| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 30 janv. 2015 : 20:36:43
|
Bonjour,
Notre lotissement a été créé en 1980 et l'ASL en 1985. Après contentieux avec le lotisseur, définitivement jugé en 1993, les voies ont été aménagées en 1996. En 2011, l'ASL a proposé le transfert des espaces communs à la commune. Le Maire s'y est opposé pour éviter l'entretien des espaces arborés bien que les voies soient en très bon état.
Le PLU adopté par la commune en 2013 prévoit d'orienter une partie du trafic vers les deux petits supermarchés voisins en créant un nouvel accès depuis la départementale. Cet accès déboucherait dans le lotissement. Or, un accès sécurisé avec feu de circulation, évitant le lotissement, est disponible à 200 mètres. Nous souhaiterions supprimer l'accès public aux voies de circulation.
Sachant que :
- le règlement du lotissement précise "qu'en cas de création d'un lotissement sur une propriété voisine, les acquéreurs de lot et l'ASL ne pourront pas s'opposer à l'utilisation des voies pour la desserte du nouveau lotissement. Toutefois, les conditions et les modalités de cette utilisation devront être préalablement définies en accord avec l'ASL. Cette faculté d'utilisation durera aussi longtemps que la voirie du lotissement ne sera pas classée dans le domaine public.".
- le cahier des charges prévoit que les voies communes "sont destinées à être incorporées au domaine public communal, en tout ou partie, si le conseil municipal le désire" et ce, gratuitement, et "sans qu'un des propriétaires ait le droit de s'y opposer". Il précise qu'en attendant le classement, les voies seront "affectées à la circulation publique sans aucune restriction". Il indique que "Le sol des voies et des espaces communs sera la propriété de l'ASL", ce qui n'a jamais été réalisé.
- les statuts de l'ASL définissent son objet en deux parties. D'une part, "l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public" et d'autre part, le respect des règles du lotissement, la répartition des dépenses et leur recouvrement.
- les titres individuels de propriété mentionnent une fraction indivis des parcelles communes et précisent d'une part, que "le droit de l'acquéreur cessera le jour où la commune en deviendra propriétaire" et d'autre part, que "l'acquéreur s'engage à [la] rétrocéder gratuitement à première réquisition qui lui en sera faite".
Quelle est la portée réelle de ces mentions ? Devons-nous modifier le cahier des charges ? Avons-nous le droit de clôturer ?
Merci d'avance pour votre éclairage. Cordialement,
|
Édité par - Baudolino le 30 janv. 2015 20:51:33 |
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 30 janv. 2015 : 21:17:18
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 30 janv. 2015 : 22:27:11
|
Justement, ce n'en est pas une et donc le 3ème alinéa du L442-9 CU s'applique : "Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.". La faculté d'utiliser les voies communes reconnue aux lotissements voisins, inscrite dans le règlement, relève bien du "mode de gestion des parties communes".
Le L442-9 CU instaure une caducité des règles d'urbanisme contenues dans le règlement et le cahier des charges mais apparemment, seulement des règles d'urbanisme.
Merci pour votre aide. Cordialement, |
|
|
|
3
Posté - 31 janv. 2015 : 08:16:52
|
Quelle est la validité de ce qui n'est pas "règles" dans un règlement?
Est-ce réputé non écrit? |
 |
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
majik
Contributeur senior
863 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 31 janv. 2015 : 08:43:07
|
|
citation: Notre lotissement a été créé en 1980...
...
- le cahier des charges prévoit que les voies communes "sont destinées à être incorporées au domaine public communal, en tout ou partie, si le conseil municipal le désire" et ce, gratuitement, et "sans qu'un des propriétaires ait le droit de s'y opposer". Il précise qu'en attendant le classement, les voies seront "affectées à la circulation publique sans aucune restriction".
Il indique que "Le sol des voies et des espaces communs sera la propriété de l'ASL", ce qui n'a jamais été réalisé.
