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 Posté - 14 janv. 2015 : 08:09:17
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Messieurs,
suite a mes précédents topic sur des erreurs de tantièmes dans les décomptes de charges et un lot de copro toujours existant dans l'esquisse d'étage mais n'étant jamais convoqué et exclu de tous vote, notre AGE a eu lieue hier soir pour modifier tout ceci aux frais du promoteur.
Tout se passe bien jusqu'à ce que je soulève la question qui fâche : sur quelle base vote-t-on ? et le syndic me répond : 1021 tantième .... soit les tantièmes correspondant à notre copro de 15 lots. Lot N°1 exclu (alors qu'il apparait dans l'esquisse d'étage et qu'il fait partie intégrante de la copro)
Ce qui me fache un peu c'est qu'en tant que président de CS j'ai insisté lourdement lors de mes précédents entretiens avec le syndic pour lui préciser que, puisque l'on souhaite remettre de l'ordre et nous mettre en conformité, il fallait bien entendu convoquer ce lot qui fait partie de la copro à part entière et donc inclure ses tantièmes dans les votes (comme cela aurait du être fait jusque là , et ce tant que le lot n'est pas sorti)
Bref, à la place de voter pendant l'AG sur 1185 nous avons voté sur 1021 alors que le promoteur a pouvoir du lot N°1 depuis 2009 sur décision d'AG pour le sortir du lot.
L'AG est elle valide ?
Que dois-je faire, sachant que s'il y a contestation je ne suis pas sur que le promoteur (syndic par la meme occasion) ne propose de prendre à ses frais les modifications de règlement de copro, les modifs d'esquisses d'étages etc etc ...
Ci dessous les liens de mes précédents topics :
Lot de copro jamais convoqué, tantièmes erronés :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18280
tantiemes erronés + erreur syndic :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18002
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Gédehem
Pilier de forums
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 Posté - 14 janv. 2015 : 10:56:12
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Sur le principe, l'absece de convocation d'un des propriétaires de lot entache de régularité l'AG, qui peut être contestée.
Pour le reste, après lecture rapide/en diagonale des 2 autre sujets, il ne faut pas confondre tantièmes de charges avec tantièmes "partes communes".
Dans la mesure où, depuis 2005, tels tantièmes sont appliqués pour la répartition e charges, ils sont devenus "règle", ces tantièmes ne seaient-ils pas en conformité, contraire au tantièmes RDC.
Il appartient à l'AG de modifier (art.24) cette mauvaise répartition pour revenir à celle prévue. A défaut il faut solliciter le juge. (jurisprudence).
Autrement dit, pour les charges, il faut appliquer les tantièmes de répartition en vigueur depuis 2009 aussi longtemps que l'AG n'aura pas mis fin à la dérive.
En revanche, pour les votes en AG, il ne peut être fait application QUE des tantièmes RDC.
Il y a ici une grosse bévue du syndic, sans doute, mais aussi du président de séance, qui ne peut s'affranchir du fait que le syndicat compte au total 1085 tantièmes.
L'AG est donc entachée de nullité à double titre : absence de convocation d'un copropriétaire, majorité art.25 et plus calculées sur 1021 et no 1085.
Avec un bémol sur ce dernier point.
La majorité art.25 (désignation syndic par exemple) est à 543/1085°°. Dans la mesure où le vote a obtenu ces 543 tantièmes, il importe peu que ce soit sur 1021 ou 1085. La majorité requise a été obtenue.
Reste donc l'absence de convocation d'un copropriétaire, accessoire ici si les majorités requises pour les votes (25 et +)n'en sont pas affectées.
Pour la majorité art.24, les tantièmes totaux syndicat (1021 ou 1085) n'ont aucune influence.
Mais sans doute plus important, l'absence de résolution présentée à une AG pour revenir aux tantièmes de répartition des charges prévus au RDC |
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Posté - 14 janv. 2015 : 11:10:11
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je rajouterai aux propos de gedehem, que l'absence de convocation du lot n°1 qui appartient au promoteur n'a pas d'effet, puisqu'il est lui-même syndic : donc il a été convoqué de ce fait.
