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider la création d' un ou plusieurs syndicats secondaires.
Un syndicat secondaire "a pour objet d' assurer la gestion; l' entretien et l' amélioration interne d' un ou plusieurs bâtiments .
Logement.Org:
"La modification de la répartition des charges
La création d'un syndicat secondaire entraîne de fait une spécialisation des charges par bâtiment. En effet, les copropriétaires assument seulement les charges afférentes à leur immeuble tout en continuant cependant à participer aux charges des parties communes, telles que les voies d'accès par exemple et aux services communs à toute la copropriété.
La nouvelle répartition des charges prend effet au jour de la création du syndicat secondaire. Un syndic est nommé, qui peut être le même que le syndic de la copropriété. Il va procéder à la nouvelle répartition des charges de l'immeuble et devoir obtenir l'approbation des copropriétaires concernés lors de l'assemblée générale spéciale.
Les copropriétaires du ou des immeubles concernés instituent leur syndicat secondaire à la majorité de l'article 25 de la loi précitée. Les autres décisions relatives à l'immeuble sont votées à la même majorité que les décisions prises en assemblée générale"
Le syndicat principal conserve la gestion générale, il n' y a pas lieu de modifier la comptabilité ni de ventiler les dettes et les créances.
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Jany2718
Contributeur senior
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3
Posté - 20 déc. 2014 : 18:53:31
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Si une procédure est décidée par un syndicat secondaire visant l'un des copropriétaires débiteurs de ce syndicat, je comprends que les autres syndicats secondaires ne sont pas concernés pour les dettes de ce copropriétaires nées après le "découpage" . Mais ils peuvent l'être au titre des dettes enregistrées antérieurement à la création des syndicats secondaires , sous le régime l'ancien syndicat . |
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JB22
Pilier de forums
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4
Posté - 20 déc. 2014 : 19:55:53
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Syndicat principal et syndicats secondaires ont chacun la "personnalité civile".
Ils ont donc chacun leurs propres dettes et créances.
Un copropriétaire est donc redevable vis à vis du syndicat principal de ses dettes avant la création du syndicat secondaire et ses dettes pour ses charges nées après la création du syndicat secondaire. Il est redevable des charges du syndicat secondaire à partir de sa création.
Et comme le dit justement ABCT
"CAR rien n'est parfait....Il faut avoir un INTERET au changement."
Il n'y a pas d'intérêt financier mais seulement au niveau de la gestion, avec la nécessité d' un syndic pour chaque syndicat secondaire (Cela peut être le même). |
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nefer
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Posté - 21 déc. 2014 : 10:47:34
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jany: le syndicat principal ayant jusqu'à la création du syndicat secondaire l'entretien courant des parties spéciales du bâtiment qui va créer ce syndicat secondaire, il parait judicieux de faire coincider la création du syndicat secondaire avec le 1er jour du nouvel exercice comptable du syndicat principale
ainsi le syndic du principal pourra recouvrer toutes les sommes dues de l'exercice complet
il ne s'agit pas de modifier l'ancien syndicat
mais d'attribuer la gestion courante d'un bâtiment à un syndicat secondaire: c'est une gestion plus souple |
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Jany2718
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Posté - 21 déc. 2014 : 14:01:14
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Très bien. En théorie cela suppose qu'un copropriétaire possédant des lots dans chaque nouveau syndicat secondaire pourra avoir autant d'interlocuteurs juridiques et comptables distincts qu'i y aura de syndicats secondaires, plus le nouveau syndicat principal ( pour les nouvelles parties communes ) et l'ancien syndicat ( si les dettes et créances du syndicat existant n'ont pas été réparties entre les nouvelles entités juridiques).
En notant bien que chaque nouveau syndicat secondaire pourra avoir un syndic distinct . Cela promet de l'amusement ...! |
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JB22
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Posté - 21 déc. 2014 : 16:42:07
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"et l'ancien syndicat ( si les dettes et créances du syndicat existant n'ont pas été réparties entre les nouvelles entités juridiques)."
Non l' ancien syndicat principal et le nouveau syndicat principal ne font qu'une entité juridique. Il y a la situation ancienne et la situation nouvelle du syndicat principal après création du ou des syndicats secondaires.
Il n' y a pas à répartir les dettes et créances du syndicat principal.
"Cela promet de l'amusement ...!"
Cela n' est valable que pour les grandes copropriétés.
Cela facilite la gestion des bâtiments mais pas la gestion administrative: Un syndic (Honoraires), des convocations et A.G. par syndicat principal et secondaires. |
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précautions en cas de syndicats secondaires 