Le cahier des charges est-il publié aux hypothèques?
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 31 janv. 2015 : 10:01:21
|
A majik : oui. Quelle est l'incidence ? Cela permet-il d'acter un transfert de propriété à l'ASL (l'accord des propriétaires étant réputé acquis puisqu'ils sont assujettis au cahier des charges) ? Le cahier des charges n'étant pas opposable aux tiers, le transfert à la commune est-il obligatoire ?
A Jean-Michel Lugherini : il s'agit bien d'une règle (puisque incorporée au règlement) ; mais je ne suis pas convaincu qu'il s'agisse d'une règle d'urbanisme (plutôt une règle d'usage).
Quelle est la portée des mentions inclues dans les titres indiviuels de propriété ? Ont-ils une force juridique supérieure au règlement / cahier des charges ?
Merci bien pour votre contribution. Cordialement, |
|
|
|
majik
Contributeur senior
863 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 31 janv. 2015 : 10:31:35
|
Si le cahier des charges a été publié aux hypothèques, par suite d'un acte de dépôt de pièce de lotissement établi à la demande du lotisseur AVANT TOUTE VENTE,
alors, il y a une DISCORDANCE entre ce document et les dispositions des actes de vente tels que vous exposez :
citation: - les titres individuels de propriété mentionnent une fraction indivis des parcelles communes et précisent d'une part, que "le droit de l'acquéreur cessera le jour où la commune en deviendra propriétaire" et d'autre part, que "l'acquéreur s'engage à [la] rétrocéder gratuitement à première réquisition qui lui en sera faite".
L'analyse de la situation doit avoir pour but d'identifier les tenants et aboutissants de cette discordance...
...avant de discerner leur "impact" sur la constitution de l'ASL en 1985 : les ventes étaient-elles réalisées?
citation: - les statuts de l'ASL définissent son objet en deux parties. D'une part, "l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public" et d'autre part, le respect des règles du lotissement, la répartition des dépenses et leur recouvrement.
|
|
|
|
7
Posté - 31 janv. 2015 : 10:38:37
|
L'article R442-6 du curb. Précise : un règlement s'il est envisagé des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur.
Pour ma part toutes autres clauses n'ont rien à y faire et l'on peut demander de les écarter.
Quand à ce type de clause au profit du lotisseur, elles ont été , de mémoire, considérées comme illégales.
De surcroît toutes clauses de ce type ne comportant pas de délais me paraissent léonines ... |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 31 janv. 2015 : 10:43:15
|
|
A la date de création de l'ASL, 26 lots étaient vendus. 10 l'ont été dans les 4 années suivantes (36 lots au total). |
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 31 janv. 2015 : 11:11:09
|
A Jean-Michel Lugherini : votre position parait logique en effet. Il ne me reste plus qu'à trouver la jurisprudence qui confirme cela. Je vous l'indiquerai si j'y mets la main dessus ... Une précision, les trois lotissements qui bordent le notre n'ont pas été créés par le même lotisseur.
Ces autres lotissements disposent chacun d'un accès direct aux voies communales, avec débouché autonome sur la départementale ou sur la petite zone commerciale. Ils n'ont donc pas nécessité de passer par notre lotissement, situé au centre de cet ensemble (au total, 4 lotissements). Toutefois, cet usage par les voisins ne nous gêne pas.
Ce qui est gênant, c'est l'usage de transit provenant de la commune voisine pour accèder à la petite zone de commerces (2) ou depuis certaines parties du village vers la commune voisine qui a tendance à s'accentuer. Nos voies font office de raccourci pour éviter le feu de croisement situé plus loin sur la départementale.
Cela dégrade notre qualité de vie, nos équipements et accentue le risque sécuritaire (pas de limitation de vitesse, ni de restriction par tonnage ; pas de ralentisseur ; 4 ou 5 croisements des voies dans le lotissement).