Bien sur la base des votes est celle de tous les lots (1185), il ne faut pas en exclure, mais si la majorité des tantièmes votants POUR la résolution dépasse la majorité totale des lots (1185/2 +1 = 593 voix/tantièmes), la résolution est acceptée. Par contre nous n'avons pas l'info dans votre post. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 14 janv. 2015 : 11:17:29
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"..qui appartient au promoteur n'a pas d'effet, puisqu'il est lui-même syndic : donc il a été convoqué de ce fait."
Le fait qu'il ait été promoteur n'en fait pas un syndic, les 2 étant distincts.
Le fait que le syndic "soit au courant" de l'AG qu'il a convoqué (pn le serait à moins  ) ne dispense pas du tout de convoquer (notification) la Ste X ou M. Y propriétaire du lot n°Z. |
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 Posté - 14 janv. 2015 : 11:27:34
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le lot 1 n'appartient pas au promoteur. Le promoteur a pouvoir du lot N°1 pour le représenter aux fins de le sortir de la copro, et ce, depuis 2009
je faisais juste un petit saut depuis le travail, pas eu le temps de tout lire vos réponse mais ce point m'a interpelé.
Donc rectification : lot 1 = propriétaire différent. Promoteur ayant pouvoir du lot 1 pour voter la sortie de son lots depuis AGE de 2009 . |
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Posté - 14 janv. 2015 : 12:28:13
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l'ensemble des lots convoqués étaient représentés à part 2 sur 15. les décisions ont été prises à l'unanimité pour chacune des résolutions, nous avons donc dans tous les cas la majorité +1.
Cependant ... Ce qui me tracasse c'est que le lot N°1 n'ait d'une part pas été convoqué, d'autre part il n'a pas été représenté (alors que le promoteur était sur les lieux et qu'il a pouvoir pour ce faire), et que les résolutions ne prennent même pas compte des tantièmes de la maison ...
Elle est partie intégrante de la copro tant qu'elle n'est pas sortie du RDC, de l'esquisse d'étage et que rien n'est enregistré au livre foncier ... !
EDIT :
Lors de l'AG nous avons voté :
1/La modification des décomptes de charges suite erreur du syndic
2/la modif d'esquisse d'étage pour sortir le lot N°1 comme prévue par AGE de 2009
3/la modif du RDC et enregistrement au livre foncier des modifications adoptées
Le tout a charge du promoteur (puisqu'il avait le pouvoir de le faire depuis 2009)
Autre chose qui me chiffone, Gedehem, vous dites que pour les calculs de charges puisque c'est ainsi depuis 2009 cela devient une règle ...
Etes vous sur ?
Le SDC ne peut il pas demander des comptes au syndic concernant le trop perçu des appels de fonds depuis 2009 ? (1000€/ans tout de meme)
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Édité par - darksnake89 le 14 janv. 2015 12:32:24 |
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Posté - 14 janv. 2015 : 13:59:26
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"je ne suis pas sur que le promoteur (syndic par la meme occasion)"
vous avez dit que syndic et promoteur était la même personne : donc le promoteur a un pouvoir du propriétaire mais dans ce cas, il ne peut utiliser ce pouvoir s'il est aussi syndic : un syndic ne peut détenir un pouvoir.
mais vous dites aussi : "Ce qui me tracasse c'est que le lot N°1 n'ait d'une part pas été convoqué, d'autre part il n'a pas été représenté (alors que le promoteur était sur les lieux et qu'il a pouvoir pour ce faire), et que les résolutions ne prennent même pas compte des tantièmes de la maison ..."
finalement, la présence du lot n°1 a t elle été enregistrée sur la feuille de présence ou non ?
"pour les calculs de charges puisque c'est ainsi depuis 2009 cela devient une règle ... "
Si cette modification du calcul des charges n'a pas été votée expressément en AG, elle peut être contestée individuellement par chacun durant 10 ans. Si elle a été votée et non dénoncée, elle est applicable aux copros présents à cette date d'AG, amis peut-être contestée par les nouveaux copros depuis 2009...
"EDIT :
Lors de l'AG nous avons voté :
1/La modification des décomptes de charges suite erreur du syndic
2/la modif d'esquisse d'étage pour sortir le lot N°1 comme prévue par AGE de 2009
3/la modif du RDC et enregistrement au livre foncier des modifications adoptées
Le tout a charge du promoteur (puisqu'il avait le pouvoir de le faire depuis 2009)
"
vous voulez dire que tout à été voté régulièrement mais que rien n'a été fait d'officiel au fichier immobilier (modification des tantièmes, EDD, etc..)... ?