Plutôt que de tout faire pour restreindre cet usage "sauvage", la Mairie a prévu d'ouvrir un accès direct vers nos voies depuis la départementale, ce qui accroitra le trafic. |
|
|
|
majik
Contributeur senior
863 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 31 janv. 2015 : 11:30:13
|
|
citation: A la date de création de l'ASL, 26 lots étaient vendus. 10 l'ont été dans les 4 années suivantes (36 lots au total).
Comme dirait La Palice, lors de la création de l'ASL avec ses statuts, 26 actes de vente indiquaient la répartition indivise des parties communes aux 36 lots...
Et pourtant l'ASL y a été sourde...
Bel imbroglio!
Quoi qu'il en soit, la question se pose des "droits" de la commune sur les "voies ouvertes à la circulation", la commune refusant les "obligations" d'entretien mis à la charge des colotis...
Il faut vérifier si la commune est "en droit" de refuser l'intégration dans le domaine public prévue à l'origine... |
|
|
|
11
 Posté - 31 janv. 2015 : 11:32:09
|
|
prenez l'initiative : un panneau "voie privée réservée au riverain" devrait faire réagir la collectivité qui va essayer de se dépatouiller du sujet.... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 31 janv. 2015 : 11:53:13
|
A majik : je n'ai vérifié qu'un acte de vente (celui d'un coloti qui a achété en 2ème main). Pour ma part, le transfert de propriété est issu d'une donation-partage qui mentionne bien le 1/36ème des parties communes (sans obligation de transfert à la commune) ; je n'ai pas l'acte de propriété original.
Les actes initiaux ayant été rédigés par le notaire qui a suivi le lotissement depuis sa création, je suppose que la même clause est inséré dans tous les actes de vente mais il faudra vérifier ...
Deux questions peuvent être distinguées :
- qui est propriétaire des parties communes : les colotis (en indivision) ou l'ASL ?
- la commune peut-elle revendiquer le transfert de propriété ?
Votre éclairage serait précieux.
Par ailleurs, pouvez-vous me préciser quelle est la conséquence de la
publication du cahier des charges aux hypothèques ? Cela en fait-il un document "approuvé" ?
Merci par avance de votre intérêt. |
|
|
|
majik
Contributeur senior
863 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 31 janv. 2015 : 12:15:14
|
|
citation: quelle est la conséquence de la publication du cahier des charges aux hypothèques ?
= il a une valeur CONVENTIONNELLE opposable au lotisseur et aux acquéreurs successifs.
publié AVANT TOUTE VENTE, il s'imposait aux actes de vente qui devaient en faire mention et ne pouvaient établir de dispositions discordantes
citation: Cela en fait-il un document "approuvé" ?
NON, un document est dit "approuvé" lorsqu'il a fait l'objet d'un ACTE ADMINISTRATIF
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 31 janv. 2015 : 12:20:34
|
A Emmanuel Wormser : un panneau voie privée est déjà mis en place depuis l'origine sur deux des trois accès à notre lotissement ; un troisième a été vendalisé. Mais, malheureusement cela ne dissuade pas les usagers.
La Mairie souhaite maintenir l'ouverture à la circulation publique et même l'accentuer (la nouvelle voie prévue au PLU ne fait pour l'instant l'objet que d'une réserve sur un terrain voisin ; l'acquisition ne devrait pas tarder) mais elle veut aussi éviter, du moins dans l'immédiat, l'entretien des parties communes (mail planté le long des voies et placette).
Elle s'est ainsi abstenu de donner suite à la demande de transfert transmise par l'ancien bureau de l'ASL en 2014 (34 voix pour). Précision : le conseil municipal n'a pas été saisi de la demande.
Le projet de la commune (ouverture d'un nouvelle voie d'accès via le lotissement) n'a été découverte que récemment, ce qui a provoqué un tollé chez les colotis. L'ancien bureau étant démissionnaire, une majorité semble se dessiner pour bloquer, si possible, le projet municipal. D'autant que d'autres solutions d'aménagement et de circulation semblent possibles ...