Dans ce cas le syndic est fautif et une action doit être menée à son encontre... sans oublier que le CS aurait du aussi réagir... |
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Posté - 14 janv. 2015 : 14:26:26
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je crois que je me suis mal exprimé au départ, ne sachant pas comment deballer le sujet explicitement ...
Je suis arrivé dans la copro en 2013. Président de CS depuis 04/2014.
J'ai relevé de suite un problème sur le dernier appel de fonds portant sur les tantièmes (erreur humaine suite mauvaise manipulation).
Cette erreure m'a mis la puce a l'oreille et j'ai souhaité alors faire le point sur l'ensemble de la copro, votes AG, esquisse d'etage, j'ai repris mon acte de vente etc ...
C'est là que je me suis aperçu que mon acte de vente stipulait xx/1185 et que les appels de fonds ne se faisaient chaque fois que sur 1021... et les votes en AG idem ...
j'ai soulevé le problème et il en est ressorti que le lot N°1 (correspondant a une maison d'habitation représentant 164/1185e) n'avait jamais été inclu dans les convocations AG, ni dans les votes etc .... Pourtant elle faisait toujours partie de la copro alors qu'un vote AGE de 2009 donnait pouvoir au promoteur (SCI xxx) de voter en AG la dissolution du lot N°1 de la copro.
Chose qui n'a jamais été faite !
Donc pour mise en conformité le syndic (qui a pour gérant le propriétaire de la SCI xxx, promoteur de notre corpo) a convoqué une AGE, dans laquelle il n'a pas convoqué le lot N°1 et pendant laquelle les votes se sont déroulés et exprimés selon 1021 voies et non 1185...
J'espère que j'ai été plus précis dans mon explication ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 janv. 2015 : 14:55:19
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Ce qui ne change rien sur le fond de l'affaire.
Outre que le syndic ne peut être porteur d'un mandat, les votes étant intervenus à l'unanimité des 13 lots/propriétaires, 2 étant absents non représentés, les décisions prises sont conformes.
Le fait qu'1 des propriétaire n'ai pas été convoqué est sans effet sur ces décisions aussi longtemps qu'il n'y a pas de contestation portée devant un juge.
Contestation qui n'a pas d'interet ici.
Concernant les charges il est admis, puisqu'il en a été jugé ainsi, qu'une répartition des charges non conforme au RDC mais appliquée avec constance depuis des années sans contestation est devenue "convention entre propriétaires", seule une décision d'AG (ou à défaut le juge) pouvant remettre les choses dans le bon sens. (c'est la jurisprudence).
Il faut mettre cette dérive sur le dos des copropriétaires, et en particulier des conseillers syndicaux, qui, depuis 2009, n'ont rien fait pour remédier à la dérive constatée.
Il serait ici éventuellement possible d'engager la responsabilité professionnel du syndic qui, en cette qualité mais aussi en qualité d'ex-promoteur gérant de la SCI et mandataire du copropriétaire (cumul !!) ne pouvait en aucun cas ignorer l'affaire.
Surtput qu'en qualité de syndic il n'a procédé aux convocations, qu'il n'a pas appliqué le RDC, ici dans les grilles de répartition portant préjudice au syndicat.
Il y a donc bien eu dommage, qui peut être chiffré, dont le syndicat peut demander réparation.
La responsabilité d'un syndic peut être engagée durant 10 ans (ou des faits préjudiciables 10 ans en arrière de leur découverte).
PS : il faut regarder de près la possibilité de "régulariser" les charges passées (mais ce serait contestable !) à l'occasion de la scission de la copropriété et le retrait de ce lot, puisqu'il faudra bien établir une sorte de "solde de tout compte" lors de ce "divorce".
Voir L.art.28 sur les conditions matérielles et financières en pareil cas. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2015 15:01:36 |
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nefer
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Posté - 14 janv. 2015 : 14:57:06
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je suppose que vous voulez parler d'une scission de copropriété
concernant la base de calcul des appels de fonds, vous pourriez demander à votre notaire d'adresser un courrier au syndic |
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