Nous sommes persuadés, qu'en cas de transfert, la commune n'accordera pas beaucoup d'attention à nos voies de circulation car d'autres voies attendent dans le village (en expansion). Or, accroissement de la circulation + entretien irrégulier = dégradation.
De plus, si nous perdons la maitrise foncière de la placette, sa destination pourrait changer. L'aménagement d'un jardin public est en effet prévu à proximité de notre lotissement. Et, comme l'un des objectifs du PLU est de densifier cette zone, la Mairie pourrait lotir et revendre la placette ou y installer des équipements publics. Précision : les voies, mails, parking et placette constituent aujourd'hui une parcelle unique.
Le droit au transfert dans le domaine public, au bénéfice exclusif de la commune (c.a.d. sans indemnité), est donc un enjeu important. |
|
|
|
15
Posté - 31 janv. 2015 : 12:40:59
|
Pour ma part, je pense pas qu'un CdC fut-il opposable aux tiers permette à un tiers de souhaiter bénéficier d'une de ses clauses et en l'espèce la Commune.
Si donc la commune veut utiliser les voies du lotissement et pas autre chose, il lui reste le L 318-3 du curb pour le tenter |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 31 janv. 2015 : 12:47:11
|
A majik : le cahier des charges est effectivement joint à chaque acte de vente. Ainsi, l'acquéreur, le vendeur et le notaire (qui a par ailleurs lui-même rédigé le cahier des charges) ne pouvaient ignorer ces dispositions, notamment l'article intitulé "NULLITE" qui prévoit que "Les actes de ventes, locations ou partages, qui seraient conclus par l'acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent Cahier des Charges seront nuls.". Or, précisément, les actes de ventes contredisent l'article déjà cité intitulé "CLASSEMENT DANS LE DOMAINE PUBLIC". Du coup, tous les actes de ventes pourraient être annulés !!!
Le lotisseur (et le notaire) ont apparemment tenté de tranférer les parties communes à la commune immédiatement après la constitution de l'ASL, ceci pour éviter d'assumer les travaux d'aménagement prévus au programme des travaux. Le contentieux, tranché après six ans de procédure par la Cour de Cassation, donne raison à l'ASL. Chaque propriétaire a par ailleurs bénéficié d'une indemnité de dommages et intérêts significative, au prorata de la date d'acquisition.
Le cahier des charges semble bien "approuvé" puisqu'il était joint à l'arrêté préfectoral autorisant la création du lotissement. C'est bien çà ? |
|
|
|
17
Posté - 31 janv. 2015 : 12:47:39
|
même avis que Jean-Michel...
s'agissant du transfert, ... qu'importe ce que veut la commune : comportez vous plus en propriétaire ! cela peut suffire à faire échec au L318-3 qui vous pend au nez |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 31 janv. 2015 : 12:56:02
|
|
A Jean-Michel Lugherini : tout à fait. Mais le point problèmatique à mes yeux, c'est que le CdC prévoit que les propriétaires ne peuvent s'opposer ni au transfert, ni à l'ouverture à la circulation publique. Cette clause, contractuelle, ferait loi entre les colotis. Nous serions donc contraints à recueillir l'unanimité pour nous opposer au projet communal, ce qui n'est pas gagné. Autre solution : modifier d'abord le CdC selon les règles de majorité qualifiée. Cette solution vous semble-t-elle pertinente ? |
|
|
|
19
Posté - 31 janv. 2015 : 13:02:13
|
|
|
|
|
Baudolino
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 31 janv. 2015 : 13:12:09
|
|
A Emmanuel Wormser : oui, sans aucun doute. Mais, les colotis peuvent, eux, s'en prévaloir, ce qui pourrait permettre à l'un d'entre eux de faire obstacle à la fermeture des voies. Par sécurité (juridique), ne serait-il pas préférable de commencer par modifier le CdC. Qu'en pensez-vous ? |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Fermeture des voies communes 
